Гражданская оборона

 

— максимум дополнительных услуг для Клиента. Сюда входят возможность  оплаты квартиры товарами или услугами, отделка квартиры по индивидуальному  проекту, зачёт стоимости имеющегося у Клиента жилья.

 

— обширная дилерская сеть. В реализации квартир участвуют  несколько агентств недвижимости Петербурга. Агентствам предоставлена весьма удобная  для них схема взаимодействия, ключевым элементом которой является соблюдение единой ценовой политики. По желанию агентство может получить эксклюзивное право продажи нескольких квартир, либо участвовать в реализации всех  выставленных на продажу.

 

— привлечение потенциальных  инвесторов путем помещения рекламы  в периодической печати. Практика показала, что удовлетворительной эффективностью обладает реклама строящегося жилья  в специализированных изданиях (газеты “Недвижимость Петербурга”, “Экспресс-недвижимость”, “Бюллетень недвижимости”), а так  же рекламные стенды, размещённые  на строительной площадке. Реклама  в массовых изданиях (“Санкт-Петербургские  ведомости”, “Вечерний Петербург” и т.п. ), а также в элитных  журналах в связи с низким соотношением эффективность/цена смысла не имеет. Это  связанно с тем, что клиент, располагающий  необходимой для осуществления  дорогостоящего мероприятия — приобретения квартиры — суммой, ориентируется  в первую очередь на рекламу в  специализированных издания. В частности, проведённый нами устный опрос клиентов показал, что у каждого из них  просмотрел по крайней мере два номера газеты “Недвижимость Петербурга” ( в том числе и тогда, когда  они находили АООТ “Энергомашстрой” по другой рекламе). Кроме того, ряд  организаций в Санкт-Петербурге регулярно приобретает жильё  для своих сотрудников. В число  обязанностей отдела маркетинга и рекламы  входит выявление таких организаций  и установление контактов с ними.

 

В некоторых случаях оказывается  полезным посещение специализированных выставок и семинаров с точки  зрения привлечения партнёров для  финансирования строительства ( агентства, крупные инвесторы).

 

2.3. Сложившаяся практика  финансирования инвестиционных  проектов.

 

Обычная схема финансирования для застройщиков, не связанных с  банками,—за счет авансовых платежей клиентов. Данный метод работает по разному на разных объектах. Полностью—на возведении малоквартирного элитного жилья под заказ по заранее  согласованным условиям. Частично—на  многоквартирных жилых домах. Вариант  не самый простой. У организации  есть опыт по объекту на Варшавской,63. Это 500-квартирный дом из трех корпусов. Оплата осуществлялась в несколько этапов после проведения соответствующих объемов работ за счет собственных средств. По последнему корпусу пришлось использовать заемные средства. Из-за неритмичности поступления средств от инвесторов, а регулярные срывы платежей—характерная особенность нашего времени, по выплате процентов были задержки. И хотя, в итоге, с кредитом рассчитались в срок, использование заемных средств существенно снизило прибыльность проекта.

 

Поэтому цена жилья вынужденно будет выше среднерыночной. При строительстве  дома на озере Долгое рассматривался вариант финансирования за счет привлечения  кредита МБРР.

 

 

2.4. Экономическая оценка  проекта строительства жилого  дома на Тихорецком проспекте.

 

2.4.1. Краткое описание проекта.

 

 Площадка строительства  расположена на пересечении Тихорецкого  и Светлановского проспектов, напротив  Соснового парка. Она свободна  от застройки и расположена  среди уже сложившихся жилых  кварталов, существующих инженерных  коммуникаций.

 

В результате осуществления  проекта предполагается построить  индивидуальный жилой дом - важный высотный акцент квартала, архитектурно организующий пересечение двух проспектов - магистралей  городского значения.

 

 Облик здания решён  с учётом ответственного расположения  в градостроительной структуре  района.

 

 Здание 16-ти этажное  двухсекционное со встроенно-пристроенными  помещениями общественного назначения. В жилом доме предусмотрены  одно-, двух-, трёх-, четырёх-, пяти-комнатные  квартиры, отвечающие всему комплексу  современных требований, предъявляемых  жилью высокого качества:

 

- изолированные комнаты,

 

- расширенные места общего  пользования и кухни, оборудованные     электроплитами,

 

- централизованное горячее  водоснабжение,

 

- телефонизация,

 

- радиофикация,

 

- мусоропровод.

 

 Схемой генплана предусмотрено  зонирование прилегающей территории  с организацией площадок: отдыха, игровых и хозяйственных, стоянки  личных автомашин для жильцов.

 

Таким образом, представленная характеристика  здания свидетельствует  о том, что проект  выбран в  соответствии с конкурентной стратегией фирмы — ориентация на качество — и его успешное осуществление  благоприятно отразится на имидже фирмы.

 

Финансирование проекта  предполагается осуществлять за счет авансовых платежей дольщиков, недостаток средств (на покрытие затрат, осуществленных на стадии проектирования) будет покрываться  за счет средств АО “ЭМС”.

 

Реализация квартир в  строящемся доме будет производится через сеть дилеров (агентства недвижимости) и собственными силами.

 

2.4.2. Оценка эффективности  проекта.

 

Оценка инвестиционного  проекта основывается на трех формах финансовой отчетности: отчет о прибыли, отчет о движении денежных средств, балансовый отчет.

 

При расчетах были приняты  во внимание следующие факторы:

 

 — Рост строительного  индекса, за базовое значение  принято 0,8%.

 

— Рост курса доллара США, базовое значение – 0,8%.

 

 —Рост цены метр  кв. жилой площади – 1,5 % на первоначальном  этапе , 2,5% – на среднем этапе  строительства и на последнем  этапе  рост цены равен 1,5%.

 

Начальное значение  строительного  индекса равно 9500.

 

В таблице 2.1. представлены следующие  данные:

 

— данные по стоимости строительства  с распределением по периодам строительства  исходя из календарного графика. Расчет производился исходя из предполагаемой стоимости материалов и стоимости  эксплуатации машин и механизмов, заработная плата рассчитывалась на основе действующих на настоящий  период тарифных ставок и предполагаемого  уровня роста, накладные расходы  и плановые накопления выводились расчетным  путем как процент от затрат на материалы по существующим статистическим данным и существующих норм составления  сметной стоимости.

 

— курс рубля по отношению  к доллару США;

 

— индекс цен по отношению  к ценам 84 года;

 

— цена одного метра квадратного (из таблицы 2.2. “Прогноз потока наличности”);

 

— продаваемая площадь (из табл. 2.2.);

 

— полученные средства (из табл. 2.2.).

 

Формирование цены реализации 1 метра квадратного площади квартир. Потребляемые ресурсы и производимая продукция проекта имеют физическую форму, и цены используются для представления  их в стоимостном выражении с  целью приведения к общему знаменателю. Для целей ТЭО цены должны отражать реальные экономические стоимости  потребляемых ресурсов и выпускаемой  продукции на весь период планирования.

 

В таблице 2.2. представлен  предполагаемый график расчетов поступления  средств от продажи квартир в  строящемся доме, график составлен  исходя из имеющейся информации по продаже квартир по другим объектам с учетом уровня цен и предполагаемой прибыльности вложения в строящуюся недвижимость.

 

Предполагаемые цены рассчитывались следующим образом:

 

Исходя из сложившегося уровня цен на готовое жилье аналогичного качества и месторасположения по максимальным и минимальным ценам  были построены графики, исходя из трех уровней роста цен: 1%, 1.3% и 1.6% в  месяц, из получившихся на январь 1997 года цен была рассчитана средняя цена;

 

Получив среднюю цену мы рассчитали график роста цены продаж квадратного  метра исходя из того, что доход  получаемый инвестором должен быть больше дохода по депозиту в банке;

 

После этого весь период инвестирования был разбит на три зоны:

 

Зона высокого риска —  начало строительства;

 

Зона умеренного риска  — этап возведения стен и начало отделки;

 

Зона низкого риска  — этап окончания строительства.

 

В соответствии с этими  зонами были выделены этапы роста  цен: этап медленного роста, этап быстрого роста и этап приближения цены к цене готового жилья.

 

Распределение продажи квартир  между авансовыми продажами и  продажами готового жилья рассчитано на основе статистических данных по продажам аналогичных объектов АО “Энергомашстрой”, с учетом вышеописанных зон рискованности  инвестиций.

 

В таблице 2.3. “Отчет о движении денежных средств” представлен помесячный график потребности средств для  реализации проекта и предполагаемого  поступления инвестиций для его  финансирования. Потребность в средствах берется из календарного графика производства работ. Размер поступления инвестиций — авансовые платежи из таблицы 2.2.

 

Недостаточно определить общую сумму необходимых финансовых средств и источники финансирования. Распределение во времени притока  средств должно быть синхронизировано с различными расходами, связанными с реализацией проекта. Если это  распределение финансовых потоков  не сделано должным образом, то проект может переживать периоды накопления финансовых излишков (не используемых, но требующих уплаты процентов) или  испытывать неожиданную нехватку средств  и проблемы с ликвидностью. В последнем  случае возможны серьезные финансовые последствия, вынуждающие, например, занимать на короткое время средства, обычно под более высокие проценты, или  могут возникать задержки в осуществлении  проекта, если нехватку финансов не удастся  покрыть на этапе строительства. Поэтому необходимо составить схему  общих притоков и оттоков реальных денег. На этапах осуществления и  эксплуатации проекта подобное финансовое планирование требует помесячного  шага расчета.

 

В таблице 2.4. представлен  расчет прибыльности проекта, исходя из анализа потоков денежных средств. При расчете были сделаны следующие  предпосылки:

 

График продаж берется  на основе табл. 2.2. и является отражением единственного источника поступлений. Исходя из этого весь недостаток притока  денежных средств покрывается за счет средств инвестора (в данном случае АО “Энергомашстрой”) или за счет кредитов.

 

Затраты на строительство  берутся из календарного графика  работ.

 

Ставка приведения берется  на уровне кредитной ставки.

 

В данной таблице в графе  “Затраты на строительство объекта” приводятся затраты на строительство, оборудование, управление и рекламу  непосредственно связанные со строительством данного объекта.

 

По результатам расчетов можно сделать вывод, что при  продаже всех квартир строительная организация покрывает все свои издержки и получает положительный  финансовый результат.

 

 

2.5. Финансовая оценка инвестиционной  деятельности АО “Энергомашстрой”  и анализ ее влияния на конкурентоспособность  фирмы.

 

Как уже отмечалось, инвестиционная деятельность является не единственным направлением деятельности АО “ЭМС”, поэтому для оценки инвестиционной деятельности необходимо проанализировать финансовые показатели деятельности Управления застройки. Для того, чтобы оценить  влияние инвестиционной деятельности на конкурентоспособность фирмы, были рассчитаны также общие показатели деятельности АО “Энергомашстрой”.     

 

     Аналитическая  группировка статей баланса за 1995 год

Таблица 2.5.  

 

  Актив баланса 

На начало 

На конец 

Пассив баланса 

На начало 

На конец

 

периода 

периода  

периода 

периода

1. Иммобилизованные 84354594 112693788 1.   Собственный 82955125 101542544

          активы            капитал  

2.  Оборотные активы 5678609 8914395 2.  Заемный капитал 7078078 21651600

2.1 Запасы 2559888 4170915 2.1 Долгосрочные  

2.2 Дебиторская        обязательства 0 0

     задолженность 2571179 3561652 2.2 Краткосрочные  

2.3 Денежные        кредиты и займы 3287696 12358601

     средства 546895 1142428 2.3 Кредиторская 3790382 9292999

     задолженность  

 

     Имущество 90033203  

  Источ. имущества 90033203 123194144

3.      Убытки 0 1585961   

 

          Баланс 90033203 123194144 

          Баланс 90033203 123194144

 

    

   

 

    

   

 

    Аналитическая  группировка статей баланса за 1996 год

Таблица 2.6.  

 

  Актив баланса 

На начало 

На конец 

Пассив баланса 

На начало 

На конец

 

периода 

периода  

периода 

периода

1. Иммобилизованные 144047816 149431878 1.   Собственный 132896572 135691002

          активы            капитал  

2.  Оборотные активы 8914395 10883699 2.  Заемный капитал 22461369 26784611

2.1 Запасы 3847385 2894115 2.1 Долгосрочные  

2.2 Дебиторская        обязательства 0 0

     задолженность 3561652 6607235 2.2 Краткосрочные  

2.3 Денежные        кредиты и займы 12358596 14191173

     средства 1142428 1076549 2.3 Кредиторская 10102773 12593438

     задолженность  

 

     Имущество 152962211 160315577 

  Источ. имущества 154537841 162475613

3.      Убытки 1575630 2160036   

 

          Баланс 154537841 162475613 

          Баланс 154537841 162475613

 

 

 

   

 

 

2.5.1.  Анализ рентабельности

 

 Рентабельность является  одним из наиболее важных показателей  финансово-хозяйственной деятельности  предприятия.

 

Для расчета показателей  рентабельности данные баланса и  отчета о прибылях и убытках (форма  №2) группируются в таблицу 2.7.     Результаты расчета показателей  рентабельности сведены в таблицу 2.8.