Роль МУП «Бюро технической инвентаризации» г.Магнитогорска в системе государственного технического учета

На характер функций БТИ влияет много обстоятельств: развитость местного самоуправления, социальная направленность, правовое и информационное обеспечение. Поэтому часто возникают трудности в том, чтобы обеспечить рациональность и эффективность, гибкость и адаптивность функций, применяемым целям.

В современных  условиях эта проблема достаточно актуальна, т.к. налицо чистая смена функций. Поэтому  здесь следует исходить из учета  двух основных моментов. Во-первых, фундаментальных  потребностей общества в государственной инвентаризации жилого и нежилого фондов и его государственного учета. Во-вторых, юридического переоформления функций БТИ и закрепления за ним определенной компетенции⁸. Не требует доказательств на наш взгляд тезис, что цели и функции должны соответствовать друг другу. Тогда становится понятным для чего оно создано и как оно действует. Но к сожалению, в нормативной практике данное требование не всегда соблюдается. И цели и функции подменяются задачами, которые БТИ должен решать.⁹

В настоящее  время в своей деятельности МУП БТИ г.Магнитогорска руководствуется Положением «О государственном учете жилищного фонда  Российской Федерации», утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13.10.97 №1301. Так согласно указанному Положению основная задача государственного учета жилищного фонда – получение информации о местоположении, количественном и качественном составе технического состояния, уровня благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.

Государственному  учету подлежат независимо от формы  собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы - приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома - интернаты для инвалидов, ветеранов и др.). квартиры, служебные жилые помещения иные жилые помещения в других строениях, пригодные для. проживания.

Включение жилых  строений и жилых помещений в  жилищный фонд и исключение из жилищного фонда производится в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.

Ранее действовало  Постановление Совета Министров СССР "О порядке государственного учета жилищного фонда" от 10.02.85за № 136, которым было установлено, что в составе жилищного фонда не учитываются дачи дачно - строительных кооперативов, садовые домики садоводческих товариществ, другие строения и помещения, предназначенные для сезонного или временного проживания (независимо от длительности проживания в них граждан. Однако это положение входило в противоречие с российским законодательством, так как в ст. 9 ФЗ РФ предусмотрено право граждан, имеющих собственные жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках и отвечающие установленным требованиям, переоформлять их в качестве жилых домов. В случае признания строений расположенных на садовых и дачных земельных участках в качестве жилых, эти жилые помещения могут считаться местом постоянного жительства гражданина, и. следовательно, ему принадлежат все права установленные законодательством для собственников жилых помещений, в том числе право на регистрацию по данному месту жительства и право на вселение других лиц в это жилое помещение.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.

Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.

Технический учет жилищного фонда возлагается  на специализированные государственные  и муниципальные органы технической  инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее именуются БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация.

Согласно Постановления  Губернатора Челябинской области  «О единой системе учета объектов недвижимости и пользования архивами БТИ Челябинской области» № 322 от 16.07.99г. функции по государственному техническому учету объектов недвижимости всех форм собственности (кроме земельных участков) на территории Челябинской области возложено на государственное унитарное предприятие «Областной центр технической инвентаризации» по Челябинской области. Его приказом «О формировании учетных округов на территории Челябинской области» за №24 от 07.12.99г. был сформирован 41 учетный округ с описанием границ каждого, заключившими с ОблЦТИ договора на методическое и организационное обслуживание закреплены соответствующие учетные округа.

Так, МУП БТИ  г.Магнитогорска осуществляет государственный  технический учет объектов недвижимости (кроме земельных участков) в границах административно-территориальной единицы г.Магнитогорск (всего три населенных пункта: г.Магнитогорск, пос.Новый Савинский, пос.Супряк ж.-д. разъезд).

С расширением  выполняемых БТИ функций, увеличением  объемов и сложности выполняемых работ, предприятие испытывает необходимость в высококвалифицированном персонале.

Повышение профессионализма кадров осуществляется в двух направлениях: в приеме специалистов-профессионалов непрерывном повышении профессионального уровня работающих кадров.

Профессиональное  обучение – процесс непрерывный. Мало получить профессию, необходимо в ней постоянно совершенствоваться. Известно, что любой регулярно обучающийся специалист работает в 3-4 раза эффективнее, нежели работник, не повышающий свой профессиональный уровень. Поэтому кадровая политика руководителя направлена на систематическое обучение персонала через консультирование, участие в семинарах, конференциях, выставках, с получением сертификатов или свидетельств.

Специфика деятельности БТИ предъявляет следующие требования к кадрам: в общекультурном аспекте – общая грамотность, культура речи, умение убеждать, тактичность, в профессиональном – компетентность, организованность, настойчивость и последовательность, дисциплинированность, умение масштабно мыслить, действовать по инструкции и находить творческое решение и в личностном – моральная устойчивость, честность, самостоятельность, инициативность, коммуникабельность и надежность.

К функциям БТИ  согласно Постановлению Правительства  РФ от 13.10.97г. за №1301 относят:

• техническую  инвентаризацию и паспортизацию  жилищного фонда;

• контроль технического состояния жилых строений и помещений;

• оценку и переоценку жилых строений и помещений, в  том числе для целей налогообложения;

• информационное    и    консультационное    обслуживание   и   иную деятельность, связанную с государственным техническим учетом жилищного фонда.

Результатом технической  инвентаризации является составленный на каждый объект недвижимости технический паспорт, в котором фиксируется наличие объекта в натуре, фактическое его местоположение (адрес), собственник (владелец), границы, состав, назначение, использование, технические характеристики, стоимость, состояние, инвентарный номер, реестровый и кадастровый номера, а также отметка о внесении сведений о данном объекте в реестр объектов недвижимости.

На каждый объект учета открывается инвентарное дело с соответствующим номером. Инвентарное дело представляет собой технический паспорт с приложениями к нему, составленными на основании обследования, пополняется инвентаризационно технической документацией по мере проведение обследований в порядке регистрации текущих изменений. Инвентарное дело хранится в архиве БТИ, который является частью единого государственного архива РФ и федеральной собственности. Удостоверение о постановке объектов недвижимости на государственный учет осуществляется путем выдачи копии технического паспорта на объект, с присвоенным инвентарным, кадастровым номерами, заверенной печатью БТИ и подписью директора БТИ.

Функции БТИ  направлены на получение оперативной  и достоверной информации об объектах недвижимости. Следует иметь ввиду, что сведения государственного технического учета и технической   инвентаризации объектов недвижимости обязательны для применения в следующих случаях:

• составление  государственной статистической и  бухгалтерской отчетности по жилищному фонду;

• государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

• исчисление и  контроль базы налогообложения недвижимости в жилищной сфере;

• ввод в эксплуатацию жилых строений и помещений;

• определение  технического состояния и физического  износа жилых строений и помещений;

• регистрация  товариществ собственников жилья (кондоминиумов);

• присвоение кадастровых  номеров объектам недвижимости в  сфере жилья.

Последующий технический  учет производится путем проведения плановых инвентаризаций жилых строений и помещений с периодичностью не реже 1 раза в пять лет, а так же по мере выявления изменений учетных показателей в процессе внеплановых исследований.

Следует различать  понятия "государственный учет жилищного  фонда" и "государственная регистрация прав на недвижимое имущество".

Государственной регистрации подлежат права собственности  и другие вещные права в соответствии со ст. 130, 131. 132 и 164 ГК РФ. Наряду с правом собственности у субъектов жилищных правоотношений могут быть следующие вещные права: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного пользования, ипотека и др. Учитывая, что жилые помещения относятся к недвижимости, эти вещные права согласно ГК РФ подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора найма жилого помещения или членства в жилищных (жилищно-строительных) кооперативах.¹⁰

 Государственная регистрация недвижимого имущества осуществляется на основании Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 122-ФЗ. Указанным ФЗ предусмотрено завершение создания системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним к 2000 г.. т.е. указанную регистрацию до создания на территории Челябинской области учреждений по государственной регистрации, а после ее создания - до завершения процесса становления и окончания формирования филиалов Южно-Уральской Регистрационной Палаты в городах Челябинской области постановлением Губернатора Челябинской области от 23.01.98 за №44  был сохранен прежний порядок оформления сделок с недвижимостью, включающий в себя.¹¹

• обязательное материальное удостоверение, если одной  из сторон сделки является гражданин;

•  регистрация  в предприятиях БТИ;

• регистрация  в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству (земельных участков).

Учетно-техническая, оценочная и правоустанавливающая документация, включающая технические паспорта, регистрационные книги, копии зарегистрированных документов, сформированные в инвентарные дела, и иные инвентаризационные документы, хранятся в архиве БТИ, а так же в объединенном архиве Государственного комитета РФ по жилищно-коммунальному комплексу (Госстрой РФ).

Архивы БТИ  относятся к государственному архивному  фонду РФ, являются федеральной собственностью, находящейся в пользовании субъектов РФ. Во исполнение Постановления Правительства РФ

Во исполнение Постановления Правительства РФ «О государственном техническом учете жилищного фонда в РФ» от 13.10.97 за №1301.  Госстроем РФ, республиканским управлением технической инвентаризации была разработана инструкция « О проведении учета жилищного фонда в РФ», утвержденная приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.98г за № 37, согласованная государственным комитетом РФ по статистике и Федеральной архивной службой РФ.

С позиции системно-функционального  подхода целесообразно было бы отметить и такой аспект функциональной структуры БТИ как типовую модель (схему) функций. Хотя в других городах, регионах (странах) имеется опыт практического освоения типовых моделей.

Он показывает, что правильно подобранная (определенная) комбинация (набор) функций, согласованная  с целью, потребностями населения весьма способствует повышению эффективности БТИ, дает возможность отделить устойчивые функции от переменчивых, долговременные от кратковременных и т.д. Тем самым не консервировать старые функции, не мешать становлению новых, перспективных. Главное, по нашему мнению, необходимо добиваться того, чтобы функции БТИ в конкретное историческое время соответствовали запросам и ожиданиям населения и общества в целом.

 

1.3. ЮРИДИЧЕСКИЙ СТАТУС  БТИ Г.МАГНИТОГОРСКА И ЕГО ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С МУНИЦИПАЛЬНЫМИ И ИНЫМИ ОРГАНАМИ ВЛАСТИ

 

Как самостоятельное  юридическое лицо БТИ было зарегистрировано                          Постановлением  Главы Администрации  г. Магнитогорска за № 184 - П. от 07.09.92г. в форме муниципального предприятия, а постановлением    Главы администрации г.Магнитогорска за № 807/1 от 13.0996г. учредительные документы предприятия были приведены в соответствии с Гражданским   кодексом   РФ (частью 1),   БТИ   получило статус муниципального унитарного предприятия.

Унитарное предприятие является коммерческой структурой, имеющей право получать прибыль и распределять ее по собственному усмотрению (ст. 50 ГК РФ).

Учредители унитарного предприятия (уполномоченные государственные и муниципальные органы) передают унитарному предприятию, в т.ч. БТИ (МУП БТИ), обязательственные права, но оставляют за собой право собственности на имущество УП БТИ (ст. 48 ГК РФ).

Передача МУП  БТИ обязательственных прав означает, что учредители не имеют права  влиять на принятие решений руководителем  БТИ. Руководитель БТИ обязан действовать по обстоятельствам, стремясь получить прибыль в соответствии с действующим законодательством и Уставом. Учредители не отвечают по обязательствам унитарного предприятия, а унитарное предприятие не отвечает по обязательствам учредителя, в т.ч. Государства (ст. 113 и 114 ГК РФ).