Роль МУП «Бюро технической инвентаризации» г.Магнитогорска в системе государственного технического учета

Главной целью автоматизации предприятия является повышение эффективности работы всех структурных подразделений, связанных с управлением предприятия, значительное повышение оперативности получения информации, необходимой для эффективного управления, улучшения контроля за исполнением принятых решений, уменьшения бумажного документооборота, одним словом, увеличение управляемости предприятия, а также улучшения качества ведения любых видов учета.

Автоматизированные  системы управления позволяют более  эффективно осуществлять планирование деятельности, проводить всевозможные аналитические исследования и прогнозировать результаты тех или иных мероприятий, уменьшить затраты на проведение учета за счет повышения производительности труда и рационального   использования средств, повысить точность учета, избежание случайных ошибок и т.д. Особо следует отметить, что внедрение электронных способов учета никогда не приводит к сокращению персонала, а лишь повышает качество работы и позволяет сделать деятельность предприятия более прозрачной за счет применения новых видов отчетности.

Учитывая, что  БТИ Магнитогорска является хозрасчетным предприятием, автоматизация позволит значительно поднять уровень  и качество работы, а, следовательно, увеличить доход за счет расширения спектра оказываемых услуг.

В частности, это  означает возможность выдавать совершенно новые, достаточно сложные справки в приемлемые сроки. Под контролем БТИ Магнитогорска находятся все объекты недвижимости города. Бюро осуществляет все функции, связанные с учетом состояния и назначения подлежащих контролю помещений.

Это означает, что  объем обрабатываемой "Информации очень велик, тем не менее, деятельность БТИ поддается автоматизации, т.к. она хорошо формализуема, т.е. может быть описана с помощью определенных и достаточно жестких алгоритмов. Очевидно, что деятельность Бюро сопровождается большим количеством всевозможных справок, отчетов и других документов.   Это и есть область эффективного применения автоматизированных систем управления. Планируется проводить автоматизацию в несколько этапов.

На первом этапе  необходимо установить выделенный сервер и построить локальную вычислительную сеть.

На втором необходимо создать программное   обеспечение, удовлетворяющее потребностям предприятия. И по мере создания программного обеспечения, оснащать соответствующие рабочие места компьютерами. На сегодняшний день эта проблема находятся в стадии решения.

В этих делах  БТИ Магнитогорска был проведен маркетинг рынка компьютерной техники и программного обеспечения в г. Магнитогорске и Челябинской области заключены соответствующие договоры, компьютерная программа по техническому учету практически создана и находится в стадии доработки, закуп  техники, строительство локальной сети. Ряд других проблем характерны для всей системы технической инвентаризации субъекта, устранены.

Рациональная  деятельность БТИ предполагает   включение в нее непрофильных видов работ, которые рассматриваются как средство улучшения материального положения предприятия. Постановление РФ  «О государственном

техническом учете в РФ» от 13.10. 1997 г. за № 1301 определено, что паспортизация и плановая техническая инвентаризация жилых строений и помещений производятся БТИ за счет средств их собственников по ставкам, утвержденным органами исполнительной власти субъектов РФ. Внеплановые же обследования могут производиться БТИ по заявкам собственников жилых строений и помещений по договорным ценам.

Учитывая, что  «львиная доля» жилищного фонда  в г. Магнитогорске находится в муниципальной собственности и муниципалитет же утверждает удержания на услуги БТИ становится очевидны, что работы по плановой инвентаризации БТИ г. Магнитогорска производит по очень низким расценкам, а оплата за их произведение поступает очень несвоевременно.

В условиях кризиса  и отсутствия финансирования работ  по учету жилищного фонда, иных работ государственного заказа, многие БТИ России вынуждены заниматься теми работами, которые раньше назывались несвойственными. Номенклатура этих работ достаточно велика, до 30 наименований. Если удельный вес несвойственных работ в общем объеме работ БТИ превысит 50%, то организация попадает в разряд многопрофильных и теряет специализацию. По этой причине происходит как бы самоуничтожение БТИ, т.к. организация теряет свой специфический профиль и переходит в разряд иных организаций. Это очень опасный процесс. И он, к сожалению идет. Так некоторые предприятия БТИ  РФ осуществляют такие несвойственные ему виды работ как:

•  юридические консультации граждан и юридических лиц по вопросам связанным с инвентаризацией и регистрацией строений.

•  проведение судебных экспертиз по разделу недвижимого  имущества.  

•  выполнение проектных работ по ремонту жилых  и гражданских

зданий. (гг. Санкт-Петербург, Ульяновск)

• посредническая деятельность по сделкам со строениями и помещениями, в т.ч. с обменом квартир (гг.Архангельск, Абакан, Тольятти)

•  выполнение функций городского справочного  бюро. (г.Подольск);

•  присвоение адресов объектам недвижимости введение адресного плана населенного пункта (гг. Тольятти, Москва)

• выполнение функций агентств по приватизации жилищного фонда (гг.Ульяновск, Орел) I
• оказание услуг населению, юридическим лицам, органам местного самоуправления по копированию документов и издательской деятельности (гг. Егорьевск, Подольск).

Не миновала такая практика частично и г. Магнитогорск, в поиске дополнительных средств к существованию БТИ г. Магнитогорска не стремиться стать многопрофильным предприятием, осуществляя незначительные дополнительные услуги технического характера, как:

•    копировальные  услуги;

•   консультирование граждан и юридических лиц по вопросам, связанным с инвентаризацией и др.

 

 

3. ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ БТИ

 

Деятельность  МУП БТИ требует нормативной  базы учета  отдельных видов недвижимости.

Правовая основа технического учета объектов недвижимости имеется только для объектов жилищного фонда на уровне Постановления Правительства РФ (от 13.10.1997 за № 1301). Действующее же федеральное гражданское и налоговое законодательство не регламентирует порядок государственного учета и регистрации таких объектов недвижимости как: строения и помещения нежилого назначения, садовые и дачные дома, гаражи. В результате бюджеты всех уровней из-за недоучета этих объектов теряют значительные средства, нередки случаи совершения сделок с несуществующим имуществом.^20,21

Желание построить цивилизованный институт недвижимости требует определенности прав на недвижимость, а это недостижимо без определенности самого объекта недвижимости(ст.554 ГК РФ).

Отсутствие такой  определенности, это отсутствие реальных прав. Поэтому первым и необходимым условием регистрации прав, является технический учет объекта недвижимости и его кадастровая регистрация.

Существует иллюзия, что установить объект недвижимости и выполнить его инвентаризацию - простая задача - Однако это сложный технологический процесс, включающий в себя съемочные, инвентаризационные, оценочные, юридические, архивные и иные аспекты, незнание или искажение которых приведет к нарушению законных прав и интересов граждан и юридических лиц.

Следует отметить, что организации технической инвентаризации, чья более чем 70-летняя деятельность базируется на многовековых российских исторических традициях учета недвижимого имущества, сформировали уникальную информационную базу на объекты как жилого, так и нежилого назначения, независимо от форм собственности. Именно она является основой для налогообложения, статистики, бухучета, оценки, оформления сделок и регистрации прав и т.д. Недооценка этого потенциала и растаскивание учета домовладений, зданий, помещений и сооружений по ведомствам может нанести невосполнимый ущерб интересам страны.

БТИ, являясь  органом технического учета, не имеет  ни властных, не оперативных функций и именно поэтому оно может стать объективным средством контроля со стороны Государства за соблюдением правил застройки населенных пунктов, градостроительных норм и т.п. Придание же любым властным органам (осуществляющим выдачу разрешений на строительство, переоборудование строений, отвод участков, оформление прав и т.п.) одновременно и регистрационных функций меняет принципиальную сущность регистрации, как объективного средства государственного учета и контроля.

Нормативно-техническая  база БТИ позволяет уже сегодня  осуществлять государственный учет и регистрацию объектов недвижимости, индивидуализируя их как объекты собственности с определением границ и состава.

На территории Челябинской области, и  в целом, и в г. Магнитогорске,

 в частности,  по выходу из этой ситуации  неоднократно предпринимались и предпринимаются попытки, но поддержки со стороны органов областной и городской  власти пока не находят.

 

2.4. ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ  ДЕЯТЕЛЬНОСТИ БТИ

 

В последние  годы администрация города все больше внимания уделяет вопросам автоматизации. Комитет по управлению муниципальным имуществом, являясь одним из важнейших звеньев в механизме управления городом, требует особого внимания в этом вопросе. Ведь процесс управления муниципальным имуществом связан с обработкой большого количества информации, причем достоверность, актуальность и полнота этой информации непосредственным образом влияет на результаты работы муниципальных органов по управлению имуществом, а качество организации доступа к этой информации отражается на работе сотрудников.

Поэтому разработка программного обеспечения, охватывающего  большинство задач, стоящих перед комитетами администрации является серьезной задачей, требующей глубокого знания работы комитета и профессионального подхода в программной реализации. Для эффективной работы комитета в целом недостаточно разработать удачную структуру базы данных, важно еще и учесть множество факторов, без тщательной обработки которых просто опасно внедрять эти системы. Стихийное построение крупной информационной системы (ИС) губительно. Нагромождение не стыкующихся программ и данных быстро приводит от мимолетной эйфории кажущегося решения проблемы к разочарованию и дискредитации самой сути автоматизации. Такая метаморфоза настроения происходит при малейшем движении вперед, попытке извлечь из компьютера обобщенные сведения по какому-либо объекту и т.д. Только хорошо продуманная интегрированная ИС, реализованная на основе современных информационных технологий, способна развиваться вместе с ростом числа управленческих задач, адаптироваться к требованиям жизни. В конечном затраты на создание такой сбалансированной ИС будут меньше, чем системы, построенной путем проб и ошибок, метаний и сомнений. Не говоря уже о временном факторе и моральном аспекте. Вот почему важно при проектировании ИС задать "каркас" - концепцию построения будущей системы. Здесь следует сказать о том, что созданию информационной системы обязательно предшествует этап изучения объекта автоматизации, т.е. построение модели информационных потоков. Применительно к нам в основе модели лежит организационная структура департамента и его функциональные обязанности в муниципалитете.

Иными словами, ИС следует логике имущественных  отношений (рис. 1.).

 

 

                                      

 

Рис. 1.

 

Информационная  система проста: объект - право-юридическое  лицо.

Основа-это объект. Объект имеет свои характеристики (атрибуты). Объектом может быть здание, сооружение, нежилое помещение, земельный участок, имущественный комплекс, элемент инфраструктуры (например, электрические сети), пакет акций и др.

Право - это юридические  документы (договоры, постановления, распоряжения, касающиеся операций с объектом Технические характеристики и связывающие его с юридическим лицом). Например, договоры купли - продажи, аренды нежилых помещений, залога, закрепления имущества, свидетельства о регистрации прав, постановления о приеме в муниципальную собственность.

Логика имущественных  отношений

Атрибуты Атрибуты                         Атрибуты          

Адрес. Наименование. Технические характеристики. Кадастровый номер и т.д.

№ договора. Срок действия. Стороны. Условия.

Наименование. Адрес Банковские реквизиты.

На первом этапе  развития системы во главу ставилось  ПРАВО. Во-первых, взять объект «напрямую» (например, атрибуты здания) было неоткуда. Даже сейчас,  в городском БТИ таких сведений в электронном виде нет. Во-вторых, сначала надо было решить задачи учета договоров купли-продажи, аренды нежилых помещений, отследить поступление оплаты и выполнение условий договоров. В результате объект был как бы «размыт» по разным договорам. Например, в договоре аренды значилось по этому адресу 1-ый этаж 200 кв. метров, подвал 50 кв.метров. В договоре купли-продаже по этому же адресу приватизировано нежилое помещение 300 кв. метров. Следовательно, здание в целом представить по этой информации трудно, как и точное местонахождение указанных в нем площадей.

Реальным источником информации о недвижимости стали  договоры закрепления имущества на правах оперативного управления и хозяйственного ведения. В форме договора предусмотрено проставление сведений об объекте и его балансовой стоимости. После ввода этих договоров в базу данных стало возможным сопоставление информации из различных подсистем. Например, можно проследить цепочку приема здания или нежилого помещения в муниципальную собственность, закрепление и использование. Замечу, что получение обобщенной информации потребовало применения во всех подсистемах общегородского справочника улиц и соответствующего кодирования почтового адреса, что тоже является одним из положений нашей концепции. И все-таки это окольный путь работы с объектом.