Жылжымайтын мүлік

Мазмұны:

 

Кіріспе .................................................................................................................3

                                                                                                               

1. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық-әдістемелік

негіздері ..............................................................................................................6    

1.1 Жылжымайтын мүлік объектілерін  бағалаудың теориялық негіздері...  6

1.2 Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалаудың әдістемесі....................11

1.3 Жылжымайтын    мүлік   объектісінің   нарықтық құнын анықтаудың әдістері................................................................................................................14                                                                   

 

2. Қазақстандағы жылжымайтын мүліктерді бағалау  тәжірибесі..........................................................................................................21               

2.1 Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығын талдау...........................21                

2.2 «БТА ИПОТЕКА»  АҚ-ның жылжымайтын мүлікті бағалау

тәжірибесі...........................................................................................................36                                                                                                    

2.3 Алматы қаласында ипотекалық  несиелеу мақсатында

жылжымайтын мүлік объектісін бағалау........................................................46                                                                                                                             

 

3. Қазақстандағы жылжымайтын мүлікті бағалау мәселелері мен

даму перспективалары....................................................................................53                                                                                                         

3.1 Жылжымайтын мүлікті бағалаудың шетелдік тәжірибесі.......................53   3.2 Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалаудың мәселелері мен оларды жетілдіру жолдары....................................................56                                                    

 

Қорытынды ........................................................................................................62                                                                                                       

 

Пайдаланылған әдебиеттер тізімі.....................................................................65

 

Қосымшалар........................................................................................................68                                                               

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Кіріспе

 

Қазіргі таңда Қазақстанда экономикалық жағдайдың біршама жақсарғаны ЖІӨ, өндіріс көлемі, орташа жалақы мөлшері сияқты негізгі көрсеткіштердің өсімінен байқалып отыр. «Экономикалық циклдер» теориясының тұрғысынан экономикалық өсім кезеңі белгілі уақыт аралығында созылады, бұл экономиканың көптеген салаларының дамуына жағдай жасайды. Тұрғын үй құрылысымен инвестиция тартудың ұйымдастытырушылық-экономикалық механизмін жетілдіру ерекше маңызды.

Кез-келген мемлекет үшін, соның  ішінде біздің республикамыз  үшін де азаматтарды қажетті көлемде салыстырмалы қымбат емес және жаңа тұрғын үймен қамтамасыз ету мәселесі мемлекеттің әлеуметтік саясатының өте маңызды факторы болып отыр.

Құрылыс дамуының жақсы  мүмкіндігі халықтың баспанаға деген  үлкен сұранысымен негізделіп отыр. Сонымен қатар, соңғы жылдары еңбек рыногының аймақтық конъюктурасының өзгерісі және сонымен байланысты еңбекке жарамды халық миграциясы Қазақстанның кейбір аймақтарында, мысалы Астана, мұнай кен орындары табылған аймақтарында тұрғын үйге деген қосымша сұранысты тудырды. Бірақ, халықтың табыс деңгейі мен жинақтау қоры баспананың құнын біржолы төлеуге мүмкіндік бермейді, сондықтан көбі жалдамалы пәтер мен үйлерде тұруға мәжбүр.

Көптеген елдерде бұл  мәселені шешуде басты рольді ипотекалық несиелендру ойнайды, жекелегенде, негізгі қатысушысы коммерциялық банктер болатын жүйе.

Әлемдік банктің шаруашылық даму заңдылығы тұрғысынан ипотекалық несиелендіру нарықтық экономиканың ажырамас элементі болып табылады. Ипотекалық несиелендіру жүйесінде жылжымайтын мүліктің құнын анықтау нарықтық негізде дамуы қаржының ағымдағы айналымынан ішкі жинақтау арқылы елді кризистен шығаруы мүмкін.

Біздің мемлекет үшін 2003-2005 ж.ж. әлеуметтік дамуға бағытталған. Сондықтан, әлеуметтік тұрақтылыққа жетуде маңызды алғышарт болып ─ халықтың баспанаға деген қажеттілігін қанағаттандыру болып табылады. Меншікті пәтері немесе үйі бар адам психологиялық тұрақты, оның семья құруға, ұрпақ өсіруге мүмкіндігі бар. Тұрғын үй жағдайының жақсаруы ұлттық денсаулықтың жақсаруына әкеледі.

Халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету мәселесі  шешімінің бірі болып ипотекалық несиелендіру болып табылады.

Жақын арада ғана қазақстандық қаржы мамандары мен банк қызметкерлері  арасында «ипотека» термині әлі  де беймәлім болатын. Ипотекалық несиелендірудің іске асу механизмі туралы санаулы мамандардың ғана жалпылама білімі болған, ал кәсіби тәжірибемен  іс жүзінде ешкім кездеспеген.

Алайда, Қазақстанда жылжымайтын  мүлік нарығының пайда болуы  мен дамуына байланысты бұл сферадағы  жағдай күрт өзгерді.

Біріншіден, жылжымайтын  мүлік нарығының кең көлемділігі таң қалдырады: бүгінгі күні сатуға арналған барлық жылжымайтын мүлік объектілері жүздеген миллиард долларға дейін бағалануда.

Екіншіден, талапкерлердің кәсіби мамандануы өсуде. Қазір жылжымайтын мүлік нарығының әрбір сегментінде өзінің  белсенділігі мен мамандануы арқасында бәсекелестерін басып озатын сөзсіз көшбасшылар бар.

Үшіншіден, нарықтың көпдеңгейлілігі. Бүгінгі таңда жылжымайтын мүлік нарығында пәтерлер мен тұрмыстық емес ғимараттар, коттедждер мен офистер, құрылысқа арналған учаскелер, аяқталмаған құрылыс объектілері мен жерді жалға беру құқығы, бау-бақшалық учаскелер айналысқа түсуде.

Жылжымайтын мүлік нарығының  жақсы дамып, жұмыс істеуі ипотекалық несиелендірудің перспективаларын анықтайды.

Тұрғын үй мәселесі Қазақстанда  кез-келген отбасын қобалжытатын жағдай. Бұл сұрақтың шешімін Батыс елдерінде ондаған жылдар бойы пайдаланып келе жатқан ипотекалық несиелендіру жүйесін қолдану арқылы табуға болады. Елдегі потенциал орасан зор. Сонымен қоса, ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру үшін осы дипломдық жұмыста қарастырылатын бірнеше сұрақтарды шешу керек. Ипотека, әрқашан жылжымайтын мүлік кепілімен шартталуына байланысты, несиені қамтамасыз етудің бірден-бір сенімді әдісі болып табылады. Нарықтық қатынастартардың даму шегіне байланысты біздің елімізде ипотекалық несиелендіруді дамыту қажеттілігі өсе түсуде.

Бірақ, ипотеканың дамуы сәйкес экономикалық жағдайларсыз мүмкін емес, мысалы: кепілге берілетін заттың иесінің болмауы, яғни жер мен жылжымайтын мүлікті тек кепіл беретін зат иесі ғана сала алады. Қазіргі уақытта ипотеканың нормативті-құқықтық базасы саласында мәселелер шешіліп жатыр. Коммерциялық құрылымға қызмет етудің жаңа әдістері мен капитал нарығында тиімді жұмыс істейтін ипотекалық несиелендіру жүйесінің институционалдық құрылымының оптималды формаларын қалыптастыру бағыты бойынша ізденістер жүріп жатыр. Сондай-ақ, жеке дара тұлғаларға қызмет көрсетуді дамыту жұмыстары да назардан тыс қалған жоқ .

Берілген мәселені зерттеу, жылжымайтын мүлікті ипотекалық несиелендіру кезіндегі жүйесінің толыққанды қызмет етуін анықтап, дамыту тек халықтың тұрғын-үй мәселелерін ғана шешіп қоймай, сонымен бірге жалпы Республика экономикасына да оң әсерін тигізеді. Міне, сондықтан берілген тақырып өзекті мәселелердің бірі болып келеді.

Дипломдық жұмыстың өзектілігі:

Жылжымайтын мүлік азаматтар  үшін жеке өмір сүру негізі болып, барлық меншік түріндегі кәсіпорындар мен  ұйымдардың шаруашылық әрекеті дамуының базасы болып қызмет атқарады. Қазақстанда  жылжымайтын мүлік нарығының, белсенді қалыптасуы мен дамуы байқалады, уақыт өте келе жылжымайтын мүлікпен операцияларға қатысатын азаматтардың, ұйымдардың, кәсіпорындардың саны артуда. Соның ішінде, жылжымайтын мүлік объектілерін ипотекалық несилендіру кезінде бағалау процедуралары үлкен бөлігін алады.

       Дипломдық жұмыстың мақсаты: жылжымайтын мүлікті ипотекалық несиелендіру кезінде бағалау жүйесінің теориялық және тәжірибелік аспектілерін зерттеу.

       Дипломдық жұмыс тақырыбының міндеттері:

• Қазақстандағы жылжымайтын мүлікті ипотекалық несиелендіру кезінде нормативті-құқықтық базасын қарастыру;
• Жылжымайтын мүлікті ипотекалық несиелендіру кезінде дамыту мақсатында дамыған елдердің тәжірибесін ашып көрсету;
• ҚР-дағы жылжымайтын мүлікті ипотекалық несиелендіру кезінде жағдайын «БТА Ипотека» АҚ-н мысалға ала отырып зерттеу.

       Дипломдық жұмыстың зерттелу дәрежесі:

Грязнова А., Гранов  И.В., Коваленко Г.П. ғалымдарының «Жылжымайтын мүлікті бағалау» әдебиеті негізінде жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау;

Айсак Б., Алибекова Ф.Р, ғылыми жұмыстары негізінде Қазақстандағы банктердің ипотекалық несиелеу кезінде жылжымайтын мүлікті талдау;

Қазақстан Республикасының жылжымайтын  мүлік туралы статистикалық деректерге анализ жасау;

«БТА Ипотека» АҚ-ның ипотекалық несиелендіру кезінде жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау тәжірибесін қолдану:

Дипломдық жұмыстың сипаттамасы: Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру кезінде жылжымайтын мүлік объектілерін бағалаудың маңыздылығы, бағалау тәжірибесі, әдістемелік мәселелері мен оларды жетілдіру жолдары.

Зерттеу объектісі: «БТА Ипотека» АҚ-ы болып табылады.

Берілген жұмыстың теория - әдістемелік базасы ретінде ҚР-ның заңдылық актілері, Президент жарлықтары, жылжымайтын мүлікті ипотекалық несиелендіру кезіндегі сұрақтар бойынша отандық және шетел ғалым-экономисттерінің еңбектері, сондай-ақ периодикалық басылым мен статистикалық жинақтардан материалдар алынды.

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Жылжымайтын мүлікті  бағалаудың теориялық-әдістемелік  негіздері

 

1.1 Жылжымайтын мүлік  объектілерін бағалаудың теориялық  негіздері

 

Нарықтық  экономика элементтерінің арасында жыджымайтын мүлік ерекше орын алады. Ол өндіріс құралдары ретінде де (жер, әкімшілік, өндірістік, қоймалық, саудалық және басқа да ғимараттар мен құрылғылар), тұтыну заты, объектісі ретінде де (жер телімдері, тұрғын үйлер, саяжайлар , пәтерлер, гараждар) көрініс табады.

Жылжымайтын мүлік - материалдық актив түрлерінің бірі. Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінде жылжымайтын мүлікке жер телімдері, үймереттер, ғимараттар, көп жылдық екпе ағаш және жермен тығыз байланысты өзге мүлік, яғни орнынан шығынсыз ауыстыру мүмкін болмайтын мүлік тіркелуге жататын әуе және теңіз кемелері, ішкі суда жүзу кемелері, ғарыштық нысандар жатады. Бағалау қызметіндегі жылжымайтын мүлікке табысты молайту мақсатымен үймереттер мен ғимараттар салынған жер телімі ғана жатқызылады.

Жылжымайтын мүліктің жіктемесі:

• Жер телімдері;
• Ғимараттар мен үймереттер;
• Көп жылдық екпе ағаштары;
• Әуе . теңіз кемелері. Ішкі суда жүзу кемелері;
• Ғарыштық нысандар:

Жылжымайтын мүлікті бағалау — жылжымайтын мүлікті сатып алу, сату процесінде олардың нарықтық құнын анықтау үшін қолданылатын іс-әрекеттер жиынтығы. Жылжымайтын мүліктерді бағалауда мынадай талаптар: тұтынушының көзқарасына негізделген талаптар, жерге қатысты немесе оған орналасқан өндірістік қуаттар мен үй құрылыстарына байланысты талаптар, нарықтық ортаның қалыптасуынан туындайтын талаптар және мүлікті өте тиімді пайдалануға негізделген талаптар басшылыққа алынады [1].

Кез келген мүліктің құнын, бір-бірімен тығыз байланысты екі тәсілмен анықтауға болады: біріншіден, осы мүлікті басқа бір мүліктің кейбір санына (ақша эквиваленті мағынасында) алмастыруы. Екіншіден, мүлік иесі болашақта алатын табыстардың ағымды құнын анықтауы.

Құн, шығындар және баға түсініктемелері бойынша  айырмашылықтарды білу қажет.

Баға - өткен мәмілелердегі ұқсас объектілерді сатып алуға қанша жұмсалғанын көрсететін факт. Бағалаушы талдау жасағаннан кейін ғана, мүлік құнының ағымдағы төленген немесе алынған бағасы бола алатындығы туралы айта алады.

Құн - алушының (инвестор) бағаланатын меншікті алуға жұмсайтын төлемнің мөлшері.

Шығындар - бағаланатын ұқсас меншік объектісін құру үшін қажет болатын шығын мөлшері. Бұл шығындар сатып алушы төлеуге дайын сомадан айырмашылығы болмауы мүмкін. Баға бірдей объектілер мен басқа сатып алушылардың активтілігін және сатып алушылардың қажеттіліктерін қоса алғанда, бұл шығындар бағалау күнімен салыстырғанда өз құнынан жоғары немесе төмен болуы мүмкін. Тек қана жетілген нарық жағдайында, құн және баға бір - бірімен тең болады. Мүлікке қатысты құн, өзімен нақты шарттардың нәтижесі болатын бағаны ұсынады [1].

Бағалаудың  тағайындалуына тәуелді мүлік әр түрлі құнға ие болады.

Тәжірибеде бағалаушы  келесідей негізгі құндардың  түрлерін қолданады (Cурет - 1):

 

 

 

Сурет  1 . Құн түрлері

 

Нарықтық  құн  — жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау кезінде қолданылатын негізгі құн түрлерінің бірі. ҚР-ның 2000 жылы 30 қарашасында қабылдаған   «ҚР-ғы бағалау қызметі туралы» заңына сәйкес нарықтық құн - мәмiле жасаушы тараптар бағалау объектiсi туралы мүмкiн болатын барлық ақпаратты иелене отырып әрекет жасайтын, бәсекелестiк жағдайындағы мәмiленiң негiзiнде сол объектiнi иелiктен шығаруға болатын неғұрлым ықтимал баға, ал мәмiленiң бағасына қандай да болсын төтенше жағдайлар әсер етпейдi, яғни: