Жылжымайтын мүлік

Инфляциямен байланысты бағалық жағдай әрдайым өзгеріп отырады, бірақта нақты уақытта нарықтың осы сегментіне толық талдауды жүргізу үшін статистикалық мәліметтер саны жеткіліксіз болып отыр. Адам тұрмайтын үй-жайларды сатудың екінші кезекті нарығы біріншісімен салыстырғанда ақпараттық қатынасында ашықтылықпен мінезделеді. Жылжымайтын мүлік бойынша мамандандырылған баспалар немесе тақырыптық бұрыштарда адам тұрмайтын үй-жайларды жалға беру келісімдерін құрған кездегі риэлтерлік фирмалардың жасаған мәмілелері көлемі туралы деректер уақыт өткен сайын көп пайда болуда.

Ғимараттар  мен адам тұрмайтын үй-жайларды меншікке сатып алу құрылыс орналасқан жер учаскісіне меншік құқығымен  байланысты мәселелерімен, соныменен  қатар сатып алушылардың негізгі  топтары үшін (жекешелендіру процесі кезінде, немесе конкурстар мен аукциондарда жалға алу құқығына ие болған жалгерлер, немесе жалға алынған үй-жайға қаражаттарын инвестициялаушылар, немесе жалгерлер мен сатып алушылардың бұл тобына жатпайтындар) шектелуде.

Бұл нарықтың потенциалды мүмкіндіктері кең. Үйлердің 90 пайызына жуығы қазіргі кездегі өркениетті елдерде ақысын создыру шартында сатып алынады. Қазақстандағы үй нарықтарының ерекше кең масштабына пәтерлерді жекешелендіру нәтижесінде ие болды. Басқа қалаларда ақысыз және жеңілдетілген негізде пәтерлерді жеке меншікке беру олардың иелері үшін жылжымайтын мүліктің осы түрімен операциялар жасау үшін жаңа мүмкіндіктер құрды.

Соныменен бірге, пәтерлерді және басқа да үй түрлерін сату-сатып алу формалары да дамыды. Осы формалардың ішінде неғұрлым кең таратылған түрі пәтерлерді уақытын создырып сатып алу болды. Атап көрсету керек, Батыста халықтың қолындағы барлық жылжымайтын мүлік қарызға алынған, үйдің құнын болашақ уақытта төлеу қажеттілігімен. Қазақстанда жекешелендіру нәтижесінде әрбір азамат жылжымайтын активтердің (пәтерлер, бау-бақшалық және саяжайлық жер учаскілері) иелеріне айналды. Сондықтан да қазақстандық азаматтар бұл қатынастарда мәнді артықшылықтарға ие болып отыр [6].

Сонымен бірге, осының барлығы несиеге үйлерді алудың жаңа ашылған мүмкіндіктермен толықтырылып отыр. Қысқаша оның схемасы мынадай: несиелендірудің материалдық қамтамасыз етілуі пәтердің өзі болып табылады. Несиесін өтеп біткенге дейін сатып алушы оны жалға алушы ғана болып табылады. Сатып алушы бірден бастапқы салымын салады – 30 пайызға жуық, ал қалған 70 пайызын риэлтерлік фирмада сәйкестендірілген келісім құрылған банк төлейді.

Банк немесе оның туынды фирмасы құжаттарды жинауды жүзеге асырады, сату-сатып алу мәмілелерін безендірумен айналысады, сатушымен есеп айырысуды жүзеге асырады және т.с.с. Сондықтанда комиссиялық жинақ мөлшері, мысалы, Алматы қаласы бойынша пәтердің нарықтық бағасының 13 пайызына жетеді. Бұл шығындар өтелген, егер де сенімді ұйымдардың қатысуымен мәміле безендірілетін болса, өйткені үй нарығы соңғы айларда бірқатар криминалдық көрініске ие болды.

Пәтерлерді нарықта қайта бөлу, тұрғын үй қорын қолдануды жақсартуға мүмкіндік береді. Коммуналдық пәтерлерден көшуді ынталандырды, үй мәселелерін шешуге мүмкіндік береді [6].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Сурет 4. Үйге деген құнның өсу себептері

 

2011 жылы 2010 жылға қарағанда сату сатып алу мәмілері 14,2 пайызға көтерілді . Халық банктің мәліметтері бойынша Қазақстанда 2011ж. мамыр айынан 2012 ж. тамыз айына дейін ипотекалық несие беру 9,4% өсті. Қазақстанда тұрғын үй қоры орташа 1,8% өсті, 2001 ж. қарағанда 2011 ж. Қазақстандағы жаңа үйлердің 1,9% тапсырылды .

Жаңа тұрғын үйлерге  сұраныс өзгеріссіз жоғары деңгейде қалды (Кесте 1). Ол 2011 жылға қарағанда 14,7 пайыз. Австрияда бұл көрсеткіш - 38 кв.м, Францияда - 38 кв.м., Украинада - 23 кв.м, Молдовада - 22, Россияда - 22, Қырғызстанда - 14, Азербайджанда - 13 кв.м [45].

 

 

 

 

 

Кесте 1. 2013 жылдың наурыз айы бойынша ҚР-ғы жылжымайтын мүлік объектілерінің бағалары туралы статистикалық деректер

Жылжымайтын мүлік, мәміле түрі	Жылжымайтын мүліктің орташа бағасы 2013 ж.	Ай бойынша бағалардың өзгеруі	Жыл басынан  бағалардың өсімі 2013	2012 жыл мен салыстырғанда бағалардың өсімі	Хабарландырулар саны
Сатылым
Пәтер	228 288 тен. кв.м.	+0.67%	+2.19%	+9.79%	12899
Екінші нарық	227 905 тен. кв.м.	+0.63%	+2.16%	+10.23%	12610
Жаңа үйлер	255 739 тен. кв.м.	+1.11%	+2.04%	+11.35%	221
Үйлер	28 348 411 тен.	+3.14%	+4.05%	+12.42%	3482
Жер	811 279 тен. сотка	+0.04%	-1.85%	-11.87%	2477
Офистар	231 681 тен. кв.м.	+0.43%	+1.86%	+4.55%	143
Сауда аудандары	186 789 тен.  кв.м.	-4.06%	-2.63%	+32.19%	45
Гараждар	3 780 832 тен.	-5.35%	-5.61%	-21.64%	57
Жал
1 бөлмелі пәтерлер	79 727 тенге айына	-0.51%	-2.65%	+5.87%	998
2 бөлмелі пәтерлер	122 171 айына тенге	-0.11%	+0.05%	+9.21%	1560
Офистар	26 201 тен.кв.м. жылына	+2.44%	+1.13%	-21.81%	129
Ескерту: Деректер ҚР-ның Статистика Агенттігінің сайтынан алынған www.stat.kz [45].

 

 

Кестеден келе, ҚР Статистика мәліметтері бойынша 2011ж. қарағанда

Қазақстандағы жаңа тұрғын үйлерге баға 4,7% өсті. Екінші деңгейдегі үйлерге 3,0% в (АҚШ) доллор. 2012ж. қарағанда жаңа тұрғын үйлер 9,3%, екінші деңгейдегі үйлерге - 8,3%. Қазақстанда, соның ішінде Астана қаласында, тұрғын үйлерге баға көтерілді, Алматыда мұндай өзгерістер байқалмады. Қазақстанда жылжымайтын мүлік объектілерінен максималды сұранысқа пен ұсынысқа ие пәтерлер болды, оларға ең көп хабарландырулар берілген. Минималды хабарландырулар саны-cауда объектілері тиесілі [45].

Кесте 2. 2013 жылдың наурыз айы бойынша ҚР-ның қалаларындағы жылжымайтын мүлік объектілерінің бағалары туралы статистикалық  деректер

 

 

Қала

Орташа пәтерлер бағасы тен.  кв.м.

Ай бойынша бағалардың өсуі

Жыл басынан бағалардың өсуі

2012 жыл мен салыстырғанда бағалардың  өсімі

Хабарландырулар саны

 

1	2	3	4	5	6
Алматы	290 588	+0.43%	+0.36%	+5.96%	2057
Астана	276 629	+0.46%	+1.34%	+12.71%	5289
Ақтау	260 093	+0.04%	+1.64%	+3.39%	266
Атырау	193 889	-0.49%	-1.55%	+3.13%	169
Актөбе	165 572	-1.65%	-1.95%	+5.46%	21
Карағанды	161 945	+0.84%	+1.96%	+17.36%	1122
Көкшетау	150 435	+0.36%	+0.29%	+1.06%	193
Орал	147 198	-0.36%	+0.2%	+1.04%	215
Қостанай	144 824	+0.5%	+0.63%	+10.97%	222
Петропавл	143 981	+0.24%	+1.39%	+9.58%	142
1	2	3	4	5	6
Шымкент	143 435	+0.17%	+1.63%	+10.34%	237
Өскемен	140 183	-0.32%	+0.23%	+14.76%	491
Талдықорған	139 056	+1.09%	+4.35%	+15.21%	60
Павлодар	136 441	+0.54%	+2.57%	+8.67%	480
Қызылорда	123 019	-0.01%	-1.22%	+13.68%	42
Семей	122 561	-0.2%	-0.36%	+13.75%	154
Тараз	111 599	-0.57%	-0.14%	+16.61%	107
Ескерту: Деректер ҚР-ның Статистика Агенттігінің сайтынан алынған www.stat.kz [45].

Кестеден келе, біз  жылжымайтын мүлікке бағалардың жоғарылауы қатты өзгермегендігіне көз жеткізуімізге болады. Бірақ 2012ж. салыстырғанда кейбір қалаларда жылжымайтын мүлікке бағалардың өсуін байқауымызға болады. Мысалы, Астанада +12.71%, Таразда +16.61%, Талдықорғанда +15.21%-ға дейін көтерілді. Бағалардың жоғарлауы аса қатты байқалмаған қалаларға Орал мен Көкшетау қалаларын жатқызуымызға болады. Бағалардың жоғарлауы, әрине хабарландырулар санына әсер тигізген. Мысалы, Астанада хабарландырулар саны 5289, ал Қызылорда қаласында ай бойынша 42 хабарландыру берілген.

Қазақстандағы тұрғын үйлерге сұраныс 2012-2013 ж. жоғарылағанын байқауға болады [45].

Қазақстан үкіметі «Қолжетімді  тұрғын үй  2020» бағдарламасы бойынша 2020 жылға дейін 69050 мың. кв. м. тұрғын үйдің салынуы жоспарланған: 1) Жилстройсбербанк бағдарламасы бойынша 2015 ж. дейін жаңа тұрғын үйлердің көлемін 530 мың. кв. метрге салу жоспарланған; 2) Қазақстанның Ипотекалық Компаниясының бағдарламасы бойынша тұрғын үйлерді жалға беру мақсатында жылына 530 мың. кв. м үй салынады;            3) Кезекте тұрған халыққа 2014 ж.  275 мың. кв. метр тұрғын үй салынуы жоспарланған.

2011 ж. тұрғын үйлерге  инвестиция 2010 жылға қарағанда  22% өсті, бүл 2,8 млрд. АҚШ доллар. 2012 жылы қаңтар-тамыз айларында жаңа тұрғын үйлерге инвестиция 5,8% төмендеді [45].

Бағалауым бойынша: 1% инвестиция өсімі өткен жылмен және оған дейінгі  жылмен салыстырғанда 0,38% өсті. Күтуім бойынша,  2013 г. жаңа үй құрылысы 6899,5 мың. кв.м., бұл көрсеткіш «Қолжетімді тұрғын үй 2020» бағдарламасының жоспары бойынша әлдеқайда жоғары (Кесте 1).

 

2.2 «БТА ИПОТЕКА» АҚ-ның жылжымайтын мүлікті бағалау тәжірибесі

 

Қазақстан Республикасында Ипотекалық несиелендіру, ипотекалық несиелендіру кезінде жылжымайтын мүлік объектілерін бағалауда мол тәжірибесімен ерекшеленген компанияның бірі «БТА Ипотека» АҚ. «БТА Ипотека» АҚ 2000 жылғы 20-қарашада құрылған. Компания заңды тұлғаның мәртебесіне ие және өз қызметін ҚР ағымдағы заңдардың, Компанияның Жарғысы және ішкі ережелердің негізінде өз қызметін жүзеге асырады. Компанияның Бас кеңсесінің орналасқан жері: Қазақстан Республикасы, Алматы қ., Абай даңғылы, 52-Б, «Прогресс» Бизнес Орталығы. 

   Бүгінгі күні Компания ипотекалық несиелендіру нарығында көшбасшылардың бірі болып табылады, себебі Қазақстанның әр бесінші несие алушысы – БТА Ипотека Компаниясының клиенті. Компанияның құрамында тәуелсіз бағалаушылардың үздік мамандары қызмет етуде.

2011 жылдың қараша айында  Компания өзінің он бірінші  мерейтойын атап өтті.

«БТА Ипотека» АҚ –  бұл:

• Бірінші қазақстандық жеке меншік ипотекалық компаниясы;
• Ипотекалық куәлікті құнды қағаз ретінде пайдалануды бастаған Қазақстандағы алғаш Компания;
• Қазақстанда бастапқы жарнаның мөлшерін азаматтық-құқықтық жауапкершілікті міндетті сақтандырумен бірге алғаш төмендеткен Компания;
• Ипотекалық пакеттер ұғымын қолданып, әртүрлі ипотекалық өнімдердің тұтас бір тобын клиенттерге ұсынған Қазақстандағы алғаш Компания;
• Ипотекалық займ шарттары (ипотекалық куәліктердің кепілін қоса) бойынша талап ету құқықтар кепілімен қамтамасыз етілген ипотекалық құнды қағаздарды шығарған екінші жеке меншік компания. Компанияда өңірлік өкілдіктердің желісі бар (Қазақстанның 16 ірі қаласында). Қызметкерлердің құрамы 419 маманнан тұрады, оның ішінде 250 – Компанияның Орталық Кеңсесінде қызмет жасайды. Қазіргі уақытта Компания уақытша несие бермейді және негізгі басымдықтар мыналар:

1. Қазіргі несие алушыларға несие бергеннен кейін қызмет көрсету;

2. Проблемалы қоржынмен жұмыс жасау;
3. Компанияның меншігіне өткен жылжымайтын мүлікті жалға беру.

2003-2007 ж.ж. несиелендірудің  қарқынды даму кезеңінде Компания  ипотекалық несиелердің ең үлкен  көлемін берген қаржы мекемелердің  үштігіне кірген. Ипотекалық несиелендіру саланың өзінде (яғни Компания қызметінің негізгі саласында) болған дағдарысқа қарамастан Компания қызмет етуін жалғастырып қана емес, жұмысын нық істеп, өз дамуын жалғастыруда. Қазіргі уақытта Компания жеке дара қызмет ететін ірі шаруашылық механизмнен тұрады, төзімділіктің белгілі бір қоры, дағдарыс кезеңінде жұмыстың тиянақты бағдарламалары, алда тұрған мақсаттарды шеше алатын үйлесімді ұжымы бар.

Кәсіпорынның басшылығы  ұсынылатын қызметтердің сапасына ғана емес, сонымен қатар клиенттерге қызмет көрсетудің мәдениетіне, Компания қызметкерлерінің адамгершілік және сыртқы келбетіне, олардың білімдері мен кәсіптіліктің деңгейіне аса көңіл бөледі.

Компанияның міндеті:

Клиенттің қажеттіліктерін  қанағаттандыру үшін біз озық технологиялар мен ұжымның кәсіпқойлығын пайдалана отырып, ипотекалық өнімдердің кең жиынтығын жасаймыз.

Компанияның құрылымы (Кесте-3):

Компания заңды тұлғаның мәртебесіне ие және өз қызметін ҚР ағымдағы заңдардың, уәкілетті органдардың  лицензиясы негізінде, Компания Жарғысының және ішкі ережелердің негізінде өз қызметін жүзеге асырады.

Компанияның ұйымдастырушылық құрылымында ТОП-жетекшілеріне Бас  бухгалтер, Вице-Президент және үш Басқарушы  Директор жатады. ТОП-жетекшілердің  әрқайсысы белгілі бір бөліністердің  тобын басқарып, үйлестіреді. Компанияда функционалды және әкімшілік бағыну деген ұғымдар шектелген. Яғни қызметкерлердің   әрқайсысында өз жеке жетекшісі болса да, белгілі бір міндетті атқарған кезде ол осы процесті Үйлестіретін функционалды басшының алдында да сол сияқты есеп   береді. Мысалы, Несие бергеннен кейін қызмет көрсету Басқарманың қызметкері Басқарманың Бастығына тікелей бағынса, клиент займды мерзімнен бұрын өтеу тәртібін жүргізген кезде ол Бас Бухгалтердің талаптарын да ұстануға міндетті.

Қызметкерлердің құрамы 419 маманнан тұрады, олардың ішінде 250 Компанияның Орталық кеңсесінде қызмет етеді. Әр бөліністе қызметкерлердің саны бюджетті жоспарлаған кезде бекітіледі. Бос орындар болған кезде Компания қызметкерлердің арасында ғана емес, бұқаралық ақпарат құралдарында да бос орындарға конкурс жариялайды. Конкурстан өту үшін теориялық негіздердің біліміне аттестациядан, тікелей жетекшімен әңгімелесуден өту керек. Кейбір лауазымдарға ТОП-жетекшісінің шешіміне қарай ТОПпен қосымша әңгімелесу жүргізілуі мүмкін. Конкурстың нәтижелері бойынша Тікелей жетекші сынау мерзімнен өтуге қабылдау, сынау мерзімді белгілеп, белгілемей жұмысқа қабылдау туралы шешім қабылдайды.