Жылжымайтын мүлік

        - мәмiле жасаушы тараптардың бiрi бағалау объектiсiн иелiктен, ал екiншi бiр тарап сатып алуға мiндеттi болмайды;

        -  мәмiле жасаушы тараптар мәмiле нысанасы туралы жақсы хабардар

бола отырып, өз мүдделерiне сай әрекет жасайтын болады;

        -  мәмiленiң бағасы бағалау объектiсi үшiн берiлетiн ақшалай

сыйақының эквивалентi болып  табылады және мәмiле жасаушы тараптарға қандай да болсын тараптан мәжбүрлеу  болмайды [1].

Баланстық құн. Кәсіпорынның балансында белгіленген, құрылысқа кеткен шығындар немесе оның өзіндік негізгі қаражаттарына элемент алу.

Бастапқы  құн. Белгілі кәсіпорын объектілерінің эксплуатацияға: енгізілген кезіндегі есептік құжаттарда тіркелген баға. Эксплуатацияға берілген мүлік объектісі бастапқы құн бойынша, не оларды модернизациялау мен реконструкциялаудан кейін немесе қорды ресми қайта бағалау белгіленген уақыттан есептейді.

Қалпына келтіру құны. Бұрын анықталған негізгі қаржыларды қазіргі талаптарға сай қайта өндіру құны. Бағалаушы қор элементі құнының толық калпына келуін салыстыру арқылы қазіргі заманға сәйкес нарықтық құнын есептейді.

Қалдық құн. Егер баланстық құннан, эксплуатация кезеңінде жинақталған тозу сомасын алып тастасақ, онда қалдық құнды аламыз, ал қалдық құнның бағалануын қайталама нарығының бағасы бойынша жүргізсе, онда ол нарықтық сипаттама алады. Яғни, бағалауға тәуелді қайта өндіру мен орнын басу құнын белгілейді.

Қайта өндіру құны. Қазіргі нарыққа сай сатып алу немесе қайта өндіру құнын бағалау мүліктің тура сол сияқты обьектінің құны барабар шама. Қайта өндіру құнын анықтау көбінесе технологиялар, материалдар, шикізаттар, стандарттар және тағы басқа өзгерулерінен мүмкін болмайды. Сондықтан тәжірибеде орнын басу құны қолданылады.

Орнын басу құны. Бағаланатын объектінің пайдалылығы бойынша эквивалентті, меншіктің барабар обьектіні өндірудің ағымды құны.

Мүліктік  кешеннің кұны. Мәміле жасағаннан кейін табыс әкелетін және қызмет жасай алатын объектінің кұны. Мысалы, инвестор кәсіпорын акцияларын алғанда және олардың құнын бағалау кезінде, кәсіпорын-эмитент - бұл болашақта табыс әкелетін және тиімді қызмет жасайтын объект деп қарастырылады.

Жойылу кұны мүлігін сатушы келісуге мәжбүр болатын бағаны айтады. Кәсіпорынның жойылу құны бағалау кезінде анықталады. Мысалы, оның банкротқа ұшырауы кезінде немесе аукционда ашық көтере сату кезінде.

Бағалаудың әр түрлі жағдайларына тәуелді құндардың бірнеше түрін ажыратады: инвестициялық, тұтынушылық, сақтандырулық, утилизациялық.

Инвестициялық құн. Егер оны белгілі бір инвестициялық жобаны іске асыру үшін инвестициялық салым ретінде қарастырсақ, онда оны мүліктік кешеннің құны деп айтуға болады.

Нарықтық  құнға қарағанда, инвестициялық  құн нақты және белгілі бір жобамен және оның инвесторымен байланысы. Инвестациялық құн, берілген инвестициялық кешені мен нәтижелері бойынша мүліктік кешеннің нарықтық құнының өсуі ретінде қарастырылады.

Тұтыну құны. Объектінің құнын немесе маңыздылығын сипаттайды. Пайдалылық кезіндегі құн тұтынушылардың экономикалық тауарлық құны ретінде анықталады және оны пайдалану тиімділігіне негізделген (табыс, пайда, ыңғай түрінде).

 Пайдалану кезіндегі құн міндетті түрде нарықтық құнын көрсетпейді. Тұтыну кұны туралы мәліметтер, бағаланатын мүліктік кешеннің, әртүрлі сапасы мен пайдасы бар ұқсас объектілермен салыстыру үшін керек.

Сақтандыру құны. Сақтандыру шартында (полисінде) көрсетілген және сақтандыру мақсаттары үшін анықталатын объектілердің нарықтық құны. Сақтандыру құны сақтандыруды қайта қалпына келтіруді бағалау үшін қажет элементі бойынша есептеледі. Көбінесе сақтандыру құны орнын басу құны сияқты анықталады. Өйткені сақтану жағдайларынан кейін сақтанушыға өзінің мүлігін қайтадан қалпына келтіруге мәжбүр болады.

Утилизациялық құн. Өзінің бастапқы пайдалылығынан айырылған және төтенше жағдайда немесе толық тозудың жағдайына жеткен утилизациялық материалдың активтердің құны. Утилизациялық кұн-бұл салмақты материалдардан тұратын бағаланатын обьектілердің қайталама құны.

Жылжымайтын  мүліктің құнын анықтау күрделі аналитикалық процесс болып табылады. Бұл процесс  бағалау объектісінің өзара байланысының ішкі және сыртқы барлық спектірін қамтиды.

Нарықтық құнды есептеудің барлық әдістері, процедурасы және техникасы егерде олар нарықтық көрсеткіштерге негізделіп, дұрыс қолданылса, бір  нарықтық құнда көрсетеді [2].

 Еркін бәсекелестік нарықта сату үшін барлық қажетті жағдай сақталса, меншік объектісін сату кезіндегі ықтималды бағаның қалыптасуы нарықтық құнды білдіреді. Қажетті жағдай болып, сатушы мен сатып алушы шешім қабылдау үшін ақпаратпен толық қамтамасыздандырылған және бағдарлай әрекет жасайды. Қатысушылардың еш қайсысы сату-сатып алу келісімшартына еріксіз қатыспайды.

Жылжымайтын мүлікті  бағалаудың процедурасы мен әрекетін түсіну үшін, жылжымайтын мүлікті  бағалаудың қағидаларының экономикалық мағынасын білу қажет [1].

Жылжымайтын мүлік нарығында  ипотекалық несиенің ролі маңызды. Себебі, жылжымайтын мүлік объектілерін сатып алу, қазіргі кезде банк арқылы жиі қолданыс табады. Бүгінгі күнге, кез-келген адамның жылжымайтын мүлік объектілерін қолма-қол ақшаға сатып алу мүмкіндігі бола бермейді. Бұл қазіргі нарықта жылжымайтын мүлікке деген бағалардың жоғарылуымен түсіндіріледі. Сол себептен, жылжымайтын мүлікті кепілге қою, ипотекалық несие алу үрдісі кеңінен тарады.

Жылжымайтын мүлiк ипотекасы - кепiлге берiлген жылжымайтын мүлiк немесе ондағы үлесi кепiл берушiнiң немесе үшiншi тұлғаның иелiгi мен пайдалануында қалатын кепiл түрi.

Ипотекалық  несие ─ бұл, жерге меншікті қоса алғанда, жылжымайтын мүлікті кепілге алып берілетін несие.

Ипотека ─ жалған қарапайым құрал: кредитор қарыз алушыға оның жеке жылжымайтын мүлкімен қамтамасыз етілген несие береді. Ипотекалық кредит  кәсіпорындардың,  фирмалардың және тұрғын үй құрылыстарының  қажеттіліктерін мемлекеттік қаражат көздерінен банктік несиеге  алмастыруда үлкен роль алады. Оның  дамуы ұзақ мерзімді сипаттағы  несиелік ресурстардың тапшылығы мен инфляцияның жоғары қарқыны жағдайында шаруашылық субъектілердің инвестициялық белсенділігінің  жоғарлауына ықпал етеді [7].

Ипотека ең қарапайым  деңгейде төмендегілердің болуын білдіреді:

• айырбас құралы және құн өлшемі болып табылатын тұрақты валютаның;
• жеке  меншіктің  болуы, оның  болашақтағы  бағасы  ағымдағы  ақша  бірліктерінде тұрғын үй рыногының болжалды сұраныспен белгіленіп  отырады.

Ипокеканың жұмыс істеуі үшін кем дегенде мына 3 шарт орындалуы қажет:

• несие түрінде пайдалануға болатын ұзақ мерзімді қаржылық ресурстардың болуы;
• табысы несиені өтеуге қабілетті потенциалды клиенттердің болуы;
• баспананы кепіл түрінде пайдалануға заңды рәсімделген құқық.

Ипотекалық ссудалардың  келесі схемаларын бөліп көрсетүге болады:

• типтік (стандартты) ипотекалық ссуда;
• төлемдер өсімі ссудасы;
• салым сомасы периодты үлкеетін ипотека;
• төлем сомасы өзгеріп отыратын ипотека;
• кепіл шоты мен төмендетілген ставка ипотекасы;
• пайыздық мөлшерлемесі қайта қарастырылып отыратын ипотека;
• өзгермелі пайыздық мөлшерлеме ипотекасы;
• мүлік құнының өсімін бөлу ссудасы;
• кері аннуитет кепілхаты бойынша ссуда.

Типтік (стандартты) ипотекалық ссуда. Бұл ссуда бойынша  операцияның  басында қарыз алушы, мысалы үй салу үшін, кредитордан  белгілі бір  сома алады. Содан кейін ол негізгі  соманы өтеу үшін, әдетте әр  айға бірдей бөлінген соманы төлеп отырады. Келісім шарттағы мерзімнің  аяғында қарыз толық өтеліп болуы тиіс. Ипотеканың мерзімі әдетте үлкен  болады.

Төлемдер өсімі болатын  ссуда қарыз алушының табысы алғашқы 5-10 жылдарда үнемі өсіп отыруын қажет етеді. Қалған периодтағы төлемдер тұрақты болып қалады [8].

Нәтижесінде бұл схема, алғашқы жылдары ағымдағы шығындардың  мөлшері пайызды өтеу сомасынан  да тамен болуына әкеледі. Сондықтан, басында негізгі қарыз мөлшері  көбейіп отырады да, кейін ол азаяды. Қарыздың төлық өтелуі соңғы төлеммен аяқталады.

Салым мөлшері периодты өсетін ипотека өспелі төлем ссудасына  жақын. Бұл жағдайда келісілген схема  бойынша әр 3-5 жыл сайын салым  сомасы көбейіп отырады.

Салым сомасы өзгеретін  ипотека кезінде қарыз алушы тек пайыз сомасын төлейтін льготтық период орын алуы мүмкін. Бұл әдіс төлем ауырпалығын бөлуде де жақсы нәтиже береді.

Кепіл шоты мен төмендетілген  мөлшерлеме ипотекасы. Бұл схема  дәстүрлі ипотека (кредитор үшін) мен  төлем өсімі ссудасын (қарыз беруші үшін) біріктіреді. Борышқор кепіл шотына белгілі соманы салады да, периодты салым аударып отырады. Жетпеген сома кепіл шотынан алынады. Шоттағы қалдық сома нақты қарыз мөлшерін азайтады [6].

Пайыздық мөлшерлемесі ара – тұра қайта қарастырылып отырылатын ипотека кезінде тараптар әр 3-5 жыл сайын қайта қаралған проценттік ставка негізінде несиені жаңартып отырады. Осы арқылы орта мерзімде қаржыландырғанда қарызды ұзақ мерзімді өтеу және қор рыногының өзгермелі жағдайына келісімшарттық икемделуі болады.

Жылжымайтын мүлік ұзақ уақыт, мысалы ондаған жылдар, ғасырлар бойы пайдалануға арналған, сондықтан оны дұрыс жағдайда сақтау үшін ірі шығындар қажет және иеленушінің ауысуы, мүліктің құрамы мен мақсатының өзгеруін тіркеп, бақылап отыру үшін бірыңғай құжатта есепке алу қажеттілігі зор [10].

 

1.2 Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалаудың әдістемесі

 

Қазақстан Республикасында  бағалау туралы заң негізінде  бағалау әдістемесі мынадай процедураларды қамтиды. Бағалаушылар, тапсырыс берушiлер және үшiншi тұлғалар бағалау қызметiнiң субъектiлерi болып табылады. Бағалаушы жеке тұлғалар осы Заңға сәйкес бағалау қызметiн жүзеге асыратын заңды тұлғамен еңбек шартының негiзiнде не Қазақстан Республикасының лицензиялау туралы заңнамасына сәйкес лицензияның негiзiнде дара кәсiпкер ретiнде дербес бағалау қызметiмен айналысуға құқылы[6].

Бағалаушы заңды тұлғалар Қазақстан Республикасының лицензиялау  туралы заңнамасына сәйкес лицензияның  негiзiнде бағалау қызметiмен айналысуға құқылы. Бағалау түрлерi - мiндеттi және бастамашылық.

Мiндеттi бағалау Қазақстан  Республикасының заң актiлерiне сәйкес: жеке тұлғалардың кәсiпкерлiк қызметте пайдаланылмайтын жылжымайтын объектiлерiне салық салу үшiн, сондай-ақ шаруа (фермер) қожалықтарының жер учаскелерiнiң  кадастрлық (бағалау) құнын анықтау үшiн; жекешелендiру, сенiмгерлiк басқаруға не жалға (кейiннен сатып алатын жалға) беру үшiн;                                                                                                                         ипотекалық кредит беру үшiн; меншiк иесiнен мүлiктi мемлекеттiк қажеттерге сатып алу және алып қою үшiн; борышкер немесе өндiрiп алушы сот орындаушысы жүргiзген бағалауға қарсылық бiлдiрген жағдайда борышкер мүлкiнiң құнын анықтау үшiн; мемлекеттiк меншiкке түскен мүлiк құнын анықтау үшiн; өзгеде жағдайларда жүргiзiледi.

Республикалық меншiкке  түскен мүлiктi бағалау жөнiндегi жұмыстарды ұйымдастыруды Қазақстан Республикасының Yкiметi айқындайтын мемлекеттiк орган жүргiзедi. Коммуналдық меншiкке түскен мүлiктi бағалау жөнiндегi жұмысты ұйымдастыруды коммуналдық меншiкке билiк етуге уәкiлеттiгi бар орган жүзеге асырады.  Бастамашылық бағалау кез келген бағалау объектiсiне бағалаушының осы Заңға және Қазақстан Республикасының басқа да нормативтiк құқықтық актiлерiне сәйкес бағалау жүргiзу жөнiндегi тапсырыс берушiнiң ерiк бiлдiруi негiзiнде жүргiзiледi. Қазақстан Республикасының азаматтық заңдарына сәйкес бағалаушы мен тапсырыс берушiнiң арасында жасалған бағалау жүргiзу шарты бағалауды жүргiзуге негiздеме болып табылады. Бағалау жүргiзу шарты бойынша бағалаушы бағалау объектiлерiнiң нарықтық немесе өзге құнын белгiлеу үшiн қызмет көрсетуге мiндеттенедi, ал тапсырыс берушi осы қызметтерге ақы төлеуге мiндеттенедi. Бағалау жүргiзу шартында мыналар қамтылуға тиiс: тапсырыс берушi мен бағалаушының деректемелерi: жеке тұлға үшiн - тегi, аты, әкесiнiң аты (ол болған жағдайда), тұратын жерi; заңды тұлға үшiн - атауы, орналасқан жерi (почталық мекен-жайы), банктiк деректемелерi; бағалау объектiсiнiң (объектiлерiнiң) атауы және (немесе) орналасқан жерi, айқындалатын құнның түрi; бағалау түрi; бағалау объектiсiнiң түрi; бағалау жүргiзудiң мерзiмдерi; бағалау жүргiзу кезiнде қолданылатын бағалау стандарттарына нұсқау; көрсетiлетiн қызметтер үшiн ақы төлеудiң шарттары, тәртiбi және мөлшерi; тараптардың құқықтары, мiндеттерi және жауапкершiлiгi; тапсырыс берушiнiң бағалау объектiсiне меншiк құқығын растайтын құжаттың деректемелерi не тапсырыс берушiге бағалау туралы шарт жасау құқығын беретiн өзге де негiздемелер; мүлiктi бағалау жөнiндегi қызметтi жүзеге асыру құқығына лицензияның деректемелерi (лицензия берген орган көрсетiлген оның нөмiрi мен берiлген күнi). Жүргiзiлген бағалаудың нәтижелерi бойынша екi дана етiп бағалау туралы есеп жасалады, олардың бiрi - тапсырыс берушiде, екiншiсi - бағалаушыда сақталады. Бағалау туралы есептiң нысаны мен мазмұнына қойылатын талаптар бағалау қызметi саласындағы нормативтiк құқықтық актiлерде белгiленедi. Жеке кәсiпкер болып табылатын бағалаушы жасаған есепке  қол қояды және оның жеке мөрiмен расталады. Бағалау қызметiн жүзеге асыруға лицензиясы бар заңды тұлғаның есебiне бағалаушы-жеке тұлға қол қояды, заңды тұлғаның басшысы немесе ол уәкiлеттiк берген адам бекiтiп, мөрмен расталады. Егер бағалауды бағаланатын бағалау объектiсiнiң құрамына кiретiн әртүрлi бағалау объектiлерi бойынша бiрнеше бағалаушы жүргiзген жағдайда, есепке әрбiр бағалаушы өзi бағалау жүргiзген бағалау объектiлерiн көрсетiп қол қояды. Бағалау туралы есепте мыналар көрсетiлуге тиiс: бағалаушының атауы (тегi, аты, әкесiнiң аты, (ол болған жағдайда); мүлiктi бағалау жөнiндегi қызметтi жүзеге асыру құқығына лицензияның нөмiрi мен берiлген күнi; айқындалатын құнның түрi; есеп жасаудың күнi және бағалау жүргiзудiң күнi; бағалау объектiсiнiң (объектiлерiнiң) атауы және (немесе) орналасқан жерi мен сипаттамасы; бағалау жүргiзу кезiнде пайдаланылатын бағалау амалдары мен бағалау әдiстерi; бағалау жүргiзу кезiнде пайдаланылатын бағалау стандарттары; нақты деректердi алу көздерi көрсетiле отырып, бағалау жүргiзу кезiнде пайдаланылатын нақты деректер; есеп негiздемесi; бағалау нәтижесі. Мемлекеттiк мұқтаж үшiн алынатын жылжымайтын мүлiктi бағалау әдiстемесi Қазақстан Республикасы Әдiлет министрлiгi Қазақстан Республикасы Үкiметiнiң жылғы 20 сәуiрдегi N 319 қаулысымен бекiтiлген. Мемлекет басшысының 2005-2007 жылдардағы Қазақстан халқына жыл сайынғы жолдауларын iске асыру жөнiндегi негiзгi бағыттардың (iс-шаралардың) жалпыұлттық жоспарына және Қазақстан Республикасы Үкiметiнiң 2007-2009 жылдарға арналған бағдарламасын орындау жөнiндегi iс-шаралар жоспарының 51-тармағына, "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметi туралы" 2000 жылғы 30 қарашадағы Қазақстан Республикасының Заңына, 2003 жылғы 20 маусымдағы Қазақстан Республикасының Жер кодексiне және Қазақстан Республикасының өзгеде нормативтiк құқықтық актiлерiне сәйкес бекiтiлген.