Жылжымайтын мүлік

Жер реформасын әрі қарай  жалғастыру үшін жер кадастрын құру үлкен мәнге ие болды, ол жер учаскілері шекараларын бөлуді нақтылауға және олардың заңды иелері мен пайдаланушыларын анықтауға мүмкіндік береді. Бұл тапсырма Жер ресурстары мен жер құрылымы бойынша Қазақстандық комитетке және олардың жергілікті бөлімшелеріне міндеттеледі.

Әрекет етіп отырған  заңдарға сәйкес жер учаскісінің  иесі жерді өз қарауы бойынша билік  жүргізу құқығына ие, яғни оны сауға, сыйлауға, кепілдікке қоюға, мұрагерлікке қалдыруға және т.с.с. құқығы бар.

Осы кезде азаматтық-құқықтық мінездегі бірқатар шектеулер сақталады, әсіресе: жер учаскісінің иесі ерлі-зайыпты болып бірге тұрған кездегі жинаған меншікпен жеке-дара билік ете алмайды. Жылжымайтын мүлікпен мәмілені құру кезінде бұл нормалардың бұзылуы соттық тартыстың себебі болуы мүмкін, жер учаскілерін сату-сатып алу кезінде біріншіден учаскіде орналасқан үй-жайлар мен өсімдіктерді шеттету туралы сұрақтар шешілуі керек. Жер учаскісіне меншік құқығы онда орналасқан жылжымайтын мүлікке меншіктің автоматты құқығын түсіндірмейді [2].

Жер учаскілерін және қала сыртындағы үйлерді сатып алушылар үшін жылжымайтын нарықтың осы секторындағы бағалар динамикасының циклді мінезін  есепке алу маңызды, ол анық айқындалған  маусымдық мінезге ие. Осындай  жерлерге деген бағалар мен сұраныс  ақпанның екінші жартысында өсе бастайды және мамыр-маусым айларында маусымдық шыңырау шегіне жетеді, одан кейін салыстырмалы тепе-теңдік кезеңі қалыптасады және тамыз-қыркүйек айларында сұраныс ең төменгі шегіне дейін төмендейді, өйткені сатып алушылардың күзгі мезгілде жылжымайтын мүлікті сатып алу ерекше қызығушылықты тудырмайды. Бұл уақытта бағалар ақпанның ортасына дейін тұрақты болады, ұсынылатын учаскінің және оның жан-жағының жетіспеушіліктері мен артықшылықтарын көруге болғанға дейін. Бірақта жер нарығының мінезді ерекшелігін атап кеткен жөн – егер де квартиралық нарықта сұраныстың маусымдық төмендеуі бағалардың құлдырауына әкелсе, онда 4 жылдық бақылау көрсеткендей, жаздың аяғында жер учаскілеріне бағалар тұрақтанады және тоқтап қалады, ал одан кейін олардың өсуінің келесі кезеңі басталады. Жер нарығында сұраныстың маусымдық өсуі көктемнің басында байқалады, оның басы сәуірдің бірінші күнінен бастап бір жарым ай шегінде ауысуы мүмкін.

Жер учаскілеріне сұраныстың маусымдық шегі көптеген факторларға  байланысты, және соның ішінде ашық күн санына [6].

Жарақтандырылған және жарақтандырылмаған жер учаскілері бағаларында мәнді айырмашылықтар бар. Жекелеген құрылысшы-фирмалар көпгектарлы жер массивтерін  сатып алуға маманданады, ол жерлерді тазалайды, жоспарлайды және оларға инженерлік тораптар жүргізеді.

Осы жарақтандырылған учаскілер  қымбат тұрады, бірақ жеке-дара құрылысшыларға бұл жұмыстарды жасау мүмкін емес. Электрлендіру, газ, су құбырларын, телефон сияқты  қажетті коммуникацияны жүргізу орталықтандырылған инженердік тораптарға қосу нүктесінен алыстығына байланысты қымбатқа түседі.

Жер нарығында жұмыс істейтін жылжымайтын  мүлік агенттілігі сұраныс пен  ұсыныс бағалары статистикасы негізінде, учаскілердің құны олардың бағытталуына (тұрғын үй салуға, бау-бақша үшін, шаруа шаруашылығы үшін және т.с.с.), қаладан алыстылығына, орналасқан жердің престижіне, жақын жерде бар су тоғандары, ормандардың санына байланысты болады.

Тұрғын үй тұрғызу үшін учаскілерге  бағалар барлық жерде бау-бақшалық учаскілер бағаларына қарағанда 20 пайызға жоғары, ал кейбір жекелеген, ерекше престижді жерлерде олардың айырмашылығы 500 пайызға дейін барады.

Шаруа (фермерлік) шаруашылыққа арналған учаскілер учаскілердің басқа түрлеріне  қарағанда арзан және онда тұрғын және шаруашылық үй-жайлар тұрғызуға  шектеулерсіз жүзеге асыруға болады.

Бір жерде орналасқан, бірақ құру дәрежесінің, коммуникация жүргізу, келу жолдарының әртүрлі мінездемелеріне  ие учаскілер үшін бағалардың айырмашылығы шамамен 10 пайыз шегінде болады.

Қазіргі кездегі жаңа инфрақұрылымды құру перспективасы (канализация, телефон, күзет, сервистік және саудалық қызмет көрсету, спорт ғимараттары және т.с.с.) болашақта жер учаскісіне деген бағаны мәнді жоғарлатады, әсіресе егер де олар жер массиві иелерімен келісіммен нығайтылады.

Қаладан алыстылығы жер учаскісінің бағасына күшті әсерін тигізеді. Алматы қаласынан 30 километр жерде орналасқан жер учаскілері нашар өтімділікпен ерекшеленеді және олардың бағасы 20 километр жерде орналасқан учаскілерге қарағанда 2-3 есеге төмен, ал 50 километрден алыс орналасқан учаскілердің бағасы 2-3 есеге түседі.

Жердің ерекшеліктері мен бағытталуының  престиждігі учаскі бағасын шамамен 4 есеге бағасын өзгертуі мүмкін.

Риэлтерлердің бағалауы бойынша ұсыныс бағасы сұраныс бағасын орташа 20-40 пайызға өсіреді, бірақ толығыменен ақпараттандырылуының өсуі мен жер нарығы учаскілерінің саны әрбір нақты жердегі учаскілердің бағасын теңестіруге әкеледі [2].

Ерекше атап кету керек, жер учаскілеріне қаражаттарды салу жылжымайтын мүлікке инвестициялау тәсілі орта класс үшін тартымды және қол жеткізерлік болып табылады. Осы кездегі бағалық шегі жер учаскілерін сатып алушыларда квартираларды немесе қаладан тыс жердегі үйлерді меншікке сатып алуға қарағанда жоғары болуы керек.

Қазақстандағы жер нарығы тұрғындар мен заңды тұлғалардың үлкен қанағаттандырылмаған сұранысы мен оның масштабтарын есепке алумен даму және оның субъектілері қатынастарының жаңа сапалы деңгейіне өту үшін үлкен перспективаларға ие. Олардың даму қарқындары негізінен құқықтық базаның және жер қатынастары механизмдерінің жетілдірілуімен байланысты.

Тұрғын үйлік сферасындағы жылжымайтын  мүлік нарығының перспективалары  ең соңында тұрғындардың үй жағдайларын  жақсартуға объективті қажеттіліктері санымен анықталады.

Тұрған жері бойынша үй жағдайларын  жақсарту кезегіндегілер үшін келесілердің есебінен жүзеге асырылады:

• әлеуметтік қолдануға муниципалды ақысыз үйлерді беру;
• құрылыс құнының 70 пайызына дейінгі мөлшерде субсидия берумен үйлерді сату;
• құрылыс құнының қымбаттауын жартылай компенсациялаумен үйлерден тұратын жер беру;
• болашақта төлеумен өзіндік құны бойынша тұратын жерлерді сату,
• жеңілдетілген баға бойынша тұратын жерлерді сату (Сурет 2).

Әлеуметтік қолданудағы  тұрғын үй қоры бірінші кезекте мүгедектер мен Ұлы отан соғысына қатысқандарға, Ұлы отан соғысына қатысқан жалғыз басты әйелдерге, бұрыңғы концлагерлердегі жас қамалушыларға, әрекет етуші заңдарға сәйкес жеңілдік категориясындағы кезекке тұрғандарға – босатылған офицерлерге, халықтық сот төрағаларына, реабилитацияланған өкпе ауруларына шалдыққандарға және басқаларға үй жағдайларын жақсарту үшін бағытталады.

Басқа азаматтардың барлығы  нарықтық баға бойынша муниципалды  немесе жеке үйлерді сатып алу  есебінен өз тұрмыстық жағдайларын  жақсарта алады. Неғұрлым комфортты  үйге ие болғысы келетін азаматтардың саны ешқайда есепке алынбайды, бірақ, құрылыстың төмен сапасы мен төмен стандарттарына және тұрғын үй қорының негізгі массасының мазмұнына сүйене отырып, олардың саны кезекте тұрғандардың санынан бірнеше есеге артық болуы керек (Сурет 3).

Тұрғын үй мәселесін қиындататын қосымша себеп-салдар көптеген қазақстандық кәсіпорындардың тұрғын үй құрылысына капиталдық салымнан бас тартуы және олардың қолындағы тұрған үй қорларынан құтылуға асығу болып саналады.

Ауылдық жердегі тұрғын үй қорларының үлкен бөлігі қайта құруды қажет етеді, өйткені олар канализациямен, орталықтандырылған жылу жүйесімен және басқа да жайлылық жеткіліксіз қамтамасыз етілген [6].

Осы кездегі экономикада  нарықтық қатынастарға көшу мемлекеттік  бюджет есебінен тұрғын үй құрылысын  қаржыландыру бірден қысқартылды, бұрын ол қажетті капитал салымының негізі, көзі болып табылатын.

Осылай, тұрғын үй тапшылығының қиындатылуы кезінде, тұрғын үйлерді  енгізу көлемінің бірден қысқаруы, Қазақстанда үй мәселелерін шешудің  қатаң бөлушілік механизмінің күйреуінің   орын алуы тұрғын үй нарығының дамуына және үй сұрақтарын шешуге объективті қажеттілікті тудырады.

Үйлерді ақысыз жекешелендіру Қазақстанда  қысқа мерзімнің ішінде муниципалды  және ведомствалық үй қорындағы бөлмелер мен квартиралардың иелері - меншік иелерінің кең топталуын құрды.

Елдегі жалпы экономикалық жағдайдың қиындауына қарамастан, Қазақстанда  үй нарығы тез қарқынмен дамуда. Оның басты себебі – үй мәселесінің  шешілмегендігі, азаматтарды тұру жағдайларын  жақсарту үшін кез-келген тәсілдерді іздестіруге итермелейді [6].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Сурет 2. Үйді сатып алу тәсілдері

 

Адам тұрмайтын  үй-жайлар нарығында біртіндеп ығысу  жүріп жатыр. Бұрын өкілеттіліктер мен кеңсе үшін үй-жайларға қажеттілік жоғары болса, қазір саудалық, қоймалық және өндірістік үй-жайларға қажеттілік жоғары сезілуде. Риэлтерлер үшін келесідей қойма-өндірістік орындар-кеңсе-үй реттілігіндегі үй-жайларды іздестіруге тапсырыстар пайда болып отыр. Кеңселік және қоймалық жерлерге мұқтаждық тудыратын фирмалардың саны әрдайым өсіп келеді. Адам тұрмайтын үй-жайлардың тапшылығы оларды жалға алу бағасының өсуіне мүмкіндік береді, жергілікті билік жүргізушілердің тапсырысы бойынша ұйымдастырылған конкурстар мен аукциондардағы сатылатын жалға алу құқығының да бағасы өседі.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Сурет 3. Үйді сатып алу кезіндегі факторлар құрылымы

 

Тұруға бағытталмаған  үй-жайлар нарығы бірнеше сегменттерге бөлінеді, олар объектілердің функционалды бағытталуы бойынша айрықшаланады: кеңселік, саудалық, қоймалық және өндірістік.

Тұруға бағытталмаған  үй-жайлар нарығынының екі құрамын белгілеуге болады: бірінші және екінші кезекті нарық. Бірінші кезекті нарық қалалық мүлікті басқару бойынша комитетпен ұйымдастырылған коммерциялық конкурстар арқылы жалға берілетін муниципалды қордағы тұрмайтын үй-жайларды құрайды. Бұл нарық үлкен перспективаға және дамыту үшін резервтерге ие болғанмен, үлкен қалаларда өте жай және әртүрлі үлесте дамып отыр.

Құзырлы муниципалды билік органдары  жүргізген конкурста риэлтерлік фирмалар, жеңіп алушы жалгерлік  құқығының барлық мерзіміне бір уақытта төлем жасауы керек, әрі қарай жалға алу мерзімі біткенге дейін коммуналдық қызмет пен жалгерлік төлемді уақытында төлеп отырады.

Тұрмайтын үй-жайларды жалға алушылар құқығынан басқа өз есебінен ағымдағы жөндеуді жүргізуге, соған жақын  жатқан территорияларды таза ұстауға міндеттемелерді алады және жалға алумен байланысты шығындардың өсуіне әрдайым дайын болулары керек [6].

Жалгерлік төлемдердің құрылымындағы  мәнді орынды эксплуатациялық шығындар алады, олардың есебінен жылу- және суды тұтыну, электр энергиясы, қоқыстарды шығару, территорияны тазалау, күзет, өрт-күзеттік дабылдандыру, жалпы шаруашылық шығындар, радио торап, телефонға, теледидарлық антенналарға абоненттік төлемдер жүргізіледі.

Екінші ретті нарыққа қарағанда  муниципалды коммерциялық конкурстардағы тұрмайтын үй-жайларға жалгерлік төлемнің соңғы ставкалары төмен, және үй-жайдың орналасқан жері мен типіне, жеке кіру жолдарының санына, автомашиналарды қою үшін орындардың саны мен телефондық тораптардың санына  байланысты. Жалгерлік келісімді құруға және қажетті ақпараттарды алуға кеткен қаражататр мен уақыт шығындары нарықтық ставка бойынша жалға алу шығынымен сәйкес келеді.

Көптеген кәсіпкерлік құрылымдар жеке кіру жері мен оларды жабдықтандыру  мүмкіндіктері бар үй-жайларға сұранысты  туғызады.

Үй-жайлардың негізгі қалалық магистралға жақын болуы мен оған автокөліктің жақын келу жайлылығы үлкен мәнге ие. Жекелеген клиенттер үшін телефондық тораптардың саны орналасқан жері сияқты мәнді факторлар болып табылады.

Жалға алушы тұрмайтын  үй-жайларды тек кеңсе ретінде ғана емес, сондай-ақ сауда залы, қойма немесе басқа бағытта қолданған жағдайда жалға беру құны өседі. Жалға алушының жарғылық тапсырмаларына сәйкес үй-жайларды қайта құру мен қайта жабдықтау оның жалға берушімен және құзырлы мемлекеттік қызмет көрсетушілермен жазбаша келісім бойынша жүргізіледі, ол құрылыстық нормалар мен ережелердің, соныменен қатар өрт және санитарлық қауіпсіздіктерді сақтау ережелерінің бұзылуын болдырмайды [6].

Адам тұрмайтын үй-жайлар үй-жай меншігінің иесінен, жалға  алушыдан (субаренда) және федералды және муниципалды меншік балансын ұстаушылардан жалға алынуы мүмкін. Балансты ұстаушыдан федералды және муниципалды меншікті жалға алу кезінде мәмілені құру үшін меншік иесінен рұқсат сұрау керек. Астаналық муниципалды меншік үшін мұндай құқықты Москоммүлік береді. Жалға алушылар субарендаға жалға алынған ауданның 25 пайызын беруге құқықтары бар.

Муниципалды үй-жайларға сұраныс  азаймайды, өйткені кеңселік аудандарға жалпы тапшылық сақталады. Соныменен  қатар, жалға алушыларды билік жүргізушілермен берілетін кепілдемелер тартады.

Жалгерлік төлем ставкалары, сондай-ақ тарихи ескерткіштер ретінде  мемлекеттің қорғауындағы особняктар мен қатардағы құрылыстық ғимараттардағы орналастырылған үй-жайлар үшін жалгерлік  шарттары айрықшаланады.

Келісуші жақтардың келісімділігі  бойынша жалгерлік төлем ставкасына коммуналдық қызмет құны мен қосымша  құн салығы да  кіруі мүмкін. Коммуналдық қызметтерге деген тарифтер өсуінің болжалмалуымен байланысты көптеген жалға берушілер эксплуатациялық шығыстарға шығындарды жалгерлік төлемнен жоғары шығару арқылы жабуды талғайды.

Адам тұрмайтын үй-жайлар нарығында төлем жасаудық әртүрлі  формалары қарастырылады, бірақ  ай сайынғы және квартал сайынғы  күн бұрын төлем жасау артықшылыққа ие болып отыр.