Жылжымайтын мүлік

3 кезең:

Сапа коэффициентін  есептеу. Кодтау мен келтіру нәтижелері бойынша әрбір объект үшін кодтарының сомасы ретінде сомалық сапа коэффициенті есептелінеді. Берілген модельде оны  бағалау объектісі мен ұқсас объектілердің сомалық сапасын бейнелейтін құндық көрсеткіш ретінде қарастыруға болады. Бұдан кейін қарастырылатын ұқсас объектілерді екі топқа бөлеміз: бірінші топқа өз сипаттамалары бағалау объектісінен асатын объектілерді, ал екінші топқа сапалық сипаттамалары бағалау объектісінен төмен объектілерді жатқызамыз. Мұндай бөлуден кейін бағалау объектісінің ықтимал құнының бағалық диапазоны белгілі болады. Егер барлық салыстыру объектілері өз сипаттамалары бойынша бағалау объектісінен асып түсетін болса, құнының мүмкін диапазонын анықтау мүмкін емес. Бағалау объектісі барлық салыстыру объектілерінен асатын кезде де жағдай осындай.

4кезең:

Дәлірек есептеу үшін бағалаушылар келесі есептеулермен  пайдаланылады. Егер әрбір ұқсастың 1 шаршы м-нің бағасын сомалық сапа коэффициентіне (кодтарының сомасына) бөліп, нәтижелерді орташаландырса, онда алынған коэффициентті таңдап алынған жылжымайтын мүлік секторының сипаттамасы ретінде қарастыруға болады. Мұндай болжамның дұрыстығы ұқсас объектілердің сапасы бағаға пропорционалды болуы тиіс (неғұрлым сапа коэффициенті жоғары, соғұрлым объектінің бағасы жоғары) деп түсіндіріледі. Бағалау объектісінің 1 м.кв.-тің құнын алу үшін орташаландырылған коэффициентті бағалау объектісінің кодтарының сомасына көбейту қажет.

Жалпы ренттік мультипликатор әдісі.

Жалпы ренттік мультипликатор – бұл сату бағасының не потенциалды, не нақты жалпы табысқа қатынасы. Берілген әдісті қолдану үш кезеңде жүзеге асырылады. Бағаланатын жылжымайтын мүліктен алынатын нарықтық ренттік табыс бағаланады. Жақын арадағы нарықтық келісімдер негізінде жалпы табыстың сату бағасына қатынасы. Бағаланатын объектіден нарықтық ренттік табысты жалпы ренттік мультипликаторға көбейту арқылы бағаланатын объектінің ықтималды құны есептелінеді: 

                                   V = РТо * ЖРМ = РТо * СБұ / ПЖТұ                           (10)

мұнда, V – бағаланатын объектінің ықтималды сату бағасы; РТо–бағаланатын объектінің рентті табысы; ЖРМ – жалпы ренттік мультипликатор; СБұ – ұқсас объектінің сату бағасы; ПЖТұ – ұқсас объектінің потенциалды жалпы табысы. Жалпы ренттік мультипликатор бағаланатын және салыстырылатын жылжымайтын мүлік объектілерінің арасындағы өзгешеліктер түзетілмейді, өйткені ЖРМ-ды есептеу негізіне көрсетілген өзгешеліктер есептелінген нақты жал төлемдері мен сату бағалары салынған [6]. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Қазақстандағы жылжымайтын  мүліктерді бағалау тәжірибесі

 

2.1 Қазақстандағы  қазіргі жылжымайтын мүлік нарығын  талдау

 

Нарық – бұл тауарлар немесе қызметтерді сатушылар немесе жеткізушілер мен сұранысты тудыратындар немесе сатып алушылар арасындағы байланыстарды жүзеге асыратын институт немесе механизм. Сатып алушылар мен сатушылар талғамдары мен нәтижелері тауарларға, қызметтерге немесе ресурстарға бағалар жүйесін қалыптастырады. Осы бағалар бағыттаушы рөлін атқарады, бұл бағаларды басқара отырып ресурстар иелері, кәсіпкерлер мен тұтынушылар өз мүдделерін қамтамасыз ететін өздерінің ерікті таңдауын жасайды.

Нарықтардың келесідей  түрлерін бөліп көрсетуге болады, олар еңбек, қаржылық капиталдар, ресурстар, тауарлар, қызметтер және басқа да нарықтар. Жылжымайтын мүлік тауарлар категориясына жатады. Осы уақытта нарықтағы оның айналымы әртүрлі ресурстар мен еңбекті қолдана отырып, қаржылық капиталды қолданумен тығыз байланысты.

Жылжымайтын мүлік нарығы кез-келген ұлттық экономиканың мәнді құрамдастарының бірі болып табылады. Жылжымайтын мүлік нарығынсыз нарық мүлдем болуы мүмкін емес, өйткені еңбек нарығы мен капитал нарығы жылжымайтын мүліксіз өз-өзінен әрекет ете алмайды, тіпті қаржылық институттар (банктер, биржалар, инвестициялық компаниялар және т.с.с.)  өздерінің қызметтерін жүргізу үшін қажетті үй-жайларды сатып алу немесе жалға алу үшін қозғалмайтын мүлік нарығының қатысушысы болуы керек.

Жылжымайтын мүлік нарығының дамуы көптеген факторлар санына байланысты, олардың ішінде бірінші орында сұранс пен ұсыныс тұрады. Сұраныстың негізгі қасиеті басқа параметрлердің өзгеріссіз болған кезіндегі тауарлар бағасының төмендеуі сұраныстың өсуіне әкелетіндігімен қортындылады және керісінше.

Сұраныстың өзгеруі  келесідей факторларға байланысты:

• тұтынушылық талғам мен сатып алушылардың талғаулығы;
• сатып алушылар саны;
• сатып алушылардың ақшалай табыстарының деңгейі;
• бірін-бірі ауыстыратын тауарларға бағалар;
• салыстырмалы болашақ бағалар мен табыстарды тұтынушылық күту.

Ұсыныс заңы ұсынылатын тауар саны мен бағасы арасындағы тура байланыс болып табылады, яғни бағаның жоғарлауы ұсыныс деңгейін жоғарлатады, бағалар төмендеген кезде  ұсыныс қысқарады. Бұл өндірушілер, меншік иелері, сатушылар неғұрлым қалыпты, төмен бағаға қарағанда, жоғары баға тағайындалған уақытта өз тауарларының көп санын сатуға ұсынуға немесе шығаруға дайын екендігін куәландырады. Ұсыныстағы өзгерістер келесілерге тәуелді болады: ресуртарға, тауарларға және қызметтерге бағалар; салықтар мен дотациялар; өндіру технологиялары; басқа тауарлар мен ресурстарға бағалар; өндірушілер, сатушылар бағаларының өзгеруін күту; сатушылар саны [3].

Жылжымайтын мүлік тауарлық секторларға бөлінеді. Ондай секторлар бар-жоғы үшеу: қозғалмайтын мүлік, жұмыстың нақты объектісі түріндегі тауар, яғни құрылыс, қайта құру; қызметтер – делдалдық, бағалау, маркетинг және т.с.с. Осы секторлардың әрқайсысы өз алдына неғұрлым тар секторларға бөліне алады, сондықтан да олардың әрқайсысы оларды басқа объектілерден айрықшаландыратын жалпы мінездемеге ие сату-сатып алу объектілерінің жиынтығын көрсетеді. Жылжымайтын сектор тауар ретінде тұрғын үйлер мен тұрғындық емес үй-жайларға бөлінеді; олар өз алдына тұрғын үйлер қалалық және қаладан тыс болып бөлінеді, тұрғын емес үйлер кеңселік (әкімшілік), саудалық, өндірістік, көмекші, қоймалық және т.с.с. бөлінеді. Қалалық тұрғын үйлер өз алдына неғұрлым кішігірім секторларға – жекешелендірілген үйлер, кооперативті, муниципалды, ведомстовалық, жалға алынған, азаматтар мен заңды ұйымдардың меншігіндегі болып бөлунеді.

Тұтынушылық сегменттері  басқаларынан мәнді ерекшеліктерімен бөлініп тұратын сатып алушылар тобын көрсетеді. Кейбір де олар орналасу жағрафиясымен, кейбірде демографиялық  белгілерімен (зейнеткерлер, жас жұптар), кейбір де белгілі бір әлеуметтік топқа жатқызылуымен (сәтті бизнесмендер, әдебиет пен ағарту қызметкерлері, аз қамтамасыз етілген топ) мінезделеді.

Нарықтық кеңісті бөлу кезінде көп бөліктер пайда болады, олардың әрқайсысы қандай да бір  тауар секторына және қандай да бір  тұтынушылық сегментке жатқызылуымен мінезделеді. Нарықтың бұл бөлігі бірдей сұраныстармен сатып алушыларға ұсынылатын  ұқсас тауарлар (жұмыстар, қызметтер) орнын көрсетеді.

Объектілерді функционалды бағыттауы бойынша қозғалмайтын мүлік нарқы төрт негізгі құрамдас бөліктерге бөлінеді: жер (жер учаскілері) нарығы, тұрғын үйлер нарығы, тұрғын емес үй-жайлар нарығы, өнеркісптік қозғалмайтын мүлік нарығы.

Бұл сегменттердің әрайсысы өз еркімен дамиды, өйткені өз заңдары  мен нормативті актілеріне сүйенеді және мемлекеттік және муниципалдық меншікті жекешелендіру саясатында мәнді айырмашылықтарға ие.

Қосымша аяқталмаған  құрылыс объектілері нарығын  бөліп көрсетуге болады, онда объектіні  сату және бағалау кезінде ерекше іс-жосықтар әрекет етеді және мемлекеттік  реттеу рөлі күшті, өйткені мемлекет көптеген тоқтап қалған құрылыс объектілерінің меншік иесі болып табылады. Бұл нарықта салынып бітпеген объектінің мақсатты бағытталуында да, сондай-ақ құрылыстың бастапқы жоспарында да өзгерістер болуы мүмкін [3].

Нарықтың жекелеген  сегменттерінде қозғалмайтын мүлік өзін маусымдық ауытқуларға ұшырайтын тауар ретінде көрсетеді. Осылай, тұрғын үйлерді жалға беру нарығы жыл маусымының ауысуы кезінде сұраныс пен ұсыныс ауытқуын тудырады. Осы уақытта тұруға арналмаған үй-жайлар нарығы жыл мерзіміне тәуелді емес, бұл жердегі ауытқулар тікелей жалпы экономикалық жағдайға байланысты [3].

Жылжымайтын мүлік меншіктің ерекше түрін көрсетеді. Оны иелену, пайдалану және билік ету құқықтары меншіктің басқа түрлеріне иелік етуден ерекшеленеді. Ол жылжымайтын мүлікті қолдану, жылжымалы мүлікке жататын тауарлардың кең санына қарағанда, басқа азамататар мен заңды тұлғалардың мүдделерін қорғайды. Сондықтан да үй немесе басқада жылдымайтын мүлікті сатып алу, сондай-ақ оныменен жүргізілетін басқа да операциялар (сыйлау, айырбастау, мұрагерлікке қалдыру, үлесін нақтылау) мемлекеттің, жергілікті органдардың және құқықтың басқа да субъектілерін есепке алуды қамтамасыз етуге жүргізілген белгілі бір іс-жосықтармен байланысты. Мемлекет қоғамдық мүдделерді қуа отырып және салық салу бөлігіндегі өзінің фискалды қызметін қамтамасыз ету үшін, жылжымайтын мүлікті есепке алумен және меншік иесі құқықтарын сақтау үшін олармен жүргізілетін операцияларды тіркеумен байланысты қызметтерді өткізеді.

Нарықтың әрбір сегментінде  екі құрамдас саны туралы айтуға болады:

• бірінші кезекті, жылжымайтын мүлікті нарықтағы тауар ретінде шығуын мінездейтін. Мемлекет федералды, аймақтық және жергілікті билік органдары ретінде нақты уақытта жылжымайтын мүлікті негізгі сатушы ретінде шығады.
• екінші кезекті, онда сатушылар мен сатып алушылардың (жеке және заңды тұлғалар) үлкен саны қызмет етеді.

Жылжымайтын мүліктің айрықша  ерекшелігі, ол микродеңгейде – тұрғын үй ұяшығы (пәтер, бөлме, үй) – ол жеке тауар ретінде шығады, ал макродеңгейде – инфрақұрылымның бір бөлігі ретінде шығады.

Жылжымайтын мүлік сферасында нарықтық қатынастарды әрі қарай  кеңейту жолында қазақстандық экономикадағы  өтпелі кезеңмен шартталатын бірқатар тосқауылдар бар [3].

Экономикалық мінездегі  тосқауылдарға кіретіндер мемлекеттің инвестициялық, несиелік және салық саясаттары, соныменен қатар инфляциядан, төлем жсалалмауынан, инвестицияларды сатып алыну мерзімінің жоғарлауынан және басқа факторлардан тұрады. Негізгі рөлді әкімшілдік тосқауылдар ойнайды, ол барлық деңгейдегі атқару билік органдарымен белгіленеді. Бұл келесідей аспектілерге байланысты, кәсіпорындарды тіркеуге алу, жылжымайтын мүлік сферасындағы қызметтердің әртүрлі түрлерін лицензиялау, жер учаскілерін, тұрғын үйлер мен тұрғын емес үй-жайлар, аяқталмаған құрылыс объектілерін жалға беру мен сату-сатып алу, беру тәртіптеріне.

Жылжымайтын мүлік нарығының даму қарқындары мен масштабына нарықтық инфрақұрылымның дамымағандығы күшті әсерін тигізеді.

Жер ресурстарының шектеулігі және қоршаған ортаны қорғаумен байланысты мәселелер тосқауылдардың тізімін толықтырады, ол жылжымайтын мүлік нарығына жаңа субъектілердің енуіне объективті әсерін тигізеді.

Қазақстандық жылжымайтын  мүлік нарығы көшпелі экономиканың барлық мәселелерін бейнелейді және өзінің жеке сегменттерінің тең дамымауымен, жетілдірілмеген заңдық база мен азаматтар мен заңды тұлғалардың төмен инвестициялық мүмкінділігімен мінезделеді. Осыменен бірге бұл нарық капиталды, ойды және энергияны салудың перспективті сферасын көрсетеді.

Жылжымайтын мүліктің барлық жіктеп көрсеткен ерекшеліктері жылжымайтын мүлік нарығының барлық сегменттерінде әртүрлі дәрежеде пайда болады, және олардың әрбір нақты жағдайда әрекет етіп отырған заңдармен сәйкестендіре отырып құрылған мәмілелерге тигізетін әсерлерін нақты бөлшектеп есепке алу негізделген және неғұрлым сенімді шешім қабылдауға мүмкіндік береді.

Жер нарығының қалыптаса  бастауы қала сырттында жеке құрылысқа  шектеуді алумен және құрылыстық, өндірістік және делдалдық кооперативтердің құрылуымен байланысты. Нарықты құру үшін құқықтық негіз меншік туралы заң, Жер кодексі және басқа заңдар мен нормативті актілер болып саналады. Жерді иелену, пайдалану және билік ету формалары нәтижесінде азаматтық құқық нормаларына сәйкес болуы керек, яғни меншік, мүліктік жалдау (пайдалану) және жалға беру. Жер әкімшілік-мемлекеттік реттеуден сату-сатып алу, кепілдіке қою, мұрагерлік, жалға беру, айырбастау және т.с.с. келісімдер бойынша азаматтық-құқықтық иелікке аударылады [6].

Табиғатты қорғау зоналары, тарихи ескерткіштер, ауылшаруашылығы  егістіктері, ормандар және су қойнаулары жанындағы территориялар бойынша қатаң шектеулер сақталған. Өкілетті билік органдары жерлерді меншікке ақысыз беру мүмкіндігін қоса, жерлерді беру мен алып қою тәртібін бекітуге құқықтары жоқ, ал олардың территориясында орналасқан жерлерге билік жүргізу бойынша құзырлығы сол жердегі атқару билігінің органдарында болады. Жерге төлем енгізілді және жерді қайта бөлу процесі басталды. Азаматтарға, кәсіпорындар мен ұйымдарға жер учаскілерін бөліп беру белсенді жүргізіліп жатыр.

Жер учаскілерін сатушылар мен сатып алушыларға әрбір территорияда, әрбір ауданда жергілікті ережелер бар екендігін және әрекет ететінін нақты бағалау керек және хабардар болуы маңызды. Осы кезде жердің нормативті бағасын анықтайтын аймақтар мен коэффициенттер жүйесі шығарылады. Нормативті бағалар тәртібі нарықтық бағалармен сәйкестендіріледі, ол жер учаскілерімен жасалатын мәмілелері үшін негіз ретінде қолданылуы мүмкін.

Жер нарықтарын құрудың  бастапқы кезеңінде үлкен жер  массивтеріне ие колхоздар, совхоздар мен басқа да ауылшаруашылығы кәсіпорындары заңды негізде меншік құқықтарын безендіру бойынша сәйкестендірілген іс-жосықсыз және ұзақ мерзімді жалға беру түрлеріне, құрылыс жүргізуге жерлерді бөлуге қатысты.