Жылжымайтын мүлік

Осы Әдiстеме мемлекеттiк мұқтаж үшiн алынатын жылжымайтын мүлiктi бағалауды жүргiзудiң тетiктерiн айқындайды [6].

Бағалаушылар бағалауды  жүргiзген кезде Қазақстан Республикасының заңнамасына сәйкес стандарттарды пайдаланады. Жылжымайтын мүлiктiң құнын белгiлеу жөнiндегi жұмысты жүргiзген күнi бағалау объектiсiн соңғы рет көрген күнге сәйкес келуi тиiс. Бағалаудың нәтижелерi бағалау туралы жазбаша есеп түрiнде ресiмделедi. Бағалау туралы есеп оның құрамын бағалаушы осы Әдiстеме мен басқа да Қазақстан Республикасының нормативтiк құқықтық актiлерiнде көзделген талаптарды ескере отырып айқындайтын қосымшаны қамтиды. Осы Әдiстемеде ғимараттар, құрылыстар, ғимарат-үйлер немесе оларды орналастыруға арналған және мемлекеттiк мұқтаж үшiн сатып алынатын жер учаскелерiнiң нарықтық құнын бағалауға әдiстемелер бар. Әдiстемемен реттелмеген мәселелер Қазақстан Республикасының заңнамасымен шешiлуi тиiс. Егер тараптар ұсынған бағалау туралы есепте келiспеушiлiк болып, нәтижесiнде алып қойған мүлiк үшiн төленетiн өтемақының көлемiн анықтау мүмкiн болмаса, онда "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметi туралы" Қазақстан Республикасының Заңына сәйкес, сот немесе уәкiлеттi орган қайта бағалауды белгiлейдi. Бағалаушы бағалауды (қайта бағалауды қоса алғанда) және сұрыптауды егер  бағаланатын объектi бойынша бағалаушышарттан тыс мүлiктiк немесе мiндеттiлiк құқықтарды тапса; бағалаушы бағалауға өтiнiш берушiнiң акция иесi, құрылтайшысы, қызметкерi, меншiк иесi, қатысушысы, кредиторы, дебиторы, демеушiсi болса; бағалаушы - жеке тұлға ретiнде бағалауға өтiнiш берушiнiң жақын туысы немесе соған тән адам болса жүргiзе алмайды [10].

1.3 Жылжымайтын мүлік  объектісінің нарықтық құнын  анықтаудың әдістері

Жылжымайтын мүлікті (жерді, ғимараттарды, құрылыстарды) бағалау  үшін үш тәсілдеме пайдаланылуы мүмкін: табыстық, салыстырмалы және шығындық жолдар. Бұл тарауда тек жылжымайтын мүлікті түрлі әдістермен бағалау процедураларының алгоритмдері келтіріледі. Иеленушісіне табыс әкелетін жылжымайтын мүлікті бағалау кезінде табыстарды капитализациялау әдісін пайдаланғанда тізбектілік келесідей түрде болады: Потенциалды жалпы табыс (ПЖТ) бағаланады:

ПЖТ = S * Cж                                                            (1)

мұнда, S–жалға берілген аудан, м.кв.; C–жалға беру ставкасы. 
Әдетте, жалға беру ставкасының шамасы объектінің орналасу жеріне, оның физикалық күйіне, коммуникациялардың бар болуына, жалға беру мерзіміне және т.б. байланысты болады. Жылжымайтын мүлік объектісін соңына дейін пайдаланбаудан және төлемдерді жинау кезіндегі мүмкін жоғалтулар бағаланады. ПЖТ-тың жоғалтулар шамасына азаюы нақты жалпы табыс (НЖТ) шамасын береді:                                  

 НЖТ = ПЖТ – Жоғалтулар                                              (2)

Бағаланатын мүлікті  пайдалану бойынша мүмкін шығындар бағаланады. 
НЖТ-ты операциялық шығындар шамасына азайту арқылы болжамды таза операциондық табыс (ТОТ) анықталынады:

ТОТ=НЖТ - Операциялық шығындар (амортизациялық аударымдарды қоспай) келесі әдістердің бірімен: кумулятивтік құру, инвестициялық топ, нарықтық сығу, тікелей капитализациялау әдістерінің көмегімен капитализациялау коэффициенті есептелінеді. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың салыстырмалы (нарықтық) тәсілдемесі сатуларды салыстыру әдісімен және жалпы ренттік мультипликатор әдісімен берілген. Сатуларды салыстыру әдісі жылжымайтын мүліктің ұқсас объктілерін сату туралы соңғы 3-6 айдағы ақпаратты салыстыру мен талдауға негізделген. Бұл әдіс жасалынған келісімдер бойынша, келісімдердің шарттары мен бағалары, сатушылары мен сатып алушылар жайында салыстырмалы және шынайы ақпараттың жеткілікті көлемі бар жағдайында ғана объективті болады. Ұқсас ретінде объектілерді таңдауды бағаланатын объектінің нарық сегментінде жүргізу қажет. Бұл жағдайда мыналарға назар аударған жөн: Егер объект стандартты экспозиция мерзімі үшін аз уақытта сатылған болса, баға төмендетілген. Егер де объект нарықта стандартты экспозиция мерзімінен ұзақ орналасса, онда бағаның жоғарлатылғаны ықтималды. Екі жағдайда да келісім берілген нарық сегментіне тән емес, салыстырмалы ретінде қарастырылмауы мүмкін; Егер келісім бас компания мен еншілес компания арасында жасалынса, келісім нарық бағасымен жасалынғаны аз ықтималды. Сатуларды салыстыру әдісі қарастырады: Бағаланатын объектіні ұқсас-объектілермен екі компонент бойынша салыстыру. Келесідей салыстыру бірліктері қолданылады: 1 га үшін баға - ауыл шаруашылық, өнеркәсіптік және тұрғын үй құрылысының үлкен массивтері үшін; 1 м.кв. үшін баға қалалардың іс орталықтарында, офистер үшін; 1 лот үшін баға - тұрғын үй, саяжай құрылыстары аудандарындағы формасы мен өлшемдері бойынша стандартты учаскелер; фронтальді метр үшін баға - қалаларда коммерциялық пайдалану үшін (объектінің жалпы ауданы оның шекарасының қандай да бір көше не шоссе бойымен ұзындығына пропорционалды деп есептелінеді); тығыздық бірлігі үшін баға - құрылыс ауданы мен жер учаскесі ауданының қатынасының коэффициенті; табыс әкелетін бірлік үшін баға; спорт кешендерінде, мейрамханаларда, театрларда - бұл бір отырылықты орын, ал гараждар мен автотұрақтарда - бір автокөлікті паркілеу орны. Жылжымайтын мүлік объектілері үшін міндетті салыстыру элементтері: берілген мүліктік құқықтар, келісімді қаржыландыру жағдайлары, сату жағдайлары, сату уақыты, жылжымайтын мүлік объектісінің орналасу жері мен физикалық сипаттамалары. Міндетті емес салыстыру элементтеріне жылжымайтын мүлік объектісіне қатынауды, жаға жолағы мен суға құқықтарды, экологиялық жағдайларды, т.б. жатқызуға болады. Кеңселік ғимараттар, өндірістік ғимараттар, қоймалар және т.б. сияқты жылжымайтын мүлік түрлері үшін негізгі және міндетті емес салыстыру элементтерінің жинағы бұл элементтердің бағалау объектісіне баға қалыптастыру процесіне әсер ету дәрежесіне байланысты өзгеріп отырады. Элементтер бойынша түзетілімдерді бағалау және түзетілген құнды есептеу. Түзетілім ұқсас-объектінің оның баға қалыптастырушы сипаттамаларын бағаланатын объектінің сипаттамаларына келтіру кезінде сату бағасына енгізілетін түзетулер болып табылады. Мүліктік құқықтарға, қаржыландыру жағдайларына, сату жағдайларына және сату уақытына түзетулер сияқты салыстыру элементтері бойынша түзетілімдер тізбекті жүргізіледі-әрбір элемент сайын бұрын түзетілген баға өзгертіледі. Барлық қалған түзетілімдер, яғни объектінің орналасу жері, физикалық сипаттамалары және т.б. бойынша түзетулер параллель, яғни бір уақытта тізбекті түзетілімдерге түзетілген құнға және сол арқылы нарықтық шамаға келтірілген баға күніне жүргізіледі. Салыстыру бірлігінің бағаға қатынасына қарай түзетілімдер пайыздық және ақшалай түзетілімдер деп бөлінеді. Ақшалай түзетілімдер, өз кезегінде, қатысты және абсолюті болып бөлінеді. Пайыздық түзетілімдер ұқсас объектінің не оның салыстыру бірлігінің сату бағасын пайыздық түзетілім шамасына көбейту жолымен енгізіледі. Бағаланатын объектінің құны пайыздық түзетілім шамасының есебімен келесі түрде болады [3].

            V = (CБбірл * Kбірл) * Тпбірл = (CБбірл * Тпбірл ) * Kбірл               (3)

мұнда, V - бағаланатын объектінің құны; (CБбірр * Kбірр) – ұқсас объектінің түзетілімді есептеуге дейінгі бағасы; Т пбірл - пайыздық түзетілім шамасы; CБбірл - салыстыру бірлігінің сату бағасы; Kбірл - салыстыру бірліктерінің саны. Қатысты ақшалай түзетілім тек бір салыстыру бірлігінің бағасын өзгертеді. Бағаланатын объектінің құны қатысты ақшалай түзетілім шамасының есебімен келесі формула бойынша есептелінеді:

            V = (CБбірл + Kбірл) + (Тқа * Kбірл) = (CБбірл + Тқа) * Kбірл           (4)

мұнда, Тқа - қатысты ақшалай түзетілімнің шамасы. Абсолютті ақшалай түзетілім тұтас ұқсас объектінің сату бағасына қатынасады, бүкіл объектінің бағасын белгілі бір шамаға өзгертеді және оның шамасы салыстыру бірліктерінің санына тәуелді емес. Бағаланатын объектінің құны абсолютті ақшалай түзетілім шамасының есебімен келесі түрде болады   

                                          V = (CБбірл * Кбірл) + Таа                                      (5)

мұнда, Таа - абсолютті ақшалай түзетілім шамасы. Салыстыру элементтері бойынша түзетілімдерді жүргізу мен талдау процесін қарастырайық. Жылжымайтын мүлікке мүліктік құқықтар. Жылжымайтын мүлікті сатып алу, жалға алу және басқа келісімдер кезінде болашақ иеленушісін, жалға алушысын, т.с.с. оның берілген объектіге құқықтары қызықтырады. Жылжымайтын мүлік бағасы негізінен оған берілетін құқықтарға байланысты болады. Егер жылжымайтын мүлік объектісіне меншік құқықтары жалға алу құқығымен не өзге міндеттемелік құқықтармен тежелген болса, онда мұндай объектінің нарықтық бағасы едәуір өзгеруі, әдетте азаюы мүмкін. Көбінесе дүкендер, бизнес-орталықтар, жер учаскелері және басқа жылжымайтын мүлік объектілері бар жалға беру келісім-шарттарымен бірге сатылады. Егер де келісімдік жал ақысы нарықтықтан өзгешеленсе, болашақ меншік иеленуші жалға беру келісім-шартының қалған мерзімі бойында нарықтықтан өзгешеленетін ақша ағымдарын алып отырады. Құнды анықтау кезінде нарықтық және келісімдік жал ақысы арасындағы айырмашылықты есептеу мүліктік құқықтарға түзетілім деп аталады. Меншік құқықтарына түзету шамасын екі тәсілмен анықтауға болады - нарықтық және келісімдік жал ақысы арасындағы айырмашылықты тікелей капитализациялау және осы айырмашылықты жалға берудің қалған мерзімі бойында дисконттау.

Қаржыландыру жағдайлары.

Қаржыландыру жағдайларына түзетілім еңгізу қажеттілігі пайда болатын барынша кең тараған жағдай - бұл ипотекалық несиені тарту арқылы жылжымайтын мүлік объектісін сатып алу. Мұндай жағдайларда түзету үшін ипотекалық несиенің ақша ағымдарын проценттің нарықтық ставкасы бойынша дисконттауды қолдануға болады.

Сату жағдайлары.

Сату жағдайларына түзетілім  нарыққа тән емес, сатушы мен сатып  алушы арасындағы қатынастарды бейнелейді. Егер сатушыға дереу меншікті сату қажет болса, не оған қысым көрсетілсе, немесе келісім жасасушылар арасында туыстық, іскерлік не қаржылық байланыстар бар болса, сату нарықтық бағадан төмен бағамен жүзеге асырылуы мүмкін. Басқа жағынан, егер сатып алушы үшін объектінің құнын едәуір арттыра алуы мүмкін болса,  не алынатын меншік оған аса құнды болса, онда сату нарықтық бағадан жоғары бағамен жүзеге асырылуы мүмкін. Алайда мұндай жағдайларды анықтау өте қиынға соғады, сондықтан да ондай объектіні салыстыру объектілері тізімінен алып тастаған жөн.

Сату уақыты.

Сату уақыты жағдайлары жылжымайтын мүлік объектісінің құнына қатты әсер етуі мүмкін нарық конъюнктурасы уақыт өте өзгереді. Сондықтан бағалау процесінде сатуға түзетілім көмегімен инфляция, банктік пайыздық ставка, жылжымайтын мүлік объектілеріне сұраныс пен ұсыныстың өзгерісі, тұтынушылық талғамдардың өзгеруі, құқықтық реттеудегі жаңашылдықтар сияқты факторларды ескеру қажет. Жылжымайтын мүлік нарығының негізгі индикаторы болып бір нарық шегіндегі жылжымайтын мүлікке бағалардың өзгеру динамикасы табылады, ол не алдыңғы бағалар деңгейінен проценттерде, не бағалық индекстердің көмегімен бейнеленеді. Орналасу жері. Жылжымайтын мүліктің құнын анықтайтын барынша маңызды фактор - оның орналасу жері болып саналады. Орналасу жеріне түзетілімнің шамасын қос сатулардың талдауы көмегімен есептеген жөн, онда екі жылжымайтын мүлік объектісінің арасындағы айырмашылық тек олардың орналасу жері ғана болады. Әртүрлі орналасу деп объектілердің әртүрлі тұрғылықты жерлерде, қала аудандарында, шағын аудандарда ғана емес, сондай-ақ, бір үйдің екі қарама-қарсы бұрыштарында, түрлі қабаттарында орналасуын айтады.   Физикалық сипаттамалары. Екі мүлдем бірдей үйлер, пәтерлер, жер учаскелері, т.с.с. болмайды. Әрқашанда дерлік салыстыру объектілерінің физикалық сипаттамалары өзгешеленеді - өлшемдері, құрылмалық элементтері, материалдарының сапасы, тозуы, сыртқы түрі әртүрлі. Бұған қоршаған ортаның күйін, функционалдық мүмкіндіктерін және эстетикалық сипаттамаларын келтіруге болады. Әртүрлі жылжымайтын мүлік объектілері үшін оның құнына барынша қатты әсер ететін өзіндік физикалық сипаттамаларының жиынтығы болады. Мысалға, сауда объектілері үшін витриналық терезелердің бар болуы, жүріс-тұрысы жиі орындар мен магистральдерден кірудің болуы маңызды; қойма объектілері үшін сыйымдылық, жолдардың, темір жолының бар болуы маңызды; тұрғын үйлер үшін қоршаған ортаның ахуалы зор маңызды болады. Алайда барлық дерлік жылжымайтын мүлік типтерінің құнына әсер ететін физикалық сипаттамалар бар, олар: объектінің күйі (жөндеу қажет пе және қажет болса, қандай), инженерлік желілердің - электр тоғы, су құбыры, канализацияның бар болуы және т.б. Түзетілімдерді  есептеудің келесідей негізгі әдістері бар. Қос сатуларды талдаумен байланысты әдіс. Қос сату дегеніміз бір сипаттамадан басқа, бір-біріне ұқсас екі объектіні сату. Екі салыстырылатын объектілер арасында тек бір өзгешелік болатындықтан, сату бағаларындағы айырмашылық сол өзгешелікке қатысты болуы мүмкін. Сипаттамаларды тікелей талдау әдісі. Оның мәні мынада – бағаланатын объектінің және ұқсас объектінің сипаттамаларын талдау. Бұл әдіспен, мысалы, объектінің сату уақытына түзетілімі есептелінеді. Ал түзетілім салыстырылатын жылжымайтын мүлік объектілері үшін төлемдер жүзеге асырылған валютаның сатып алушылық қабілеттілігінің өзгерісін нақты бейнелейді. Сату уақытына түзетілімді анықтау үшін доллардың сатып алушылық қабілеттілігінің индекстерін білу қажет. Уақытқа түзетілім келесі формуламен есептелінеді:

                                                   ТУ = ИКЖД / ИБД                                              (6)

мұнда, ТУ–сату уақытына түзетілім; ИКЖД – ұқсас объектімен келісім жасасу күніне доллардың сатып алушылық қабілеттілігінің индексі; 
ИБД – объектіні бағалау күніне доллардың сатып алушылық қабілеттілігінің индексі. Бағаланатын объектінің ықтималды құны ұқсастардың келтірілген бағаларынан орташа арифметикалық мәні ретінде есептелінуі мүмкін: 

                  V = (CБұ1 * Ту1) + (СБұ2 * Ту2) + … + (СБұn * Тұn) / n                (7)

мұнда, V – бағалау объектісінің ықтималды құны; CБұ – ұқсас объектін сату бағасы; Ту–сату уақытына түзетілім; n–ұқсас объектілердің саны. Ғимараттардың физикалық күйінің мәліметтері негізінде сипаттамаларды тікелей талдау әдісімен тозуға пайыздық түзетілім есептелінеді. Есептеу мына формула бойынша жүргізіледі: 

                                       Ттозу = (100 - То) / (100 – Тұ)                                       (8)

мұнда, Ттозу – тозуға түзетілім; То – объектінің тозуы; Тұ – ұқсас объектінің тозуы. Тозуға түзетілімді есептей отырып, объектінің құны мынадай болады: 

                                                    V = CБұ * Ттозу                                                (9)

мұнда, V – бағаланатын объектінің ықтималды құны; CБұ –ұқсас объектінің сату бағасы; Ттозу– тозуғат үзетілім. Түзетілімдерді есептеу мен еңгізудің эксперттік әдістері бағалаушының бағаланатын объектінің ұқсасымен салыстырғандағы артқшылықтары не кемшіліктері туралы көзқарастарына негізделген. Бұл түзетілімдер пайыздық түзетілімдер ретінде есептелінеді. Қатысты салыстырмалы талдау. Әдістің мәні мынада – барлық салыстыру объектілерін екі топқа бөлу. Бірінші топқа өз сипаттамалары бойынша бағалау объектісінен асатын объектілер, ал екінші топқа – бағалау объектісіне қарағанда сапалық сипаттамалары төмен объектілер жатқызылады. Сөйтіп, бағалау объектісінің ықтимал құнының бағалық диапазоны белгіленеді. Берілген әдіс көмегімен объектіні бағалау бірнеше кезеңде жүргізіледі.

1 кезең:

Объектінің баға қалыптастырушы сипаттамаларын кодтау. Баға қалыптастырушы сипаттамаларды таңдап, суреттегеннен кейін оларға талғам - тілектерінің дәрежесі бойынша абсолюттік мәндер беріледі. Сапалық сипаттамалар «неғұрлым сипаттамасы жақсы, соғұрлым коды жоғары» принципі бойынша кодталады.

2 кезең:

Баға қалыптастырушы факторларды қатысты кодтау. Кодтарды қатысты шамаларға келтіреді. Ол үшін факторлардың әрқайсысы бойынша  объектінің кодын максималды мәнге (берілген баға қалыптастырушы фактордың  жалпы сомасына) бөледі. Келтіруден кейін, кез - келген фактор үшін кодтың максималды мәні бірге тең.