Жылжымайтын мүлік

Персоналды басқару  бөлімі бейімдеу мерзімін белгілейді, оның ішінде жаңа қызметкерге тәлімгер бекітіледі. Негізгі мақсат – жаңа қызметкерді дереу бейімдеу және лауазымдық міндеттерді орындау үшін ұжымға барынша қолайлы енгізу.

 

Кесте 3. «БТА Ипотека» АҚ – ұйымдастырушылық құрылымы

 

 

Бейімдеу кезеңі мен  сынау мерзімі аяқталысымен Персоналды басқару бөлімі Компанияның барлық қызметкерлері үшін орындауға міндетті регламенттеуші құжаттардың біліміне қызметкерді аттестациядан өткізеді. Ондай құжаттарға мыналар жатады:

• Ипотека негіздері;
• Қызмет көрсету сапасының стандарттары;
• Корпоративтік этика Кодексі;
• Ақпараттың құпиялылығы туралы Ереже.

Сынау мерзімі сәтті  аяқталу үшін тікелей жетекшінің пікірі де сондай-ақ есепке алынады. Аттестацияның  оң нәтижелері және тікелей жетекшінің мақұлдауы бойынша сынау мерзімі  тоқтатылады [46].

Ұйымдастырушылық құрылымға  оралайық. Компанияда қатаң белгіленген  функцияларды орындайтын бөліністердің  жиынтығы бар. Бұл фунциялар құрылымдық бөліністер туралы Ережелермен, бөліністер қызметкерлерінің лауазымдық нұсқаулықтарымен, сондай-ақ регламенттеуші құжаттармен: Ережелермен, әр процесс бойынша тәртіп және нұсқаулықтарымен бекітілген. Бөліністің қызметкері өз міндеттері бойынша регламенттеуші құжаттарды жете білуге міндетті. Теориялық білімдердің деңгейін анықтау үшін қайтадан аттестацияға жүгінеді. Ол жылына бір рет өткізіледі. Аттестацияның нәтижелері бойынша қызметкер қалай лауазымдық көтерілуді, солай лауазымдық төмендеуді де көздей алады.

Қызметкердің маңыздылығын анықтаған кезде теориялық негіздердің  білім деңгейі шешуші күштердің  бірі болып табылмайды. Бөліністердің бастықтары қатысу кестесімен қатар жұмыстың нәтижелері жөніндегі есепті (оны мектеп журналымен салыстыруға болады) және материалдық ынталандыру (сынау мерзімге жалақыны белгілеу, сынау мерзімнің аяқталуына байланысты жалақыны көтеру және т.б.) бойынша ұсыныстары бар құрама қызметтік жазбаны Персоналды басқару бөліміне әр ай сайын ұсынады.

       «БТА Ипотека» АҚ Жылжымайтын мүлік объектісін бағалау әдістемесі.

Орналасуы:

Мекенжай: Қазақстан Республикасы, Z қаласы, Z ауданы, Z шағын ауданы, № Х үй, № У пәтері. Берілген объект қаланың оңтүстік –батыс бөлігінде орналасқан.

Мүліктің меншіктенушісі:

Объектінің меншіктенушісі:

Иеленудің негізі: келісімшарт.

Жер учаскесінің сипаттамасы және жер иеленудің құнын анықтау

Жер учаскесі жоқ

Объектінің орналасуын сараптау.

Жер иелену түрлерінің көп  кездесетіндер: тұрғын, сауда-саттық, білім  беруші.

Ауданның құрылыстарының типтері: көшелі

Құрылыс түрі: кірпішті, монолитті және темірбетонды көпқабатты ғимараттар.

Шу деңгейі: норма шегінде

Қоршаған ортаның қалпы: норма шегіндегі газдылық және шаңдылық

Автокөлік жүрісінің  интенсивтілігі: қоғамдық көліктің түрлері-автобустар, таксилер, маршрутты таксилер.

Табиғат –климаттық жағдайлар.

Климаты: кенет континенталды

Жауын-шашын: түсудің  негізгі периодтары-қар, жаңбыр.

Желдің бағыты: оңтүстік-батыс, солтүстік-батыс, желдің жылдамдығы p=3-5 м/сек.

Желдің жүктелуі-0,38 КПА (38 кгс/кв.м)

Сейсмикалығы-9 балл

Ең салқын бескүндіктің температурасы –(Z градус), ал ең ыстық бескүндіктің температурасы -(-Z градус)

Жер қатудың нормативті тереңдігі-1,2 метр

Жер бетінен 10 метр тереңдікке дейін жер сулары жоқ.

Қоршаған ортаның қалпы: ластаушы заттардың шекті концентрациясы.

Инженерлік коммуникациялар

Сумен қамтамасыздандыру: қалалық жүйелерден

Канализация: қалалық, көліктерге түсіріп тастау

Жылумен қамтамасыздандыру: қаланың орталық жылу жүйелерінен  жылыту

Электрмен қамтамасыздандыру: қалалық электр жүйелерден.

Ауданның экономикасы

Даму сатысы: тұрақты  қалып

Экономиканың негізгі  салалары; сауда, білім

Денсаулық сақтау жолдары  және коммуналды қызметтер жоққа  шығарылады.

Көліктік инфрақұрылым: дамыған

Халықтың еңбек ету  деңгейі мен кірісі: орташа деңгейді

Еңбек етуге мүмкіншілікті халықтың саны: мәліметтер (өте аз) жоққа тең.

Аудандағы тұрғылықты минимум: орташа

Жылжымайтын мүлік нарығы: кәсіпкерлік және мүлікке және тұрғын үйлерге сұраныс пен ұсыныс бар.

Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын шығын тәсілімен

анықтау

Объектінің техникалық сипаттамалары

Көлемді-жоспарлы шешімдер

Эксплуатацияға енгізу жылы:

Сыртқы және капиталды  қабырғалар –темірбетонды помельдер.

Қабаттылығы-9 қабатты  тұрғын үйдің 8-қабатында

Жалпы ауданы-66,0 шаршы  метр

Тұрғылықты ауданы- Z шаршы метр

Ас үй ауданы-Z шаршы метр

Бөлмелердің биіктігі-(метр)

Қолайлы жағдайлары-инженерлік –техникалық құрылғылары бар.

Пәтер-бұрыштық, бұрыштық емес

Санитарлық дәнекерлер-бөлек, бірге

Ғимараттың орташа нормативті қызмет көрсету мерзімі-100жыл [46].

Кесте 4. Z шағын ауданында  орналасқан үш бөлмелі пәтердің конструктивті элементтерінің өлшемдері бойынша табиғи тозуын анықтау.

 

Конструктивті элементтердің  атаулары	Конструктивті элементтердің  сипаттамасы	Типтік объектінің өлшемдері, %	Тозу, %	Элементтердің тозу, %
1	2	3	4	5
Фундамент	Темірбетонды	3	20	0,6
Қабырғалар мен қоршаулар	Темірбетонды	31	20	6,2
Жабулар	Темірбетонды	12	20	2,4
Шатыр	Біріктірілген жұмсақ жабынды	4	25	1,0
Едендер	Линолеуіммен жабылған,бетонды	9	20	1,8
Өтпелер, терезелер мен есіктер	2 створкалы есіктер-филентобты	11	25	2,75
Сәндеу жұмыстары	әктелген, штукатурленген, түсқағаздар  жабыстырылған	5	20	1,0
Ішкі сантехникамен элктротехникалық құрылғылар	Санитарлы дәнекерлер кафелденген,жақсы  жағдайда	18	20	3,6
Басқа жұмыстар	-	7	10	0,7
Барлығы	-	100	-	20,05
Ескерту: Бағалау әдістемесі «БТА Ипотека»АҚ-ның тәжірибесінен алынған [46].

 

Жылжымалы мүлік нарықтық құнын бағалау жұмыстарын жүргізген  кезде, кірістік, шығын және салыстырмалы тәсілдерге топталған, бағалау әдістері қолданылады.

Кіріс тәсілінің әдістері дегеніміз - жылжымайтын мүлік объектісінің, толық қайта құру немесе орынбасу құнынан тозудың барлық түрін алып тастағандығына тең болатын құнын анықтау әдістері:

1. Элемент бойынша есептеу әдісі дегеніміз-қайта құру немесе орынбасу құнын, бірыңғай еептері сметалық нормалар мен сметалық нормалар ережелерін және басқа да жинақтарды қолдану негізінде тозуды ескере тұра, анықтау .
2. Құнның іріктелген жалпыланған көрсеткіштер әдісі дегеніміз - қайта құру немесе орынбасу құнын, ұсыныс пен аналогты объектілерді сатуды біріктіру жолымен немесе іріктелген сметалық нормативтердің жинақтарын, қайта құру құнының іріктелген көрсеткіштерін, құрылыстың және басқа нормативтердің құнының іріктелген көрсеткіштерін және олардан тозуды алып тастағандағы қолдану негізінде анықтау.

Берілген пәтердің құнын  бағалау, 2002 жылдың 17 сәуірінен (№447) Қазақстан  Республикасының Үкіметінің №447 шешімімен  бекітілген «жеке тұлғалардың салық салынатын объектісінің құнын анықтау ережелері» негізінде жасалынған.

 

                         C=Cб*S*Кфиз-К функц*Кзон*Кизм мрп ;                             (11)

 

мұндағы, С-мүліктің салық салу мақсатындағы құны, теңгеде көрініс табады

Сб- тұрғын бөлмелердің бір шаршы метрінің, теңгемен анықталатын, құны (Алматы қаласы үшін-45 000)

S-мүліктің пайдалы ауданы, шаршы метр

 К физ-Табиғи тозу коэффициенті

К функц-функционалды тозу коэффициенті

К зон- зоналау коэффициенті

К аек өз-айлық есептік көрсеткіштің өзгеру коэффициенті.

К функц=Кэт*Кучл*К мат.ст*Кблаг; (12),

мұнда, К функц=1,0*1,0*1,0*1,0=1,0

К изм.мрп=мрп тек г 971—мрп 2002г 919=1,05 (5)

С=45 000*66*0,8*1,0*2,3*1,05=5738 040тг. (бес миллион жеті жүз отыз сегіз мың қырық теңге)

Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын кіріс тәсілімен анықтау

Кіріс тәсілінің әдістері дегеніміз - жылжымайтын мүлікті болашақта қолданғандығынан күтілетін кірістерді анықтауда негізделген, оның құнын анықтаудың әдістері (Кесте -4).

1. тікелей капитализация әдісі-кірістің тұрақты өлшемінде жылжымайтын мүліктің объектісінің тұрақты қолдануында сақтау шарттарынан, бастапқы инвестицияның кірісінің болмауынан құнды анықтау [46].
2. Ақша ағымдарын дисконттау әдісі-өзгеріс шарттарынан және объектіні қолдануына байланысты тәуекелдің деңгейіне тәуелді ақша ағымдарының біртекті емес түсімдерінен шығын барып, құнды анықтау әдісі.

Капитализациялау – бұл кірісті ағымдағы құнына конверциялау. Бұл әдіс, объектінің болашақтағы жылма жыл кірістерін модельдеуге негізделеді. Содан соң, ол кірістер ағымдағы құнға дисконтталады.

Нарықты конъюктуралы зерттеуіне  сәйкес, қаланың берілген ауданында, үш бөлмелі пәтердің (жиһасыз) айлық арендалық төлемнің құны орташа 350 АҚШ долларына тең.

Кесте 5. Z шағын ауданында   орналасқан үш бөлмелі пәтердің бағасын кіріс тәсілімен анықтағандағы келтірмелі кесте

 

Статья атаулары	Соммасы
Потенциалды жалпы кіріс, біріккен бірлік
Жалпы ауданы,м2
Арендалық төлем ставкасы, біріккен бірлік /айына
Арендалық төлем ұтыстары, %
Қазіргі кездегі жалпы кіріс, біріккен бірлік
Операциялық шығындар, %
Бағыммен ағымдағы жөндеу жұмыстарының шығындары,%
Таза операциялық кіріс, біріккен бірлік
Ескерту: Бағалау әдістемесі «БТА Ипотека»АҚ-ның тәжірибесінен алынған [46].

 

Бағалау мерзіміне ҰБ-тың мәліметтері (АҚШ) долларының курсы Z-қа тең. 

Кумулятивті құрылым  әдісімен капитализация коэффициентін  анықтау.

Тәуекелсіз пайыздық ставка-6 %

Тәуекел үшін сыйлық-3 %

Төмен ликвидтылық үшін қосылым-1%

Инвестициялық менеджмент үшін қосылым-1%

Барлығы: 11%

V=3876/0,11=35236 б.б =4 601 822(төрт миллион алты жүз бір мың сегіз жүз жиырма екі теңге)

Осылайша, осы зерттеуді  өткізу уақытына, Z шағын ауданының №Х үйдің, №У пәтердің, тікелей капитализация әдісімен анықталған құны; құрады.

Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын нарықтағы сатылымдарды салыстыру  тәсілімен анықтау

Салыстыру тәсілінің әдістері дегеніміз-объект-аналогтарды сату мәмілелерінің сарабына және сәйкес түзетулерді өткізу үшін бағалау объектісін салыстыруға негізделген әдістер:

1. Сатылымдарды саыстырмалы сараптау әдісі - объектінің құнын, салыстырмалы объектілердің жақын арадағы сатылымдарын салыстыру жолымен анықтау. Салыстыру, объектілердің арасындағы айырмашылықтарды ескертетін, түзетулерді енгізгеннен кейін жасалынады.
2. Нарықтық ақпарат әдісі - жылжымайтын мүлік объектісінің құнын, жоғалтатын объектінің орналасу жерін ескере отыра, жылжымайтын мүліктің қалыптасқан нарығында сұраныс пен үсыныс туралы ақпаратты сараптау жолымен анықтау.