Ипотечное кредитование в Республике Казахстан

Кредитная линия открывается, как правило, клиентам с устойчивым финансовым положением и хорошей репутацией. По просьбе клиента лимит кредитования может пересматриваться.

В настоящее время в банковской практике широкое распространение получил такой более совершенный метод кредитования, как кредит под конкретные проекты (проектное финансирование), когда банки не только предоставляют долгосрочный кредит, но и с начала до конца осуществляют контроль за выполнением проекта, эффективным использованием кредитных ресурсов.

Таким образом, основным элементом в системе банковского кредитования являются методы кредитования, представляющие собой способы выдачи и погашения кредита в соответствии с принципами кредитования.

В банковской практике действует несколько форм кредита, различаемых в соответствии с определенными критериями.

В зависимости от характера ссуженной стоимости существуют товарная, денежная и товарно-денежная (смешанная) формы кредита.

Товарная форма кредита предшествовала его денежной форме. Она возникла в самом начальном периоде товарного производства, когда субъекты, обладающие излишками предметов потребления, могли отдавать их другим с отсрочкой платежа. Например, землевладелец отдавал в долг зерно крестьянам до уборки урожая.

С появлением денег сфера применения товарной формы кредита постепенно сужалась. Тем не менее, она сохранилась до наших дней, хотя не является преобладающей. В период существования советского государства она вообще была запрещена, за исключением случаев предоставления государством натуральной (семенной) ссуды отдельным сельхозпредприятиям до урожая следующего года. Товарная форма кредита получила новое развитие в связи с переводом экономики на рыночную основу, когда каждый хозяйствующий субъект может продавать свою продукцию с отсрочкой платежа (отпуск товара на консигнацию), банки могут предоставлять хозяйствующим субъектам лизинговые услуги (аренда дорогостоящего оборудования с правом последующего выкупа). Практика показывает, что при использовании товарного кредита замедляется оборот капитала, ослабляется платежная дисциплина, а кредитор нуждается в дополнительных средствах для обеспечения потребности своего производства, что приводит к увеличению массы денег в обращении и т.д. Поэтому предоставление кредита в товарной форме - нежелательное явление в цивилизованно развитой экономике.

Денежная форма кредита в современных условиях наиболее распространена и соответствует требованиям развития экономики. Поскольку деньги считаются всеобщим эквивалентом при товарообмене и универсальным средством обращения и платежа, потребность в них растет в соответствии с ростом объема производства и реализации, обмена и потребления. Эта потребность в основном удовлетворяется посредством денежной формы кредита.

Товарно-денежная (смешанная) форма кредита возникает в тех случаях, когда кредит предоставлен в товарной форме с отсрочкой платежа и погашается деньгами или, наоборот, кредит, выданный в денежной форме, погашается заемщиком в виде товара.

Эта форма кредита применяется в межгосударственных кредитных отношениях, когда страна-заемщик за полученный денежный кредит рассчитывается с кредитором товаром. Такая ситуация часто встречается в экономике слаборазвитых стран.

В зависимости от субъектов кредитных отношений, объекта ссуд и сферы функционирования кредит может в следующих относительно самостоятельных формах (рисунок 5).

 

 

 

   

 

 

 

 

 

Рисунок 5 -  Формы кредита в зависимости от субъектов кредитных отношений, объекта суд и сферы функционирования

Характерная черта коммерческого кредита — включение цены за пользование им в цену реализуемого товара или услуги, которая обычно ниже банковского процента. Коммерческий кредит широко распространен в экономически развитых странах и находится в прямой зависимости от объемов производства и товарооборота. В Казахстане он не получил должного развития из-за спада производства, кризиса неплатежей, сопровождаемого высоким уровнем инфляции, нарушением хозяйственных связей, снижением доверия между субъектами кредитных отношений.

Банковский кредит. Его особенностью являются отношения, в которых участвует только денежный капитал, предоставляемый во временное пользование нуждающимся исключительно финансово-кредитными учреждениями, обладающими соответствующими разрешениями (лицензиями) центрального (в Казахстане - Национального) банка на ведение такого рода операций. Сфера применения банковского кредита значительно шире коммерческого, так как он не ограничен сроками, размерами кредитных сделок, направлением вложения средств. В качестве цены за пользование банковским кредитом выступает ссудный процент, определяемый на взаимосогласованной основе между субъектами кредитных отношений и фиксируемый в кредитном договоре или ином документе, подтверждающем факт передачи средств во временное пользование.

Потребительский кредит. Характерной чертой потребительского кредита являются отношения как денежного, так и товарного капитала, причем потенциальными заемщиками выступают исключительно физические лица. В товарной форме он предоставляется любым хозяйствующим субъектам, осуществляющим реализацию товаров и услуг с отсрочкой платежа. В денежной форме потребительский кредит предоставляется кредитными учреждениями населению для покрытия расходов, связанных с приобретением потребительских товаров и оплатой услуг. Ссудный процент по таким кредитам выплачивается из доходов населения. В Казахстане достаточно широкое распространение получил потребительский кредит в денежной форме, который охватывает такие сферы, как строительство жилья, приобретение автомобилей и других предметов длительного пользования. В целом объемы потребительского кредита определяются жизненным уровнем населения и способностью предпринимателей реализовывать продукцию с отсрочкой платежа.

Государственный кредит. Отличительная особенность этой формы кредита - участие в качестве субъекта кредитных отношений (либо кредитором, либо заемщиком) в обязательном порядке государства или местных органов власти. Различают собственно государственный кредит, при котором функции кредитора выполняет государство в лице государственных финансово-кредитных учреждений. В данном случае кредитуются различные отрасли народного хозяйства и регионы при недостаточном бюджетном   финансировании, а так же коммерческие банки при покупке централизованных кредитных курсов. Государственный долг, когда государство выступает в качестве заемщика денежных средств у различных субъектов хозяйствования   и   физических   лиц. При этом государство действует       через        финансово-кредитные   учреждения. Министерство финансов и центральный (Национальный) банк, которые выпускают различные ценные бумаги и размещают и на внутреннем рынке.

Международный кредит. Рамки данного вида кредитных отношений выходят за пределы одного государства и охватывают систему коммерческого, банковского и государственного кредитов. Субъектами кредитных отношений могут выступать различные промышленные, торговые, финансово-кредитные учреждения (в том числе и международные - ЕБРР, МБРР, МВФ и др.), а также разные государства, т.е. международный кредит носит как частный, так  и государственный характер. Он фиксирует движение товарной и ссудного капиталов, обслуживающих международные экономические и валютно-финансовые отношения.

Казахстану предоставляются международные кредиты по  линии международных финансовых институтов (МВФ и др),  в качестве синдицированных займов на международных рынках капиталов, а также правительствами других стран в виде целевых займов или открытия кредитных линий.

Ростовщический кредит - самая древняя и простейшая форма кредита. Его возникновение связано с частной собственностью. Изначально объектом отношений при ростовщическом кредите выступали конкретно материальные ценности (товары), а в дальнейшем с развитием товарно-денежных отношений, переходом от уплаты натуральных налогов к денежным. Потребителями ростовщического кредита, как правило, выступают физические лица и мелкие товаропроизводители, а кредиторами - меняльные конторы и частные лица.

Характерная черта ростовщического кредита - передача во временное пользование средств за чрезмерно высокую плату, иногда превышающую объем заемных средств в несколько раз. В настоящее время эта  форма кредита сохранилась в развивающихся странах, где слабо   развита кредитная система.

 

 

1.2 Принципы организации кредитной  деятельности банка при  

ипотечном кредитовании населения.

 

Процесс организации кредитной деятельности в банке начинается со дня принятия заявки на кредит. До этого момента и вслед за ним происходит целый ряд значительной работы, выполняемой как банком – кредитом, так и клиентом – заемщиком.

Переговоры о кредите начинаются задолго до принятия решения о выдаче ссуды. Предложение о выдаче кредита может исходить как от банка, так и от клиента.

В условиях рыночной конкуренции коммерческий банк через обширный спектор услуг привлекает  клиента. Изучение рынка банковских услуг, потенциальных клиентов, обращение к ним с предложениями о сотрудничестве, визиты, необходимые знаки внимания - все это происходит прежде, чем рассматривается конкретное предложение о кредите.

Искать клиента, которому надо дать кредит, казахстанскому  коммерческому банку не приходится, клиент ищет банк, в котором можно было бы получить спасительную ссуду. В казахстанских  коммерческих банках решение этой задачи, как правило, возлагается на кредитный отдел (управление). В отдельных банках выделяются специальные аналитические подразделения, функцией которых является всесторонняя оценка кредитуемого мероприятия. Заключение о возможности кредитования дается работнику, курирующему обслуживание данного клиента. В этом случае вся подготовительная работа возлагается на менеджера банка.

Он ведет предварительные переговоры, рассматривает представленную в банк документацию, готовит письменное заключение о возможности и условиях кредитования данного проекта, выписывает специальное распоряжение о выдаче кредита, собирает необходимые разрешительные подписи на кредитных документах и т.д., в общем, выполняет всю аналитическую, техническую и организационную работу по соответствующему кредитному проекту. В небольших банках вся эта работа, как правило, концентрируется в одном кредитном отделе.

Довольно распространенной формой работы на данной предварительной стадии является принятие решений о кредитовании клиентов в пределах определенной компетенции работников банка. В этом случае кредитный проект на соответствующую сумму рассматривает, а также решает вопрос о возможности его кредитования только тот работник, которому предоставлено такое право, соответствующими распоряжениями руководства банка. Данный опыт работы начинают использовать и казахстанские  коммерческие банки.

Крупные кредиты, как правило, рассматриваются на кредитном комитете. К его заседанию прорабатываются все экономические и юридические вопросы, принимается окончательное решение по рассматриваемому вопросу, определяются конкретные условия кредитования.

Вслед за ним наступает этап оформления кредитной документации. Работники банка оформляют кредитный договор, выписывают распоряжения по банку о выдаче кредита, заводят специальное досье на клиента-заемщика.

На третьем этапе - этапе использования кредита – осуществляется  контроль за кредитными операциями: соблюдением лимита кредитования (кредитной линии), целевым использованием кредита, уплатой ссудного процента, полнотой и своевременностью возврата ссуд. Ha данном этапе не прекращается работа по оперативному и традиционному  анализу кредитоспособности и финансовых результатов работ клиента, при необходимости проводятся встречи, переговоры с клиентом, уточняются условия и сроки кредитования.

При всем многообразии объектов и субъектов кредитования, различных видов ссуд, предоставляемых юридическим и физическим лицам, система кредитования представляет собой некую единую схему; включающую:

• Методы кредитования и формы ссудных счетов.
• Кредитную документацию, представляемую банку.
• Процедуру по выдаче кредита.
• Порядок погашения ссуды.
• Контроль в процессе кредитования.

Если этапы кредитования показывают последовательность выполнения определенных обязательных процедур, то представленные элементы организационно-экономической схемы по существу выражают технологию кредитного процесса.

Рассмотрим этот технологический процесс более подробно. Методы кредитования и формы ссудных счетов, мы подробно рассматривали в пункте 1.1 дипломной работы, перейдем непосредственно к кредитной документации предоставляемым банку, на начальном и последующих этапах кредитования.

Всякая экономическая, в том числе кредитная, сделка требует определенного документального оформления. Устные переговоры, которые ведет клиент с банком, на начальном, предварительном этапе, так или иначе заканчиваются представлением в кредитное  учреждение его письменного ходатайства (обоснования необходимости кредита на определенные цели). "Под рукой" у банка должны быть также материалы, позволяющие ему определить финансовое положение клиента, его кредитоспособность. Банку необходимо иметь, а клиенту представлять баланс на начало года.

Отечественные и зарубежные банки практикуют требования получения баланса за последние 2-3 года,  при необходимости запрашивают баланс на ближайшую месячную дату. Вместе с балансом предприятия представляют в банк отчетность по прибылям и убыткам.

Обоснование необходимости кредита (его также называют технико-экономическим обоснованием) содержит просьбу клиента на получение кредита на конкретные цели, в необходимом размере, под определенный процент и на конкретный срок.