Ипотечное кредитование в Республике Казахстан

Следующим этапом является – процедура выдачи кредита. Позитивная оценка субъекта и объекта, качества обеспечения кредита, заключение кредитного договора, определившего экономические и юридические параметры, дают основу для выдачи кредита. Кредит выдается с помощью соответствующего письменного распоряжения работника банка. Исходя из принятого в банке уровня компетенции,  им можем быть директор, его заместитель, начальник кредитного управления, начальник кредитного отдела и даже один из кредитных инспекторов банка. Распоряжение о выдаче кредита поступает в отдел, который ведет  расчетные и кредитные операции по счетам клиентов, в нем (если речь идет о физических лицах) указываются Ф.И.О клиента, сумма, счет, по которому следует выдать кредит.

Распоряжение устанавливает направление кредита. Оно зависит от конкретной ситуации и пожелания клиента. Выдача кредита по направлению может быть трех видов:

1. ссуда зачисляется на расчетный счет клиента;
2. ссуда, минуя расчетный счет, предоставляется на оплату различных платежных документов по товарным и нетоварным операциям.
3. ссуда поступает в погашение других, раннее  выданных кредитов.

Во всех этих случаях дебетуется ссудный счет и кредитуется либо  расчетный счет данного клиента (первый случай), либо счета других  предприятий, организаций, бюджетных и прочие учреждений (второй  случай), либо другой ссудный счет, задолженность по которому подлежит погашению в установленные сроки (третий случай).

Экономически,  первый вариант направления кредита может оказаться для клиента менее предпочтительным по сравнению со вторым, поскольку получение полной суммы валюты и лишь последующее ее постепенное расходование удорожает кредитную поддержку банка. Напомним, что за каждый день полученного кредита нужно платить ссудный процент; отсчет платы за кредит происходит не с момента разрешения кредита, а с первого дня отражения полученной ссуды на ссудном счете. Длительное оседание денежных средств, полученных с помощью кредита на расчетном счете, приводит к увеличению платы за кредит, поэтому данного явления следует избегать.

Отказ клиента от получения кредита при прочих равных условиях может обернуться уже для банка потенциальными убытками. Банк не может допускать по вине клиента простоя своих ресурсов, ведь значительная их часть в свою очередь привлечена на платной основе. В этом случае банк вправе требовать компенсацию этих убытков, упущенной выгоды от размещения кредита другим заемщикам. Получение данной компенсации можно зафиксировать в кредитном договоре в качестве специальной кредитной оговорки. Так же можно рассмотреть порядок погашения ссуды.

Практика порождает многообразные варианты погашения ссуды, в том числе:

• Эпизодическое погашение на основе кредитного договора (Срочных обязательств);
• погашение по мере фактического накопление собственных средств и снижения потребности в кредите с расчетного счета заемщика;
• систематическое погашение на основе заранее фиксируемых сумм;
• зачисление выручки, минуя расчетный счет, в уменьшение ссудной задолженности;
• отсрочка погашения кредита;
• перенос просроченной  задолженности на особый счет «Просроченные кредиты»;
• списание просроченной задолженности за счет резервов банка;

Эпизодическое погашение кредита на основе кредитного договора (срочных обязательств) чаще всего применяется при использовании сальдово-компенсационных счетов, когда возврат заранее приурочен к какой-то определенной дате (или ряду дат). При наступлении срока погашения кредита, обозначенного в кредитном договоре и/или срочном обязательстве, банк списывает соответствующие суммы в погашение ссудной задолженности.

Примером погашения кредита по мере фактического накопления собственных средств и снижения потребности в заемных средствах могут быть сельскохозяйственные предприятия испытывающие потребность в кредите в связи с сезонным характером работ. Как известно, эти предприятия, специализирующиеся, например, на выращивании продукции растениеводства, активно используют кредиты с начала года в зимний и весенний периоды; как правило, на этом этапе не происходит погашение кредита, оно наступает в процессе сбора урожая и реализации сельскохозяйственной продукции. По мере накопления собственных средств, поступления выручки от продажи данная группа заемщиков получает возможность рассчитаться с банком по ранее полученным ссудам (конкретные сроки возврата кредита в данном случае фиксируются или в срочных обязательствах, полученных от клиента, или в кредитном договоре).

Подобное погашение ссуды может наступить и у промышленного 
предприятия, осуществляющего сезонные затраты. На подготовку к 
сезону работ отдельные предприятия, останавливающиеся на плановый капитальный ремонт, вынуждены обращаться в банк за ссудой. В последующем, в период выхода продукции данные предприятия получают возможность компенсировать эти затраты, включая их в себестоимость реализуемого продукта и по мере накопления средств, поступления выручки рассчитываться с банком по ранее полученным кредитам. Денежные средства в заранее обусловленные сроки списываются с расчетного счета соответствующего заемщика. 

Систематическое погашение кредита на основе заранее фиксируемых сумм имеет место при использовании оборотно-платежных ссудных счетов, при достаточно интенсивном платежном обороте (при систематических платежах как по дебету ссудного счета, так и кредиту расчетного счета). В этих случаях для возврата систематически получаемого кредита производится списание средств с расчетного счета в погашение образующейся ссудной задолженности также  в форме плановых платежей. Списание этих сумм с расчетного счета можно осуществлять (по договоренности с клиентом) ежедневно, один раз в 3-5 рабочих дней. Размер планового платежа будет зависеть от объекта кредитования (кредитуется, к примеру, только формирование запасов сельхозсырья, или одновременно также незавершенное производство и готовая продукция). Чем больше банк кредитует объектов кредитования, тем в большей сумме должно производиться и систематическое погашение кредита в форме плановых платежей. Размер планового платежа необходимо предусмотреть в кредитном договоре. Зачисление выручки, минуя расчетный счет, в уменьшение ссудной задолженности в известной степени является альтернативным по отношению к предшествующему способу возврата кредита. В первом случае вся выручка от реализации продукции поступает на расчетный счет, а с него, как мы видели, систематически списывались суммы в погашение кредита. Здесь вся выручка от реализации идет в погашение ссудной  задолженности. Поскольку при данном методе кредитования банк не все кредитует, и в составе выручки содержатся доходы, принадлежащие клиенту, он по договоренности с заемщиком вынужден возвращать ему часть средств на расчетный счет (такое перечисление по  договоренности также может быть ежедневным либо раз в 3-5 дней).  Зачисление выручки на ссудный счет имеет место и при использовании контокоррента.

В практике кредитования довольно часто можно встретить случаи, когда клиент по разнообразным причинам не может своевременно погасить предоставленную ему ссуду. В этом случае возможна отсрочка возврата кредита. Отсрочка банком может быть произведена на всю сумму кредита, либо на его часть, на 1-3-5 дней и более. В международной практике частой является отсрочка на срок от 15 до 30 дней.

В отечественной практике кредитования встречались примеры отсрочки возврата кредита на срок до 6 месяцев и более. Естественно, что в условиях сильной инфляции столь длительные сроки отсрочки неприемлемы без изменения условий кредитного соглашения.

Перенос просроченной задолженности на особый счет "Просроченные кредиты" возникает в случае, если время отсрочки исчерпано или 
она невозможна в силу бесперспективности в ближайшие сроки возвратить ссуду. Перенос просроченного долга на данный счет означает, что с этого момента клиент будет платить банку значительно более высокий ссудный процент.

Списание просроченной задолженности за счет резервов банка производится в случае, когда долги клиента оказались безнадежными, когда  банк длительное время не получает плату за ранее предоставленный ссуды, да и сам возврат не просматривается вовсе. В этом случае списание долгов клиента производится за счет средств банка, аккумулируемых в виде его резервов. Естественно,  такое списание выражает прямые убытки банка от его кредитной деятельности.

Полное и разовое погашение кредита применяется главным образом при незначительных суммах долга, когда списание денег со счета клиента не вызывает никаких затруднений для его платежного оборота. Напротив, частичное и многоразовое погашение используется в случаях, когда высвобождение ресурсов, достаточных для погашения кредита, происходит постепенно и требуется время для полных расчетов с банком.

Систематическое погашение кредита возникает в условиях интенсивного платежного оборота клиента, когда используется оборотно-платежный ссудный счет. Оно достигается либо посредством перечисления на ссудный счет упомянутых плановых, платежей, либо путем зачисления всей выручки в погашение ссудной задолженности (в современной практике этот последний метод используется редко). Эпизодическое погашение свойственно кредитам, предоставленным на определенные целевые нужды с сальдово - компенсационных счетов.

Срочное погашение, или погашение, заранее обусловленное определенными сроками, практически можно встретить во всяких кредитах. И это не случайно, ибо ссуда возникает только тогда, когда обусловили срок ее возврата (добавим: и ссудный процент). ли срок ее возврата (добавим: и ссудный процент). Конечно, срок, на который предоставляется кредит, может быть различным (на несколько дней, до года и свыше года), но в кредитном договоре фиксируется определенный порядок реализации срочности кредитования.

Практика порождает и другие варианты погашения, ими могут быть отсроченное, просроченное и досрочное погашение кредита. Клиент, желающий досрочно погасить ссуду, должен заблаговременно предупредить банк о своих намерениях с тем, чтобы кредитное учреждение могло "перебросить" кредит другому заемщику без ущерба для своей прибыли. Как правило, такого рода оговорка - обязанность предупреждения банка за определенное число дней - фиксируется в кредитном договоре.

Наиболее распространенным (и конечным) источником погашения   кредита являются собственные денежные средства заемщика, однако в целом ряде случаев их оказывается недостаточно. В таких случаях источником возврата ранее выданной ссуды может быть предоставление нового кредита, не пролонгация старой ссуды, а выдача кредита под  Iновый объект, другое обеспечение, другой залог. Допускается составление нового кредитного договора с большим обеспечением.

Если заемщик не может погасить ссуду за счет собственных средств или нового кредита, то банк может использовать соответствующие по- % вложения кредитного договора, предусматривающего возможность возврата кредита со счета гаранта (гарантийное обязательство от банка- а. гаранта получает в момент подготовки кредитного соглашения). Задержка возврата кредита может наступить и в силу не зависящих  от клиента обстоятельств, в частности, из-за неплатежей покупателей. По решению суда (арбитража) соответствующие денежные средства могут в последующем поступить от просроченных дебиторов - со счетов других предприятий.

Наконец, можно предположить, что в случае неплатежеспособности

государственных предприятий в качестве поддержки им могут послужить соответствующие ассигнования из бюджета, которые используются для возврата полученных в банке ссуд. Оформление погашения кредита можно производить на основе специальных документов и без них. В качестве документов, дающих основание для    погашения долга, могут выступать письменные распоряжения клиента или ранее переданные банку срочные обязательства - распоряжения самого банка, выписываемые на основе кредитного соглашения, приказы арбитража, суда. Распоряжение клиента списать денежные средства с его расчетного счета в погашение ссудной задолженности может быть дано не только в письменной, но и устной форме (в этом случае в распоряжении отделу, ведущему счета клиента, делается; отметка - ссылка на полученное распоряжение руководства предприятием).

Погашение кредита может осуществляться и на  базе безбумажной технологии - по каналам связи.

3.    Роль ипотечного кредитования в условиях перехода к рыночной экономике

Ипотечное кредитование – это залог недвижимого имущества при получении займа в  банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества; [24]

Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под заклад  недвижимого имущества, право собственности на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика; [24]

Долгосрочный ипотечный кредит  - это кредит, выданный банком физическому лицу на цели  приобретения готового жилья (квартиры, жилого дома)  на срок от 3 и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательств заемщика. [24]

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства.       Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.