Общая характеристика и основы организации ипотечного кредитования

 

 

Содержание

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Понятие «ипотеки» достаточно новое и неопределенное для большинства россиян. Ипотечное кредитование и эффективное жилищное инвестирование – актуальная задача для России в настоящий момент. Развитие системы ипотечного кредитования не только решает одновременно массу проблем – как социальных, так и экономических, но и рассматривается как важный инструмент воздействия на экономическую ситуацию в стране в целом. Целью развития ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, с другой стороны, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства.

Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Преимущества ипотеки достаточно зримы и понятны. Заемщик в довольно короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой. Таким образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных улучшить свои жилищные условия, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Сегодня коммерческие банки неохотно берутся за долгосрочное кредитование населения, поскольку в силу своей специфики данный вид кредитования сопряжен в российских условиях с повышенными рисками как для заемщиков, так и для кредиторов. Более того нормативное регулирование деятельности кредитных организаций не позволяет осуществлять ипотечное кредитование граждан в широких масштабах. 

Несмотря на то, что ипотечный бизнес абсолютно новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. В частности, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который имеет приоритет над общими положениями Гражданского кодекса РФ о залоге. Но на сегодняшний момент сдерживающими факторами развития ипотечного кредитования остаются противоречия в российском законодательстве, которое «страдает» слабостью юридической проработки принимаемых законов. Таким образом, чтобы создать эффективно действующую систему ипотечного кредитования в России нужны не только профессиональные знания, но и реальная заинтересованность в этом в первую очередь самого государства.

Цель данной работы заключается в следующем - отразить организационные принципы ипотечного кредитования в коммерческих банках (на примере КБ «Агропромкредит»), показать механизм реализации ипотечного кредитования на практике, выявить недостатки, и по разработать мероприятия, направленные на совершенствование ипотечного кредитования в КБ «Агропромкредит».

В соответствии с поставленной целью необходимо решить ряд задач:

- изучить нормативно-правовую литературу  и работы отечественных экономистов  по вопросам ипотечного кредитования в Российской Федерации;

- исследовать рынок ипотечного  кредитования в целом по России  и муниципальный рынок ипотеки по г.Сургуту;

- исследовать организацию ипотечной деятельности в коммерческом банке «Агропромкредит»;

- разработать методологические  подходы к эффективному управлению  совершенствованием ипотечного  кредитования граждан в рамках  коммерческого банка.

Объектом исследования выступают коммерческие банки.

Предметом исследования является ипотечное кредитование.

В процессе написания выпускной квалификационной работы использовались следующие источники:

- Федеральные законы и нормативные правовые акты РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости);

- научные исследования экономистов и монографии отечественных авторов, занимающихся изучением проблем развития ипотечного кредитования в РФ;

- материалы Международной практической  конференции «Ипотека в России»;

- материалы учебно-консультационной ипотечной школы, созданной при Академии народного хозяйства при Правительстве России;

- материалы коммерческого банка  «Агропромкредит» и др.

Работа содержит три главы, библиографический список литературы, приложения. Работа написана на 73 страницах с использованием 50 источников литературы, приведено 15 приложений.

 

 

 

 

Глава 1. Общая характеристика и основы организации ипотечного кредитования

 

1.1. Сущность, понятие, основные виды и нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования

 

Несмотря на сложность и актуальность нашей проблематики, число и качество научных исследований, серьезных трудов отечественных экономистов, посвященных проблемам ипотечного кредитования, довольно часто в периодической печати встречается масса ошибок даже при определении ипотечного кредита, его сущности.

Поэтому будет уместно рассмотреть основы ипотечного кредитования, уточнить некоторые моменты, определения, закономерности, составные элементы механизма ипотечного кредитования.

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Как свидетельствуют исторические документы - институт ипотеки возник еще задолго до IVв. до н.э.

Процесс становления ипотеки в России тяготеет к трактовке ипотеки, традиционной для континентальных стран. Исходя из этого, сущность ипотеки заключается в создании залогодателем, являющимся собственником имущества, производного залогового права, носящего обеспечительно-взыскательный характер, и отчуждении этого права в пользу залогодержателя, что подтверждается письменным договором ипотеки, подлежащим нотариальному заверению и (или) государственной регистрации.

В отличие от обеспечительно-взыскательной ипотеки романо-германского права, в странах с англо-саксонской системой некодифицированного прецедентного права доминирует иная традиция залога – так называемый титульный залог недвижимости (mortgage (могидж) – закладная). Юридическая суть могиджа заключается в формальной передаче залогодателем (на основании письменного договора могиджа) титула собственности на заложенную недвижимость залогодержателю на период действия залога.

Ипотека и могидж регулируют сходные хозяйственные отношения, но в рамках принципиально разных правовых систем, базирующихся на различных юридических толкованиях, в частности, понятия собственности.

Экономическая сущность ипотеки заключается в разрешении противоречия между ожиданиями, задаваемыми стандартами жизни и планами потребления домашних хозяйств, и их текущими доходами и сбережениями. Именно дисбаланс между текущими доходами и потребительскими стандартами, возникающий вследствие высокой стоимости жилья, и делает востребованным ипотечное кредитование в хозяйственном обороте. Существующий разрыв между ценой недвижимости и доходом ее пользователя – препятствие, которое возможно преодолеть лишь с помощью механизма привлечения финансовых ресурсов на рынок недвижимости извне-с финансового рынка. Таким механизмом и является система ипотечного кредитования.

Обратимся к понятию термина «ипотека». Термин «ипотека» произошел от греческого слова «hypotheca»- подставка, подпорка, обозначает залог (заклад) недвижимого имущества [10, с. 99].

Владимир Даль в своем «Толковом словаре живого великорусского языка» охарактеризовал понятие ипотеки следующим образом: «Гипотека, или ипотека, гипотечный залог, ручательство, поручительство залогом, обеспеченье».

Современный термин «ипотека» означает форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом. Так, в соответствии с законодательством РФ ипотека определяется как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами (п.1 ст. 334 ГК РФ, п.1 ст.1  Закона об ипотеке). В соответствии с ГК РФ ипотекой признается залог земельных участков, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п.2 ст.334 ГК РФ).

 Таким образом понятие ипотеки  применяется для обозначения трех правовых категорий:

1. залога недвижимого имущества в целях получения специального кредита – ипотечного;
2. закладной - долговое свидетельство, подтверждающее права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству;
3. ипотечного кредита, выдаваемого заемщику кредитной организацией под залог недвижимости.

 Наиболее распространенной  формой обязательств, обеспечиваемых  ипотекой, является кредит. Кредит, обеспечиваемый залогом недвижимости, называется ипотечным кредитом. Предметом ипотеки по законодательству РФ (п.1 ст.130 ГК РФ, ст.5 Закона об ипотеке) могут быть земельные участки (кроме указанных в ст.6 Закона об ипотеке), предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; воздушные и морские суда внутреннего плавания и космические объекты. В случае невыполнения обязательств должником заложенная недвижимость служит для удовлетворения претензий кредитора, либо сразу переходя в его собственность, либо через реализацию залога и погашения обязательства должника за счет вырученных от реализации средств. Благодаря особенности недвижимого имущества, прочно связанного с землею, ипотека, с одной стороны, является надежным способом обеспечения обязательств, а с другой стороны - не требует обязательного нахождения ее у кредитора.

Существует несколько подходов в определении ипотечного кредитования и рынка, на котором формируются спрос и предложение на ипотечные кредиты. Так, в узком смысле под ипотечным кредитованием подразумевается разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка.  В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлтеров, оценщиков, застройщиков и другие субъекты рынка [9, с. 115].

Законом об ипотеке установлено два вида ипотеки:

1. Ипотека в силу закона;
2. Ипотека по договору.

Разделение указанных видов ипотеки не только важно для соблюдения требований действующего законодательства, но и особенно важно при решении вопроса об обязательности нотариального удостоверения договоров.

Под ипотекой в силу закона понимается  залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона. К  ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п.2 ст.1 Закона об ипотеке).

В данном случае ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором (п.2 ст.11 Закона об ипотеке).

В соответствии с ГК РФ ипотека в силу закона всегда возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты, а также по договору пожизненного содержания с иждивением; может возникать при покупке недвижимого имущества в кредит, в том числе с условием рассрочки платежа,  а также при приобретении жилья за счет кредита банка; возникает также в случае, когда недвижимость принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество.

В Законе об ипотеке предусмотрена ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет банковского кредита (ст.77 Закона об ипотеке). При этом надо отметить, что ипотека в силу закона при приобретении жилья таким образом, возникает только в случае заключения и регистрации трехстороннего договора купли-продажи (сторонами являются продавец, покупатель, банк), на основании которого продавец получает плату от банка. В ином случае, когда заключаются два самостоятельных договора - договор купли-продажи между продавцом и покупателем, и кредитный договор между покупателем и банком, зарегистрированная ипотека будет ипотекой по договору.

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации учреждением юстиции без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной (п.2 ст.20 Закона об ипотеке).

Ипотека по договору - залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами.

По договору об ипотеке одна сторона- залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны- залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (Закон «Об исполнительном производстве» от 21.07.1997 №119-ФЗ). Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, либо третье лицо. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п.1 ст.1 Закона об ипотеке).

Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила (п.3 ст.1 Закона об ипотеке). Именно данному виду ипотеки в российском законодательстве придается наибольшее значение.