Общая характеристика и основы организации ипотечного кредитования

Таким образом, разделение ипотеки на виды имеет значение не только для кредитора, но и для заемщика – с точки зрения оптимизации размеров платежей по нотариальному удостоверению и государственной регистрации сделок с недвижимостью с использованием залога недвижимого имущества.

Виды ипотеки составляют единую ипотечную систему, под которой понимается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, обеспечивающих эффективное ипотечное кредитование, т.е. включает в себя законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества и организации, обслуживающие и осуществляющие регистрацию  этого оборота [23, с. 204],[29. с. 32].

Важная особенность ипотечной системы  проявляется в ее делении на первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. Участниками первичного рынка выступают, с одной стороны, граждане, которым выдается этот кредит (заемщики), а с другой – коммерческие банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости (кредиторы).

Процесс предоставления ипотечного кредита образует основу для существования вторичного рынка, на котором объектом купли-продажи становятся ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Первичный и вторичный рынок закладных – это взаимоподчиненные и взаимообеспечивающие составляющие той среды, в которой происходит полный и одновременно полноценный жизненный цикл кредитных отношений.

Ипотечная система строится на следующих принципах: [23, с. 76]

1. Принцип специальности заключается в том, что в специальную книгу (реестр) заносят записи о правах на определенное имущество. Записи ведутся как по имени собственника, так по названию объекта недвижимости.
2. Принцип обязательности: права, касающиеся объекта непременно заносятся в реестр. Юридическое значение этого факта состоит в том, вещные права возникают не иначе и не раньше, чем с момента записи в реестр.  Для кредитора не имеют значения соглашения, совершенные с недвижимостью без  записи в реестре, поскольку никакие иные требования не могут учитываться, пока не будут удовлетворены требования, занесенные в реестр.
3. Принцип гласности (публичности) закреплен в правилах о доступности информации лицам, имеющим интерес. Из реестра можно узнать не только экономические (технические) характеристики недвижимости, но и права других лиц на недвижимость - права аренды, залога, сервитута и т.д.
4. Принцип старшинства: внесенные в реестр залоговые права осуществляются в порядке времени их внесения. Старшинство применяется как при однородных обременениях, так и при разнородных (несколько ипотек на одно и то же имущество, при этом каждая из ипотек обременяет самостоятельный объект (часть)).
5. Принцип достоверности: учреждение государственной регистрации должно в каждом конкретном случае проверить законность акта, устанавливающего имущественные права на недвижимость.

Благодаря этим принципам на каждый данный момент имеется по – возможности полная и точная картина юридического положения недвижимости.

С учетом существования различий между объектом залога и объектом кредитования выделяются следующие варианты ипотечного кредитования:

- ссуда на приобретение недвижимости  предоставляется под ее залог;

- ссуда на строительство недвижимости предоставляется под ее залог;

- ссуда на реконструкцию, модернизацию  недвижимости под ее залог;

- ссуда на строительство недвижимости  выдается под залог земельного  участка;

- ссуда на приобретение земельного  участка выдается под залог  недвижимости;

- ссуда на приобретение земельного участка предоставляется под залог имеющейся земли;

- ссуда на освоение земельного  участка предоставляется под  залог имеющейся земли.

В целом представленная выше классификация отражает многообразие ипотечного кредитования, но не исчерпывает всех возможных критериев классификации. В дальнейшем по тексту при рассмотрении вопроса ипотечного кредитования имеется в виду кредитование строительства и /или приобретения недвижимости под ее залог, а именно кредит на покупку/строительство жилья под залог этого же жилья, поскольку ипотечное кредитование в рамках банковских услуг нацелено непосредственно для улучшения жилищных условий граждан.

Таким образом, ипотека (залог недвижимости) означает форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом. Она является дополнительным соглашением к основному обязательству между кредитором и должником, т.е. ипотека возникает полностью только тогда, когда возникает основное обязательство, и заканчивается вместе с ним.

Разделение ипотеки на виды не только важно для соблюдения требований действующего законодательства, но и особенно важно при решении вопроса об обязательности нотариального удостоверения договоров.

К данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. В настоящий момент субъекты ипотечного бизнеса руководствуются следующими основными нормативными актами, регулирующие гражданские правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с недвижимым имуществом:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ст.334-358);

Принятие части 1 (1995год) и части 2 (1996год) Гражданского кодекса РФ стало решающим шагом развития Российского федерального законодательства в части развития проблемы ипотечного жилищного кредитования. ГК РФ установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. Кроме того, кодексом было предусмотрено принятие  в дальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).

2. Законы Российской Федерации:

2.1. Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"  (в ред. от 11.04.2004).

Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с этим законом:

• вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;
• государственной регистрации подлежат:

- право собственности на недвижимое имущество;

- сделки с недвижимостью;

- ограничения прав на недвижимое  имущество (арест, ипотека, доверительное  управление);

• создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;
• государственная регистрация прав носит открытый характер, т.е. информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляются по письменному запросу лица);
• государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.2. Федеральный Закон от 16.07.1998  №102-ФЗ  "Об ипотеке (залоге недвижимости)"  (в ред. от 05.02.2004 №1-ФЗ).

Он является первым в российской истории специальным законом, регулирующим залоговые операции с недвижимостью. Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:

• в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки;
• в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам или обременения правами третьих лиц;
• изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продажа не только с торгов, но и с аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.

           2.3. Федеральный Закон от 29.07.1998  №135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской  Федерации” (в ред. от 27.02.2005).

Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки (отдельные материальные объекты (вещи); движимое или недвижимое имущество; право собственности; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав), принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

2.4. Федеральный Закон от 11.11.2005  №152-ФЗ  "Об ипотечных ценных бумагах"

Настоящим Федеральным законом  регулируются  отношения,  возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче  и  обращении  ипотечных  ценных   бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств  по  указанным ипотечным ценным бумагам.

Кроме вышеперечисленных законов субъекты ипотечных схем руководствуются Налоговым кодексом и Жилищным кодексом.

На сегодняшний день уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. Сдерживающими факторами являются противоречия в российском законодательстве, остается много спорных и дискуссионных вопросов. В будущем предстоит большая работа по совершенствованию законодательства. Для завершения строительства нормативно-правовой базы, необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но и принятие новых законопроектов, таких как:

5. Законопроекты:

5.1. Проект федерального закона № 246390-3 "О строительных сберегательных кассах" (внесен в Госдуму 09.10.2004).

Настоящий закон регулирует и регламентирует процесс предварительного накопления гражданами средств на строительство и приобретение жилья. Законопроектом регулируются вопросы создания и деятельности строительных сберегательных касс – кредитных организаций, специализирующихся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении их вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий. Законопроектом определяется перечень банковских операций, которые могут осуществлять указанные кредитные организации, правила их деятельности, устанавливаются требования к договорам накопления сбережений для улучшения жилищных условий, определяются условия предоставления кредита для улучшения жилищных условий в соответствии с данными договорами, а также другие особенности деятельности стройсберкасс.

5.2. "Об оптимизации условий совершения сделок жилищной ипотеки"  
    (внесен в Госдуму 19.05.2005). 

В данном законопроекте ставится вопрос об исключении в законодательстве об ипотеке и государственной регистрации ипотеки обязательности нотариального удостоверения ипотечного договора. Поскольку сегодня наличие данного требования приводит не только к неоправданным затратам времени и средств при оформлении договора сторонами (государственная пошлина за удостоверение составляет 1,5% от суммы сделки, т.е. от стоимости жилья, при 50% кредите это составит уже 3% от величины кредита), но и вызывает дополнительные затруднения в работе ипотечных кредиторов.

5.3."О Федеральном бюро кредитных  историй Российской Федерации"  
    (внесен в Госдуму 30.05.2005).

Закон устанавливает порядок комплектования, хранения, учета и использования документов, содержащих кредитную историю физических лиц – заемщиков кредитных организаций. В рамках представленного законопроекта предлагается создание Бюро кредитных историй - специализированного учреждения при Банке России (далее – Бюро), в рамках которого будет осуществляться хранение кредитных историй частных лиц, но хранение это предложено организовать таким образом, что само Бюро не будет иметь физической возможности ознакомиться с содержанием хранящихся у него кредитных историй. Данный Закон позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов.

5.4. "О бюро кредитных историй" (внесен в Госдуму 19.09.2005).

Представленным законопроектом предлагается определить понятие и состав кредитной истории, порядок ее формирования, регулирование Бюро и принципы их взаимодействия с кредиторами, заемщиками и органами по надзору за Бюро кредитных историй. Законопроектом предусмотрено обеспечение прав субъекта кредитной истории. Предполагается, что на договорной основе Бюро и кредиторы будут определять стоимости услуг Бюро кредитных историй по накоплению и предоставлению информации. 
Правительство РФ в целом поддерживает создание бюро кредитных историй.

Включая вышеперечисленные законопроекты в Госдуму на рассмотрение в целом было внесено около 30 новых жилищных законопроектов, направленных на модернизацию ипотеки. Как было отмечено на парламентских слушаниях в апреле месяце текущего года «О законодательном обеспечении формирования рынка доступного жилья» все документы должны быть приняты в пакете, поскольку построение рынка жилья - это важная макроэкономическая задача, и только комплексное решение может привести к качественным изменениям на рынке жилья. В случае принятия представленных законопроектов в России проблема жилья к 2010 году решится для многих граждан.

Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является Закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

Принятие вышеуказанных нормативных актов действительно можно считать решающим шагом в направлении развития вопросов ипотечного кредитования, однако надо отметить, что на сегодняшний день наше законодательство еще достаточно противоречиво и страдает слабостью юридической проработки принимаемых законов.