Перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Содержание

 

Введение

 

Вопросы развития рынка  ипотечного кредитования в экономической  литературе активно обсуждаются  на протяжении многих лет. Экономисты, ученые, банкиры и юристы дискуссируют по вопросам: в какой степени развитие ипотечного кредитования как финансового инструмента оказывает воздействие на экономику; какая функция в этом вопросе отводится банковской системе; какие факторы оказывают сдерживающее и стимулирующее влияние на развитие ипотеки?

В Беларуси особый всплеск  дискуссий по вопросу ипотечного кредитования приходился на 2003-2004 год, в преддверии прекращения централизованного финансирования Национальным банком Республики Беларусь строительства жилья. Предполагалось расширить участие банков республики в жилищном строительстве, опираясь на новые институты: ипотечное кредитование, формирование системы долгосрочных накоплений населения в виде жилищно-строительных сбережений, а также накопительных пенсионных и страховых фондов.

Банковская система  страны принимает активное участие  в выполнении государственных программ жилищного строительства.

Одной из важнейших направлений  экономических реформ связано с  принципиальным изменением роли финансовой сферы в хозяйственном механизме. В планово-распределительной экономике финансовые потоки не играли определяющей роли в хозяйственном обороте, а лишь обслуживали выполнение плановых заданий сферы материального производства.

С переходом к рыночному типу хозяйствования значение финансовой сферы в экономике резко возросло.

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности  решить социальные проблемы многих жителей  Республики Беларусь. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия.

В свою очередь, ипотечные  кредиты помогают коммерческому  банку диверсифицировать свою клиентскую базу, привлечь депозиты и найти  источники доходов, дополняющие  и компенсирующие риск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм.

Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего  исполнения обязательств. Сущность ипотеки  состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного им обязательства; обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из порученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.

Актуальность ипотеки  существенно возрастает в трансформационных  и переходных экономиках. В этой связи расширение применения ипотеки  как способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должно позволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также дать импульс жилищному строительству и ряду других отраслей национальной экономики.

Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические  реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихся под контролем малых и средних предприятий.

Цель курсовой работы – изучить виды ипотечного кредита  и его развития в Республике Беларусь.

Задачи работы:

- рассмотрение теоретических  аспектов ипотечного кредитования;

- анализ зарубежного  опыта ипотечного кредитования;

- анализ ипотечного  кредитования в Республике Беларусь;

- рассмотрение основных  перспектив развития ипотечного  кредитования в Республике Беларусь.

Объект исследования — ипотечный кредит в современных  условиях.

Предмет исследования — экономические отношения, возникающие при ипотечном кредитовании в современных условиях.

В процессе анализа были использованы экономико-статистические методы анализа, а также системный подход к анализу явлений.

Данная работа базируется на законодательных и нормативных  актах Республики Беларусь, теоретических  исследованиях, периодических изданиях, в которых затронута тема курсовой работы.

 

1 Теоретические аспекты ипотечного кредитования

1.1 Понятие,  сущность и роль ипотечного  кредитования в экономике

 

Ипотека — залог земли, недвижимого имущества [1,c.149]. Ипотека оформляется договором между залогодателем и залогодержателем, согласно которому залогодатель обеспечивает недвижимостью какое-либо финансовое обязательство перед залогодержателями и соглашается, что данная недвижимость может являться предметом претензий залогодержателя в связи с погашением финансового обязательства.

Ипотекой могут обеспечиваться кредиты юридических, а также физических лиц, полученные ими в банках; коммерческие кредиты юридических и физических лиц; иные договорные отношения по финансовым обязательствам (купля-продажа, найм, причинение вреда, подряд).

Залог — способ обеспечения  исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Залогодателем при залоге имущества может быть юридическое  или физическое лицо, которому предмет  залога принадлежит или будет  принадлежать на праве собственности  или праве полного хозяйственного владения. Под предметом ипотеки понимается зарегистрированная в соответствующем реестре недвижимость, идентифицированная договором об ипотеке

К недвижимости можно  отнести:

- земельные участки; 

- предприятия, здания, строения  и другие сооружения, расположенные на земельных участках, включая (без ограничения) нежилую собственность, жилые дома, коттеджи, садовые домики, гаражи, квартиры, строящиеся объекты и т.п. Они прочно связаны с землей, перемещение их невозможно без ущерба их назначению;

- права на аренду или другие  права на пользование земельными  участками, зданиями, сооружениями  и т.п. в соответствии с действующим  законодательством; 

- земельные участки вместе с  объектами[1,c.149].

Земельные участки, находящиеся в  частной собственности граждан, могут быть предметом залога в качестве обеспечения своевременного возврата банковского кредита.

Залог запрещен на имущество, находящееся  в исключительной государственной  собственности: землю (за исключением  земельных участков, переданных в частную собственность), недра, воздушное пространство, внутренние водоемы, леса и иные природные ресурсы, а также специальные объекты — по причине их исторической, культурной или иной ценности либо по мотивам государственной безопасности.

Ипотечный кредит — особый тип экономических отношений по поводу предоставления долгосрочных ссуд под залог недвижимого имущества. Участниками кредитной сделки могут быть банк-кредитор, кредитополучатель, продавец имущества при совершении финансовой сделки купли-продажи и владелец закладной на имущество, если она имеется.

Кредитором по ипотеке выступают  ипотечные банки или специальные  ипотечные компании, ассоциации, кредитные  общества, а также обычные коммерческие банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости. Кредитными ресурсами ипотечных кредитных организаций могут быть собственные средства, выпуск и продажа ипотечных облигаций, депозитные вклады клиентов, продажа закладных свидетельств и др.

Ипотечные банки выпускают собственные ценные бумаги, которые могут приобретать инвесторы, желающие разместить долгосрочные инвестиции.

Ипотечные облигации  представляют собой долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые банками под  обеспечение недвижимым имуществом и приносящие твердый доход.

Заемщиком выступают  физические и юридические лица, имеющие  в собственности объект ипотеки, который должен:

- приносить доход его  владельцу; 

- пользоваться спросом  на рынке; 

- не быть объектом  залога по другой операции[2,c.206].

При залоге недвижимого имущества должник номинально сохраняет свое право собственника.

Если иное не установлено  договором ипотеки, то до прекращения  прав собственности залогодателя на предмет ипотеки (вследствие принудительного  исполнения условий ипотеки) предмет  ипотеки остается во владении и пользовании залогодателя. Залогодатель сохраняет за собой не только право владения, но и право независимого распоряжения предметом ипотеки, прибылью, продукцией, товарами в обороте, полученными в результате пользования предметом ипотеки.

В зависимости от способа  обеспечения обязательств (ссуды) имуществом различают следующие виды ипотеки: стандартная (обычная), объединенная, чужого имущества, общая, условная. При стандартной  ипотеке залогодатель осуществляет исполнение одного конкретного обязательства путем залога одного своего конкретного имущества. Объединенная ипотека предполагает, что залогодатель осуществляет исполнение одного конкретного обязательства путем одновременного залога нескольких своих имущественных объектов. Ипотека чужого имущества означает, что залогодатель осуществляет исполнение своего залогового обязательства посредством залога имущества третьего лица. При общей ипотеке для исполнения одного долгового обязательства под залог отдается несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов. Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения, предусмотренного договором условия. Если условие не исполняется, ипотека отменяется. Условие может устанавливаться в отношении, как залогодержателя, так и залогодателя.

Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть предметом ипотеки по договору с согласия всех собственников. Имущество, которое нельзя разделить без ущерба для его основного назначения (неделимое имущество), не может быть передано в ипотеку по частям. По срокам регистрации ипотека бывает первичной и последующей.

Главный (первичный) ипотечный  залог предполагает ипотеку, зарегистрированную раньше другой ипотеки и имеющую  юридический приоритет перед  ипотекой, зарегистрированной позднее.

Последующий ипотечный залог имеет место при любой ипотеке, зарегистрированной позднее другой, а потому вторичной по отношению к ранее зарегистрированной ипотеке.

1.2 Классификация  ипотечных кредитов, их характеристика

 

Далее остановимся на видах (типах) сделок по ипотеке.

Простое финансирование. При данной сделке заемщик является собственником имущества и не имеет обязательств по ипотеке. Он оформляет закладную на имущество для получения денежных средств для своих целей.

Вторичное финансирование. В этом случае заемщик является собственником имущества, но имеет невыплаченную закладную. Он может, например, увеличить сумму ипотечного кредита или получить лучшие условия от другого кредитора.

Продажа имущества без  существующей ипотечной задолженности. При данной сделке владелец имущества продает его заемщику банка и обычно получает стоимость имущества непосредственно из суммы ипотечного кредита.

Продажа имущества при  наличии ипотечной задолженности. По имуществу, которое передается заемщику, имеется ипотечная задолженность, и эта задолженность продавца имущества погашается из суммы нового кредита, а действие ипотеки соответственно прекращается до регистрации новой ипотечной сделки[2,c.207].

Некоторые банки практикуют открытие семейных жилищных накопительных счетов. Это накопление денежных средств на счете в банке для получения ипотечного кредита на строительство или приобретение дома, квартиры, дачи, гаража и других объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы счета приобретают право получения кредита, лишь накопив определенный процент (долю) от стоимости объекта. Имея заранее установленную сумму жилищно-накопительного вклада, клиент получает право поселиться в построенном доме (квартире), а остальная сумма стоимости жилья оформляется кредитом банка с залогом дома (жилья).

Жилищный сертификат — вид ценной бумаги. Его номинал обозначен  и в денежной форме, и в квадратных метрах общей площади жилья. Приобретая определенный пакет сертификатов, их владелец приобретает право на получение  суммы, за которую можно продать принадлежащие ему квадратные метры жилья; при желании он может получить ипотечный кредит под залог жилья.