Перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

С возможностью продажи  вместе с залоговым свидетельством права на взыскание долга и получения вследствие этого денег до наступления срока платежа по обязательству, обеспеченному залоговым свидетельством, связано возникновение вторичного рынка ссуд под залог недвижимого имущества. В отличие от первичного рынка, на котором кредитор ссужает деньгами непосредственно заемщика, на вторичном рынке первичные кредиторы и инвесторы покупают, продают или обменивают имеющиеся ссуды под залог недвижимого имущества.

В Республике Беларусь вторичный рынок ипотечных кредитов в виде закладных или ипотечных облигаций сможет существовать на более поздних этапах развития ипотеки, когда данные ценные бумаги станут действительно ценными без гарантий государства, без наличия целенаправленно действующих посредников между государством и ипотечными банками.

Пока не существует вторичного рынка ипотечных кредитов, в фокусе внимания остаются только два звена из вышеприведенной схемы — заемщики, предоставляющие в качестве залога свое жилье, и кредитные банки, выдающие кредит. Во взаимоотношениях между ними далеко не все благополучно, так как необходимо четкое законодательство, способное защитить и права банкиров и права заемщиков. В настоящее время недоверие и тех и других — одно из основных препятствий к обоюдовыгодному взаимодействию.

Если говорить о риске  залогового кредитования, то, по некоторым неофициальным данным мировой практики, при продаже квартир в 25 случаях из ста возникают те или иные проблемы. Поэтому многие банки, это показывает и российский опыт, стараются себя подстраховать, в частности, предоставляют должнику более дешевую квартиру, работают с риэлторскими фирмами, выступающими в качестве гарантов. С другой стороны, и банки не всегда действуют законно в отношении залогодателей. Заложенная квартира обычно в договоре оценивается в 70 процентов от ее истинной стоимости, что нередко дает соблазн банкирам любыми способами содействовать тому, чтобы клиент не вернул кредит в срок. При выдаче ссуд на условиях ипотеки больше внимания, в отличие от обычного кредитования, уделяется организации обеспечения возврата ссуд, и наряду с главными субъектами кредитного процесса (кредитором и заемщиком) немаловажное значение приобретают страховые организации, судебные и нотариальные органы, гаранты[16,c.73].

Для успешного функционирования ипотечной системы необходимо решить вопрос о судебных органах, способных оперативно рассматривать иски кредитных институтов по отчуждению принятой в залог недвижимости от неплательщика в пользу ссудодателя, поскольку длительные сроки рассмотрения дел обычными и арбитражными судами сводят к минимуму все преимущества ипотеки. Именно поэтому целесообразно учредить специализированные судебные органы для ведения дел с исками по ипотеке.

Помимо этого, нужно  создать своего рода инфраструктуру ипотечной системы для единообразного ведения ипотечных книг, инвентаризации недвижимости, оформления прав на владение этой недвижимостью и формирования единой базы данных, поскольку действующая в настоящее время сеть нотариальных контор ориентирована преимущественно на решение вопросов, связанных с наследством. Она не способна квалифицированно справиться со специфическими задачами обеспечения кредитных учреждений достоверной и всесторонней информацией о финансовом положении заемщиков.

При наличии подлинной  ипотеки кредитор сможет получить достоверные сведения о состоянии интересующего его недвижимого имущества, включая данные о ранее совершенных залогах или арендных договорах, независимо от местонахождения клиента. Ипотека предполагает регистрацию залоговых сделок в унифицированном порядке едиными органами в тесной связи с юридической практикой, судом, арбитражем, в результате чего исключается вероятность повторного залога. Однако функционирование такой системы невозможно без создания единой общей базы данных о заложенной недвижимости. В этом ее коренное отличие от систем, базирующихся на разрозненной, отрывочной информации, публикуемой в различных газетах и рекламных изданиях, не несущих ответственности за достоверность приводимых сведений. Эту задачу можно решить с помощью централизованной сети компьютерной связи.

Развитие ипотеки в  Беларуси невозможно без широкого внедрения системы ипотечного кредитования в банковскую практику. Причем это возможно только при наличии условий, выгодных как для банков, так и для заемщиков.

Выгодность для банков и доступность для заемщиков ипотечных кредитов определяется стоимостью кредитных ресурсов для кредитора и долгосрочностью кредита. Мировая практика ипотеки опирается в основном на два источника: накопительные (сберегательные) счета населения и эмиссию ценных бумаг на сумму ипотечных кредитов (вторичный рынок закладных). Данным источникам соответствуют две принципиальные модели организации системы ипотечного жилищного кредитования.

Модель депозитарного  института типа сберегательного банка, предусматривающая аккумулирование средств на цели ипотечного кредитования главным образом через вклады целевого назначения и контрактные сбережения.

Модель ипотечной компании. Эти компании не привлекают вклады, а инвестируют начальные операции за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают ипотечные кредиты и обслуживают их, но предоставив заем, продают его третьему лицу (инвестору) непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Такая модель предполагает наличие достаточно развитого вторичного ипотечного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. В настоящее время в мире сформировалось несколько систем ипотечного кредитования. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость — не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита. В качестве примера можно назвать ипотечную систему “форвардкредитинвест”, которая наиболее схожа с действующей системой кредитования инвестиционных проектов в народном хозяйстве и в то же время с системой, широко используемой в коммерческом жилищном строительстве США. Основное назначение данной системы заключается в активизации деятельности на рынке коммерческого застройщика. Причем весь инвестиционный цикл по ней происходит без прямого участия в нем гражданина, заинтересованного в улучшении своих жилищных условий, и этим названная система в наибольшей мере сходна с ранее широко использовавшейся в стране схемой строительства жилья так называемым “хозспособом”. Однако в отличие от него (жилье рассматривалось как объект потребления, а кредиты покрывались из источников, не связанных с деятельностью предприятий в жилищной сфере) система “форвардкредитинвест” — чисто рыночная система, опирающаяся на интересы исключительно коммерческих структур и привлекающая в инвестиционный процесс свободные деньги юридических лиц под прибыль от продажи жилья[17,c.75].

Главное отличие системы  “форвардкредитинвест” от традиционных схем состоит прежде всего в том, что в нее включены элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта (или части объекта) нового строительства и, соответственно, проистекающей из этого дробности (порционности) предоставляемого кредита по ходу строительства. При этом в условиях высокой инфляции, влияющей на цены в строительстве, кредит при оформлении залога по договоренности между банком и коммерческим застройщиком может предоставляться или в фиксированном, или в плавающем (индексируемом в соответствии с индексом цен на один квадратный метр жилья) размере под фиксированную долю жилья. В программу кредитования этой системы входит также отработка способов контроля банка за деятельностью коммерческого застройщика и его отношениями с другими инвесторами-компаньонами, а также способов защиты объекта ипотеки от двойного или многократного залога. Система “форвардкредитинвест” способна положительно воздействовать на ликвидацию дефицита и насыщение рынка жилья. Однако она по своей внутренней логике ориентирована на получение максимальной прибыли от продажи жилья и не предусматривает заботу о гражданах, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Поэтому в нее не закладываются меры специальной государственной поддержки. Более того, органам, принимающим решение о предоставлении площадок под застройку по данной системе, следует или включать в решения обязательства застройщика на предоставление части жилья после завершения строительства в пользу социально незащищенных слоев населения, или предоставлять (продавать) права на застройку коммерческим застройщикам по конкурсу. В этом плане предусматриваются лишь ограничения при отчуждении имущественных прав на часть возводимого жилья у коммерческого инвестора, а именно: минимально — 10 процентов и максимально — 25 процентов от жилой площади в пользу администрации района в зависимости от престижности и других достоинств места застройки. И если нижний уровень не устраивает инвестора, а верхний — муниципальную администрацию, право на застройку должно выноситься на публичный конкурс застройщиков. В любом из этих случаев все обязательства или платежи за право застройки должны быть четко определены или произведены до начала застройки и в последующем уже не могут изменяться в интересах инвестора застройщика[17,c.76].

Описанная выше система  — механизм инвестирования, способный, несмотря на некоторую жесткость в своей организации, реально воздействовать на сложившийся жилищный дефицит в нашей стране.

Наиболее адаптированной к условиям Беларуси может стать модель, предполагающая использование схемы накопительных счетов. Именно она используется Сбербанком России. Согласно ей и соответствующей программе между вкладчиком и учреждением Сберегательного банка заключается сберегательный жилищный контракт, содержащий условия и порядок накопления денежных средств, используемых на приобретение или строительство жилья, и условия предоставления ипотечного кредита. Максимальный срок контракта — один год. Выполнив все условия контракта, клиент получает право на ипотечный кредит по пониженной процентной ставке и на срок, зависящий от периода накопления денежных средств.

Для нашей страны интересен  опыт ипотечных акционерных банков, которые вводят в практику целевые семейные жилищные накопительные счета (семейные), открываемые для своих акционеров. Цель семейного счета — накопление денежных средств для получения ипотечного кредита на приобретение (строительство) объекта недвижимости (дома, квартиры, дачи). Наименьший период накопления средств на счете, достаточный для получения кредита, — один год. Клиент получает право на ипотечный кредит при условии накопления на счете 30 процентов от суммы, необходимой для приобретения недвижимости. Кредит, соответственно, выдается в размере 70 процентов от суммы под залог приобретаемого (строящегося) объекта недвижимости (например, в Германии, Австрии, Франции).

Основная проблема внедрения  данной модели заключается в угрозе установления отрицательных рыночных процентных ставок по вкладам (ниже процента инфляции), но в Беларуси она практически решена.

В условиях нехватки доступных для широких слоев населения нашей республики кредитов на приобретение жилья подобная система позволит привлечь определенные дополнительные финансовые ресурсы на кредитование жилья. Однако она ограничивает размер привлекаемых средств только объемами сбережений прямых вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов, и не распространяется ни на сбережения другой части населения, ни на свободные финансовые ресурсы юридических лиц. Эту задачу решает модель ипотечной компании. При этом банк предоставляет ипотечные кредиты на жилье за счет средств, привлеченных от продажи ипотечных сертификатов, обеспеченных данными кредитами. В качестве посредника, действующего на вторичном рынке ипотечных кредитов, выступает Ипотечная кредитная компания, которая приобретает у банка и распространяет ипотечные сертификаты, обеспеченные ипотечными кредитами. Но реализация подобной системы требует специальных мер по развитию вторичного рынка[18,c.47].

С учетом аспектов экономики  выдача кредитов с фиксированной  процентной ставкой может быть довольно рискованной для банков. В подобной ситуации возможно использование различных механизмов, в частности:

- индексации платежа по займу в зависимости от изменения курса рубля к доллару США;

- равномерного ежемесячного погашения суммы основного долга с выплатой фиксированного процента с оставшейся суммы долга с пересмотром самой суммы долга при изменении официального размера минимальной заработной платы;

- инструмента с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП).

Преодолению трудностей, связанных с развитием ипотечного кредитования, поспособствует формирование структур, призванных целенаправленно решать задачи по развитию ипотечного рынка и нести ответственность за их решение, подобных Российскому Федеральному Агентству по ипотечному жилищному кредитованию.

Еще одним шагом на пути развития системы ипотечного кредитования в нашей стране может стать разработка различных вариантов централизованного субсидирования заемщиков. Один из вариантов — погашение части первоначального взноса. С одной стороны, это облегчает доступ к ипотечным кредитам менее обеспеченным слоям населения, а с другой — правительство, уменьшая долю заемщика в первоначальном платеже, одновременно увеличивает риск непогашения заемщиком кредита вследствие снижения для этого материальных стимулов.

В мировой практике доля заемщика в приобретенном жилье, составляющая 25—30 процентов, — проверенная и рассчитанная на основе многолетнего опыта работы на рынке ипотечного кредита цифра.

Возможно применение на рынке и такого способа, как погашение части долга заемщика в течение определенного (или всего) срока кредитования. Данная сумма вычисляется и закладывается в соответствующие статьи бюджета, субсидирующие ипотечное кредитование определенных категорий населения. Этот способ требует тщательного вычисления размеров государственных субсидий на основе определения категорий заемщиков, нуждающихся в государственной поддержке. В противном случае расходная часть бюджета окажется неоправданно преувеличенной.

Создавая систему ипотечного кредитования с учетом различных  вариантов субсидирования, правительство сможет на новом уровне решать острую социальную проблему обеспечения населения жильем. Одним из элементов такой системы может стать гарантийная структура.

В обобщенном виде схема  последовательности действий выглядит так:

1) Правительство создает гарантийный фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками — участниками проекта.

2) Создание системы ипотечного кредитования желательно осуществлять за счет средств населения и коммерческих структур, в том числе банков (целесообразно к этому привлечь и средства международных финансовых организаций).

3) Гарантийный фонд выдает гарантии по ценным бумагам, эмитируемым субъектами ипотечного рынка. Фонд создается для того, чтобы выкупить у банков — участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс. Расчет с банками производится во всех случаях, когда они решают воспользоваться правом продать фонду свои ценные бумаги, зафиксированные в соглашении. Банки — участники проекта выдают займы для финансирования производственных капитальных вложений жилищного строительства под залог недвижимости и эмитируют облигации для аккумулирования денежных средств на цели кредитования. Когда по первоначально выпущенным облигациям приблизится срок погашения, банкам необходимо будет либо увеличить срок действия этих облигаций, либо воспользоваться своим правом и продать их фонду. Последний выступает держателем облигаций до тех пор, пока они не будут погашены, либо, при наличии спроса на рынке, фонд сможет продать их по рыночной стоимости. Кроме того, он имеет право выступать в роли перестраховочной компании по отношению к фирмам, страхующим отсутствие претензий на недвижимость — предмет ипотеки. Фонд также может выдавать гарантии погашения по ипотечным облигациям.