Перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

- процентов, начисляемых на обеспеченное ипотекой обязательство; установленных комиссионных выплат;

- непредвиденных убытков вследствие  ненадлежащего исполнения основного  обязательства; 

- судебных и иных расходов  залогодержателя, вызванных обращением  взыскания на предмет ипотеки;

- расходов по страхованию предмета  ипотеки; 

- других обоснованных расходов, понесенных в связи с защитой  предмета ипотеки или осуществлением  залогодержателем своих прав  по договору ипотеки[3,c.25].

При ипотечном кредитовании договоры о кредите и средства его обеспечения иные, чем при других видах кредита, что обусловлено длительными сроками погашения и величиной этих кредитов. Поэтому ипотечным организациям требуется повышенная надежность. Ипотечные кредиты относительно недороги, маржа кредитных организаций невелика, так как прибыль формируется за счет больших объемов кредитных вложений.

Ипотечный кредит имеет свои преимущества для банка и кредитополучателя.

Наличие реальной стоимости, гарантирующей  возврат кредита и его материальную обеспеченность на протяжении всего срока кредитования. Обеспечивается принцип конкретности залога, то есть выделение определенного конкретного имущества для залога. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих претензий из стоимости данного конкретного имущества должника, а не из всей массы его имущества. Действует также принцип гласности залога, то есть требование, чтобы залог данного имущества был легко распознаваем для третьих лиц. В целях обеспечения гласности устанавливается норма регистрации сделок с залогом, его нотариальной удостоверенности. Кроме того, залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю о всех предыдущих залогах данного имущества, а также о характере и размерах обеспечения этими залогами других обязательств. Если имущество, являющееся предметом залога, переходит в собственность, полное хозяйственное ведение или оперативное управление другого лица, залог сохраняет свою силу. Он сохраняется также в случае, когда происходит уступка (продажа) залогодержателем обеспеченного залогом требования (закладной) другому лицу. Повторный залог (перезалог) допускается, но требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предыдущего залогодержателя, то есть банка, выполнявшего роль первого кредитора.

Кредитор имеет возможность  широкой диверсификации кредитования, учитывая неоднородность кредитополучателей, отличия географических регионов, различия целей, оригинальные методы и условия  залога имущества, выдачи кредитов.

Кредитополучателю (залогодателю) создаются условия для решения  производственных, социально-бытовых  проблем.

Существует возможность  повторного (неоднократного) использования  кредитополучателем недвижимости для  получения кредита при возврате первого. Допускается повторный залог с получением залогодателем дополнительного кредита, если ценность имущества не исчерпана предыдущей кредитной сделкой по ипотеке и должник имеет экономическую возможность уплачивать процент и погашать долг.

Залогодатель (кредитополучатель) сохраняет право на владение и использование заложенного имущества.

Для защиты интересов  кредитополучателя предусматривается  дополнительный период, в течение  которого он может выкупить свое заложенное имущество до его продажи кредитором.

Развитие ипотеки, ипотечного кредитования имеет значение для экономики страны, поскольку:

- позволяет включить  в рыночный оборот недвижимость;

- содействует процессу  мобилизации капитала для строительства  и реконструкции объектов производственного  и бытового назначения;

- способствует решению  социальных проблем; 

- создает условия для  развития рынка ценных бумаг,  в том числе вторичного (купля-продажа  векселей, закладных, других ценных  бумаг ипотечных организаций);

- расширяет перечень  услуг, оказываемых кредитными организациями;

- дает стимул развитию  финансовой инфраструктуры рынка  недвижимости в форме ипотечных  банков, специализированных финансовых  компаний и др.

Вместе с тем ипотечное  кредитование предполагает значительный объем аналитической и технической работы. При оценке недвижимости возникает много проблем, поскольку рыночную стоимость можно определить только при фактической продаже. К тому же такие кредиты даются на сравнительно длительный срок, а значит, следует тщательно изучать все варианты будущих изменений цен. Реализация банком закладываемого имущества зачастую требует судебного разбирательства, что, безусловно, сказывается на характере отношений между банком и заемщиком[3,c.26].

Ипотечные кредиты имеют  сравнительно низкую ликвидность, и  для них особую роль играют страхование и образование вторичного рынка ипотек. Отдаленная перспектива погашения кредита увеличивает риск, связанный с нормой процента. В жизни заемщика до полной выплаты долга могут произойти изменения, и это повышает риск неплатежа по ссуде.

Для развития ипотечного кредитования очень важно совершенствование  рынков капиталов и недвижимости, фондового рынка; формирование должного ипотечного законодательства; повышение  уровня жизни населения и платежеспособности предприятий; поддержание развития ипотеки государством.

Таким образом, ипотечный  кредит — это кредит, обязательства, по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Понятия «ипотека» и  «ипотечное кредитование» тесно  взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное  кредитование как система финансово-экономических  отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему — составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий.

С другой стороны, ипотечное  кредитование — один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение  обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.

Ипотечные кредиты могут  быть классифицированы по различным  признакам: по объекту недвижимости; по целям кредитования; по виду кредитора; по виду кредитополучателей и другим признакам.

 

2 Анализ практики ипотечного  кредитования в Республике Беларусь  и зарубежных странах

2.1 Особенности  организации и проблемы развития  ипотечного кредитования в Республике  Беларусь

 

Закон Республики Беларусь от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке» [4] (далее - Закон), вступивший в силу 27 декабря 2008 г., внес существенные изменения в порядок залога недвижимого имущества.

К настоящему времени в Республике Беларусь сформировалась определенная практика залога недвижимого имущества, основанная на положениях Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) и Закона Республики Беларусь от 24.11.1993 № 2586-XII «О залоге»[5].

Ипотекой, как и ранее, назван залог  недвижимого имущества, и соответственно, поскольку это один из видов залога, в силу ипотеки кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

Ипотекой могут быть обеспечены обязательства по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и иным договорам, а также  из причинения вреда, если иное не установлено законодательными актами.

Сущность залога заключается в  предоставлении залогодержателю права  на приоритетное удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества[6,c.47].

Тем не менее эта приоритетность не абсолютна, и во многих случаях залогодержатель будет далеко не первым в очереди кредиторов. В соответствии с п.1 ст.60 ГК при ликвидации юридического лица требования его кредиторов удовлетворяются в следующей очередности:

- в первую очередь удовлетворяются  требования граждан, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью путем капитализации соответствующих повременных платежей;

- во вторую очередь производятся  расчеты по выплате выходных  пособий, оплате труда лиц, работающих по трудовому договору, по выплате вознаграждений по авторским договорам;

- в третью очередь погашается  задолженность по обязательным  платежам в бюджет и внебюджетные  фонды;

- в четвертую очередь удовлетворяются  требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица;

- в пятую очередь производятся  расчеты с другими кредиторами  в соответствии с законодательством[7].

Предметом ипотеки является недвижимое имущество. Определение недвижимости дано в ст.130 ГК, которой установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В законодательстве закреплено два возможных критерия отнесения вещей к недвижимости:

1) природа соответствующих вещей;

2) указание законодателя.

Закон регламентирует порядок осуществления залога имущества, как являющегося недвижимым по своей природе, так и отнесенного к таковому волей законодателя. Относительно ипотеки последнего с учетом его природы законодательством могут устанавливаться особые правила.

Немаловажным для практики является указание в п.1 ст.6 Закона на то, что предметом ипотеки может являться имущество, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством. Подобные отношения возникают при финансировании строительства недвижимости, когда, например, на ранней стадии строительства застройщиком привлекается банковский кредит. Хотя закон допускает передачу в залог «будущего имущества», его использование сопряжено с рядом проблем, поскольку определение момента возникновения права залога применительно к залогу имущества, которое поступит в собственность залогодателя в будущем, имеет существенные особенности.

В связи с изложенным ликвидность  подобного залога невысока, поскольку в случае, если потребность в обращении взыскания на предмет залога возникнет до его создания, удовлетворение требований залогодержателя будет невозможным вследствие того, что право залога еще не возникло и отсутствует объект недвижимости, на который можно обратить взыскание[8,c.100].

Однако необходимо признать, что  Закон существенно повысил ликвидность  такого залога, поскольку п.6 ст.16 Закона определен механизм, позволяющий  предотвратить возможность отчуждения соответствующего имущества непосредственно после регистрации возникновения права собственности на него. Так, стороны договора об ипотеке могут оформить закладную. В случае ипотеки имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством, документарная закладная составляется организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, подписывается залогодателем, а если он является третьим лицом - также и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, и передается первоначальному залогодержателю организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним после государственной регистрации создания этого имущества, возникновения права собственности на него, ипотеки и государственной регистрации документарной закладной.

Пунктом 2 ст.6 Закона установлено немаловажное правило, согласно которому, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, имущество, являющееся предметом ипотеки, считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое.

Законодательство выделяет так  называемые сложные вещи. Принадлежности по общему правилу следуют судьбе главной вещи. Вещь, предназначенная  для обслуживания другой (главной) вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Принадлежность не может использоваться без главной вещи по общему для них назначению, в то время как главная вещь может использоваться по назначению без принадлежности. Например, принадлежностью здания является вспомогательное помещение, предназначенное для обеспечения водоснабжения и отопления здания.

В соответствии с п.4 ст.6 Закона имущество  не может быть предметом ипотеки, если на него по гражданскому процессуальному законодательству не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.

Законом определено, что право передавать в ипотеку имущество, находящееся  в частной собственности, принадлежит  его собственнику, а если имущество передано в хозяйственное ведение - лицу, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения. Соответственно лицо, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, имеет право передать его в ипотеку только с согласия собственника. Право передавать в ипотеку имущество, находящееся в государственной собственности, принадлежит собственнику, а если имущество передано в хозяйственное ведение - лицу, за которым это имущество закреплено на праве хозяйственного ведения[8,c.101].