Перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Что касается унитарных предприятий, основанных на республиканской форме собственности, то правомочия по передаче соответствующего имущества в залог определены Указом Президента Республики Беларусь от 14.09.2006 № 575 «О порядке распоряжения государственным имуществом»[9].

Применительно к коммунальным унитарным  предприятиям порядок распоряжения имуществом определятся также нормативными правовыми актами соответствующей  административно-территориальной единицы.

Вопрос о возможности  залога имущества, закрепленного на праве оперативного управления, является дискуссионным.

Учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве  оперативного управления, не указаны  в ст.316 ГК среди субъектов, которые  могут выступать в качестве залогодателей.

Однако Указ № 575 регламентирует порядок передачи имущества в  залог в т.ч. юридическими лицами, основанными на республиканской собственности, за которыми соответствующее имущество закреплено на праве оперативного управления.

Соответственно, как отмечено в письме ВХС РБ от 26.12.2006 № 03-29 «О залоге имущества», «с момента вступления в силу Указа № 575 возможна передача в залог зданий, сооружений, помещений, незавершенных строений, находящихся в оперативном управлении республиканских юридических лиц, в порядке, предусмотренном названным Указом».

Следует отметить, что с принятием Закона ситуация несколько изменилась. Представляется, что необходимо исходить из того, что если законодатель уже по истечении 2 лет после издания соответствующего Указа Президента РБ закрепляет норму, определяющую, что «передача имущества в ипотеку лицом, за которым это имущество закреплено на праве оперативного управления или безвозмездного пользования, не допускается», в намерение законодателя входила именно такая регламентация данных правоотношений.

Залогодателем может  быть как должник в обязательстве, так и иное (третье) лицо. В том случае, когда залогодателем является третье лицо, залогодатель, как правило, отвечает за неисполнение обязательства лишь в пределах стоимости заложенного имущества. Однако при этом может различаться порядок ответственности залогодателя. Возможны следующие ситуации:

1) определенное лицо  выступает в качестве поручителя (гаранта) и обеспечивает свои  обязательства по договору поручительства (гарантии) залогом;

2) определенное лицо, не являющееся ни должником,  ни поручителем, ни гарантом, предоставляет залог в обеспечение исполнения обязательств другого субъекта[10,c.28].

В первом случае обязательством, обеспечиваемым залогом, является поручительство (гарантия). Соответственно обращение  взыскания на заложенное имущество  должно производиться в случае неисполнения поручителем (гарантом) принятого на себя обязательства в рамках солидарной либо субсидиарной (в зависимости от условий заключенных договоров) ответственности.

Во втором случае основанием для обращения взыскания на предмет  залога является неисполнение должником обеспеченного залогом обязательства. Однако в такой ситуации возникает вопрос: всегда ли кредитор должен предъявить требование сначала должнику в основном обязательстве и лишь в случае отказа от исполнения - обратить взыскание на предмет залога, предоставленный третьим лицом.

В том случае, когда  договором залога предусмотрена  солидарная ответственность залогодателя, кредитор вправе требовать исполнения как от должника и залогодателя совместно, так и от любого из них в отдельности.

По общему правилу  установления самого факта неисполнения либо ненадлежащего исполнения должником  обеспеченного залогом обязательства  достаточно для обращения взыскания  на имущество, заложенное третьим лицом. Исключение составляют случаи субсидиарной ответственности, когда обращение взыскания на предмет залога может быть произведено только в случае отказа должника от удовлетворения требования кредитора или ненаправления должником кредитору в разумный срок ответа на предъявленное требование.

Необходимо также учитывать, что требования кредитора к залогодателю - третьему лицу ограничиваются предметом залога, если соглашением сторон или законодательством не установлено иное.

Отношения залогодателя - третьего лица и должника по обязательству, обеспеченному залогом, находятся вне договора залога. Это означает, что их наличие, способ оформления либо содержание не могут оказать влияния на действительность договора залога. Однако их содержание немаловажно для соответствующих сторон - залогодателя и должника, обязательства которого обеспечиваются.

Залогодержателем по договору об ипотеке является кредитор по обязательству, обеспечиваемому  данным способом. Перечень таких лиц  не определен, однако в законодательстве содержатся некоторые ограничения. Так, в соответствии со ст.8 Закона, как и ранее, залогодержателями по договору залога земельного участка могут быть только банки, перечень которых определяется Президентом Республики Беларусь.

Перечень банков, которые  могут быть залогополучателями земельных  участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц, при выдаче кредитов этим лицам, утвержден Указом Президента РБ от 07.12.1999 № 718 и включает 18 банков.

Залоговые отношения, как  правило, возникают из договора, но в ряде случаев залог возникает  на основании акта законодательства при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законодательстве предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Законодатель предусматривает, в частности, следующие случаи залога, возникающего в силу закона:

- при продаже товара  в кредит с момента передачи  товара покупателю и до его  оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге  у продавца для обеспечения  обязанности покупателя по оплате  товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи (п.5 ст.458 ГК);

- такие же правила  применяются к продаже товаров  в рассрочку, поскольку договор  купли-продажи, условиями которого  предусмотрена оплата товаров  в рассрочку, является разновидностью  договора о продаже товара в кредит (п.1 ст.459 ГК);

- при передаче под  выплату ренты земельного участка  или иного недвижимого имущества  получатель ренты в обеспечение  обязательства плательщика ренты  приобретает право залога на  это имущество (п.1 ст.558 ГК).

Требования к форме, порядку заключения, содержанию договора об ипотеке определены в Законе РБ от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке».

Договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме. Это  установлено ст.11 Закона.

Исходя из положений  указанной статьи договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению в двух случаях (в зависимости от требований к форме сделки, предъявляемых к обеспечиваемому договору, а также в зависимости от вида имущества, передаваемого в ипотеку, и субъекта-залогодателя - является им физическое или юридическое лицо):

- если договор об  ипотеке заключается в обеспечение  исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально  удостоверен;

- если с гражданином  Республики Беларусь заключается  договор об ипотеке земельного  участка. В подобном случае договор может быть удостоверен не только нотариально, но и регистратором территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения земельного участка[10,c.29].

В то же время при заключении договора залога недвижимости должны соблюдаться также требования ст.67 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации имущества), согласно которой документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление гражданина, должны быть удостоверены нотариально либо регистратором. Таким образом, договор залога недвижимости, заключаемый с физическим лицом, должен быть удостоверен нотариальными органами или регистратором вне зависимости от того, передается в залог земельный участок или иное недвижимое имущество.

Соответственно договор  залога недвижимости, заключаемый с физическим лицом, должен быть удостоверен нотариальными органами или регистратором под угрозой его недействительности, а договор залога недвижимого имущества с юридическими лицами по общему правилу должен заключаться в простой письменной форме.

Однако в любом случае договор об ипотеке, а также основанное на нем право (обременение) подлежат государственной регистрации. При  этом необходимо учитывать, что государственная  регистрация сделки с недвижимым имуществом является обязательным условием ее совершения.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой  в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, что определено в ст.402 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре об ипотеке  сторонами должны быть согласованы:

1) имущество, являющееся  предметом ипотеки, его наименование, место нахождения и достаточное  для идентификации этого имущества  описание.

Основными данными объекта  недвижимого имущества являются: кадастровый номер, назначение, описание границ, местонахождение, площадь земельного участка; инвентарный номер, назначение, местонахождение, площадь и (или) другие размеры капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения, изолированного помещения, а также другие характеристики объектов недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь (ст.1 Закона о регистрации имущества);

2) стоимость имущества,  являющегося предметом ипотеки.

При заключении договора об ипотеке стоимость имущества, являющегося предметом ипотеки, определяется соглашением сторон, если иное не установлено законодательными актами. Причем стоимость земельного участка, являющегося предметом  ипотеки, не может быть ниже кадастровой стоимости этого земельного участка, а стоимость расположенных на земельном участке капитальных строений (зданий, сооружений) или незавершенных законсервированных капитальных строений, являющихся предметом ипотеки, не может быть ниже их стоимости, определенной рыночным методом.

Если одна из сторон при  заключении договора об ипотеке требует  проведения независимой оценки, такая  оценка обязательна для сторон. При  этом исполнитель оценки выбирается по взаимному согласию сторон.

В случаях, установленных законодательством, проводится обязательная оценка имущества, являющегося предметом ипотеки.

Проведение оценки стоимости  объектов оценки является обязательным в числе других случаев при  предоставлении в качестве обеспечения  исполнения обязательств по кредитному договору (за исключением межбанковского кредитного договора) залога имущества, кроме денежных средств. При этом оценивается стоимость имущества, передаваемого в залог (п.21 Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615).

3) существо, размер и  срок исполнения обязательства,  обеспечиваемого ипотекой[10,c.30].

Существо обязательства, обеспечиваемого ипотекой, должно быть указано в договоре об ипотеке с указанием основания возникновения обязательства. В случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны данного договора, дата и место его заключения. Если размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой, подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия его определения;

4) право, на основании  которого имущество, являющееся  предметом ипотеки, принадлежит  залогодателю, и наименование организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществившей регистрацию этого права залогодателя.

Вышеуказанные сведения не отражаются в договоре об ипотеке  имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством.

Имущество, являющееся предметом  ипотеки, может принадлежать залогодателю на праве собственности либо хозяйственного ведения, однако необходимо учитывать, что в залог может передаваться также право аренды земельного участка, на котором находится объект недвижимости, передаваемый в ипотеку;

5) информация о том,  что права залогодержателя, если  это не противоречит законодательным  актам, удостоверяются закладной, если об этом достигнуто соглашение между залогодателем, а если он является третьим лицом, - также и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержателем.

Если права залогодержателя  удостоверяются бездокументарной закладной, то в договоре об ипотеке указываются реквизиты счета «депо» залогодержателя;

6) все условия, относительно  которых по заявлению одной  из сторон должно быть достигнуто  соглашение.