Перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Однако в последнее  время усиливается тенденция расширения спектра этих операций за счет потребительских кредитов, финансирования коммерческой недвижимости, а также кредитования развития бизнеса.

Соблюдение основных принципов немецких ипотечных банков по соразмерности и соответствию по срокам активов и пассивов является главной задачей эмитента ипотечных облигаций. Проблема ликвидности эмитента, связанная с необходимостью поддержания части активов в высоколиквидной форме, а также с необходимостью быстро размещать поступающие от заемщиков платежи, требует от него проведения гораздо более сложных мероприятий по управлению денежными потоками[14,c.28].

Опыт Польши. Деятельность ипотечных банков в Польше под  чинена Ипотечному банковскому акту от 29 августа 1997 г. Этот нормативный  документ основан на немецкой ипотечной практике. В Польше насчитывается 3 специализированных ипотечных банка (Bank Rozwoju Eksportu Mortgage Bank, Bank Przemyslowo-Handlowy Mortgage Bank, Slajski Mortgage Bank (within the group ING), которые охватывают около 3% задолженности по всем ипотечным кредитам в стране, а совокупный ипотечный кредитный портфель ипотечных и коммерческих банков составляет 12% от ВВП страны. В соответствии с польским законодательством ипотечный банк может финансировать свою деятельность путем выпуска покрытых или обеспеченных облигаций на основе кредитов, обеспеченных закладными, или других кредитов, не обеспеченных ипотекой, но предоставленных под гарантию государства либо центральных банков европейских стран. Выпуск этих ценных бумаг может иметь место только после выдачи определенной суммы кредитов, которые имеют гарантии, и обязательно за счет собственных ресурсов банка. Благодаря возможностям выпуска покрытых или обеспеченных облигаций с “длинными” сроками погашения ипотечные банки могут сохранять адекватные сроки погашения задолженности. Ипотечным банкам предоставлены некоторые привилегии относительно их требований на залог.

Деятельность польских ипотечных банков подчинена множеству существенных ограничений, к числу которых относятся следующие:

- каждое недвижимое имущество, которое потенциально является обеспечением кредита, должно быть оценено согласно ограничительным стандартам, включающим довольно трудоемкую и дорогостоящую процедуру. При этом строгость оценки рисков предусматривает, что оценка каждого кредита должна существенно превышать рыночную стоимость недвижимого имущества;

- оценка покрытых (обеспеченных) облигаций, повторно рефинансирующих кредиты, не может превысить 60% от полной оценки переданного в кредит недвижимого имущества;

- общая оцененная сумма покрытых (обеспеченных) облигаций не может превышать 40-кратного размера собственного капитала ипотечного банка;

- доходы по ипотечным кредитам должны быть выше, чем проценты по ценным бумагам;

- ипотечный банк не может приобретать акции в других компаниях в сумме более чем 10% его активов;

- ипотечные банки могут финансировать только приобретение собственности и не ограниченную во времени аренду земли. Не разрешается финансировать жилье (квартиры), находящееся в совместном праве собственности[14,c.29].

Следует отметить, что  содержание Ипотечного банковского акта подверглось поправкам в 2002 г. Одной из них введена возможность временно обеспечивать кредит страхованием, принимая во внимание очень длинную процедуру регистрации залога судебными органами.

2.3 Сравнительный  анализ условий ипотечного кредитования  в Республике Беларусь и зарубежных  стран

Как правило, ипотечные  кредиты предоставляют банки, специализирующиеся на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости. В Беларуси в современной ситуации главным вопросом при принятии решения о кредитовании является обеспечение возвратности кредитных средств. Исходя из этого, рассмотрим основные принципы ипотечного кредитования, призванного, по сути, к решению данной проблемы. При этом за основу целесообразнее всего взять российский опыт в этой сфере в связи с интенсивным развитием межгосударственной интеграции.

Прежде чем приступить к процессу непосредственной оценки объекта кредитования и выдачи кредита на жилье, необходимо определиться со стратегическими вопросами кредитования, в частности, об оптимальной предельной доле кредита в стоимости дома, а также о тактике распределения кредитного риска между кредитором, заемщиком и инвесторами ценных бумаг. Причем сведение риска кредитования к минимуму — основная цель кредитования.

В западной практике ипотечного кредитования различают следующие четыре вида рисков.

Кредитный — заключается  в том, что заемщик не производит платежей в погашение ссуды в установленный срок.

Риск посредника связан с возможностью отзыва клиентами средств в неудобный момент.

Риск процентных ставок вызван тем, что цена используемых кредитором средств поднимается выше процентной ставки, взимаемой им с клиента за пользование кредитом, по неоплаченным займам, что приводит к потерям по ним. Данный вид риска является классическим риском долгосрочных инвестиций, финансируемых за счет краткосрочных депозитов или из других краткосрочных источников[15,c.76].

Риск досрочной оплаты состоит в том, что заемщик производит выплату долга досрочно, когда процентные ставки за кредит падают. По своей сути риск досрочной оплаты близок риску процентных ставок, поэтому некоторые специалисты его в особую категорию не выделяют.

Главный принцип распределения риска — рассредоточить его среди тех, кто лучше подготовлен для защиты от него. Так, кредитный риск (весь или частями) может быть передан страховым компаниям, а часть риска посредника и риск процентных ставок передаются инвесторам ценных бумаг.

Снижению риска способствует определение оптимальной доли кредита  в стоимости объекта кредитования и в сумме залога.

Соотношение между величиной  ссуды и стоимостью залога характеризует качество источников возврата долга и позволяет определить, какую часть кредита можно погасить за счет реализации заложенной недвижимости, а какую долю компенсирует страховая компания. Этот вопрос должен стать ключевым при заключении кредитного договора. Более низкий процент ссуды в величине залога уменьшает риск банка, но снижает его конкурентоспособность, отталкивая клиента. Повышение данного соотношения привлекает клиентов, но при этом увеличивает риск ссудодателя. В настоящее время в западных странах наблюдается рост доли ссуды в залоге.

Одним из универсальных  способов обеспечения гарантии возврата ссуд считается диверсификация, позволяющая равномерно распределять риск между заемщиками. Принцип действия этого механизма заключается в следующем. Как правило, не все клиенты банка одновременно являются неплательщиками, часто договорные обязательства по возврату кредитов не выполняет один клиент из пятидесяти, однако определить заранее конкретного неплательщика возможно не всегда. В таких условиях частное лицо, выдающее ссуду другому частному лицу, берет весь риск на себя. В отличие от него банк, выдающий ссуды различным клиентам под залог недвижимости, может себе позволить значительное число невозвратов ссуд, назначив норму процента за их использование, компенсирующую указанный риск. В данном случае все вкладчики оказываются объединенными в своеобразный пул по ссудам под закладные, и каждый из них участвует в компенсации возможного риска.

Для обеспечения своевременного возврата платежей весьма существенным является правильный выбор инструмента жилищного кредитования, который учитывал бы изменения платежеспособности клиента на разных этапах погашения ссуды и реальные возможности кредитора. В мире наиболее популярен инструмент с регулируемой отсрочкой платежей (ИРОП), рекомендуемый Институтом экономики города (США). Исходная процентная ставка по ИРОП устанавливается на несколько пунктов выше, чем ставка процента на межбанковском кредитном рынке, и это превышение остается постоянным на протяжении кредитного периода. Выплаты по займу при данной системе не превышают 30 процентов от дохода семьи (также на протяжении всего периода действия ссуды).

При решении вопроса  о предоставлении кредита на приобретение жилья банк-кредитор оценивает способность заемщика обеспечить своевременный возврат ссуды. Исходя из этого, в зарубежной практике выделяются два основных этапа в процессе кредитования жилья: анализ кредитоспособности заемщика и оценка залога. Они соответствуют двум способам возвращения ссуженных денег — из заработной платы и других доходов заемщика или в результате продажи, залога (обычно дома). При этом преимущественное значение имеет первый вариант[15,c.77].

Прежде чем заключить  кредитный договор с клиентом, банк тщательно изучает личность заемщика, обращая особое внимание на следующие факторы.

Стабильность. Банк интересуется продолжительностью проживания клиента на одном месте и постоянством места его работы, учитывая, что переходы с одного места работы на другое могут отрицательно сказаться на своевременной выплате долга, а перемена места жительства усложнит розыск должника.

Платежеспособность. Оцениваются основные и дополнительные доходы заемщика, которые сравниваются с настоящими и предполагаемыми расходами. Для принятия положительного решения ссудополучатель должен располагать наличными в размере не менее 20 процентов от стоимости приобретаемого дома. Для оценки платежеспособности клиента применяются: строительный коэффициент (отношение получаемой зарплаты и других ежемесячных доходов к долгам по жилью); обратный строительному долговой коэффициент (характеризует сумму долгов заемщика) и коэффициент отношения займа к стоимости дома.

Готовность заемщика выплатить долг. В данном случае учитывается, вовремя ли заемщик производил выплаты в прошлом. Всю информацию банк проверяет, связавшись с кредиторами заемщика, используя при этом услуги частных агентов, собирающих сведения о просящих займы и продающих их банкам. Если необходимо, в процессе изучения кредитоспособности клиента банки обращаются к специальным анкетам для получения ссудозаемщиками жилищного займа. 4. Заложенная недвижимость. Выделяются три фактора: ее себестоимость, прибыльность и месторасположение. Исходя из зарубежного опыта, при ипотечном кредитовании для оценки недвижимости можно использовать два метода — калькуляции и оценки по рыночной стоимости.

При положительном решении  вопроса о выдаче кредита оценке подлежит не только квартира, выступающая в качестве залога, но и приобретаемая недвижимость. Результаты оценки оформляются в виде акта, содержащего следующую информацию: о дате составления акта, описание собственности, экономические характеристики места расположения, сравнение окружающей местности с похожими на нее районами, возраст дома, качество постройки, ее физическое состояние и удобства. Кроме того, сведения о необычных условиях, например шоссе, которое намечено построить в непосредственной близости, или другие факторы, которые могут повлиять на стоимость дома в дальнейшем; об оценке стоимости дома таксатором (специальным оценщиком) и данные о дополнительной документации при оценке стоимости дома.

Если заем одобрен, банк отправляет письмо-обязательство ссудозаемщику, в котором сообщаются условия займа. С момента вручения продавцу денег (за дом) покупатель несет ответственность за ежемесячные выплаты займа заимодавцу.

Отличительной чертой ипотечного кредитования является использование закладных листов — залоговых свидетельств, выдаваемых залогодержателю при регистрации залога в ипотечной книге. Они применяются при ипотечном кредитовании затрат на приобретение земли и жилья.

Договор ипотеки совершается  в форме закладной. Закладная  удостоверяет преимущественное право залогодержателя на удовлетворение его денежного требования к залогодателю или третьему лицу за счет недвижимого имущества, предоставленного залогодателем по договору ипотеки в обеспечение этого требования. Закладная — ценная бумага и может быть заложена путем ее передачи другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение кредитного договора залогодержателем, названным в закладной ипотечным залогодержателем.

В закладной содержатся: точные сведения о местонахождении (месте жительства) как залогодателя, так и залогодержателя; название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по закладной, с указанием даты и места заключения договора; сумма основного обязательства, обеспеченного ипотекой по закладной; срок или сроки уплаты суммы; описание имущества, на которое установлена ипотека по закладной; денежная оценка имущества; наименование права на заложенное имущество; сведения о наличии других закладных на данное имущество; наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку с указанием даты и места регистрации. По соглашению залогодателя и залогодержателя в закладной могут оговариваться и другие условия.

К каждому закладному листу прилагается процентное свидетельство с одним пунктом для каждого срока, к которому проценты по закладной подлежат уплате. Так, при ежегодной уплате процентов и 10-летней продолжительности платежей прилагается 10 купонов. На каждом купоне указываются: наименование кредитного института, номинальная стоимость закладной, серия и номер ценной бумаги, норма процента, сумма процентов и дата уплаты. Отдельные купоны при платеже отрываются, и кредитным институтом осуществляется их выкуп. Данные купоны снабжаются также защитной сеткой[16,c.72].

По экономической и  юридической сущности закладные листы, являясь залоговыми свидетельствами, включают в себя элементы кредитного договора, кредитного заявления и срочного обязательства. Так, в соответствии с закладной ссудозаемшик обязуется не только выплачивать долг по кредиту и проценты по нему, но и выполнять все другие обязательства, связанные с владением недвижимостью (поддерживать ее в хорошем состоянии, выплачивать налоги, особые сборы, производить другие платежи). Как и в кредитном договоре, в этом документе могут предусматриваться санкции к ссудополучателю или дополнительные возможности сохранения заложенного имущества. Как средство обеспечения долга, закладной лист приобретает реальное вещественное содержание и обладает стоимостью. Как залоговое свидетельство, он может переходить из рук в руки с передачей права взыскания долга другому лицу, становясь, подобно акции и облигации, ценной бумагой.