Перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

4) Руководство Гарантийным фондом, его активами поручается агенту Правительства Республики Беларусь. Предпочтительная юридическая форма для данного агента может быть представлена в виде открытого акционерного общества, учреждаемого белорусскими финансовыми структурами под контролем Национального банка.

5) Состав банков — участников проекта следует определять на основе критериев, выработанных Мировым банком, а именно: минимальные требования к размеру капитала, среднему доходу на акцию, уровню ликвидности и т. д.

6) Долговые обязательства банков-участников должны иметь три уровня защиты: гарантию банка, предоставляющего кредит; весь объем прав по ипотечному кредиту и недвижимости, обеспечивающей эти права в качестве залога; гарантию Правительства[18,c.48].

Следует отметить, что  предлагаемая система объединения банков-участников обеспечит новую привлекательную форму сбережений для многих инвесторов. Она мобилизует сбережения инвесторов, имеющих целью долгосрочное инвестирование, обеспечит ликвидность для банков, заинтересованных в выдаче жилищных ипотечных кредитов. Кроме того, эта система станет стимулом для жилищной строительной индустрии и позволит улучшить жилищные условия населения.

Разработка и реализация представленных выше программ (и им подобных) позволит создать финансовую базу для ипотечного кредитования, повысить инвестиционную активность населения, у которого появится стимул для вложения своих финансовых и иных имущественных средств (например, старых квартир, находящихся в их собственности) в сферу жилищного строительства, что приведет к неизменному развитию системы ипотечного кредитования.

В Беларуси предстоит  еще немало сделать для развития ипотечного кредитования (начиная с Закона об ипотеке), а, как показывает опыт России, первые шаги становления ипотеки чрезвычайно трудны. Так, согласно последним данным, несмотря на принятую Государственную программу, в России с помощью ипотечных кредитов приобретается только около 3 процентов жилья (для сравнения — в США этот показатель составляет около 80 процентов). Тем не менее отличительной чертой данной кредитной операции является ее обеспеченность реальной собственностью, а также возможность возмещения средств по неисполненным обязательствам из стоимости ипотеки. Этим и обусловлен высокий потенциал ипотечного кредитования.

Подводя итог вышеизложенному, отметим следующие выводы:

Анализ моделей организации  рынков ипотечного жилищного кредитования позволяет сделать вывод о  том, что для Республики Беларусь наиболее приемлемой является европейская модель ипотечного кредитования. Она характеризуется жесткой регламентацией и надзором государства за организацией ипотечного кредитования как в специализированных ипотечных организациях, так и в универсальных банках. Недавний кризис на ипотечном рынке в меньшей степени пошатнул специализированные и универсальные банковские учреждения Германии, Швеции, Дании, Франции, чем аналогичные американские финансовые институты, занимающиеся ипотечным кредитованием, что может свидетельствовать о строгости законодательства, серьезном регулировании и контроле за этими процессами со стороны центральных банков этих стран.

3 Перспективы развития  ипотечного кредитования в Республике  Беларусь

Использование залога недвижимого имущества (ипотеки) имеет важное значение как для экономики государства, так и для субъектов хозяйствования и граждан. На практике этот инструмент чаще всего используется для обеспечения обязательств по кредитным договорам. В то же время посредством широкого применения данного института достигается экономический эффект: происходит увеличение объемов привлечения инвестиций, оживление финансового оборота в экономике. Внедрение ипотеки имеет существенное значение и для развития банковской системы, повышая параметры устойчивости и ликвидности капитала[19,c.36].

До принятия в Республике Беларусь специального закона в законодательстве содержались лишь общие положения об ипотеке, предусматривающие возможность ее использования в качестве инструмента возврата кредита. С целью детального регулирования отношений, связанных с залогом недвижимости, возникла объективная потребность в принятии специального нормативного правового акта. Учитывая важность и значимость возникающих при использовании ипотеки отношений, принято решение о подготовке такого акта в форме закона, что предусматривалось Планом подготовки законопроектов на 2006 год, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 4 января 2006 г. № 5. Проект Закона Республики Беларусь «Об ипотеке» был подготовлен Правительством и внесен на рассмотрение в Парламент еще в 2006 г., где подвергался неоднократной доработке. Закон Республики Беларусь «Об ипотеке» (далее — Закон) был подписан Президентом Республики Беларусь 20 июня 2008 г. и вступил в силу через шесть месяцев после его официального опубликования — с 27 декабря 2008 г.[4].

Вместе с тем ипотека  в Беларуси заработала после принятия новой редакции Жилищного кодекса.

Вполне очевидно, что  процесс ипотечного кредитования в республике начнут универсальные коммерческие банки, в которых ресурсы будут привлекаться посредством различных видов вкладов и депозитов. Привлечение ресурсов посредством ипотечных облигаций менее вероятно на ранних этапах развития ипотеки ввиду слабого развития рынка ценных бумаг в Республике Беларусь. В пользу развития ипотечного кредитования в универсальных банках может свидетельствовать способность банков снижать риски посредством широкой диверсификации банковских продуктов. При этом стандартизация процессов ипотечного кредитования в универсальных банках позволяет обеспечить их рыночную конкурентоспособность и увеличить их ликвидность. Кроме того, проблемы регулирования и надзора становятся более простыми и ясными. Слабыми сторонами ипотечного кредитования универсальными банками являются трансформация довольно существенной доли депозитной базы банков в долгосрочные жилищные кредиты, частое несоответствие активов и пассивов по срокам, льготы населению в ипотечном кредитовании[19,c.36].

Основным препятствием, с которым столкнутся отечественные банки в процессе ипотечного кредитования, станет дефицит длинных денег для долгосрочного кредитования жилья. Ипотека требует больших долгосрочных ресурсов для кредитования, в связи с этим отечественные финансовые институты могут испытывать дефицит ликвидности. Резервом для длинных денег в ипотечном кредитовании должны стать ресурсы всевозможных пенсионных, страховых фондов, инвестиционных компаний, отдельных частных инвесторов и других организаций. Все это требует развития в республике инвестиций, инвестиционных фондов и небанковских институтов. Серьезным резервом поступления длинных денег в систему могут стать инструменты секьюритизации, создающие возможности получать ресурсы для кредитования с внешних финансовых рынков путем размещения обеспеченных ипотечных облигаций. Однако данная проблема упирается в неразвитость фондового рынка в нашей стране.

С первых шагов развития ипотечного кредитования отечественные банки столкнутся с различными рисками, что потребует выработки специфических инструментов и методов управления ими. Специфика ипотечных кредитных рисков связана с тем, что условия ипотечного кредита должны обеспечивать определенные доходы кредитополучателю и в то же время соответствовать потребностям клиента. При принятии решения о предоставлении кредита необходимо определиться с уровнем доходности кредитополучателя относительно выполнения им принимаемых на себя обязательств. Очевидно, что простейшими индикаторами оценки платежеспособности потенциального ипотечного кредитополучателя могут стать следующие: отношение ежемесячного платежа кредитополучателя по кредиту к его совокупному доходу, которое, по нашим оценкам, не должно превышать 30—45%, а также отношение ежемесячных долгосрочных обязательств кредитополучателя (без учета страховых и налоговых платежей) к его совокупному доходу, не превышающее 60—65%. Необходимо учитывать также стабильность доходов кредитополучателя, наличие различных источников дохода, доходов семьи, возможности доступа к расширенной финансовой поддержке. Следует иметь в виду, что на величину кредитного риска влияет и размер первоначального взноса. Чем больше его сумма, тем вероятнее погашение кредита. Необходимо также прогнозировать колебания цен на недвижимость. Превышение рыночных цен на жилье над суммой кредита может выступать гарантией погашения кредита. С другой стороны, в условиях резкого падения цен на недвижимость, при котором цена оказывается ниже суммы остатка задолженности, у кредитополучателя снижается мотивация к погашению кредита[20,c.171].

Оценивая опыт зарубежного  ипотечного кредитования, можно заключить, что одним из лимитирующих факторов развития ипотеки в Беларуси является неразвитость рынка ценных бумаг, что делает невозможным использование инструментов секьюритизации и последующее привлечение ресурсов долгосрочного кредитования с внешних рынков. С другой стороны, развитие ипотеки на основе сложившейся депозитной базы отечественных банков вряд ли может серьезно компенсировать процесс секьюритизации. Это потребует серьезной работы по привлечению инвестиций в страну и развитию инвестиционных фондов. Однако делать первый шаг в развитии ипотеки в Беларуси необходимо уже сегодня.

Заключение

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое  недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Следует различать понятия  ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

На развитие системы  ипотечного кредитования в Республике Беларусь существенно влияют инфляционные процессы, так как они сопровождаются падением реальных доходов и сложностью получения долгосрочного кредита  под приемлемый процент. Это приводит к недостатку финансовых ресурсов у потенциальных покупателей, опасению потерять заложенное имущество в случае невыполнения обязательств по оплате ссуды.

Основными принципами формирования системы долгосрочного ипотечного кредитования в Республике Беларусь должны стать, во-первых, осуществляемые одновременно разработка нормативной правовой базы ипотеки и предоставление доступа участникам ипотеки к дешевым долгосрочным кредитным ресурсам. Во-вторых, необходимо обеспечить защиту интересов кредитора и заемщика посредством страхования, специальных государственных гарантий, отлаженной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество; создать основополагающие элементы рынка долгосрочного ипотечного кредитования, а также условия для приоритетного развития ипотечного кредитования жилищного строительства и сельского хозяйства.

Построение в нашей  стране системы долгосрочного ипотечного кредитования возможно только при последовательном, единообразном нормативном закреплении  принципов данного вида кредитования, в том числе отдельных его аспектов, в законодательных и подзаконных актах.

Особую роль на начальном  этапе создания системы долгосрочного  ипотечного кредитования призвано сыграть  государство. Для надежного и  эффективного функционирования системы  ипотечного кредитования государство должно сформировать соответствующую правовую базу, разработать механизм социальной защиты заемщиков, создать необходимые институты для организации ипотечного рынка и участвовать в управлении ими, а также проводить налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования.

Становление ипотеки  сдерживается не столько недостаточной  правовой базой, сколько отсутствием  в собственности граждан и  юридических лиц значимого недвижимого  имущества, которое может быть предметом  залога.

Основными принципами формирования системы долгосрочного ипотечного кредитования в Беларуси должны стать осуществляемые одновременно разработка нормативной правовой базы ипотеки и предоставление доступа ее участникам к дешевым долгосрочным кредитным ресурсам.

Наличие налоговых льгот, связанных с долгосрочным ипотечным  кредитованием, следует рассматривать  в качестве действенного экономического фактора, стимулирующего со стороны  государства развитие первичного ипотечного рынка.

Такие льготы позволяют  существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения и юридических лиц, повысить заинтересованность банков в их выдаче и обслуживании.

Ипотечное кредитование, отметим, способствует повышению налоговой  дисциплины граждан. Это объясняется тем, что одним из основных требований банков при выдаче ипотечных кредитов является официальное документальное подтверждение платежеспособности заемщика, в том числе путем предъявления налоговой декларации (справки из налоговых органов об уплате налогов).

Таким образом, широкое  распространение ипотечного кредитования будет способствовать повышению  сбора налогов за счет более полного  декларирования физическими лицами своих доходов, увеличения объемов  сделок, расширения налогооблагаемой базы. Это позволит не только компенсировать потери от налоговых льгот, но и обеспечить прирост налоговых сборов.

Крайне важным для  развития ипотеки является наличие  системы гарантий, как правовой, так и финансовой защиты проводимых операций. Речь идет о страховании  в обязательной или добровольной форме имущества, предоставляемого в залог, от рисков утраты и повреждений, страховании гражданской ответственности участников ипотечного рынка, страховании жизни и трудоспособности заемщиков.

Сегодня в Беларуси есть потенциальные инвесторы и заемщики ипотечных кредитов, но отсутствует надежный механизм перехода средств инвесторов в сферу ипотеки; недостаточно совершенны правовые основы, позволяющие увязать предоставление кредитов на 10-20 лет с выпуском очень надежных, высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой приобретаемого жилья, объектов промышленности и сельского хозяйства.

Список использованных источников

1. Короткевич, А.И. Денежное обращение и кредит : учебное пособие / А.И. Короткевич, И.И. Очкольда. - Мн.: ТетраСистемс, 2008. – 351 с.
2. Кравцова, Г.И. Деньги, кредит, банки : учебник / Г.И. Кравцова. – Мн.: БГЭУ, 2007. – 448 с.
3. Дорох, Е. Г. Банковское жилищное кредитование. Ипотека / Е. Г. Дорох. – Минск : Современная школа, 2006. -192 с.
4. Об ипотеке: Закон Республики Беларусь от 20 июня 2008 г. № 345-З с изм. и доп. от 4 января 2010 г. // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2010 г., № 15, 2/1664
5. О залоге: Закон Республики Беларусь от 24 ноября 1993 г. № 2586-XІІ с изм. и доп. от 22 декабря 2005 г. // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г., № 6, 2/1173
6. Лукьянов, А. В. Анализ рынка ипотечного кредитования / А. В. Лукьянов Деньги и кредит. – 2010. - № 8. - С.47-50
7. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З с изм. и доп. от 26 декабря 2007 г. // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2007 г., № 305, 2/1398
8. Томкович Р. Закон об ипотеке – основа совершенствования практики залога / Р. Томкович // Главный бухгалтер. - 2009. - № 2. – С.99-103
9. О порядке распоряжения государственным имуществом: Указ Президента Республики Беларусь от 14 сентября 2006 г. № 575 с изм. и доп. от 27 февраля 2012 г. // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2012 г., № 26, 1/13361
10. Ерохова, В. Ипотека как более прогрессивная форма залога. Комментарий к Закону Республики Беларусь от 20.06.2008 №345-З / В. Ерохова // ЮРИСТ. - 2008. - № 9. - С.28-30
11. Артюх, Е. Принят закон Республики Беларусь "Об ипотеке": поможет ли он улучшить жилищные условия граждан / Е. Артюх // ЮРИСКОНСУЛЬТ. - 2008. - № 1. - С.122-133
12. Конституция Республики Беларусь 1994 года (с изм. и доп.): принята на респ. реф. 24 нояб. 1996 г., в ред. Решения респ. реф. от 17 окт. 2004 г.) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. - 2004. - № 188
13. Судник, В. Современные модели ипотечного кредитования / В. Судник // Банкаўскі веснік. – 2005. - №28. – С.44-49
14. Крымовская, Т. Модели жилищной ипотеки: европейский опыт регулирования / Т. Крымовская // Банкаўскі веснік. – 2010. - №10. – С.26-31
15. Грузицкий, Ю.Л. Ипотечный кредит в Беларуси (история зарождения и этапы развития) / Ю.Л. Грузицкий, Е.Г. Дорох // ВЕСН. БЕЛ. ДЗЯРЖ. ЭКАН. УН-ТА. - 2002. - № 5. - С.76-81
16. Ермилова, М. И. Особенности развития ипотечного кредитования с международным составом участников / М. И. Ермилова // Финансы и кредит. -2011. — № 41. — С. 72—78
17. Раковец, А. А. Ипотечный рынок Беларуси: история и перспективы / А. А. Раковец ВЕСНIК БДЭУ. – 2008. - № 5. – С.75-82
18. Лукьянов, А. В. Анализ рынка ипотечного кредитования / А. В. Лукьянов // Деньги и кредит. -2010. — №8. — С. 47—50
19. Хиль, М. Закон «Об ипотеке»: перспективы развития ипотечного кредитования // Банкаўскі веснік. – 2009. - №4. – С.36-39
20. Ганц, В. Н. Развитие ипотечного кредитования в Республике Беларусь / В.Н. Ганц // Новая экономика. - 2012. - № 1. - С.171-175