Перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

При заключении сделки по ипотечному кредиту контрольный список документов, требуемых от физического лица, может  включать в себя: заявление кредитополучателя, заемное обязательство, справочные документы, документы на собственность, гарантии, поручительства, страховые документы, закладную и др.

В заявлении на ипотечный кредит указывается информация об имуществе, излагаются сведения о кредитополучателе (возраст, занятость). Формы заявок, принимаемые банком, требуют от кредитополучателя всей информации, относящейся к его финансовому положению, доходам, имуществу, долгам и другим финансовым обстоятельствам. Заявка на получение кредита не является договором или требованием о его выдаче — это документ о платежеспособности потенциального кредитополучателя[3,c.21].

Документы на собственность (имущество) должны подтверждать, что кредитополучатель  им владеет. Среди них — договор  о купле-продаже, передаче имущества; завещательные документы; выписки из государственных регистров; физическое и юридическое описание имущества; документы по первой закладной и т.д.

Для страховых документов обязательны  данные об имущественном страховании  объекта ипотеки. Ипотечное (кредитное) страхование — гарантия кредитору, что суммы, причитающиеся ему по условиям кредита, будут выплачены в случае, если кредитополучатель не сможет выполнить свои обязательства.

Оценка стоимости предмета ипотеки, то есть оценка стоимости недвижимости проводится экспертизой, результаты которой используются финансово-кредитными организациями для предоставления кредита или определения размера эмиссии ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (облигации, сертификаты и др.). Оценка недвижимости — основа принятия решения о размере выдаваемого кредита.

Исходным пунктом для расчета  стоимости могут служить различные  стоимостные понятия:

- стоимость земли, величина которой  зависит от размера, возможности  использования, местоположения земельного  участка, прибыли, получаемой с земельного участка и др.;

- стоимость построек на земельном  участке; 

- рыночная цена (достигаемая в  течение долгого времени цена  недвижимости), устанавливаемая посредством  экспертизы цены официально назначенными  экспертами и соответствующими оценивающими органами (например, органами страхования).

Соотношение между размером ссуды и стоимостью залога — наиболее важный фактор для принятия решения  о предоставлении кредита. Предельные размеры ссуды должны быть меньше стоимости залога (60—80 %)[3,c.22].

Один из ключевых моментов процесса предоставления ипотечного кредита  — андеррайтинг, или оценка вероятности  погашения кредита. Андеррайтинг предполагает изучение и анализ потенциального заемщика в соответствии с установленными банком основными направлениями оценки вероятности того, что кредит будет погашен, а также принятие положительного решения по заявлению на ипотечный кредит или решения об отказе в предоставлении ссуды. При андеррайтинге устанавливается, способен ли клиент погасить ссуду; стремится ли он погасить ссуду; является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления ипотечного кредита.

Клиент должен представить  документы о получении в течение  определенного периода (например, года) стабильного дохода, а также достаточные подтверждения того, что он будет продолжать получать доход в будущем и иметь стабильную занятость. К источникам получения дохода потенциального кредитополучателя можно отнести: заработную плату; премии; доход от сверхурочной работы, совместительства; доход в виде дивидендов и процентов; пенсионные выплаты; доход от аренды; доходы от предпринимательства и др. Экспертной оценке подвергаются средства на счетах, в ценных бумагах и т.п. Учитываются возможные расходы кредитополучателя, его обязательства, то есть устанавливается сумма, необходимая для поддержания свойственного ему образа жизни, и остаток дохода, который может быть использован для погашения кредита. Определение ориентировочной величины доли платежей в доходе кредитополучателя и отношение суммы кредита к стоимости имущества взаимосвязаны.

Есть ли у кредитополучателя  стремление погасить кредит можно установить, осведомившись, как он прежде выполнял свои платежные обязательства (в  целом, а не в отдельных случаях); каково его отношение к своей недвижимости; имеются ли у него возможности реализовать имущество и т.д.

Размер, порядок выдачи и погашения кредита, взыскания  процентов, ответственность сторон, включая момент наступления права  реализации банком от имени залогодателя имущества, — эти и другие вопросы, связанные с выдачей кредита под залог, определяются кредитными договорами и договором залога недвижимости, которые заключаются между банком и залогодателем.

Содержание договора о залоге предусматривает указание наименования сторон, их местонахождения (место жительства), вида залога, изложение существа обеспеченного залогом требования, указание его размера, сроков исполнения обязательств, сведений о составе и стоимости заложенного имущества, а также иных условий, по которым достигнуто согласие сторон.

Договор залога совершается  в письменной форме, нотариально  удостоверяется и регистрируется в  установленном порядке. Нотариальные службы одновременно с удостоверением договора залога недвижимости налагают запрет на его отчуждение, если это  предусмотрено договором (или законом).

Основными документами  при оформлении ипотечного кредита  являются договоры залога, закладные, векселя, другие долговые ценные бумаги. Вексель — долговое обязательство  кредитополучателя на погашение  ссуды в установленный срок и на оговоренных условиях. Закладная ценная бумага рассматривается как документ, передающий кредитору законное право собственности на залог по ссуде. Закладная на недвижимость является основным обеспечением ипотечного кредита. При погашении долга в установленный срок передача права собственности утрачивает силу[3,c.23].

Ипотечный кредит может  быть использован для покупки  недвижимости; для строительства, реконструкции, капитального ремонта производственных зданий, жилых домов; перепрофилирования производственных процессов; мелиорации; для приобретения и посадки многолетних насаждений; модернизации производственных технологических процессов; на улучшение качества земельного участка и повышение плодородия почвы; покупку дополнительного земельного участка и т.д.

При выделении ссуды  на строительство здания или сооружения договор ипотеки может предусматривать  имеющееся незавершенное строительство, а также материалы и оборудование, предназначенные для строительства  и находящиеся во владении залогодателя или под его контролем. По завершении строительства здание или сооружение становится элементом предмета ипотеки.

Кредиты под залог  жилья могут быть направлены на строительство  индивидуальных домов (квартир в  домах общей собственности), многоквартирных  жилых домов, предназначенных для сдачи в аренду или продажи.

Ссуды под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки  платежа и с уплатой процента. Процентные ставки по ипотечным ссудам дифференцируются банками, но могут  устанавливаться и государством. Процентная политика в отношении ипотечного кредита должна быть гибкой, учитывая длительность ссуды и особенность залога. Она может предусматривать: периодический пересмотр ставки по кредиту в зависимости от конкретных условий рынка; оговорки по платежам с учетом будущей рыночной стоимости закладываемой недвижимости, подверженной влиянию целого ряда факторов (архитектура, месторасположение, тип строения, качество участка, темпы инфляции, размеры процентов по ссудам, спрос и предложение на данный вид недвижимости и т.д.).

Расчет ставки процента по ипотечному кредиту производится как определение величины дохода по ипотечному кредиту, которой было бы достаточно, чтобы покрыть предельную величину стоимости банковских ресурсов, эксплуатационных расходов (потерь), а  также обеспечить приемлемую величину дохода для акционеров банка (инвесторов), надбавок за риски, связанные с ипотечным кредитованием, и др. Учитывается также текущая межбанковская ставка по кредитам (и не только ипотечным). Достигается наибольшее приближение ставки к рыночной.

Виды ипотечных кредитов по методам их погашения, уплаты процентов  имеют подвиды:

- типовая ипотека:  заемщик получает от залогодержателя  ссуду и погашает ее пропорционально  равными взносами (например, каждый  месяц);

- ипотека с периодическим увеличением сумм взносов: по согласованному графику увеличивается сумма взносов. Кредиты с периодическим пересмотром процентной ставки используются для предотвращения потерь, связанных с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке;

- ипотека с изменяющейся суммой  выплат (ипотека со сниженной  ставкой) предполагает наличие  льготного периода для платежей  или уменьшение процентных платежей  на первых этапах погашения  задолженности; 

- ипотека с залоговым счетом: покупатель (должник) вносит на залоговый счет определенную сумму, а затем выплачивает периодические взносы до погашения суммы оставшегося кредита;

- ипотека с переменной процентной  ставкой: при изменении процентной  ставки по периодам пересматриваются  допустимая предельная норма  корректива и минимальная величина корректировки;

- кредиты с дележом стоимости  имущества: стороны при заключении  договора уславливаются о том,  что кредитор предоставляет кредит  по сниженным процентным ставкам,  а кредитополучатель уступает  ему часть повышения стоимости имущества к концу срока сделки[3,c.24].

Банк оставляет за собой право  аннулировать предварительное соглашение о кредите, если до заключения сделки (договора):

- финансовое положение клиента  резко ухудшилось по сравнению  с данными заявки;

- выявляются неблагоприятные материальные изменения в состоянии имущества;

- начато судебное разбирательство  по изъятию имущества; 

- обнаруживается, что имущество  является объектом (предметом) нарушения  закона.

Залогодатель должен принимать  меры, необходимые для сохранности предмета ипотеки, обеспечивать должные условия его содержания, избегать рисков случайной гибели или повреждения. На кредитополучателя возлагаются обязанности по выплате всех налогов, сборов и других платежей, взимаемых с данной собственности, по поддержанию в хорошем состоянии закладываемой недвижимости; он не может использовать недвижимость для какой-либо незаконной деятельности, обязуется страховать собственность в пользу банка и выполнять другие требования договора залога и кредитования.

В процессе срока действия договора залогодатель (банк) вправе проверять  по документам и по факту наличие, размер, состояние и условия хранения заложенного имущества. Например, в  случае ухудшения продуктивности земельного участка вследствие действий залогодателя, выразившихся в невыполнении требований природоохранного режима, использовании земельного участка способами, приводящими к химическому и радиоактивному загрязнению почв, банк вправе потребовать досрочного расторжения кредитного договора и договора залога. При несогласии залогодателя с требованиями банка о досрочном расторжении указанных договоров и возврате кредита этот вопрос решается в судебном порядке.

Право ипотеки прекращается в случаях, предусмотренных законодательством  для финансовых обязательств, при прекращении обеспеченного ипотекой обязательства, а также по договоренности залогодателя и залогодержателя и др.

Так как существует возможность  вынужденной ликвидации собственности, служащей залогом при ипотечном  кредите, а также невыполнения заемщиком своих долговых обязательств по погашению ссуды в установленные сроки, то кредитор имеет право удержания (продажи) имущества за долги. Основные причины, лежащие в основе невозврата ипотечных кредитов, это неплатежеспособность кредитополучателя, нежелание его производить аккуратные платежи, неспособность кредитополучателя продать свое имущество в связи с общим падением цен, отсутствием спроса на имущество ипотеки. Кредитор несет потери, если сумма, вырученная им от продажи объекта ипотечного кредита после передачи владения, меньше, чем невыплаченная часть кредита с процентами. Кредиторы несут затраты по эксплуатации, ремонту, продаже конфискованного имущества.

Затраты в связи с невозвратом  кредита зависят от времени невозврата кредита и уровня процентных ставок. Невозврат кредита на более ранних стадиях чреват наибольшими издержками для банка, так как теряется большая доля общей суммы платежей по кредиту. При высоких номинальных ставках невозврат кредита влечет меньшие потери для кредитора.

За невыполнение кредитополучателем обязательств банки имеют право удержания имущества с гарантов, поручителей, страховых компаний и т.д. Если приходится переносить взыскание долга на объект залога путем его продажи, необходимо соблюдать определенную законом процедуру торгов недвижимостью (особенно земельными участками). Выручка от продажи предмета ипотеки должна обеспечить уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение:

- основной суммы обеспеченного ипотекой обязательства;