Перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Права и обязанности  сторон договора об ипотеке тесно  взаимосвязаны. При этом обязанности залогодателя значительно шире по объему, нежели обязанности залогодержателя. Права залогодержателя в основном обусловлены соответствующими обязанностями залогодателя[11,c.122].

Таким образом, организация  ипотечного кредитования основана на договоре о залоге недвижимости. Правовой основой организация ипотечного кредитования служит: Конституция Республики Беларусь[12], Гражданский кодекс Республики Беларусь[7], Закон Республики Беларусь «Об ипотеке»[4].

Принятие Закона было явлением необходимым и ожидаемым, поскольку действовавший в течение многих лет и применяемый в настоящее время институт залога не в полной мере отвечал системе обеспечения обязательств как в предпринимательской сфере, так и используемой гражданами в гражданско-правовых отношениях.

Закон состоит из 13 глав, в которых кроме общих положений (глава 1) и заключительных положений (глава 13) сгруппированы нормы, касающиеся:

- заключения договора об ипотеке;

- основных положений о закладной, прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя;

- перехода прав на имущество по договору об ипотеке;

- передачи (уступки) прав по договору об ипотеке;

- залога закладной;

- обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки;

- ипотеки земельных участков;

- ипотеки предприятий как имущественных комплексов, капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений;

- ипотеки жилых домов, квартир.

2.2 Зарубежный  опыт ипотечного кредитования

На сегодняшний день в мировой практике можно выделить четыре основные модели привлечения средств: универсальные банки, специализированные ипотечные учреждения, контрактные жилищные сбережения, вторичные рынки ипотечных кредитов[13,c.44].

Использование этих моделей отнюдь не означает, что к каждой стране применима исключительно одна, конкретная модель привлечения средств. Напротив, зарубежная практика опирается на диверсификацию всевозможных моделей привлечения средств, их гармонию, основанную на взаимном сочетании и дополнении друг друга на рынках жилищного кредитования.

В ипотечном кредитовании можно  выделить основные типы рефинансирования ресурсов для ипотечных кредитов по ряду параметров, характеризующих источники и способы привлечения ресурсов на рынок жилищной ипотеки, например, два типа рефинансирования, отличающихся по источникам привлекаемых ресурсов. Первый — классический, при котором ресурсы привлекаются посредством различных вкладов и депозитов. Второй тип — когда ресурсы привлекаются с рынка капиталов посредством выпуска ипотечных ценных бумаг и с использованием инструментов секьюри-тизации1 (рисунок). При этом среди моделей классического типа можно выделить: модель коммерческих банков и модель целевых жилищных контрактных сбережений. Среди второго типа, основанного на привлечении ресурсов с рынка капиталов от частных инвесторов посредством выпуска различных ипотечных ценных бумаг, можно выделить также две основные модели: модель специализированных ипотечных банков (одноуровневая модель) и модель вторичного рынка ипотечных кредитов (двухуровневая модель).

Довольно распространенной моделью  привлечения ресурсов для ипотечных  кредитов выступают универсальные коммерческие банки, которые в качестве ресурсов для кредитования используют средства домашних хозяйств и юридических лиц, размещаемые на депозитных счетах. Роль универсальных коммерческих банков в становлении и развитии жилищной ипотеки оказалась важной в европейских странах, а также Австралии и Южной Африке. В этих странах большинство универсальных коммерческих банков размещают определенную долю своих кредитных ресурсов в долгосрочные жилищные ипотечные кредиты населению.

Осуществляя широкий спектр банковских операций (от предоставления кредитов юридическим и физическим лицам до инвестиций в различные финансовые инструменты, недвижимость, инвестиционные проекты), коммерческие банки имеют возможность распределять свои риски. Основным преимуществом универсальных коммерческих банков является то, что они обладают большей финансовой независимостью и устойчивостью. Это позволяет им диверсифицировать свой портфель по более широкому спектру активных операций, различающихся по рискам и доходности. Помимо депозитов привлечение средств может осуществляться как за счет кредитных ресурсов на межбанковском рынке, так и за счет выпуска различных долговых ценных бумаг, векселей и т. д. Поэтому универсальные банки выигрывают в возможности использования разнообразных кредитных и финансовых инструментов для хеджирования рисков банка и обеспечения его текущей финансовой устойчивости и надежности[13,c.45].

Основная проблема, с  которой сталкиваются универсальные  коммерческие банки в рамках данной модели, состоит в необходимости поддержания текущей ликвидности, а также соответствия активов и обязательств банка по срокам, что становится особенно острой проблемой в случае увеличения доли жилищных ипотечных кредитов в кредитном портфеле банка. Именно сложности в регулировании текущей ликвидности банков стали толчком для специализации банков на ипотечном кредитовании. Это выразилось в том, что при крупных коммерческих банках создавались специализированные филиалы либо дочерние специализированные ипотечные банки, основной задачей которых стало ипотечное кредитование. Параллельно распространялась и горизонтальная ипотечная специализация по регионам, когда крупные коммерческие банки осуществляли кредитование населения через банки, владеющие разветвленной территориальной сетью, которую они использовали в качестве своих ипотечных брокеров или агентов.

Специализированные ипотечные банки созданы в основном в европейских странах, прежде всего в Германии, Дании, Швеции, Польше, а также в ряде других стран, в которых принято соответствующее ипотечное законодательство. Являясь узкоспециализированными финансовыми институтами, ипотечные банки, как правило, предоставляют долгосрочные кредиты населению на основе средств, привлекаемых с помощью эмиссии ипотечных облигаций, обеспеченных выданными ипотечными кредитами. Держателями облигаций являются как крупные институциональные инвесторы (пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные компании и другие организации), так и частные инвесторы. Ипотечные банки, как правило, обладают эксклюзивным правом выпускать ипотечные облигации, которые имеют высокий рейтинг, признаются инвесторами как надежные, высоколиквидные финансовые инструменты и поэтому размещаются по относительно низким ценам.

Роль государства в  европейских странах состоит в жесткой регламентации и надзоре за деятельностью специализированных ипотечных кредитных организаций. Там, где получила распространение модель ипотечных банков (Германия, Скандинавские страны, Польша), государством также был создан благоприятный режим размещения ипотечных облигаций в пенсионных фондах и страховых компаниях. Во Франции до начала 90-х годов государством предоставлялись бюджетные гарантии по ценным бумагам для банков, привлекающих ресурсы на цели ипотечного кредитования для становления и развития ипотеки в стране[13,c.46].

В настоящее время  большинство европейских стран приняли законы об ипотечных банках, которые специализируются на выпуске ипотечных облигаций, обеспеченных ипотечными активами этих банков. Недавний ипотечный кризис показал, что наиболее устойчивыми к нему оказались ипотечные системы Германии, Швеции, Польши.

Вторичный рынок ипотечных  кредитов включает секьюритизацию ипотечных активов. Он получил широкое распространение в США, Австралии и Великобритании. В этой модели первичный кредитор может рефинансировать выданные кредиты либо путем их непосредственной продажи инвестору или специализированному оператору вторичного рынка ипотечных кредитов, либо посредством обмена собранных в пулы кредитов на ипотечные ценные бумаги, выпущенные специализированным эмитентом. Основным условием становления вторичного рынка является стандартизация требований к процедурам выдачи и обслуживания кредитов.

Первоначально рефинансирование долгосрочных ипотечных обязательств стало развиваться в форме продажи кредитным институтом долгосрочных активов другому кредитному институту или инвестору. Таким образом, продажа кредитов отделила функции по предоставлению и обслуживанию долгосрочных жилищных ипотечных кредитов от функций привлечения ресурсов и управления финансовыми рисками. В США, Австралии и в некоторой степени в Великобритании были созданы специализированные ипотечные компании, которые стали привлекать ресурсы для долгосрочного жилищного кредитования на основе продажи-покупки кредитов либо их секьюритизации в ипотечные ценные бумаги.

В результате широкое  распространение в этих странах получили специализированные ипотечные компании, предоставляющие жилищные ипотечные кредиты заемщикам и продающие либо обменивающие свои ипотечные активы на ипотечные ценные бумаги. Они не занимаются привлечением средств в депозиты, а специализируются исключительно на отборе и андеррайтинге потенциальных кредитополучателей, предоставлении кредитов и их обслуживании после рефинансирования. Основным отличием ипотечных компаний от европейских ипотечных банков является то, что ипотечные компании, функционируя в рамках данной модели, не оставляют эти кредиты на своем балансе и самостоятельно не эмитируют ипотечные ценные бумаги. Эти функции выполняют специализированные операторы вторичного рынка[14,c.26].

Подобная специализация  вызвала необходимость создания на рынке так называемых специализированных операторов вторичного рынка, которые находят ресурсы за счет выпуска различного рода ценных бумаг для последующего приобретения прав требований по ипотечным кредитам.

Законодательное, или  нормативное, регулирование ипотечной деятельности в банковском секторе является общепринятым. Регулирование ипотечной деятельности введено в целях обеспечения высокой безопасности действий банков, а также ипотечных обязательств, которые они эмитировали. Нормативное регулирование деятельности банков — участников ипотечного кредитования необходимо также для активизации инвестиций банковского сектора в ипотечное кредитование, несмотря на сравнительно низкий уровень доходности этого типа кредитования.

Опыт Швеции. С 1 июля 2003 г. в Швеции вступил в силу Акт по выпуску обеспеченных облигаций. Один из главных стимулов данного Акта состоит в том, чтобы предложить шведским ипотечным учреждениям те же самые благоприятные возможности финансирования, как в европейских странах, которые уже ввели подобное законодательство. Ранее Центральный банк Швеции (Риксбанк) воздерживался от введения законодательства об обеспеченных облигациях. Однако учитывая, что аналогичные акты были введены в некоторых европейских странах, а также то, что ипотечные облигации, регулируемые этими законодательствами, стали рассматриваться как наиболее кредитоспособные, было принято окончательное решение о введении этого законодательства. Шведские ипотечные учреждения строго соблюдают этот законодательный акт в той мере, что они могут рассматриваться как своего рода специальные компании в области секьюритизации.

Введение законодательного акта об обеспеченных облигациях создало некоторые преимущества для ипотечных учреждений. Прежде всего наличие подобного законодательства вносит определенную уверенность, особенно для иностранных инвесторов, относительно сроков и условий, связанных с владением ценными бумагами, выпущенными шведскими ипотечными учреждениями. Это позволяет вовлечь более широкий круг инвесторов, желающих вкладывать свой капитал в ценные бумаги, выпущенные шведскими ипотечными учреждениями, с надеждой также уменьшать их расходы по займам. Другим преимуществом является соответствие законодательства требованиям инструкции Базель II, вступившей в силу в 2007 г. Законодательство обеспечивает для покрытых облигаций наибольший масштаб эмиссий и благоприятствование по сравнению с непокрытыми ипотечными облигациями.

Шведский рынок ипотечных  облигаций является огромным ликвидным рынком, который хорошо функционирует начиная с отмены государственного контроля в конце 1980-х гг. Это третий по величине рынок ипотечных облигаций в Европе после немецкого и датского. Приблизительно 40% всего ипотечного кредитования во внебанковском общественном секторе осуществляется через ипотечные учреждения, которые главным образом финансируют их деятельность путем выпуска облигаций и сертификатов на рынках ценных бумаг. Рынок доминирует по пяти ипотечным учреждениям (Nordea Hypotek AB, Swedbank Hypotek AB, Stadshypotek AB, Sweriges Bostadsfinansierings AB, Frispan Bolen AB), на которые приходится приблизительно 99% всех заимствований. В инфраструктуре рынка ценных бумаг Швеции доминирует небольшое число крупнейших участников. Четырем крупнейшим банкам Швеции принадлежит 99,28% облигаций центрального депозитария, 80% активов под управлением ПИФов и 99% выданных займов на рынке ипотечного кредитования (совместно с пятым государственным банком Sweriges Bostads-finansierings AB (SBAB)[14,c.27].

Годовые отчеты ипотечных  учреждений показывают, что в целом приблизительно 30% заимствований через ценные бумаги осуществляются за границей. К началу 2007 г. общая сумма облигаций ипотечных институтов выросла на 60 млрд. шведских крон и составила 750 млрд. шведских крон. В связи с некоторым ухудшением ситуации на рынке ипотечных займов в 2006 г. часть ипотечных облигаций была конвертирована в обеспеченные облигации, которые дают приоритетное право на компенсацию в случае, если эмитент будет признан банкротом.

Один из показателей  ликвидности шведского рынка облигаций — соотношение проданных облигаций и суммы просроченных облигаций. Этот индикатор показывает скорость оборота облигаций, при которой обязательства продаются приблизительно 4 раза в течение одного года. Это можно сравнить с рынком шведских правительственных облигаций, где соответствующая скорость составила приблизительно 7 оборотов. Различие в оборотах указывает на наличие резервов увеличения ликвидности вторичного рынка для шведских ипотечных облигаций.

Опыт Германии. Надежность ценных бумаг в Германии обеспечивается жесткими законодательными рамками, накладывающими достаточно строгие ограничения как по активным, так и по пассивным операциям банков, а также регулирующими условия предоставления ипотечных кредитов и облигаций. Высокий рейтинг, ликвидность и надежность ипотечных облигаций обеспечивают их привлекательность для инвесторов. Так, в Германии сумма обязательств по ипотечным облигациям (Pfandbrief) достигает 1,2 трлн. евро. По данным Центрального банка Германии (Deutsche Bundesbank), ипотечные облигации в 2008 г. составили 22% немецкого рынка облигаций. При этом 71,9% ипотечных облигаций относится к публичным облигациям, держателями которых являются физические лица и домашние хозяйства. Законодательство Германии достаточно строго ограничивает деятельность немецких ипотечных банков рамками предоставления ипотечных кредитов. Один из основных принципов немецких ипотечных банков, обеспечивающих их надежность, качество предоставляемых кредитов и выпускаемых ипотечных облигаций, а также минимизацию возможных кредитных рисков, заключается в их специализации. Основная часть их активов обеспечена государственными либо муниципальными гарантиями по кредитам, предоставленным на рынке общественного сектора.

Обеспечение по ипотечным  облигациям в случае банкротства выводится из конкурентной массы, тем самым интересы держателя ипотечных облигаций удовлетворяются вне очереди. К элементам регулирования ипотечных операций в специализированных банках относятся: ограничение круга банковских операций, запрет на выполнение общих банковских операций, включая привлечение депозитов; строгое регулирование действий ипотечных банков по разрешенным сделкам, обеспечивающим минимизацию возможных рисков; создание мер предосторожности по предотвращению нарушения через систему государственного надзора; ограничение на предоставление кредитов, не обеспеченных первичной ипотекой либо государственной (муниципальной) гарантией; введение законодательного ограничения на долю кредита в оценочной стоимости залога на уровне, не превышающем 60%; использование методики оценки стоимости недвижимости, основанной на чрезвычайно консервативном подходе.