Отчет по практике в ООО ЮСОРИ

 N₂ - расчетное количество огнетушителей для помещений объекта, шт.

Расчетное количество огнетушителей для коридоров  объекта определяется по формуле:

                                       N₁=Σ Lкор/20 +1,                                           (9)    

где ΣLкор - общая длина всех коридоров объекта, м.

Расчетное количество огнетушителей для помещений объекта определяется по формуле:

                                                  N₂= Σ Fпомещ/300,                                       (10)

где Σ Fпомещ - суммарная площадь всех помещений объекта, за исключением коридоров, кв.м.

Согласно формулам 9 и 10, для дома моды:

1) расчетное количество огнетушителей для коридоров  объекта:

N₁=8 шт.;

2) расчетное количество огнетушителей для помещений объекта:

N₂= 10шт.

Общее количество огнетушителей (формула 8):

N =8+10=18 шт.

Т.о., необходимое количество огнетушителей для дома моды -18 шт..  
Раздел 4. Управленческая экспертиза объекта недвижимости

 

Управление недвижимостью  — это деятельность, осуществляемая за счет и в интересах потребителей и связанная с определенным циклом жизни объекта недвижимости:

программа наилучшего использования земельного участка (объекта недвижимости, территории);

проектирование как  самого объекта недвижимости, так  и неотделимых улучшений;

инвестирование;

изготовление (возведение, строительство, монтаж) как самого объекта  недвижимости, так и неотделимых улучшений;

оценка объекта;

маркетинг;

Управление  недвижимостью – это осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника
Включает	Осуществляется  в трех направлениях
Систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами	Правовом – распределение  и комбинирование прав на недвижимость
Оформление и регистрацию  правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости	Экономическом – управление доходами и затратами в процессе эксплуатации объекта недвижимости
Управление объектами  недвижимости в интересах собственника	Техническом – содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением

 

  Схема (принципы) управления  недвижимостью:

обращение (купля-продажа, аренда), лизинг, залог (ипотека), доверительное управление, передача прав хозяйственного ведения и оперативного управления, дарение и т. д.;

употребление (сервис);

техническое обслуживание, эксплуатация и ремонт (текущий, непредвиденный);

капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация;

перепрофилирование по функциональному назначению;

утилизация (снос и захоронение).

Основной задачей этого  вида предпринимательской деятельности является достижение максимального эффекта от использования объектов недвижимости в интересах собственника. В логической связи с основной задачей находится и повышение стоимости здания.

Управление недвижимостью  — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

Управление недвижимостью  реализуется путем формирования объекта управления, представляющего комплекс технологически или функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и их части и пр.

Управление недвижимостью  может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью — это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная его собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т. п.), т. е. управляющие воздействия формируются в самой управляемой системе, внутри нее. Орган управления, вырабатывающий управленческое воздействие, образует вместе с управленческой системой единый хозяйственный комплекс.

Внешнее управление недвижимостью  — это деятельность государственных  структур (или их уполномоченных) и  саморегулируемых профессиональных объединений, направленная на создание нормативной базы, а также контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

Следует отметить, что  мировые тенденции усиления внимания к аспектам управления корпоративной недвижимостью характерны и для отечественных компаний. Стратегия управления (стратегия планирования, развития, использования) объектами недвижимости как основой пространства деловой активности организации представляет собой установление стратегического соответствия между целями корпорации и ее персоналом. Таким образом, менеджеры по недвижимости в определенном смысле интегрируют людей корпорации с ее целями и местом работы. В принципе, можно выделить две противоположные управленческие политики, которые обрамляют широкий спектр стратегических направлений деятельности в менеджменте недвижимости организации:

• доведение эксплуатации сложившейся структуры и состава имущественно 
го комплекса (недвижимости) организации до конца его жизненного цикла;

• скорейшая замена имущественного комплекса организации (в частности, через его ликвидацию и распродажу) на качественно новый комплекс, соответствующий положениям новой стратегии организации.

Между этими крайними стратегиями находится потенциальное многообразие вариантов для формирования и реализации стратегий управления объектами недвижимости, включая такие, как: модернизация, перестройка, инновационные проекты, развитие объектов недвижимости и т. д. Выбор из этого множества производится исходя из оценок осуществимости, показателей экономической и иной (социальной, экологической и т. д.) эффективности, меры соответствия критериям управления организацией в целом и качественному решению основных задач в ее бизнесе. Стратегический подход к управлению недвижимостью должен в известном смысле предвосхищать и быть готовым эффективно обеспечивать новые потребности и новое качество инфраструктуры организации и пространства жизнедеятельности ее персонала.

 

5.2. Анализ местоположения  объекта недвижимости

Местоположение объекта - важный фактор, влияющий на его привлекательность  для потенциальных посетителей.

Рис.5.1. Местоположение объекта.

 Земельный участок  расположен в центре г.Нальчика  в соответствии с Правилами  землепользования и застройки  поселений. Оцениваемый объект соответствует указанным нормативам и не противоречит разрешённому виду использования. Место расположения объекта оценки может быть охарактеризована как территория, представляющая собой сочетание промышленной и административной (не имеющей класса вредности) застройки.

Положительные характеристики участка - выгодное расположение относительно транспортных магистралей и наличие  всех инженерных коммуникаций.

 

5.3.Управленческая экспертиза  объекта управления.

 

Управленческая обоснованность стратегии управления – фактор, через призму которого пропускаются все возможные варианты использования объекта управления. Управленческая обоснованность имеет две составляющие: соответствие стратегии управления целям собственника и соответствие стратегии управления имеющимся управленческим ресурсам.

Управленческий ресурс, как и любой фактор производства, является ограниченным. Задача достижения максимального эффекта при ограниченности имеющихся ресурсов в полной мере касается и его использования. Поэтому выбор стратегии управления объектом зависит от способности управленческой команды ее реализовать.

Необходимо четко сформулировать стратегию управления объектом недвижимости.

Для этого необходимо определить наиболее эффективный вариант  использования объекта недвижимости.

Выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования  объекта недвижимости

Такой метод позволяет  принять принципиальное решение  о форме обращения объекта  недвижимости. Осуществление управления любым объектом недвижимости может  идти разными путями:

Один из них – «оставить  все как есть».

Второй – изменение  функционального назначения объекта.

Третий  путь может  заключаться в ликвидации (продаже) объекта недвижимости.

В моем случае  выбран  первый вариант – это «оставить  все как есть».

Можно выделить два основных этапа процедуры выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости:

составление перечня  возможных вариантов использования  объекта недвижимости;

определение максимально  прибыльных вариантов.

 5.3.1.Проработка возможных вариантов использования недвижимости

В данном разделе проводится  анализ и разработка тактики и  стратегию управления объектом недвижимости, исследование и анализ соответствующего рынка недвижимости и этапов жизненного цикла объекта недвижимости, разработка модели управления развитием объекта недвижимости.

Итогом управленческого  раздела в рамках данного дипломного проекта    является - освоение механизмов выработки и принятия решений тактического и стратегического уровней управления недвижимыми имущественными комплексами.

В данном разделе решаются следующие задачи: выбор и оценка вариантов использования недвижимости; экономический анализ вариантов  использования объекта недвижимости; разработка вариантов моделей эксплуатации коммерческой недвижимости, выбор наиболее эффективного варианта использования коммерческой недвижимости с точки зрения приносимого дохода , затрат, индекса рентабельности инвестиций и срока окупаемости.

Оценка вариантов использования  объекта аналитическими методами (SWОТ- анализ)

Анализ рыночной ситуации

Методология SWОТ- анализа (сила , слабость, возможности, опасности) - предполагает выявление сильных и слабых сторон, а также опасностей и возможностей вариантов использования недвижимости, которые в дальнейшем могут быть использованы при формировании стратегии.

Основными характеристиками, по которым можно составить перечень сильных и слабых сторон, опасностей и возможностей конкретного варианта использования объекта, являются:

месторасположение (географическое положение);

условия окружающей среды;

доступность удобств (различных  видов транспорта, подъездных дорог, выездов и пр.);

предложение необходимых  дополнительных услуг (магазины, школы, спортивные залы и пр.);

репутация (имидж) места (отсутствие экологически вредных мест, свалок и т.д.).

По каждому варианту составляется матрица SWОТ, устанавливаются связи между сильными и слабыми сторонами, опасностями и возможностями недвижимости. Различные варианты использования объекта сравниваются между собой как аналитическим (в рамках SWOT-анализа), так и экономическим методами. Расчетным методом определяется эффективность и рентабельность объекта. Главной целью является поиск такого использования, которое являлось бы оптимальным как с экономической, так и с функциональной точек зрения. На основе проведенного анализа выбирается окончательный вариант и обосновывается правильность выбора.

При сравнении предлагаемых вариантов необходимо принять во внимание функциональность, комфортность и эстетические качества помещений. Выделенные качества размещаются в соответствии с предлагаемой ниже аналитической системой, с помощью которой и организовано сравнение вариантов  на примере анализа варианта А.

Оценка вариантов использования  объекта вначале производится в общем виде. Требуемую точность дает аналитическая система, сопоставляющая свойства объекта. Целью в данном случае является выбор лучших вариантов, которые затем анализируются более детально. Важным при этом является выделение проблемных точек, которые могут стать ограничением либо, наоборот, предоставить дополнительные возможности.

Более точные оценки представленных вариантов могут быть получены после  анализа следующих факторов:

-перспектив развития  территории, на которой расположен  объект;

-положений генерального плана развития города и решений муниципальных органов власти;

-исторической, а также  архитектурно-планировочной ценности;

-особенностям требуемых  технических систем;

-свойствам внутренних  помещений;

-соответствия планируемой  деятельности имеющемуся назначению;

-ожидаемого размера  доходов от аренды, продажи объекта;

-объема требуемых  инвестиций и др.

 

5.4.Составление перечня возможных вариантов использования объекта недвижимости.

По функциональному  назначению я выделил следующие  варианты использования объекта недвижимости: