Отчет по практике в ООО ЮСОРИ

Максимальное  снижение арендных ставок в бизнес - центрах  класса А произошло в не центральных  и особо удаленных от центра районах.

Постепенно снижается  разрыв между запрашиваемыми и реальными  арендными ставками. Собственники помещений  озвучивают те ставки, по которым они  готовы сдавать помещения, не завышая  их и не оставляя значительного диапазона  для торга. Хотя скидки, по прежнему, присутствуют.

Экономический кризис привел к тому, что арендные ставки в  Нальчике в большой степени зависят  не от класса офиса, а от местоположения. В нецентральных районах высококлассные офисы не обладают конкурентным преимуществом  перед классом С, поэтому конкурировать могут только ценой. Арендаторы выбирают сначала цену, потом местоположение, затем качество здания. Попытка поставить класс во главу угла приносила плоды только на дефицитном рынке, где арендаторы не могли найти помещение по приемлемой цене в нужной локации.

Дальнейшего существенного    падения   рынка    офисной    недвижимости    не прогнозируется, поскольку появились первые позитивные явления в экономике – укрепление рубля, рост стоимости нефти.

Произошло расслоение рынка. В бизнес - центрах с наилучшей локацией и заполняемостью, снижения арендных ставок не прогнозируется. В удаленных офисных центрах, введенных недавно и имеющих высокий уровень вакантных площадей, возможно дальнейшее падение. Сейчас арендаторам предоставляется уникальная возможность не только подписать договор аренды по довольно низким арендным ставкам, но и зафиксировать эту цену в долгосрочном договоре как отправную на несколько лет. В перспективе 5-летнего договора аренды это даст возможность сэкономить до 50% от затрат на аренду.

Подводя итоги, можно  отметить, что в Нальчике отсутствует  четкая зависимость между  классовой  принадлежностью офисных помещений  и ценой на них. Главным критерием, при выборе офиса у местных  арендаторов является месторасположение, второстепенными выступают цена и качество здания.

В связи с тем, что  региональный рынок недостаточно развит (нехватка информации о сделках, совершаемых  в данной области) нет возможности  определить точную среднюю рыночную стоимость аренды офисных помещений. По имеющейся немногочисленной информации можно сделать вывод, что стоимость аренды офисных помещений в районных центрах составляет 50-70% стоимости аренды в центре г. Нальчика.

На рынке продаж наиболее востребованными являются офисные  площади менее 100 кв.м., соответствующие ценовому диапазону от 200 до 500 руб. за кв. м, т.е. офисные здания касса «В». Такая ситуация, в частности, может объясняться тем фактом, что предложение офисных зданий класса «А» на продажу очень ограничено.

 

Проведенное исследования рынка объектов недвижимости проведено Оценщиком и основывается на изучении периодических изданий, таких как газеты «Из рук в руки», «Синдика-информ», подшивка за 2011-2013 гг.

 

Средняя стоимость 1 кв.м. в 1 квартале 2013г.: 

 

Офисная недвижимость – в г. Нальчике 55 000 руб. за кв.м.

Источник информации – http://kabardino-balkarskaya-resp.irr.ru/, http://www.avito.ru/kabardino-balkariya, Периодическое издание «Из рук в руки» за март 2013 г., всего 5 объявлений

 

Торговая недвижимость – в г. Нальчике 70 000 руб. за кв.м.

Источник информации – http://kabardino-balkarskaya-resp.irr.ru/, http://www.avito.ru/kabardino-balkariya, Периодическое издание «Из рук в руки» за март 2013 г., всего 7 объявлений

 

 

 Производственно-складская – 12 000 руб. в КБР с учетом г. Нальчика

Источник информации -  http://kabardino-balkarskaya-resp.irr.ru/, http://www.avito.ru/kabardino-balkariya, Периодическое издание «Из рук в руки» за март 2013 г., всего 9 объявлений 

 

Наиболее распространённые интернет ресурсы, используемые для подборки аналогов при оценке и  Анализе рынка региона.

http://kabardino-balkarskaya-resp.irr.ru/

 http://www.avito.ru/kabardino-balkariya

 RosRealt.ru

http://kb.slando.ru/nedvizhimost/

 

Стоимость зависит состояния, планировки и площади помещения.

Что  определено в результате анализа различных исследований рынков недвижимости и проведения консультации с профессиональными участниками рынка было выявлено, что наиболее доступными и компетентными источниками информации по данному вопросу являются специалисты риэлторских организаций. Для сбора информации был подготовлен специальный опросный лист, заполняемый в ходе интервью.

В ходе опроса были заданы вопросы о величине скидок, предоставляемых продавцами, при совершении сделок по купле-продаже.

 

Использовались данные полученные в агентствах по недвижимости «Империя» г. Нальчик ул. Шогенцукова,29 тел.. 778-444, «Комфорт- плюс» г. Нальчик  ул.. Пушкина,3, тел.. 8-967-418-75-65

Еженедельные издания  «Из рук в руки», «Синдика-Информ».

Интернет сайт http://www.rosrealt.ru/Nalchik

 

 

 

2.4.3 Ценообразующие факторы, влияющие на стоимость  коммерческой недвижимости.

На разброс цен коммерческой недвижимости обычно влияют следующие  факторы: местоположение объекта, площадь  объекта, качество прав на объект, условия  продажи, условия финансового расчета, инфраструктура, использование или назначение объекта, материал основных конструкций и планировка объекта, техническое состояние объекта, транспортная и пешеходная доступность, наличие рядом аналогичных объектов, соответствие объекта принципу ННЭИ.

1.Местоположение объекта. Местоположение (удаленность от центра населенного пункта) является важным фактором, влияющим на стоимость коммерческой недвижимости. При удалении от центра, как правило, стоимость объектов уменьшается, и наоборот

2.Площадь объекта.  На рынке прослеживается обратная зависимость цены 1 кв. м коммерческой недвижимости в зависимости от общей площади: чем больше площадь помещения, тем меньше удельная цена 1 кв. м общей площади.

3.Время продажи/предложения.  Данный фактор учитывает рост/падение  цен на рынке недвижимости в течение определенного времени.

4.Факт сделки (уторговывание). Фактор уторговывания учитывает  скидки в условиях рыночной  торговли в процессе переговоров  между продавцом и покупателем.

5.Передаваемые права.  Качество прав для объектов-аналогов и объекта оценки связывается со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности.

6.Условия продажи (чистота  сделки). Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из объектов сравнения либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости.

7.Условия финансирования. Продажа объектов недвижимости  на необычных для данного сегмента  рынка условиях (бартер, продажа  в кредит, и т. п.) требует тщательного  анализа и внесения соответствующих  поправок к цене сделки.

8. Инфраструктура. Наличие  либо отсутствие в районе расположения объекта оценки объектов социальной инфраструктуры – жилищного и коммунального хозяйства, здравоохранения, физкультуры и спорта, розничной торговли и общественного питания, бытового обслуживания, системы образования, учреждений культуры, науки оказывает влияние на его стоимость соответственно в сторону увеличения либо уменьшения.

9. Использование или  назначение объекта. Данный фактор  обусловлен различием цен в  зависимости от назначения и  использования объектов недвижимости: при аналогичных характеристиках торговые помещения в г. Кирове стоят дороже офисных, офисные в свою очередь стоят дороже производственных и складских.

10. Материал основных  конструкций, конструктивные и  планировочные отличия. Из характеристик  улучшений основное внимание уделяется размерам здания, включая строительный объем, этажность и номер этажа помещения. Учитываются размеры помещений, в том числе общая площадь всех помещений, площади основных, вспомогательных и технических помещений, высота потолков. Существенное влияние на цены сделок оказывают тип и качество материалов, из которых изготовлены элементы конструкций

11.Техническое состояние  объекта. В состав важных факторов  включены: состояние элементов конструкций,  потребность в их реконструкции  и ремонте, внешний вид строения (архитектурный стиль) и состояние фасада, ориентация входа (во двор или на улицу)

12.Транспортная и пешеходная  доступность. На стоимость объекта  влияет его транспортная и  пешеходная доступность объекта,  в том числе близость его  к основным и вспомогательным транспортным магистралям, к парковкам для автомобилей и к остановкам общественного транспорта

13.Наличие рядом аналогичных  объектов. Данный фактор учитывает  уникальность объекта для данного  местоположения: как правило, при  наличии в ближайшем окружении объекта большого числа аналогичных объектов, его ценность, и соответственно стоимость, будут ниже, чем при их отсутствии.

14.Соответствие объекта  принципу ННЭИ. Использование объекта-аналога  до и после продажи может  не в полной мере соответствовать принципу наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). Так, например, при выполнении обязательного требования о соответствии этому принципу набора функций, реализуемых на объекте, весьма часто не в полной мере реализуется потенциал объекта для извлечения скользящих или прочих доходов, не используются дополнительные меры стимулирования арендаторов для уменьшения потерь от недозагрузки и неплатежей. Это обстоятельство должно учитываться путем корректировки цены сделки с объектом-аналогом рыночно обоснованной поправкой к величине эффективного валового дохода.

 

Рассмотрим некоторые  особенности поведения типичного  покупателя на рынке недвижимости.

Прежде всего, следует  отметить, что объекты недвижимости обладают высокой ценой и сделки с ними конкретным покупателем совершаются не часто, иногда один раз в жизни. Поэтому типичный покупатель действует весьма осмотрительно. С другой стороны, в зависимости от своих основных характеристик, объекты недвижимости можно разделить на ряд диапазонов по цене. В пределах одного ценового диапазона также трудно найти абсолютно идентичные по всем параметрам (физическим и условиям продажи) объекты недвижимости, поэтому существует некоторый разброс цен на сходную недвижимость. Каждый покупатель, исходя из уровня своего достатка и личных предпочтений, выбирает свой ценовой диапазон объектов недвижимости. Очевидно, что при незначительной разнице в цене типичный покупатель (в пределах ценового диапазона) предпочтет тот объект, который лучше удовлетворяет его требованиям, даже если он несколько дороже по цене. Поэтому в каждом ценовом диапазоне можно выделить "зону нечувствительности" по цене для объектов недвижимости относительно их рыночной стоимости. При снижении цены конкретного объекта недвижимости сверх "зоны нечувствительности" наименее консервативная часть покупателей предпочтет приобрести объект недвижимости по более низкой цене, поступившись своими второстепенными требованиями. По мере снижения цены количество потенциальных покупателей будет возрастать. Еще большее снижение цены конкретного объекта недвижимости, приводит к тому, что он начинает представлять интерес для покупателей с предпринимательским мотивом приобретения недвижимости (купить по ликвидационной стоимости - выставить на продажу по рыночной стоимости - получить прибыль предпринимателя через обычный срок экспозиции). Как правило, это профессиональные участники рынка недвижимости, обладающие необходимыми финансовыми и информационными возможностями. Поэтому в последнем случае продажа конкретного объекта недвижимости происходит в минимально короткие сроки. Учитывая консерватизм, инерционность и ограниченные информационные возможности, свойственные типичному непрофессиональному участнику рынка недвижимости, можно предположить, что при снижении цены конкретного объекта недвижимости ниже ее значения, ажиотажного спроса на этот объект не возникнет. Поэтому, с определенной долей вероятности можно предположить, что уменьшение срока экспозиции будет происходить достаточно медленно. При уменьшении срока экспозиции, объект недвижимости попадает в зону интересов профессиональных участников рынка (предпринимателей), которые более активны, информированы и менее инерционны, по сравнению с непрофессионалами.

Следует отметить, что  практический интерес представляет величина ликвидационной стоимости с минимальным сроком экспозиции, ликвидационная стоимость представляет собой наиболее вероятную величину стоимости отчуждения объекта недвижимости в течение минимального срока экспозиции.

Так,  величина минимально возможного срока экспозиции (времени с момента принятия решения о продаже до момента оплаты - Тп) в общем случае складывается из времени необходимого для проведения оценки (Тоц), времени на публикацию рекламного объявления в печатном издании (Трекл), времени экспозиции рекламы до сделки (Тэрек), времени переоформления прав на объект недвижимости (Тппс), времени на оплату (Топл). Следовательно, расчетная зависимость имеет вид:

Тп= Тоц+ Трекл+ Тэрек+ Тппс+ Топл.

№ п/п	Наименование объекта	РСсрав, руб	РСзатр, руб.	РСдох.,руб	Вес Затратного подхода	Вес Доходного подхода	Вес Сравнительного подхода	Рыночная стоимость  объекта, руб.	Рыночная стоимость  руб. (округленно)
1	Дом моды Мадины Саральп, общая площадь 702,8 кв.м.	29674852	13455405	18237660	0,20	0,20	0,60	24143524	24 140 000

 

 

Итоговое  экспертное заключение:

 

составила:

24 140 000 рублей

Сумма прописью: Двадцать четыре миллиона сто сорок тысяч рублей

 

 

Заключение

 

Рыночная стоимость  – есть наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может  быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства

Оценка рыночной стоимости  рассматриваемого объекта включала в себя следующие этапы:

Заключение договора на проведение оценки, включающего  задание на оценку;

Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Собраны и проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, района расположения объекта.