Отчет по практике в ООО ЮСОРИ

Вариант «А» - сдача в  аренду офисных помещений.

Вариант «В» - использование  недвижимости под мини отель.

Вариант «С» - использование  недвижимости под торгово выставочное  помещение.

               Объекты недвижимости различны  по способам их потребления в жизнедеятельности человека, охватывают различные аспекты деятельности арендаторов, то есть, ориентированы на различные сегменты рынка. Это влияет на величину арендной ставки и потенциальный доход от коммерческого использования объекта недвижимости.

 

5.4.1.Разработка стратегии  и программы управления объектом  недвижимости.

Особые условия по варианту А

Вариант A(сдача в аренду офисных помещений) представляет собой 2-х этажное административное здание. Общая площадь – 702,8 м2.  В площади  этажей включены площади подсобных помещений.

  Офисные помещения  будут востребованы у  населения.  Будет приносить стабильный доход. 

Первая стратегия соответствует  первоначальному замыслу проекта  развития анализируемого объекта.

Анализ ССВО при оценке варианта А Таблица 5.1

Сильные стороны	Слабые стороны
Объект рассположен в экономически выгодном районе города – в центре.	Плохая экологическая обстановка, из-за бурного транспортного потока.
Отсутствие конкурирующих фирм вблизи данного объекта недвижимости.	Слаборазвитая инфраструктура города
Объект окружен жилыми домами	Малая покупательная способность  населения
Наличие автостоянки
Удобство подъездных путей.

 

 

Угрозы	Возможности
1. Общеэкономический спад..	1. Ошибки конкурентов.
2. Угроза со стороны конкурентов	2. Появление новой технологии (нового оборудования).
3. Повышение издержек.	3. Возникновение спроса на более комфортабельные помещения.
	4. Развитие информационной освещенности и рекламирования проекта.
	5. Появление инвестора для расширения бизнеса.

 

                       

 

 Особые   условия  по варианту B.

Вариант B (использование  недвижимости под мини отель.) представляет собой помещение проживания. По анализу  место расположения объекта легкодоступно  для населения и пользуется большим  спросом.

           Анализ ССВО при оценке варианта B Таблица 5.2

Слабые стороны	Сильные стороны
1. Объект расположен близко к  жилому дому.	1.Удобство подъездных путей
2.Маленькие комнаты.	2.Наличие автостоянки
3.Плохая экология.	3.Объект расположен в центре города
	4.По близости много торговых  магазинов, а также рынок.

 

 

 

Угрозы	Возможности
1. Общеэкономический спад..	1. Ошибки конкурентов.
2. Потеря клиентов	2. Появление новой технологии (нового оборудования).
3. Повышение платы	3. Возникновение спроса
	4. Появление инвестора для расширения бизнеса.

 

Вариант С (использование  недвижимости под торгово выставочное  помещение) представляет собой 2-х этажное  здание. Общая площадь – 702,8 м2.  В площади этажей включены площади  подсобных помещений.

 

Анализ ССВО при оценке варианта С Таблица 5.3

Сильные стороны	Слабые стороны
Объект рассположен в экономически выгодном районе города – в центре.	Плохая экологическая обстановка, из-за бурного транспортного потока.
Отсутствие конкурирующих фирм вблизи данного объекта недвижимости.	Слаборазвитая инфраструктура города
Объект окружен жилыми домами	Малая покупательная способность  населения
Наличие автостоянки
Удобство подъездных путей.

 

 

Угрозы	Возможности
1. Общеэкономический спад..	1. Ошибки конкурентов.
2. Угроза со стороны конкурентов	2. Появление новой технологии (нового оборудования).
3. Повышение издержек.	3. Возникновение спроса на более комфортабельные помещения.
	4. Развитие информационной освещенности и рекламирования проекта.
	5. Появление инвестора для расширения бизнеса.

 

 

                                   

5.4.2.Экономический анализ  вариантов использования объекта

недвижимости.

Необходимо провести экономическое сравнение всех трех вариантов использования  объекта  А. В и С.

Экономический анализ объекта может быть выполнен с точки зрения владельца объекта, который имеет определенные цели по доходности в отношении своего объекта.

При этом должны быть учтены все доходы и затраты, в том  числе альтернативные затраты инвестиций, затраты на капитал, а также влияние налогов на рентабельность инвестиций.

Основными составляющими  экономической оценки вариантов  использования объекта недвижимости являются: доходы от аренды; прибыль  от деятельности; затраты по деятельности объекта; затраты на содержание объекта; размер инвестиций; индекс рентабельности инвестиций; срок окупаемости.

Цель данного раздела  – выбор различных вариантов  использования объекта недвижимости и их оценка с учетом рассмотрения различных факторов, влияющих на эффективность  ее использования

. Вариант «А» - сдача в аренду офисных помещений.

 

1.Полезная площадь  здания составляет 702,8 м2

2. Ежемесячное потребление  электроэнергии здания в целом  составляет 4000 кВт, стоимость 1кВт  = 2,53 руб., отсюда затраты на электро  энергию в месяц составляют 10120 руб, в год  121440 рублей.

3. За горячее и холодное  водоснабжение  600 руб. в месяц,  в год 7200 руб.

4. Затраты на содержание  объекта: 10000 руб. в месяц, за  год 120000 рублей

5. Заработная плата  работникам: каждый получает по 350 руб./день, работают 4 человека, в месяц каждый получает 8400 руб, за год выплата зарплаты всем работникам составляет 403200 руб.

6. Арендная плата в  месяц составляет 350 000 руб. , за год  прибыль от сдачи в аренду 702,8 кв.м. составляет 4 200 000 руб.

 

Расчет.

Прибыль: Выручка от реализации – затраты  = 4 200 000. –651 840 = 3 548 160 руб.

Срок окупаемости: сметная стоимость : прибыль =  30 700 000/3 548 160 =  8,65 лет

 Уровень рентабельности инвестиций. 

(прибыль : затраты)  х 100% = 3 548 160/651 840 х 100% = 544 % 
 
Вариант «В» - использование недвижимости под мини отель.

1.Полезная площадь  здания составляет 702,8 м2

2. Ежемесячное потребление  электроэнергии здания в целом  составляет 500 кВт, стоимость 1кВт  = 2,53 руб., отсюда затраты на электро  энергию в месяц составляют 12650 руб, в год  151800 рублей.

3. За горячее и холодное  водоснабжение  15 000 руб. в месяц,  в год 180 000 руб.

4. Затраты на содержание  объекта: 10 000 руб. в месяц, за  год 120 000 рублей

5. Заработная плата  : работник  получает по 300  руб./день, работают 4 человека, один из которых хозяин. В месяц каждый работник получает 7200 руб, за год выплата зарплаты  работникам составляет (7200 руб *12)*4 = 345600 руб.

6. Стоимость проживания  в сутки – 3500 руб., если предположить, что все комнаты (их 4) будут заселены хотябы 200 дней в году, то (3500 руб. х 4комнаты) х 200 = 2 800 000  руб в год.

Расчет.

Прибыль:    2 800 000  – 797 400 = 2 002 600 руб.

Срок окупаемости: 30 700 000 : 2 002 600  = 15,3 лет

Уровень рентабельности: 2 002 600 : 797 400  х 100 % = 251 %

 

Вариант С (использование недвижимости под торгово выставочное помещение)

 

1.Полезная площадь  здания составляет 702,8 м2

2. Ежемесячное потребление  электроэнергии здания в целом  составляет 4000 кВт, стоимость 1кВт  = 2,53 руб., отсюда затраты на электро энергию в месяц составляют 10120 руб, в год 121440 рублей.

3. За горячее и холодное  водоснабжение  800 руб. в месяц,  в год 9600 руб.

4. Затраты на содержание  объекта: 10000 руб. в месяц, за  год 120000 рублей

5. Заработная плата  работникам: каждый получает по 350 руб./день, работают 3 человека, в месяц каждый получает 8400 руб, за год выплата зарплаты всем работникам составляет 403200 руб.

6. Арендная плата в  месяц составляет 250 000 руб. , за год  прибыль от сдачи в аренду 702,8 кв.м. составляет 3 000 000 руб.

Расчет.

Прибыль: Выручка от реализации – затраты  = 3 000 000. – 654 240 = 2 345 760 руб.

Срок окупаемости: сметная стоимость : прибыль = 30 700 000/2 345 760 =  13, 08 лет

 Уровень рентабельности инвестиций. 

(прибыль : затраты)  х 100% = 2 345 760/872 466 х 100% = 269 %

 

Итак:

Вариант «А» - сдача в  аренду офисных  помещений.

Прибыль	3 548 160 руб.
Срок окупаемости	8,65 лет
Уровень рентабельности инвестиций	544 %

 

Вариант «В» - использование  недвижимости под мини отель.

Прибыль	2 002 600 руб.
Срок окупаемости	15,3 лет
Уровень рентабельности инвестиций	251 %

 

Вариант «С» - использование  недвижимости под торгово выставочное  помещение.

Прибыль	2 345 760
Срок окупаемости	13,08 лет
Уровень рентабельности инвестиций	269 %

 

 

 

Раздел 5. Экономическая экспертиза объекта недвижимости

Анализ рынка нежилой недвижимости г. Нальчика

Промышленность. В январе – сентябре 2012 года объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг по видам деятельности «добыча полезных ископаемых», «обрабатывающие производства» и «производство и распределение электроэнергии, газа и воды» составил 28820,9 млн. рублей, индекс промышленного производства по отношению к январю – сентябрю 2011 года – 125%.

Полезных ископаемых отгружено на сумму 45,7 млн. рублей, индекс промышленного производства составил 119,1% к январю – сентябрю  2011 года.

Обрабатывающие производства отгрузили продукции на сумму 22988,3 млн. рублей, индекс промышленного производства составил 128,3 %  к уровню январю – сентябрю 2011 года.

По виду деятельности «производство и распределение  электроэнергии, газа и воды» составил 5786,9 млн. рублей, индекс промышленного  производства – 113,2 % к уровню января – сентября  2011 года.

Производство продукции  сельского хозяйства. Объем продукции сельского хозяйства всех сельхозтоваропроизводителей (сельхозорганизации, крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальные предприниматели, население) в январе – сентябре 2012 года в действующих ценах, по расчетам, составил 21355,1 млн. рублей, или 105% в сопоставимой оценке к уровню января – сентября 2011 года.

Ход уборки урожая в сельскохозорганизациях республики на 1 октября 2012 характеризовался:

Намолочено зерна – 231,4тыс. тонн, собранно овощей – 248,1тыс. тонн, накопано картофеля-210,8 тыс. тонн, намолочено семян подсолнечника-22,7 тыс. тонн

Поголовье скота в  хозяйствах всех категорий на конец  сентября  2012 года характеризовалось:

крупного рогатого скота  – 275,0 тыс. голов (на 9,5 % больше по сравнению  с уровнем предыдущего года), в  том числе  коров – 133,4 тыс. голов (на 10,8 % больше), свиней – 54,2 тыс. голов, овец и коз – 410,9 тыс. голов.

На хозяйства населения  в общем поголовья приходилось: 69,9% поголовья крупного рогатого скота, 73,0% – коров, 13,1% – свиней, 54,7% –  овец и коз.

В хозяйствах всех категорий, по расчетам, произведено скота и птицы на убой (в живом весе) 60,7 тыс. тонн, молока – 313,4 тыс. тонн, яиц – 140,7 млн. штук или соответственно 109,9%, 111,9% и 100,2% к уровню предыдущего года.

Объем работ, выполненных  по виду деятельности «Строительство» составил 3203 млн. рублей, или 105% к уровню  января – сентября 2011 года.

В январе – сентябре 2012 года сдано в эксплуатацию 1333 квартир, в том числе в сельской местности  – 425. Общая площадь введенного жилья  составляет 178,6 тыс. кв. метров, или 102,2% к аналогичному периоду 2011 года. В сельской местности введено 45,1 тыс. кв. метров, что на 8,1 % меньше чем в январе – сентябре 2011 года.