Отчет по практике в ООО ЮСОРИ

Каждый функционально  выделенный вид коммерческой недвижимости можно дальше структурировать по важным для его оценки критериям. Несмотря на присущую каждому виду особенность выбора показателей, и важности их значений, можно выделить четыре обобщенные группы таких критериев: качество, месторасположение, размер и цена

Складские помещения

Сегодня рынок складских  помещений наименее развитый сегмент  коммерческой недвижимости в России. Зарождение спроса на высококачественные складские площади произошло  несколько лет назад, благодаря  наращиванию объемов крупных торговых компаний и экспансии   логистических   фирм,   в   том   числе   международных. Лавинообразный рост рынка торговых площадей вызывает у поставщиков товаров потребность хранения своей продукции, для чего требуются тысячи квадратных метров. Именно эта потребность и породила неудовлетворенный стабильно высокий спрос на рынке складской недвижимости. Существующее предложение пока еще слишком мало, в результате чего торгово-промышленные предприятия нередко вынуждены прибегать к строительству складов  для  личных  нужд.  В  этом  случае  перед  застройщиком-непрофессионалом возникает масса трудностей, связанных с получением земельного участка и разрешительной документации на строительство, оформлением прав на землю и на строящийся объект недвижимости, непосредственно самим строительством склада. Наиболее удачливые компании пытаются заключить договоры с девелоперами, которые реализуют проект непосредственно под заказчика. Оставшийся процент нуждающихся в складских помещениях бронируют аренду площадей в еще строящихся объектах. Подобная ситуация порождает неимоверно высокие арендные ставки, которые по прогнозам могут снижаться по мере насыщения рынка. Таким образом, за короткий промежуток времени рынок складской недвижимости стал доходной отраслью. Несмотря на недавний импульс своего развития, рынок складских помещений имеет сегментацию по классам.

Здесь выделяют семь классов. К первому («А») классу относятся  современные помещения, построенные  с учетом будущей складской деятельности. Их расположение, отделка и оборудование призваны отвечать таким принципам современной складской логистики, как близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товаров, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности.

Следующие классы присваиваются складским помещениям с учетом отсутствия определенных параметров, присущих классу «А». Второй класс («А-минус») включает в себя полностью реконструированные помещения, построенные 20 - 30 лет назад. По характеристикам они сходны с площадями класса «А»; единственное отличие - это местоположение: часто находятся в черте города, в промзонах.

Класс «А» - специально построенные  под склад помещения, учитывающие  все потребности современного производства. Класс «В-плюс» - это помещения, построенные в 90-х годах, по ряду причин (недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей, и т.п.) не соответствующие двум-трем ключевым параметрам, необходимым для площадей класса «А». На рынке их довольно много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства складов. Четвертый класс («В»): склады, возведенные  в  70  -  80-х годах в  соответствии  с  канонами  логистики, свойственными плановой экономике. Они часто требуют некоторых капиталовложений и изменений, для  оптимизации  складской деятельности:  смены полового  покрытия, установки современных охранных систем и т.д.

К классу «С» относятся  бывшие производственные помещения, таксомоторные  парки и автобазы,'       изначально не приспособленные под  складскую обработку. Такие помещения требуют значительных    строительных    и    технических    изменений    (врезание дополнительных   ворот,   создание   рамп,   пандусов,   замена   остекления,   витражей капитальными стенами,   модернизация   покрытия   пола,   систем  отопления и пожаротушения).

Шестой класс («С-минус») - это старые (30 - 60-е гг.) и ветхие помещения советского периода   (большинство овощехранилищ и  продуктовых оптовых баз). Обычно они не соответствуют современным  требованиям  по   нормам  пожарной  безопасности  и возможностям грузооборота, нуждаются в значительных вложениях в капремонт и модернизацию.

Класс «D» - те неприспособленные  под складские нужды помещения, которые с финансовой точки зрения было бы выгоднее снести, построив на их территории склады более высокого класса.

Если  рассматривать  торговые  центры,  то  в  большинстве  случаев  выгоднее арендовать помещения, тем более если товар бутиковый. Если это крупная логистическая  компания, то лучше всего начинать с приобретения либо строительства собственного логистического комплекса, обустраивая объект под требуемый технологический процесс. Но  при   этом  у  него   есть  отличительная  особенность   от  других  рынков недвижимости: престижность строительства не связана с удаленностью от центра города. Конечно, месторасположение продолжает оставаться важным фактором, но критерии его оценки несколько меняются. Для логистических фирм важна привязка к транспортным магистралям, развязкам и аэропортам, а для торговых предприятий - к потенциальным пунктам сбыта.  Актуальность приобретают наименее загруженные направления  и транспортные артерии. А также здесь вступают в силу личные нужды и удобство расположения сдаваемого объекта для каждого конкретного арендатора складских помещений, поэтому пока несколько затруднено прогнозирование спроса складской недвижимости по территориальному признаку.

За счет своей не освоенности  рынок складкой недвижимости притягивает  к себе девелоперов и инвесторов. Проекты создания качественных складских  помещений с ориентацией на международный уровень не только востребованы, но при реализации в короткие сроки позволяют застройщикам закрепиться в лидерах данного сегмента.

Торговые помещения

 Рынок торговых   площадей   занимает   устойчивое   место   среди   сегментов  коммерческой недвижимости. При этом торговые помещения стоят наравне с офисными  по потенциалу развития и уровню получения дохода. Можно охарактеризовать данный сегмент, как динамично развивающийся с минимальным уровнем риска.

Сегодня уже никого не удивляют торговые мега-центры с тысячами квадратных метров сдаваемых площадей, также как безумно высокие арендные ставки в них. Тем не менее предложение продолжает увеличиваться, причем теперь взят курс ориентирования на международные стандарты. Уже очевидно улучшение качества отделки торговых центров и оборудования. По мере роста конкуренции центры международного уровня с квалифицированным управлением объектами выйдут на первое место, за счет чего у торговых центров с худшим месторасположением или худшей планировкой будет наблюдаться рост свободных помещений.

Но до насыщения сегмента рынка торговых помещений еще  далеко. Несмотря на то, что количество функционирующих объектов этой сферы  недвижимости уже велико и наблюдается  рост  строительства,  спрос  на торговые  площади  много  превышает предложение. Поэтому инвесторы и девелоперы признают это направление одним из приоритетных, а  высокая  доходность  привлекает   инвесторов   профильных  и   не профильных. Об этом свидетельствует развитие рынка торговой недвижимости не только в Москве и Московской области, но и в регионах. Вхождение крупных торговых компаний в города - миллионники и даже тысячники свидетельствуют о правильности сделанных выводов.

Можно выделить следующие  классы торговых помещений:

I - торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы, торговые центры, мегамоллы, гипермоллы;

II - торговые комплексы,  торговые центры, гипермаркеты;

III - супермаркеты и  универсамы;

IV - салоны, мебельные  центры, техноцентры и т.п.;

V - универмаги, гастрономы, аптеки, промтоварные магазины и т.п.;

VI - павильоны и киоски;

VII - павильоны, киоски, «магазины-стекляшки»;

VIII - бутик;

IX и X классы объединяют  нежилые помещения свободного  назначения, как то: первые этажи  и подвалы жилых домов. Между  собой различаются качеством ремонта.

Офисные помещения

Рынок коммерческой недвижимости представлен несколькими сегментами, из которых наиболее весомым и  значимым является офисная недвижимость. Этот сегмент рынка последние  несколько лет переживает бурный рост предложения, но при этом спрос также, пока, не имеет тенденцию к снижению. Как и во все времена, основополагающим критерием престижности  здания является его  месторасположение.  Сегодня также очевидны выросшие требования клиентов к качеству объектов, в результате чего весь сегмент разбит на 6 возможных классов. Внутри каждого класса выработан ряд  характеристик,  и несоответствие хотя бы одной из них автоматически дает основание перевода объекта в низший класс.

Одной  из особенностей рынка офисной недвижимости является стабильность высоких цен за арендуемые площади. При этом ценообразование определяется как классом самого офисного  здания, так и следующими параметрами: месторасположением, возрастом здания, конструктивными  и  архитектурными решениями,  внутренней  и внешней отделкой, качеством    инженерии    и    развитости    инфраструктуры,    системой жизнеобеспечения, наличием управляющей системы. В случаях строительства нового объекта с соблюдением международных стандартов здание относится к классу «А». После 5-7 лет эксплуатации оно переходит в более низкий класс «В», сохраняя за собой первоклассное расположение. С течением времени территории застраиваются метр за метром, а спрос на элитные офисные площади пока остается неизменным, несмотря на нехватку застраиваемого пространства.

Распределение офисов по районам города в течение последних  трех лет существенно не меняется. Наиболее популярны у застройщиков центральные районы города. На окраинах пользуются спросом только объекты  с адекватными коммерческими  условиями. Офисные центры класса «А» действуют только в центральных районах города.

Главный итог 2010 года - рынок  офисной недвижимости стал рынком арендатора. В первой половине 2010 года спрос  на офисные помещения оставался  на достаточно высоком уровне. Причиной тому послужила реализация отложенного спроса. В конце 2009 года, арендаторы были не уверены в будущем и решили отложить все решения о переезде на начало 2010года. Таким образом, произошедшая активизация спроса в первом квартале 2010 года, была временной, и уже во втором квартале произошел спад активности. Сократилось количество сделок. Потенциальные арендаторы «прощупывали»  рынок для того, чтобы выяснить насколько снижаются ставки, на какие скидки готовы пойти арендодатели и тем самым добиться пересмотра текущих договоров аренды и вести переговоры с собственником о снижении арендных ставок. Арендодатели пытались выступать с инициативой заключения краткосрочных договоров аренды с надеждой на последующий пересмотр условий и возможным повышением арендных ставок. Однако,  арендаторы настаивали на долгосрочных договорах с фиксированием арендной ставки на длительный период в рублях.

В течение  зимних месяцев  активность спроса на офисные помещения  была минимальна. С началом весны  ожидаемо произошла активизация  деловой активности и наметились первые признаки укрепления на рынке - немного увеличилось количество запросов, больший процент обращающихся клиентов выезжает на показы и вступает в переговоры. Предположительно рынок нащупал ценовые ориентиры. Если укрепление рынка станет устойчивым трендом, можно ожидать снижения процента вакантных площадей в 2011 году и прекращения снижения арендных ставок. В первую очередь, это произойдет в объектах в центре и в прилегающих к центру районах, а также в сложившихся деловых зонах. Улучшение ситуации в офисных центрах на окраинах и вне

сложившихся деловых  зон в ближайшее время ожидать  не приходится.

Небольшим спросом пользуются офисы площадью 50 кв.м. в действующих  бизнес - центрах с готовой отделкой. Собственники, создавшие помещения  ранее только крупными блоками  вынуждены делать более мелкую нарезку. Те офисные здания, в которых  это технически не возможно, испытывают сложности с привлечением арендаторов.

Спрос изменился не только количественно, но и качественно. Новых  компаний, которые открывают офисы почти не осталось, объем сделок на рынке создает миграция уже действующих арендаторов. При этом арендаторы активно пользуются снижением арендных ставок, повышая качество своего офиса без увеличения расходов.

Новой тенденцией рынка  в 2010 году стало то, что арендаторы готовы снимать только готовый офис с выполненной отделкой. Офисы в строящихся бизнес - центрах фактически не пользуются спросом.

Снижение арендных ставок в 2010 году произошло практически  во всех офисных центрах. Максимальные темпы падения были зафиксированы в первой половине года. Во втором полугодии, в большинстве офисных центрах, ставки оставались на достигнутом в конце весны уровне. На снижение ставок пошли в первую очередь те объекты, которые ранее не меняли  коммерческие  условия,  но,  столкнувшись  с  падением  уровня заполняемости, вынуждены были пойти на корректировку ставок. Кроме того, арендные ставки снижаются  в   офисных  центрах,  недавно  введенных  в  эксплуатацию  и испытывающих серьезные трудности с заполняемостью, а также в удаленных от центра районах. В первом квартале 2010 года ставки достигли возможного минимума и дальнейшего снижения не происходит. В 2010 году постепенно снижался разрыв между минимальной и максимальной арендной ставкой.

Стоимость  аренды квадратного метра в рамках одного здания может отличаться в 2-3  раза, в зависимости от расположения офиса, от видовых характеристик, от площади.