Курс лекций по "Экономике недвижимости"

Экономика недвижимости

Содержание

 

 

 

1. Основные понятия и  классификация объектов недвижимости

1. Понятие недвижимости

Экономика недвижимости – наука  об управлении объектами недвижимости.

В настоящее время деление имущества  на движимое и недвижимое существует во всех зарубежных государствах и в России, где уже имеется достаточная юридическая база для ведения различных сделок с недвижимостью.

Согласно мировой терминологии, недвижимостью является «земля сама по себе, пространство над поверхностью земли и пространство под землей».

Недвижимость также включает в себя все объекты, прочно связанные с землей. В России понятие «недвижимость» раскрыто в Гражданском кодексе РФ, принятом Государственной Думой 21 октября 1994 года. В статье 130 сказано, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Следует обратить внимание на то, что  законодатели отнесли к недвижимости явно движимые вещи и дали возможность отнести к ней и иное имущество.

Это порождает большие трудности  для юристов и оценщиков при  анализе правовых критериев сделок с недвижимостью, так как явно неудачное определение стирает физические критерии различия движимого и недвижимого имущества.

В классической теории понятие «недвижимость» включает не только землю или почву, но и все, что связано с землей, независимо от характера природы, например: деревья и растения, влияние общества, здания, сооружения и другие строения. Недвижимость включает не только земную поверхность, но и все то, что находится под и над ней. Согласно юридической теории участок земли представляет многогранную пирамиду, вершина которой помещена в центр земли, а боковые грани простираются через земную поверхность и идут наверх до бесконечности.

Данное определение теоретически описывает полное право собственности. Однако законы разных стран ограничивают это право.

В практике оценки недвижимость –  это прежде всего строения (здания и сооружения) и земельные участки, расположенные как под этими строениями, так и отдельно.

При определении стоимости недвижимости следует различать экономическое  понятие «недвижимость» и юридическое – «недвижимая собственность». Последней являются «права на владение, которые переходят вместе с недвижимостью». Эти права включают в себя право продавать, отказываться от владения, сдавать в аренду и использовать собственность любым иным способом.

Статья 261 главы 17 Гражданского кодекса  РФ (вступает в действие со дня введения в действие Земельного кодекса РФ) определяет, что собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законодательством о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Недвижимость как экономическая  категория есть материальный актив, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода.

Ни в одной стране мира нет  абсолютного права собственности  на землю. Теория оценки выделяет пять властных полномочий правительства, ограничивающих права собственности:

1. Право на принудительное изъятие  или присвоение права на частную собственность с выплатой справедливой компенсации владельцу.

2. Право вводить налогообложение  и взимать налоги с владельцев  недвижимости для поддержания государственных программ и оказания общественных услуг.

3. Право передавать недвижимость  во временное ведение (пожизненное владение, хозяйственное ведение, аренду, оперативное управление и т. д.).

4. Право регулирования имущественных  отношений (полноценное право)  для обеспечения обороноспособности, безопасности, здоровья, моральных  устоев и благосостояния общества.

5. Право государства возвращать  в свою собственность недвижимость  в случае смерти владельца, не оставившего завещания, и при отсутствии законных наследников.

В соответствии с Гражданским кодексом в РФ признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ст. 212), а также вещные права: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, сервитуты, право хозяйственного ведения имущества и право оперативного управления имуществом.

В соответствии с Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним» (утвержден 21.07,97 г., № 122-ФЗ, вступает в силу 31 января 1998 г.) недвижимое имущество (недвижимость) – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы (ст.1).

Кондоминиум – это правовая форма собственности, по которой объект разделяется на элементы индивидуальной совместной собственности.

В соответствии с введенным в  действие в 1995-1996 гг. Гражданским Кодексом Российской Федерации (ст. 130) недвижимость относится к недвижимым вещам, которые в свою очередь принадлежат к объектам гражданских прав, и недвижимость выделена в самостоятельный объект гражданского права.

Для того, чтобы решить вопрос о  том, что можно, а что нельзя отнести  к недвижимости выделяют ее сущностные признаки и состояние. Это:

• связь с землей,
• степень подвижности,
• длительность кругооборота,
• форма функционирования и ее состояние в процессе использования,
• способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств.

Для недвижимости характерны прежде всего неподвижность, прочная  связь с землей (физическая и юридическая), она многократно используется (долго служит), сохраняет свою натурально-вещественную форму в течение всего срока службы, переносит свою стоимость постепенно по мере износа.

Функциональное назначение недвижимости может быть производственное и непроизводственное. При производственном назначении недвижимость прямо или косвенно участвует в создании товаров или услуг. При непроизводственном – не участвует в создании товаров, но обеспечивает условия для обслуживания и проживания населения.

Поскольку недвижимость в процессе использования утрачивает свою натуральную  форму, то возникает необходимость  ее воспроизводства.

Здания, сооружения, многолетние насаждения относятся к воспроизводимым видам недвижимости.

Земельные участки, природные  месторождения, природные водные бассейны в большинстве случаев невозможно воспроизвести.

Недвижимость может  быть разной степени износа, иметь  различный срок службы и соответственно утраты своей стоимости, разные способы ее возмещения.

Недвижимостью признается предприятие  в целом как имущественный  комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в состав которого входят нее виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 132 ГК РФ).

Предприятие в целом или его  часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных  с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

 

2. Классификация объектов недвижимости

Определение объектов недвижимости предполагает выделение в их структуре двух элементов (рис. 1.1):

Рисунок 1.1 – Укрупненная классификация объектов недвижимости

 

1. Естественные (природные) объекты – земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Их называют еще «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилые – малоэтажный дом (до 3этажей), многоэтажный дом (от 4до 9этажей), дом повышенной этажности (от 10до 20этажей), высотный дом (свыше 20этажей). Объектами жилой недвижимости могут также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческие – офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения: лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы ит.д.):

• учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества ит.д.);

• культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады ит.д.);

• специальные здания и сооружения – административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты ит.д.;

г) инженерные сооружения – мелиоративные сооружения и дренаж ит.д.

Каждую из этих групп можно разбить на подгруппы на основе дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты называются недвижимостью по закону, однако данная категория объектов опирается на недвижимость по природе.

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относиться к незаконченным объектам строительства («незавершенка»). К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают: консервацию и полное прекращение строительства. Решение о прекращении строительства принимает застройщик. В решении указываются причины консервации или полного прекращения строительства.

В случае консервации определяются срок, на который консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, ответственность за сохранность построенных объектов.

Если же строительство прекращено полностью, то определяется порядок  ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей.

Классификация искусственных объектов по готовности к эксплуатации приведена  на рис.1.2.

Покупатели коммерческой недвижимости приобретают их с целью получения дохода либо для развития бизнеса и дальнейшей работы на покупаемом объекте.

 

На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от российской классификация объектов коммерческой недвижимости по категориям А, В и С (рис. 1.3).

Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Подразделяется на:

1) Специализированную  недвижимость, приспособленную для  ведения определенного бизнеса и обычно продающуюся вместе с бизнесом (например, нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха для размещения машин и оборудования и т. п.).

2) Неспециализированную недвижимость  – обыкновенные здания – офисы,  склады, магазины, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория В. Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимости владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория С. Избыточная недвижимость – земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

 

Рисунок 1.2 – Классификация искусственных объектов по готовности к эксплуатации

 

Рисунок 1.3 – Классификация коммерческих объектов недвижимости на западном рынке

Рынок коммерческих объектов недвижимости в России стал формироваться  одновременно с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческих объектов намного меньше, чем жилых, поэтому и сделок меньше, хотя во всем мире коммерческие объекты считаются наиболее привлекательными. Преобладающей формой сделок в этом секторе является аренда. Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход – коммерческие и создающие условия для его извлечения – промышленные (индустриальные). К объектам, приносящим доход, относятся: магазины и торговые комплексы; гостиницы и развлекательные центры, офисы, гаражи и др. Объекты недвижимости, способствующие извлечению прибыли, – это складские и логистические комплексы, объекты промышленного назначения, индустриальные парки и др.