Курс лекций по "Экономике недвижимости"

Переход имущественных прав и обязанностей гражданина после его смерти к другому определяется тремя признаками основанием пере хода является сложный фактический состав, предусмотренный нормами наследственного права, переходящие права и обязанности образуют определенное единство, называемое наследством, лицо, приобретающее права и обязанности, является общим, а не частичным правопреемником умершего гражданина. Наследниками являются лица, указанные в законе или в завещании Возможность стать наследником не зависит от состояния дееспособности лица и гражданства.

Временем открытия наследства считается  день смерти наследодателя, а местом открытия наследства – его постоянное место жительства или место нахождения жилого помещения.

Завещать имущество могут дееспособные граждане. Не допускается составление устных завещаний, а также доказывание завещания в судебном порядке, если завещатель высказал распоряжение в устной форме, хотя бы в присутствии свидетелей. При удостоверении завещания нотариусом соблюдаются следующие правила:

1. завещание должно быть составлено письменно,
2. завещание должно быть собственноручно подписано завещателем,
3. в завещании должны быть указаны время и место его составления.

 

Состав наследников недвижимого  имущества представлен на рисунке 5.3.

Рисунок 5.3 – Состав наследников недвижимого имущества

 

Справки о наличии завещания  выдаются только после смерти завещателя наследникам по завещанию, исполнителю  завещания, кредиторам наследодателя, отказополучателям, а также по требованию суда, прокуратуры, органам следствия и дознания, в связи с находящимися в их производстве уголовными и гражданскими делами

Завещатель вправе возложить на наследника по завещанию исполнение какого-либо обязательства (завещательный отказ) в пользу одного или нескольких лиц, которые приобретают право требовать исполнения его.

На наследника, к которому переходит  жилой дом, завещатель может возложить  обязательство предоставить другому лицу пожизненное пользование этим домом или частью его. При последующем переходе права собственности на дом (продаже, дарении и т.д.) или его часть право пожизненного пользования сохраняет силу. Поэтому покупателю жилого помещения, полученного по наследству, необходимо убедиться, что квартира, комната, дом, домовладение не обременены завещательным отказом.

В случае смерти одного из собственников  квартиры, приватизированной в общую  совместную собственность, наследуется не конкретная часть имущества, а право в общей совместной собственности. Сначала определяется наследственная доля на жилое помещение путем нотариального удостоверенного соглашения сособственников (при отсутствии спора) и регистрации прав в учреждении юстиции. Затем нотариус делает отметку на правоустанавливающих документах о выдаче свидетельств о праве на наследство. Если среди сособственников квартиры есть несовершеннолетние, то для удостоверения соглашения об определении долей в ней требуется разрешение органов опеки и попечительства. А если несовершеннолетний является наследником, такого разрешения не надо. Наследственное дело одного из сособственников открывается независимо от формы собственности – долевой или совместной.

5. Рента и пожизненное содержание с иждивением собственников жилых помещений

В условиях низкой материальной обеспеченности пенсионеров многие пожилые граждане вынуждены продавать не саму жилую площадь (им негде жить иначе), а право ее наследования. По договору ренты (ГК РФ гл. 33) одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилое помещение, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное недвижимое имущество периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму или предоставлять иные средства на его содержание. Передача прав собственности на жилье может быть как возмездной – по правилам купли-продажи, так и безвозмездной – в форме дарения. Получатель ренты в обеспечение обязательства приобретает право залога на переданное недвижимое имущество.

Договор ренты подлежит обязательному  нотариальному удостоверению, а  переход права на жилое помещение и сделка с ним – государственной регистрации

Субъектами договора ренты являются:

1. получатель – граждане и некоммерческие организации, если это соответствует целям их деятельности (для постоянной ренты),
2. плательщик – граждане и юридические лица.

Существует три вида ренты постоянная (бессрочная), пожизненная и пожизненное содержание с иждивением, которые отличаются по срокам, форме и размеру выплат.

Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, размер выплачиваемой ренты  увеличивается пропорционально  увеличению установленного законом  минимального размера оплаты труда. Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Плательщик  постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем  ее выкупа.

Получатель  постоянной ренты вправе требовать  выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

• плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
• плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 587);
• плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
• недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
• в других случаях, предусмотренных договором.

 

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

Договор, устанавливающий  пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

Пожизненная рента  определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом.

Если иное не предусмотрено договором пожизненной  ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

 

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

 

 

 

6. АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ И  РЫНОК ПРАВ АРЕНДЫ

1. Понятие и принципы аренды

Аренда – это система  хозяйствования или организационная  форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производительных сил и прежде всего рабочей силы.

В качестве одного из элементов системы  хозяйствования аренда эффективно выполняет  ряд важнейших функций по становлению  и развитию предпринимательской деятельности:

1. расширение зоны предпринимательства;
2. развитие конкурентных отношений;
3. возмещение и увеличение стоимости недвижимости.

 

Арендной форме производственной деятельности присущи следующие  основные принципы и особенности организации:

1. смена хозяйствующего субъекта, т.е. передача земли, зданий и другого имущества в распоряжение арендаторов, что позволяет самим труженикам осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и частичного присвоения средств и результатов труда при сохранении или трансформации первоначальной формы собственности в коллективную или частную;
2. возвратность арендованных средств первоначальному собственнику в натуре или в стоимостном выражении, благодаря чему совершается кругооборот их между арендодателем и предпринимателем, и на деле реализуются отношения собственности работниками предприятий;
3. платность за землю и другие арендованные объекты недвижимости, создающая объективную основу для установления системы налогов и адекватного отражения общественных интересов;
4. взаимная материальная и юридическая ответственность сторон за эффективное использование средств производства при обоюдной выгодности арендной формы хозяйствования;
5. договорная система отношений между арендатором и арендодателем как равноправными заинтересованными партнерами;
6. самоуправление, полная хозяйственная самостоятельность и непосредственная материальная (имущественная) ответственность арендатора за эффективное использование переданных ему объектов недвижимости;
7. замена системы гарантированной заработной платы арендным трудовым доходом действительно учитывающим не только количество и качество живого труда, но и экономию материальных ресурсов, т.е. перевод оплаты труда из затратной части распределяемой выручки в доходную, что образует материальную основу предприимчивости людей и экономии ресурсов.

Практическая реализация арендных отношений опосредуется взаимодействием  системы заинтересованных субъектов, включая государственные (муниципальные) органы управления, физических и юридических лиц (рисунок 6.1).

Рисунок 6.1 – Субъекты аренды недвижимости

2. Виды и формы аренды

В зависимости от степени экономической  самостоятельности и особенностей производственных взаимосвязей в арендных отношениях можно выделить два основных вида.

Первый вид – это свободная аренда, при которой не делается ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач. Он самостоятельно формирует производственную программу в соответствии с экономической обстановкой и по рыночным ценам реализует получаемую продукцию по своему усмотрению.

Все производственные связи, включая  использование земли, регулируются только экономическими методами.

Второй вид – это целевая аренда, при которой недвижимость используется в заранее определенных собственником целях – для выполнения обязательных поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и качестве. И только после выполнения договорных обязательств арендатор может использовать недвижимость по своим планам и реализовать дополнительно полученную продукцию по рыночным ценам в любом месте.

Организационно-правовые формы аренды определяются составом обособляющихся структурных производственных единиц и могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными, создаваться на основе преобразования подразделений или всего предприятия. Экономическими формами реализации арендных отношений выступает вновь созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства.

Возможна и дальнейшая, более детальная дифференциация арендных отношений на их разновидности и варианты по формам и способам изъятия арендной платы, степени аренды средств производств формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества и т.д. Формы и условия аренды могут дифференцироваться и различным отраслям и сферам производства.

Арендная деятельность допускается  в любой сфере предпринимательства, не запрещенной законом, с использованием недвижимого имущества всех форм собственности:

* земельных участков и других  обособленных природных объектов;

* предприятий и других имущественных  комплексов;