Курс лекций по "Экономике недвижимости"

Второй критерий – объект залога – позволяет выделить прежде всего залог имущества и залог имущественных прав. Предметом залога не может быть в сельской местности единственный жилой дом с хозяйственными постройками, если должник и его семья постоянно в нем проживают кроме случаев взыскания ссуды, выданной под строительство дома.

Самостоятельным и основным видом  залога по второму критерию является ипотека – залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

По третьему критерию (условия погашения полученной под залог имущества ссуды) можно выделить девять основных видов залога с тем или иным вариантом взносов на возврат основной задолженности. В практике применяют различные схемы ипотеки. В большинстве случаев предусматривается снижение уровня выплат должником на начальных этапах срока сделки и отнесение основной нагрузки погашения долга на последующие периоды. Подобные модификации залога особенно популярны для тех, кто ожидает роста доходов в будущем: начинающие предприниматели, фермеры, молодые семьи и бизнесмены, инвестирующие средства в объекты с длительным циклом воспроизводства.

Возможен и взаимный или двойной залог, когда каждая сторон выступает одновременно кредитором и должником, представляя залог в обеспечение своего долга.

2. Форма, содержание и порядок регистрации договора об ипотеке

Договор залога объектов недвижимости (ипотеки) заключается независимо от места совершения по законам РФ в письменной форме. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству могут быть удостоверены закладной, которая должна быть также нотариально удостоверена и зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним. Совершается он отдельно от основного кредитного договора, обязательства по которому обеспечивает. Но условие о залоге может быть включено и в текст основное договора.

Каково же содержание договора о залоге? Прежде всего  само название договора должно содержать наименование вида залога и недвижимости (предприятие, земли дачного назначения, городские земли право аренды и т.д.).

Закладная должна содержать:

1. слово «закладная», включенное в название документа;
2. наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если залогодатель – юридическое лицо, его местонахождение;
3. наименование залогодержателя и указание места его жительства либо, если залогодержатель – юридическое лицо, его местонахождение;
4. название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной (основного обязательства), с указанием даты и места заключения такого договора или основание возникновения иного основного обязательства;
5. наименование должника по основному обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо, если должник – юридическое лицо, его местонахождение;
6. указание суммы основного обязательства, обеспеченной ипотекой по данной закладной, либо ссылку на содержащиеся в приложении к закладной условия, позволяющие определить эту сумму;
7. указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по данной закладной,
8. название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, и места его нахождения,
9. денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной,
10. наименование права, в соответствии с которым имущество, являющееся предметом ипотеки принадлежит залогодателю и органа, зарегистрировавшего это имущество, с указанием номера, даты и места регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право – точное наименование этого права;
11. указание на то, имеются ли на имущество, являющееся предметом ипотеки, или на часть этого имущества другие закладные, сдано ли это имущество или часть его в аренду, обременено или не обременено оно иным образом на момент регистрации ипотеки;
12. подписи залогодателя и залогодержателя,
13. наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации,

Закладная, не содержащая каких-либо названных данных, не подлежит нотариальному  удостоверению, а соответствующая ипотека – государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица.

По соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены иные данные и условия.

К закладной могут  быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору (рисунок 7.2).

Во втором разделе договора о  залоге недвижимости формулируются  права и обязанности сторон, которые  можно условно разделить на две группы:

а) общие для всех видов ипотеки;

б) специфические для  каждого объекта недвижимости, т.е. зависящие от вида залога и конкретных условий.

Рисунок 7.2 – Правовой статус и содержание закладной

 

При залоге имущественных прав на недвижимое имущество залогодатель имеет своего должника и сам является должником залогодержателя. Поэтому  в договоре о залоге прав кроме  обычных условий отражаются следующие обязанности залогодателя

1. совершать действия, необходимые для обеспечения действительности заложенного права (своевременно вносить арендную плату, не провоцировать расторжение договора);
2. не совершать уступки заложенного права без согласия залого-держателя и действий, влекущих его прекращения или уменьшения стоимости, т.е. исключается распоряжение предметами залога;
3. принимать меры по защите заложенного права (например, аренды) от посягательства третьих лиц и сообщать кредитору сведения об изменениях в заложенном праве, его нарушениях и т д.

В свою очередь, залогодержатель права может

1. требовать в суде перевода на себя заложенного права, если залогодатель не выполняет свои обязанности,
2. самостоятельно принимать меры по защите заложенного права, если залогодатель об этом не заботится и вступать в качестве третьего лица в дело по иску о заложенном праве

В качестве неотъемлемой части к договору о залоге земельных  участков и других объектов недвижимости прилагаются

1. кредитный договор;
2. подлинник свидетельства о собственности на объект недвижимости;
3. план земельного участка и чертеж его границ;
4. справка БТИ о принадлежности зданий, расположенных на данном участке;
5. заключение оценщика о рыночной стоимости земельного участка и зданий, расположенных на нем,
6. акт о нормативной цене участка;
7. справка налоговой службы об уплате земельного налога и налога на здания и сооружения,
8. согласие всех совладельцев объекта, если он находится в общей совместной собственности лиц (например, супругов);
9. доверенности лиц, уполномоченных сторонами подписать договор;
10. справка регистрационной палаты или соответствующей нотариальной конторы о возможном обременении объекта ранее совершенным залогом или другими правами.

Договор подписывается сторонами  и удостоверяется нотариусом не менее  чем в трех экземплярах, один из которых остается в нотариальной конторе, второй и третий выдаются на руки сторонам.

Взыскание на заложенное имущество  для удовлетворения требований кредитора  может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Закладная может быть заложена путем ее передачи другому  лицу-залогодержателю закладной в обеспечение кредитного договора между этим лицом и залогодержателем, названным в закладной (ипотечным залогодержателем). Залог закладной означает залог права требования по кредитному договору или иному основному обязательству, принадлежащего ипотечному залогодержателю и обеспеченного ипотекой.

Лицо, к которому перешло право  на предмет ипотеки, становится на место  первоначального залогодателя и несет все его обязанности по договору ипотеки, включая и те, которые не были им надлежаще выполнены, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

3. Особенности залога земельных участков

Земля – это самый надежный объект залога, так как со временем она не изнашивается при рациональном использовании, как другие виды недвижимости, а напротив, стоимость ее постоянно возрастает.

Взыскание на предмет ипотеки может  быть обращено только по решению суда в случаях когда:

1. для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
2. предмет залога имеет значительную историческую или культурную ценность для общества;
3. залогодатель отсутствует и установить местонахождение его невозможно.

Поскольку земля – пространственный базис размещения других объектов недвижимости, которые с ней прочно связаны, то для зданий, сооружений, предприятий, обособленных водных объектов лесов и многолетних насаждений практически невозможен без одновременного залога и соответствующих площадей земельных участков. Это обстоятельство, а также уникальность земли, порождаемая ее нее подвижностью и фиксированным местоположением, физически определяет центральное место и особую роль земельных участков в общей системе залоговых отношений.

В ст. 340 ГК РФ законодательно закреплена особая уникальная роль земли как объекта залога. Установлено, что ипотека зданий и сооружений допускается только с единовременным залогом по тому же договору земельного участка, на котором находятся эти здания, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо права его аренды.

Самостоятельными объектами залога могут быть садово-огородные участки, земли личного подсобного хозяйства, незастроенные участки населенных пунктов и др. Общее правило  состоит в том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законам о земле и других природных ресурсах.

Залог земельных участков возможен не только в качестве самостоятельных объектов, но и как принадлежности главной вещи – передаваемых в залог зданий и сооружений. Ст. 135 ГК РФ устанавливав вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Главная вещь имеет в хозяйственном обороте самостоятельное значение, а принадлежность зависит от нее, служит главной вещи. Поэтому если заложен главная вещь (здание), то считается заложенной и принадлежность земельный участок. Именно такой порядок установлен п. 3 ст. 340 ГК РФ, предусматривающей невозможность ипотеки зданий и сооружений без одновременного залога и земельного участка (части его), и котором находится это здание. В случае, если земельный участок находится не в собственности владельца здания, а в аренде у него, то залог передается право аренды этого участка или его функционально необходимой части.

Важное значение для уточнения  возможности залога застроенной  земельных участков имеет законодательное положение о залоге пред приятия как единого имущественного комплекса со всем движимым и недвижимым имуществом, включая и землю, входящую в его состав если иное не предусмотрено договором. В зависимости от обстоятельств объектом залога может быть как предприятие в целом, так и его отдельные части, т.е. земельный участок (или его часть), на котором расположено предприятие, может быть заложен (перезаложен) в качестве самостоятельного объекта.

Анализируя механизм залога земельных  участков, необходимо учитывать еще один существенный момент. Земля – основное средство производства (фактор) – выступает в хозяйственном обороте в качестве вещи с отделимыми плодами, которая состоит из главной вещи (самой земли) и плодов, урожая – продуктов ее органического развития, отделяющихся от нее и образующих новые вещи, не нарушая качества земли. Они могут вступать в хозяйственный оборот самостоятельно. Исходя из этого объектом залога в зависимости от условий могут быть земельный участок и урожай с него отдельно или вместе взятые. В зарубежной практике принято обращать взыскание на заложенный земельный участок сельскохозяйственного назначения только после снятия урожая.

Можно выделить также следующие особенности залога земельных участков:

1. Не допускается залог части  земельного участка, которая по своему размеру не может быть использована по назначению соответствующей категории земель.

2. Городские земли, на которых  по градостроительным правилам  запрещено строительство, не могут  быть сданы в залог. Это земли  общего пользования в населенных пунктах, скверы, коммуникации, площади, бульвары, пляжи, набережные и др.

3. При общей совместной собственности  на землю залог может быть  установлен только на принадлежащий  гражданину участок, выделенный  в натуре.

4. При ипотеке земельного  участка право залога не распространяется на здания залогодателя, расположенные на нем, если в договоре не предусмотрено иное. В случае реализации такого участка кредитором на аукционе залогодатель приобретает сервитут, т.е. право ограниченного пользования частью участка, необходимой для обслуживания здания (ст. 340 п.4 ГК РФ).

5. Если в ипотеке находится  земельный участок, на котором  расположено здание другого собственника, то к новому владельцу переходят  права и обязанности, которые имел залогодатель.

6. Залог зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору либо земельного участка, на котором они находятся, либо части участка, функционально обеспечивающей объект, либо права аренды его.

7. Изменение целевого назначения  земель возможно только по решению органов власти субъекта Федерации, но не районного уровня.

8. Оценка земельного участка  при залоге не может быть  ниже его нормативной цены, хотя  больше подходит рыночная оценка. При обращении взыскания на  участок в судебном порядке начальная продажная цена его на публичных торгах определяется решением суда либо соглашением сторон.

9. По просьбе залогодателя суд  может отсрочить продажу сельскохозяйственных земель не более чем на год.

10. Удовлетворение требований кредитора  за счет заложенного земельного участка без обращения в суд допускается по нотариально удостоверенному соглашению сторон, заключенному только при появления оснований для обращения взыскания на предмет залога, т е. после истечения срока погашения кредита.

 

8.  ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Основные понятия

Оценка, как важнейшая функция  системы управления, предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки» для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей. Проведение оценки обязательно в случаях: