Курс лекций по "Экономике недвижимости"

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости. В процессе классификации выделяются отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.

 

2. Рынок недвижимости

1. Основные понятия и особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене иди сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.

С точки зрения предпринимательской  и коммерческой деятельности, которую  реализуют субъекты рынка недвижимости, последний имеет свои достоинства  и недостатки (рис. 2.3).

 

Рисунок 2.1 – Достоинства и недостатки рынка недвижимости

 

Средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции, в то же время  могут быть причиной спекулятивных  сделок с недвижимостью, так как  цены растут, и это может вести к концентрации недвижимости в руках крупных владельцев с целью последующей выгодной продажи по более высокой цене. По этой же причине владение недвижимостью несет не только выгоду, но и связано с ограничениями, которые накладывает государство в целях защиты интересов других лиц и общества в целом. Например, купленный земельный участок можно продать через какое-то число лет или купить можно после аренды, или в течение определенного договором времени не менять производственную ориентацию предприятия.

Таким образом, для владельца недвижимости она не только приносит доход, но и  ограничивает его права. Государство по отношению к недвижимости как любому товару не выставляет препятствий для реализации, но в то же время от имени общества контролирует режим использования и порядок реализации.

Недвижимость в руках собственника может использоваться для удовлетворения личных потребностей, а также получения дохода или прибыли. Что касается жилой недвижимости, то она, прежде всего, удовлетворяет личные потребности ее собственника, а в ряде случаев служит источником получения дохода при сдаче ее в аренду.

Главной целью нежилой недвижимости является ее эксплуатация для производства товаров и услуг и тем самым получения прибыли или дохода.

По этой причине необходимо учитывать связь рынка недвижимости и с рынком товаров, и с рынком капиталов, и с финансовым рынком.

В свою очередь связь рынка недвижимости с финансовым рынком не означает, что  недвижимость – это сегмент финансового рынка. Недвижимость формирует самостоятельный рынок.

В соответствии с классификатором  отраслей народного хозяйства Российской Федерации «Операции с недвижимым имуществом» выделены в самостоятельную  сферу деятельности экономики (код 83000), тем самым подчеркнуто важное значение сферы недвижимости в функционировании народного хозяйства. Кроме того, в ряде самостоятельных отраслей, таких как сельское хозяйство, строительство, общая коммерческая деятельность по обеспечению функционирования рынка, жилищное хозяйство, финансы и кредит, объектом деятельности служит недвижимость.

Последнее свидетельствует, что сфера  «деятельности» недвижимости многогранна, являясь самостоятельной среди других сфер экономики, она в то же время участвует во многих экономических отношениях, связанных с собственностью, с государственным регулированием различных сфер экономики и общества. Состояние, тенденции рынка недвижимости зависят от степени развития всей экономики, особенностей ее отдельных этапов.

Рынок выполняет экономическую  функцию сведения вместе покупателей и продавцов. В силу специфических свойств недвижимости рынок недвижимости существенно отличается от рынка других секторов рыночной экономики.

Особенности рынка недвижимости представлены на рисунке 2.1.

 

Рисунок 2.2 – Рынок недвижимости — специфический сектор экономики

Рынок недвижимости по сравнению с  финансовым рынком также имеет свои особенности (рисунок 2.2).

 

Рисунок 2.3 – Отличительные особенности рынка недвижимости по сравнению с другими финансовыми активами

 

Рынок недвижимости – это рынок  товаров, обладающих индивидуальными  характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т. д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.

Рынок недвижимости – это рынок  ограниченных ресурсов, продавцов и  покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

Период времени для реализации товара на рынке недвижимости высокий. Время между выставлением объекта недвижимости на рынок и его продажей называется экспозицией товара на рынке. Например, по жилой недвижимости средний срок экспозиции может составлять 1,5-3 месяца, по нежилой недвижимости – более 3-х месяцев. Время экспозиции зависит и от потребительских свойств, и от цены, если она завышена при продаже.

Индивидуальные, а иногда уникальные свойства объектов недвижимости в условиях ее стационарности (нельзя перенести ближе к покупателю) приводят к высоким издержкам как времени, так и денег на поиск нужного объекта недвижимости для покупателя, более длительным периодам времени реализации дня продавцов и более длительной реализацией по сравнению с другими товарами на рынке.

Разное время пребывания товара на рынке формирует его экономическое  свойство известное как ликвидность товара. Быстрый переход товара из натуральной формы в денежную означает высокую ликвидность. Длительный период времени для перехода товара в денежную форму для его продавца означает низкую ликвидность.

Ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров.

Низкая ликвидность товаров  на рынке недвижимости порождает  высокий уровень издержек у покупателя и продавца. Эти издержки определяются сложными условиями осуществления сделок по недвижимости.

Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок называются, по предложению трансакционными издержками.

На рынке нежилой недвижимости трансакционные издержки ниже, так  как часть (причем значительная) относится  к постоянным затратам, прямо не связанным с ценой индивидуального объекта.

Ввиду высокой цены на нежилую недвижимость абсолютная величина трансакционных издержек, безусловно, выше аналогичных издержек на рынке жилой недвижимости.

Наличие трансакционных издержек приводит к тому, что цена предложения существенно отличается от цены продажи. Последняя завышается на величину комиссионных расходов, пошлин, налогов и иных издержек.

Снижение уровня издержек, связанных  с осуществлением сделок с недвижимостью, достигается снижением комиссионных, введением ряда бесплатных услуг (например, консультационных) и т. д. и, в свою очередь, является важным средством в конкурентной борьбе за покупателя.

Экономия на трансакционных издержках  для покупателя может обернуться завышением цены покупки, дополнительными  затратами на ремонт, модернизацию объектов недвижимости, отсутствием юридической чистоты оформленной сделки. Оптимизация затрат качественно оформленной сделки явилась бы важным условием для снижения издержек у покупателя недвижимости.

Высокий уровень трансакционных издержек на рынке недвижимости по сравнению с другими секторами экономики, вероятность повышения текущих издержек у покупателя недвижимости делают актуальной задачу информационного и правового обеспечения реализуемых объектов недвижимости (информация о правовом статусе объекта сделки, полнота сведений о физических и потребительских свойствах объекта недвижимости, получение официальных справок-сведений о технических характеристиках объектов недвижимости, проведение предварительных переговоров, консультаций, соблюдение требований правового оформления договора, государственной регистрации сделки).

В отличие от других видов рынок  недвижимости имеет ряд специфических  особенностей, которые должен учитывать  оценщик в своей практической деятельности:

1. значительно меньшее число сделок купли-продажи, особенно уникальных и специализированных объектов;
2. сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной;
3. некоторые сделки на рынке могут происходить под влиянием различных слухов, определенных психологических потребностей, недостаточной информированности отдельных участников;
4. низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны;
5. спрос на недвижимость может быть очень изменчивым.

Что касается получения информации о рынке недвижимости, то она не является такой открытой и достаточной, как на потребительском рынке товаров и услуг. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Высокий уровень государственных пошлин, налогообложения сделок с недвижимостью ведет к сокрытию реальной цены сделки. Часто сделки оформляются как обмен, дарение и др. Большая часть сделок купли-продажи нежилой недвижимости проводится через продажу акций, смену учредителей и т. д.

Не только реализация недвижимости, но и ее создание занимает длительный период времени. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3-3,5 года. Поэтому при дефиците на рынке недвижимости предложение не может быстро отреагировать на изменение спроса. Низкая эластичность предложения на данном рынке имеет место при достаточно эластичном спросе, но это обстоятельство ограничивает возможности саморегулирования рынка недвижимости с помощью механизма цен. Если спрос и предложение не сбалансированы, привести их в равновесие с помощью цен можно только в ограниченных случаях.

На спрос и предложение на рынке недвижимости влияют многочисленные факторы: экономические, социальные, административные, окружающая среда.

В состав экономических факторов включаются такие, как уровень и динамика доходов физических и юридических лиц, дифференциация доходов потенциальных покупателей, состояние предпринимательской активности, возможность привлечения заемных (кредитных) средств, цены на рынке недвижимости, стоимость строительства, цены и тарифы на коммунальные услуги, уровень арендной платы, налогообложение и др.

В число социальных факторов включают тенденции изменения численности населения, его возрастной состав, образовательный уровень, социальный статус и т. д.

В состав административных факторов входят различного рода ограничения, контроль, условия получения прав на строительство недвижимости, правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

Окружающую среду определяют состояние социальной инфраструктуры, транспортные условия, экология, местонахождение недвижимости.

В число факторов, определяющих спрос, входят также политические, национальные, культурные условия, традиции населения.

Каждый из выше названных и других, здесь не указанных факторов влияет на спрос и предложение на рынке недвижимости. Например, недоступность кредита, низкие доходы и сбережения населения ведут к снижению спроса на недвижимость, что в свою очередь увеличивает издержки строителей недвижимости. Известно, что получить кредит на покупку жилья сложно, стоимость кредита очень дорогая. Отсутствие заемных ресурсов при недостаточности собственных уменьшает спрос на рынке, по этой же причине предложение (в части строительства новой недвижимости) снижается, что, в свою очередь, ведет к росту цен.