Курс лекций по "Экономике недвижимости"

Большинство же статей § 7 главы 30 и  других глав ГК РФ, регулирующих сделки с недвижимым имуществом, носят диапозитивный характер. Стороны могут решать многие вопросы по своему усмотрению при условии, что это не противоречит закону. В отличие от императивной диспозитивная (восполнительная) норма применяется лишь постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное. Стороны могут установить условие, отличное от предусмотренного в указанной норме, либо вообще исключить се применение. Только при отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Так, закон допускает диспозитивное  решение сторонами сделок с недвижимостью таких вопросов, как

1. включение в цену здания стоимости соответствующей части земельного участка или прав на него,
2. оплата расходов по оформлению договора одной из сторон,
3. способ владения и пользования общим недвижимым имуществом участниками совместной собственности и др.

Существенными считаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения соответствующего договора в отношении недвижимости и выражают его природу. При отсутствии хотя бы одного из них договор не признается заключенным, а если имеются все существенные условия – он вступает в силу, если даже не содержит никаких других условий (ст 432 ГК РФ).

Существенным условием любой сделки с недвижимостью является предмет договора.

Условие о предмете договора продажи  недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Существенным условием договора продажи жилых домов и квартир считается перечень лиц, сохраняющих право пользования этими помещениями независимо от смены собственника, и имеющиеся у них права (ст. 558 ГК РФ). В списки лиц, вещные права которых не прекращаются автоматически со сменой собственника, по закону входят:

1. члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК РФ). Состав их определяется по правилам ст. 53 ЖК, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;
2. наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК РФ);
3. гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ).

Дополнительные условия определяют отдельные, частные вопросы; договорных отношений, вытекающие из специфики вида договора, объекта недвижимости, действующих законов и иных нормативных актов. Прочие (случайные) условия приобретают юридическую силу только при включении их в договор.

Права и обязанности сторон в  сделках с недвижимостью в  основном определяются конкретным видом договора и особенностями объекта недвижимости.

 

4. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ  ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

1. Общие положения

В России с 1.02.98 г. действует единая система регистрации прав на недвижимость. Теперь государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п.1 ст. 2 Закона о регистрации). В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом.

Регистрация прав на недвижимость и  сделок с нею преследует две важнейших цели.

– обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан, всех субъектов хозяйствования, государства, областей и районов,

– формирование объективной базы данных для справедливого налогообложения владельцев недвижимости в соответствии с законом

В процессе государственной регистрации  прав на недвижимость и сделок с нею устанавливаются отношения между двумя группами участников с одной стороны, – обладатели тех или иных прав на недвижимость, а с другой, – учреждения по регистрации, органы власти и управления, действия которых достаточно четко регламентированы законом (ст. 3, 4, 5 Закона).

Регистрация уже имеющегося права  на недвижимость – это не обязанность  собственника или иного владельца, а его право. Обязательной государственной  регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие закона о регистрации, т.е. с 01.02 98 г. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). То же самое относится к сделкам с недвижимостью, согласно ст. 164 ГК РФ они подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 2).

Несоблюдение требования о государственной  регистрации сделки влечет ее недействительность. Она считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ). Иск о применении последствий ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

2. Объекты государственной регистрации

Все объекты, подлежащие государственной  регистрации и учету, можно исходя из буквы и духа ГК РФ (ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296) и ст. 4 Закона, объединить в пять групп: право собственности, вещные права, ограничения прав, сделки с недвижимым имуществом и сами физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету.

Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в  том числе государственной, муниципальной, частной, общей и др.

В отличие от права собственности  вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. Согласно ст. 216 ГК РФ вещные права – это право хозяйственного владения имуществом (ст. 294 ГК РФ), право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ) и другие права (рисунок 4.1). По своей правовой природе они являются абсолютными, т.е. субъекты таких прав могут их осуществлять самостоятельно без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недвижимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются (п. 3 ст. 216 ГК РФ), и они могут продолжать свои правомочия (действия) в отношении имущества, предусмотренные соответствующими статьями ГК РФ (216, 265, 268, 294, 296). Поэтому любое вещное право, регламентируемое ГК РФ, должно быть зарегистрировано.

* Права на воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания  и космические объекты регулируются  особым законодательством

 

Рисунок 4.1 – Объекты государственной регистрация орав на недвижимое имущество и сделок с ним

 

Третью группу объектов регистрации  составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитута (ст. 274, 277 ГК РФ), ипотека (ст. 334 ГК РФ); доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ) и аренда (ст. 651, 658 ГК РФ), которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут – это ограниченное вещное право, ипотека – способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление – договорные обязательства. Следует обратить внимание на кажущееся несоответствие положений ГК РФ, где говорится о регистрации договоров аренды, и Закона (ст. 26), где имеется в виду регистрация прав аренды недвижимого имущества. Поскольку само право аренды воплощается в договоре аренды, то и регистрироваться должен именно договор как носитель права аренды.

Права же и обязанности арендодателя и арендатора, возникающие из договора аренды, являются обязательственными, и по ГК РФ они не должны регистрироваться.

Государственная регистрация передачи недвижимости в доверительное управление осуществляется в том же порядке, что и переход собственности. Согласно ст. 30 Закона любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.

Четвертая группа объектов регистрации  – действия (сделки), влекущие возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мены, дарения, но и при возведении объекта, его реконструкции, продажи с открытых торгов при исполнительном производстве. Согласно ГК РФ и ст. 25 Закона, вновь создаваемые объекты недвижимости подлежат государственной регистрации.

При совершении сделок с объектом незавершенного строительства право  на него регистрируется на основания документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания недвижимого имущества, или проектно-сметной документации и описания объекта незавершенного строительства.

Особое место занимают сделки, совершенные  до вступления в действие Закона о регистрации прав. В соответствии с п. 2 ст 6 Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона, признаются действительными без их государственной регистрации, которая может проводиться по желанию их обладателей. Если же регистрируются сделки с объектами недвижимости после введения в действие Закона, то требуется регистрация на этот объект прав, возникших раньше, т.е. до введения рассматриваемого нормативного акта.

Кроме государственной регистрации  может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества (п. 2 ст, 131 ГК РФ), а также кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости, т.е. описание и индивидуализация земельного участка, здания и других объектов. Поэтому не следует отождествлять правовой и технический учет имущества, который ведут различные государственные органы (БТИ, земельный комитет и др.). Субъектами государственной регистрации являются держатели прав на недвижимое имущество (рисунок 4.2).

Рисунок 4.2 - Субъекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

3. Органы государственной регистрации

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним теперь осуществляют вновь создаваемые учреждения юстиции по регистрации прав (ст. 9 Закона) – самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции РФ. Их нельзя отождествлять с органами юстиции, которые входят в систему Минюста и прямо ему подчинены.

Создают учреждения юстиции по регистрации  прав субъекты Федерации (п. 2 ст. 33 Закона). Но назначение и освобождение от должности самого регистратора входит в функции уполномоченного федерального органа исполнительной власти – Министерства юстиции России. Отношения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются только актами федерального законодательства (ст. 3 Закона). Органы власти субъектов РФ могут принимать нормативно-правовые акты лишь о поэтапном создании учреждений по регистрации прав. На центральные органы возлагаются правовой контроль, разработка методических нормативных материалов, координация работ, подготовка персонала и другие функции .

На учреждения юстиции по регистрации  прав возложена также правовая экспертиза сделок. В обязанности регистратора входит проверка юридической природы сделок и правовое их сопровождение. Поскольку право собственности возникает не с момента заключения соглашения, а с момента государственной регистрации сделок, то проверяться должен именно переход права на недвижимость.

4. Порядок государственной регистрации

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, в котором  действует учреждение юстиции. Основанием для регистрации служат акты органов власти, свидетельства о праве на наследство, договоры и другие сделки, а также давность приобретения (схема 4).

Согласно ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Лицо, ссылающееся на давность приобретения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является Течение срока давности приобретения в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Перечень необходимых документов для регистрации, установленный  Законом (ст. 13), включает правоустанавливающие документы (договоры в отношении  недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы). Обязательно прилагается план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности и др. (рисунок 4.3).

 

Рисунок 4.3 – Порядок проведения государственной регистрации прав

 

В случае сомнений в отношении качества (подлинности) предоставленных документов регистратор может обратиться в правоохранительные органы, в жилищно-эксплуатационные конторы и другие учреждения для проведения соответствующей проверки. Ответ они должны представить в 10-дневный срок. Если при проведении юридической экспертизы возникают замечания, которые можно исправить, то заявителю предоставлено право в месячный срок, а по письменному заявлению – в срок до трех месяцев привести весь пакет в соответствие с установленными требованиями. На этот период государственная регистрация прав приостанавливается.