Курс лекций по "Экономике недвижимости"

Отказ в государственной регистрации прав на недвижимость возможен только в следующих случаях, предусмотренных в Законе (ст. 20), и может быть обжалован в суде (рисунок 4.4).

Рисунок 4.4 – Основания для отказа в государственной регистрации прав на недвижимость

 

Факт государственной регистрации, возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре, подробная характеристика которого дана в Законе.

5. ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

1. Исходные положения и понятия

Потребность в жилье одна из главных  в жизни людей, а ее удовлетворение – основное условие их благосостояния.

Жилищная сфера – это область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружении и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

Недвижимость в жилищной сфере – это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, пригодных для проживания (рисунок 5.1).

 

Рисунок 5.1 – Состав жилищного фонда по типу и функциональному назначению

 

В зависимости  от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный  фонд - совокупность жилых помещений,  находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный  жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный  жилищный фонд - совокупность жилых  помещений, принадлежащих на праве  собственности муниципальным образованиям.

В зависимости  от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд  социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный  жилищный фонд - совокупность предназначенных  для проживания отдельных категорий  граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный  жилищный фонд - совокупность жилых  помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд  коммерческого использования - совокупность  жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

 

Конституционное право граждан  на жилище в России реализуется в  формах, которые обеспечивают постоянное проживание или длительное пользование им:

1. Предоставление жилого  помещения из государственного или муниципального фондов по договорам социального найма (ст. 672 П1 РФ) или коммерческого найма (на 5 лет) с соблюдением установленных правил и очередности.

2. Вступление в жилищно-строительные  и жилищные кооперативы

3. Приобретение жилья в частную собственность различными способами (рисунок 5.2).

4. Предоставление служебной жилой  площади.

5. Предоставление общежитий.

 

В условиях осуществляемой жилищной реформы прекращены могут быть не только права собственности, но и  абсолютные права граждан пользоваться жилыми помещениями в случаях:

1. если наниматели систематически разрушают или портят жилое помещение, используют его не по назначению либо нарушают правила общежития и законные интересы других лиц или общества;
2. когда прекращены трудовые отношения, в связи с которыми было предоставлено право пользования жилыми помещениями.

Но права пользования жильем не зависят от смены его собственника.

Собственник недвижимости в жилищной сфере имеет право в порядке, установленном законом, владеть, пользоваться и распоряжаться ею по своему усмотрению с учетом установленных правил общежития, не нарушая законные интересы других граждан.

 

Рисунок 5.2 – Способы получения права собственности на жилище в России

2. Технология купли-продажи жилых помещений

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязан принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. К договору купли-продажи жилья применяются обязательные требования:

1. письменная форма в виде одного документа, подписанного сторонами, с государственной регистрацией сделки и нового собственника;
2. указание имени и регистрации прописки по месту жительства (расположения) сторон;
3. определенная (однозначная) характеристика предмета сделки;
4. данные о возможных правах третьих лиц;
5. цена жилого помещения и оплата расходов по договору;
6. срок и порядок передачи имущества.

 

Покупатели квартир преследуют различные цели:

1. улучшение жилищных условий;
2. перемена места жительства;
3. вложение капитала в недвижимость для последующей продажи и получения дохода.

В организационном отношении сделку купли-продажи жилого помещения (квартиры, комнаты, жилого дома) можно осуществить с помощью посредников (риэлтерских фирм, частных маклеров) или самостоятельно собственником. В общем случае алгоритм совершения купли-продажи включает следующие этапы:

1. определение стоимости жилого помещения;
2. проведение рекламной кампании – поиск покупателя (продавца);
3. просмотр вариантов и торг по цене;
4. подготовка необходимого пакета документов;
5. проверка документов на подлинность и правильность оформления;
6. подписание договора (по желанию сторон у нотариуса);
7. государственная регистрация сделки;
8. передача (получение) всей суммы денег;
9. подписание акта приема-передачи недвижимости;
10. регистрация (прописка) по новому месту жительства.

1. Определение стоимости квартиры производится оценщиком или самостоятельно с учетом площади, местоположения и множества других факторов, которые будут рассматриваться в последующих разделах книги.

2. Поиск покупателей (продавцов) в практике осуществляется различными способами: платная реклама в газетах и журналах, наружная расклейка объявлений, адресная (в желаемых районах, домах и т.д.) расклейка; рассылка предложений по почте, факсом, в электронных сетях, реклама среди знакомых, соседей и др.

3. Просмотр вариантов (при покупке или показ при продаже) и переговоры о цене проводятся после предварительной договоренности с клиентом. Если жилая площадь отвечает требованиям покупателя и достигнуто соглашение о цене, можно переходить к следующему этапу.

4. Подготовка пакета документов по составу имеет некоторые особенности в зависимости от конкретного варианта сделки. В общем случае для купли-продажи необходимы следующие документы:

1. правоустанавливающий документ на жилую площадь (свидетельство о собственности и договор передачи приватизированное жилья, договор предыдущей купли-продажи, справка ЖСК и др.);
2. справка БТИ, в которой указывается инвентаризационная стоимость помещения, площадь, форма собственности, сведения о наличии ареста и др.;
3. копия финансово-лицевого счета (или что лицевой счет не открывался – для квартир в домах-новостройках);
4. справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных и иных услуг;
5. справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество (об уплате налога на дарение или вступление в права наследования – в случаях, когда жилое помещение было или является предметом дарения или наследования);
6. разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют одиноко проживающие пенсионеры, инвалиды, граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Чтобы исключить признание сделки недействительной по причине недееспособности собственников жилых помещений, справки из диспансеров о том, что соответствующие граждане не состоят в них на учете, целесообразно брать в любом случае. Желательно также получить справку из медицинского учреждения, что в день сделки гражданин не был в состоянии алкогольного опьянения и находился в добром здравии;
7. справка из паспортного отдела милиции, если изменялось название улицы или нумерация домов;
8. в случае продажи комнаты в коммунальной квартире необходимо письменное заявление соседей-собственников, не возражающих против сделки;
9. документы, подтверждающие юридическое освобождение квартиры, если в ней никто не зарегистрирован, – листок убытия, штамп о регистрации (прописке) по новому месту жительства;
10. свидетельство о браке или справка ЗАГС – если один из собственников поменял фамилию;
11. разрешение супруга (мужа, жены) на продажу или покупку недвижимости – для лиц, состоящих в браке;
12. квитанция об оплате регистрационного сбора;
13. письменное согласие всех остальных участников общей совместной или долевой собственности жилого помещения для квартир, приватизированных в общую или долевую собственности;
14. нотариально удостоверенное заявление участников общей собственности о том, что они отказываются осуществить свое преимущественное право покупки продаваемой доли;
15. паспорта, свидетельства о рождении детей, военные билеты предъявляют лично при государственной регистрации сделки в учреждении юстиции.

5. Подлинность каждого документа может проверяться специалистами по особым методикам, некоторые приемы которых излагались выше.

6. Составление и подписание  договора производится сторонами самостоятельно с использованием примерных договоров данного типа или, по желанию граждан, нотариусом. В договоре купли-продажи жилого помещения надо указывать:

а) дату подписания прописью полностью;

б) параметры, определенно характеризующие  помещение и его расположение;

в) цену сделки – инвентаризационную по справке БТИ или действительную (рыночную);

г) гарантии продавца о соответствии квартиры установленным требованиям и пригодности для проживания, а также удовлетворение покупателя ее качеством. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче квартиры в надлежащем состоянии (соответствующем условиям договора) покупатель вправе в течение двух лет со дня передачи предъявить требования продавцу:

1. о соразмерном уменьшении покупной цены;
2. о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок;
3. о возмещении своих расходов на устранение недостатков.

В случае обнаружения  неустранимых недостатков, которые  не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или недостатки выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения или появляются подобные недостатки, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы;

д) условие о передаче покупателю квартиры, свободной от любых прав третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности, а также признание после передачи квартиры покупателю в установленном порядке правомерности притязаний третьих лиц, о которых продавцу было известно к моменту передачи квартиры, дает покупателю право требовать уменьшения цены квартиры либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на эту квартиру. При изъятии квартиры у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора, купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

7. Государственная регистрация сделки осуществляется в порядке, в установленном законом. До момента регистрации договора фактическим собственником жилого помещения считается продавец. Поэтому после подписания договора надо сразу же обратиться в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимость и сделок с нею.