Курс лекций по "Экономике недвижимости"

* отдельных зданий, сооружений  и многолетних насаждений.

Запрещено сдавать в  аренду недвижимое имущество, изъятое из оборота или оборотоспособность которого ограничена – атомные электростанции, объекты вооружения, железные дороги и др.

Установлены ограничения и для  сдачи в аренду природных объектов.

Так, пользование участками недр, водными объектами и аренда лесного  фонда допускается только на основании  лицензий, выдаваемых уполномоченными  государственными органами.

3. Экономический механизм аренды недвижимости. Арендная плата: состав и функции

Основу экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем образуют арендные платежи, которые отражают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоения прав собственности на недвижимое имущество. Право владения арендованным объектом и получение доходов от него в принципе возможно лишь после внесения платы.

Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности.

В самом механизме арендной платы  следует выделять три существенных момента:

1. состав платежей;
2. размер платежей;
3. способы (методы) расчетов.

Одним из главных принципов определения  арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом. Но величина возвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом торга. На момент арендной сделки она заранее известна по величине и поэтому в составе арендной платы может быть в неизменном размере на весь нормативный срок использования имущества.

Но чтобы арендная плата выполняла кроме возмещения еще и стимулирующую функцию, она должна включать сверх суммы амортизационных отчислений на используемые недвижимые объекты часть прибыли в относительном размере, не менее ссудного процента.

Вложение средств в развитие производства, в том числе и арендного, является активной операцией в отличие от ссудного процента. Поэтому вполне закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского, т.е. включать часть дохода, который может быть получен при общественно нормальной организации использования взятого в аренду имущества.

Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входит четыре экономических элемента:

1. амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);
2. средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении (Ск);
3. налог на имущество (Ни),
4. часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент – Па)

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз), т. е. Вз = aм + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па

4. Виды и формы арендных платежей

Следует различать виды арендной платы как способа начисления платежей и формы ее, т. е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение (рисунок 2).

В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов арендных платежей или соответствующая комбинация.

Долевой метод арендных платежей, хотя и учитывает сложность начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип, чем лучше работаешь, тем больше плати.

Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размер от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.

По форме привлекательны натуральные  или компенсационные платежи, когда  расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендатору встречный услуг. Такая форма позволяет начинающим предпринимателям сначала развернуть производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.

 

Рисунок 6.2 – Виды и формы арендных платежей

 

7. ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Понятие и виды залога

В самом общем виде залог –  это способ обеспечения обязательства  при котором кредитор приобретает  право в случае неисполнения должником  обязательств получить удовлетворение за счет стоимости заложенного объекта преимущественно перед другими кредиторами. С юридической точки зрения, залог – обременение прав собственности на объект недвижимости или вещное право на предмет чужой собственности, заключающееся в преимущественном удовлетворении основного требования из стоимости заложенного предмета:

Но залог – не прямой способ приобретения прав собственности, а только средство удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного имущества. Права кредитора по залогу недвижимости, в отличие от прав собственника и других вещных прав, в принципе не включают права владения или пользования заложенным имуществом. Он не приобретает права собственности на заложенное имущество и после того, как должник нарушил свои обязательства.

Существенное значение в залоговых  отношениях имеют следующие термины, несущие специфическое содержание: залогодатель, залогодержатель, субъекты залога, предмет залога, ипотека, закладная, аннуитет.

Залогодатель – это лицо (гражданин, организация, предприятие), предоставившее имущество в залог для обеспечения своего долга (должник), Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Например, одна организация может заложить свое имущество в обеспечение кредита, выданного другой организации. Залогодатель должен быть собственником закладываемого имущества или иметь на него право хозяйственного ведения.

Залогодержатель – лицо, принимающее имущество в залог в обеспечение своего требования (кредитор, заимодавец). Залогодержателе недвижимых объектов могут быть банки и другие финансовые компании, имеющие лицензию Центрального банка РФ Различают первичных, предшествующих и последующих залогодержателей одного и того же имущества

Субъекты залога – лица, вступившие в залоговые отношения.

Ипотека – залог недвижимого имущества (земли, зданий, сооружений и других объектов) для получения ссуды.

Закладная – долговое свидетельство о залоге недвижимости, составляемое залогодателем (должником) Выдается первоначальному залогодержателю органом государственной регистрации ипотеки.

Предмет залога – любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота и требований личного характера. Имущество имеет два значения определенное материальное благо, т е. все то, что имеет реальное физическое воплощение, и права на эти вещи.

Не все объекты недвижимости могут быть предметом ипотеки. По закону не допускается залог участков лесного фонда, недр, водных объектов, предприятий оборонного комплекса, ряд категорий земель и др.

Залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств и точном определений имущества, которое признается находящимся в залоге. Наибольшее распространение имеет залог по договору, когда должник добровольно отдает свое имущество в залог, заключая соответствующий договор с кредитором.

По своей сути залог имеет производный характер от обеспечиваемого им основного требования, вытекающего из предыдущего договор займа, купли-продажи, подряда, комиссии, хранения и других, предусмотренных Гражданским кодексом России. Поэтому нельзя заключить договор о залоге без связи с другим предыдущим договором, исполнение которого он обеспечивает или одновременно с ним.

Договор о залоге всегда стоит за другим основным договором, существование прав залогодержателя находится в прямой зависимости от его судьбы. Если основное обязательство по каким-то причина прекратилось, например, в связи с его исполнением или истечение срока давности, то прекращается и право залогодержателя на преимущественное удовлетворение своих требовании. Но во всех случаях залогом обеспечиваются только действительные требования, которые гм своему содержанию не противоречат закону и возникают из основании, предусмотренных в законе. Иначе говоря, действительное требование (условие обязательное к исполнению) не может основываться на добросовестном заблуждении или противоправных мотивах.

Практическое применение залога основывается на следующих основных принципах:

– гласность залога, т.е. информация о нахождении того или иного имущества в залоге должна быть доступной для заинтересованных лиц,

– конкретность залога, т.е. выделение из всей имущественной массы залогодателя строго определенного, конкретного имущества, являющегося объектом залога. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих требований из стоимости именно данного конкретного имущества должника, а не из всей массы его имущества;

– доверие не лицу, а  вещи, недвижимости, высокая стоимость и ликвидность которой гарантирует возврат долга в полном объеме, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по его реализации.

Обеспечительная функция  залога защищается государством и при банкротстве коммерческих организаций Законом установлено, что в конкурсную массу не включается имущество, являющееся предметом залога. Более того, из имущества должника вне конкурса погашаются его долговые обязательства, обеспеченные залогом требования должны удовлетворяться впереди всех других кредиторов за счет не только заложенного, но и любого иного имущества должника-банкрота.

Из общего правила о первоочередном удовлетворении требовании залогодержателя законом установлено одно исключение, при ликвидации юридического лица требования, обеспеченные залогом, удовлетворяются в третью очередь после требований граждан по возмещению вреда жизни или здоровью и расчетам по выплате выходных пособий и оплате труда работников.

Право залога недвижимости возникает  с момента заключения договора о  залоге и его государственной регистрации. Прекращается же залог в четырех случаях:

1) когда исполнено обязательство,  обеспеченное залогом,

2) в случае продажи с публичных  торгов заложенного имущества  или если его реализация оказалась  невозможной;

3) по требованию залогодателя при грубом нарушении залогодержателем своих обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества;

4) в случае гибели заложенной  вещи или прекращения заложенного  права, если залогодатель не воспользовался правом восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом при условии, что в договоре не предусмотрено иное.

Последующий залог одного и того же имущества допускается, если он не запрещен предыдущим договором о залоге. При этом залогодатель обязан сообщить каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, стоимость которого в лучшем случае (в идеале) должна бы превышать сумму требований (долгов) всех кредиторов. В реальной жизни фиктивная стоимость закладных может многократно превышать стоимость реального объекта недвижимости.

Анализ действующих законодательных  норм и применяемых в практике залоговых процедур позволяет выделить более двух десятков различных видов залога, отличающихся друг от друга по многим признакам, но наиболее существенное значение имеют три критерия классификации: отношение сторон к заложенному имуществу, специфика объектов залога и условия погашения ссуды (рисунок 7.1).

Рисунок 7.1 – Система залоговых отношений в России

По первому признаку – по отношению сторон к заложенному имуществу – выделяется три вида залога: наиболее распространенные классический залог, при котором имущество остается у залогодателея, заклад, когда предмет залога передается залогодержателю-кредитору, твердый залог, если объект остается у должника, но под замком и печатью залогодержателя или на него нанесены определенные опознавательные знаки, свидетельствующие о залоге. Если иное не предусмотрено договором, то заложенное имущество остается у залогодателя, а при залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, оно передается залогодержателю либо в депозит нотариусу. Не передается по закону залогодержателю имущество, на которое установлена ипотека, т.е. объекты недвижимости, в том числе земельные участки, включая земли сельскохозяйственного назначения, а также заложенные товары в обороте.