Курс лекций по "Экономике недвижимости"

Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта и не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются на две разновидности – ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримой считается сделка, недействительная по решению суда, а ничтожная недействительна с самого начала ее совершения независимо от решения суда.

Среди ничтожных сделок с недвижимостью  наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимые совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Нередко такие сделки преследуют противозаконные цели, например, дарение и купля-продажа недвижимого имущества с целью укрытия его от конфискации или от взыскания по требованиям кредиторов.

Притворной называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно имели в виду совершить. Так, часто купля-продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. Для маскировки оплаты труда с целью уклонения от перечислений денежных средств в фонды социального обеспечения и страхования оформляют аренду помещения гражданина. Договором о совместной деятельности прикрывают аренду государственных и муниципальных нежилых помещений без согласия собственника или одностороннюю сделку прикрывают куплей-продажей объекта недвижимости, или оформляют залог недвижимого имущества для исключения продажи его на аукционе при банкротстве и др.

Последствия недействительных сделок:

– двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояние т.е. каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла;

– односторонняя реституция – все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая – передает в доход государства;

– никакой реституции – все, что исполнено, передается в доход государства, если обе стороны действовали умышленно.

При применении двусторонней реституции продавец получает обратно земельный участок или другой объект, но возвращает покупателю полученную за него сумму.

При односторонней реституции, если имели место неправильна действия продавца, виновник возвращает покупателю полученные за объект недвижимости деньги, а покупатель передает в доход государства недвижимое имущество. Если же реституция исключается для обеих сторон, то продавец передает в доход государства деньги, а покупатель – соответствующий объект недвижимости.

Самыми ответственными моментами  при совершении сделок с земельными участками, жилыми помещениями и другими объектам недвижимости, находящимися в частной собственности, являются оформление документов и передача денег за покупку. Чтобы обезопасить себя, необходимо диверсифицировать риск, возникающий при проведении операции купли-продажи недвижимости, путем:

– страхования покупателя от потери права собственности на земельный участок или другое имущество;

– включения коммерческого банка  в сделку.

В практике применяются различные  механизмы действий по обеспечению  интересов покупателя и продавца с использованием кредит-ячейки, аренды ячейки в сейфе банка и др.

Страхование покупателей  от потери прав собственности означает:

– если при оформлении сделки допущены ошибки, которые привели к потере покупателем права собственности  на объект, страховая компания возместит ему сумму, указанную в договоре;

– если объект когда-либо был задействован в обменных или других операциях  и бывшим владельцам удастся доказать в суде, что в прошлых операциях  их интересы были ущемлены, то покупателя могут лишить права собственности и возместить ему убытки на сумму, указанную в договоре купли-продажи, которая может быть значительно ниже действительной.

 

2. Форма сделок с объектами недвижимости

Волеизъявление участников сделки может быть выражено различными способами, т. е. в разных формах. Форма сделки имеет важное юридическое значение для ее действительности, для доказательства прав и обязанностей сторон в случае возникновения разногласий между ними. Изменение, прекращение прав и обязанностей сторон, уступка требований и перевод долга по сделке производятся в той же форме, в которой она была совершена. Молчание может свидетельствовать о совершении сделки только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Например, молчание арендодателя после истечения срока договора аренды может считаться выражением его воли возобновить (продлить) договор на тех же условиях на неопределенный срок.

Сделки с недвижимым имуществом совершаются в письменной форме путем составления единого документа, который должен:

1. выражать содержание сделки (ее условия),
2. быть подписан одним лицом (при односторонней сделке) или двумя или более лицами (при двух- или многосторонних сделках) или уполномоченными их представителями,
3. в предусмотренных законом случаях или по соглашению сторон нотариально удостоверен, а подписи должностных лиц предприятий и организаций заверены их печатью,
4. зарегистрирован в учреждениях юстиции по Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения объектов.

С введением в действие Гражданского кодекса РФ и закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью сохранено только для ипотеки, ренты – продажи имущества с правом пожизненного проживания (ст. 339 и 584 ГК РФ) и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов (ст. 35 и 41 Семейного кодекса РФ).

Отмена обязательности нотариальной формы сделок купли-продажи и  дарения недвижимости (ст. 550, 560, 574) заимствована из англосаксонской правовой системы без учета и создания соответствующих механизмов:

1. участия в оформлении сделок маклера, адвокатов сторон и страховой компании,
2. обязательного заключения договора страхования права собственности на недвижимость;
3. защиты прав добросовестного приобретателя в случае признания сделки недействительной и возмещения понесенных им убытков.

Полагают, что нотариус не в состоянии  обеспечить надлежащие гарантии интересов сторон, так как не обладает всей документацией по предыдущим сделкам с данным объектом и не может достоверно подтвердить ее юридическую чистоту. В то же время ограничения сферы нотариата на рынке недвижимости могут вызвать ряд негативных последствий:

1. увеличить опасность для граждан и их прав на имущество стать объектами незаконного посягательства путем инициирования другим лицом волеизъявления собственника либо подделки его подписи в доверенности, договоре купли-продажи или дарения,
2. сузить конституционные гарантии охраны прав и свобод граждан при совершении сделок с недвижимостью без установления личности сторон, без проверки их дееспособности и полномочий, обычно осуществляемых нотариусом;
3. исключить подписание договора заинтересованными лицами непосредственно в присутствии нотариуса, который обязан выяснить все обстоятельства дела и соответствие требованиям закона,
4. увеличить срок заключения сделок до трех месяцев и осложнить взаиморасчеты, совершаемые до регистрации договора,
5. расширить поле для недобросовестного продавца недвижимости, который может после заключения договора и до его государственной регистрации еще несколько раз подписать другие договоры и получить деньги за одно и то же имущество,
6. увеличить государственные расходы на создание новой системы регулирования отношений граждан и юридических лиц на рынке недвижимости.

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Она считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ) и не создает никаких правовых последствий. В целях защиты добросовестной стороны действующее гражданское законодательство допускает возможность в случае, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого оформления, признать по требованию исполнившей сделку стороны в судебном порядке данную сделку действительной. При таком варианте последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (п. 2 ст. 165 ГК РФ). Но в данном случае важно иметь в виду, что приведенное правило допустимо при условии доказанности самого факта заключения договора.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения сделки, а следовательно, нарушающая требования закона, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

Положения о последствиях несоблюдения установленной формы  сделки применяются и в том случае, если требование о нотариальном удостоверении сделки установлено соглашением сторон. Это касается и несоблюдения приравненной к нотариальной формы доверенности и завещания.

Согласно ст. 131 ГК РФ все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая с 1 февраля 1998 г. выступает как единственное доказательство существования прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.

Перечень необходимых документов для регистрации, установленный  законом (ст. 13 ГК РФ), включает правоустанавливающие документы (договоры в отношении  недвижимости, акты и свидетельства  о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы). Обязательно прилагается план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности и др.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, а на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации технологически сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре.

 

3. Договор как правовая форма сделок с недвижимыми вещами

Реализация экономических отношений  участников рынка недвижимости невозможна без совершения сделок в форме договоров – соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Можно даже утверждать, что рынок недвижимости – это определенная совокупность сделок. Договор имеет два значения:

а) юридический факт, порождающий права и обязанности;

б) само правоотношение, содержание которого составляют эти права и обязанности.

Договорные  отношения по поводу недвижимости существуют в виде:

простых – когда заключается один договор между двумя сторонами;

сложных – если заключается несколько договоров с участием трех и более сторон.

Важно четко отличать двухсторонний договор с множественностью лиц от многостороннего, в котором каждый участник выступает самостоятельной стороной и выражает свою волю, вместо нескольких лиц на одной стороне с едиными интересами и единым волеизъявлением.

В зависимости от конкретных условий  сделки с недвижимым имуществом могут  обеспечиваться целым комплексом хозяйственных договоров, обладающих внутренним единством, организационной связью и дифференциацией отношений. Центральное место в нем занимают договоры, опосредующие передачу имущества (рисунок 3.2).

 

Рисунок 3.2 – Система договоров по сделкам с недвижимым имуществом

 

При разработке, согласовании условий и заключении договоров в отношении недвижимого имущества необходимо руководствоваться общими принципами договорного права, в первую очередь, принципами добровольности, равенства и автономии воли, имущественной ответственности и обязательности выполнения.

В основе договора лежит  не чужая воля, навязанная сторонам кем-то, а свободно выраженная воля самих сторон, которые могут заключать или не заключать договор. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность одной из сторон заключить договор прямо предусмотрена законом либо добровольно принятым обязательством.

Все разнообразие условий, включаемых в различные договоры по сделкам  с недвижимым имуществом, объединяется в три группы, существенные, обычные (дополнительные) и случайные (прочие) (рисунок 3.3).

Рисунок 3.3 – Общее содержание договора по сделкам с недвижимостью

Субъекты сделки сами свободно устанавливают  условия договора с учетом соответствия их императивным – абсолютно обязательным нормам закона. Они прямо предписывают сторонам направление действий, от которых отступать нельзя (ст. 422 ГК РФ). Например, в отношении недвижимости законами установлен ряд императивных норм:

1. целевое назначение сельскохозяйственных земель и обязательное их использование для производства продукции растениеводства и животноводства,
2. сохранение профиля (специализации) приватизируемых предприятий в течение определенного времени,
3. использование квартир только для проживания граждан,
4. учет интересов граждан группы риска при совершении сделок с жилыми помещениями;
5. обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя объекта, обремененного рентой (ст. 586 ГК РФ);
6. письменное извещение кредиторов предприятия о его продаже с правом требования досрочного исполнения обязательств и солидарная ответственность продавца и покупателя по долгам предприятия.