Курс лекций по "Экономике недвижимости"

8. Передача (получение)  денег возможна по различным схемам безопасных расчетов с использованием в банке:

а) ответственного сейфового хранения (ОСХ);

б) индивидуального сейфового хранения;

в) аренды зала для расчетов.

Договор на ответственное сейфовое хранение денег заключается с  банком с получением всей суммы продавцом. Для гарантии покупателя продавец подписывает договор займа с особыми отлагательными условиями – после вступления покупателя в права собственника квартиры обязательство продавца вернуть деньги теряет силу, т.е. после регистрации сделки и выписки продавца.

После сдачи денег в банк участники  регистрируют сделку, а затем продавец получает выручку, подписывая акт приема-передачи жилья и договор о получении договорной суммы. Сделка закончена, и покупатель регистрируется на постоянное жительство в приобретенной квартире.

3. Обмен и мена жилыми помещениями

Обмен – это сделка

а) между нанимателями жилых  помещений, каждый из которых меняет право пользования на равноценное право, оформляемая путем получения ордеров,

б) между нанимателями и  собственниками жилых помещении, когда  право пользования меняется на право собственности, что фиксируется путем заключения договора обмена с последующей государственной регистрацией и выдачей ордера на муниципальное жилое помещение.

Мена – обмен собственности на собственность в жилищной сфере. Иначе говоря, если меняются жилыми помещениями их собственники, то отношения оформляются путем заключения договора мены, к которому применяются правила купли-продажи (ст 567 571 ГК РФ).

Согласно ст. 67 Жилищного  кодекса РФ наниматель жилого помещения, относящегося к государственным, муниципальным и общественным жилым фондам, имеет право с согласия совместно проживающих с ним членов семьи (и временно отсутствующих) обменять занимаемое им жилое помещение с другим нанимателем, членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, а также с частным собственником жилья. При обмене жилой площади, на которой проживают опекаемые и подопечные, необходимо согласие органов опеки и попечительства

Въезжающий в порядке  обмена доли (не целой комнаты или квартиры – частный обмен) должен относиться к членам семьи лица, на жилую площадь которого он вселяется на основании совершенного обмена.

При совершении частичного обмена жилого помещения, занимаемого по договору аренды, обмен производится при условии включения права арендатора на обмен в договор аренды между собственником и арендатором либо с согласия собственника жилищного фонда, оформляемого дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора аренды.

В домах государственного, муниципального и общественного  жилищного фонда единственным основанием для занятия гражданами жилого помещения и заключения с ним договора найма жилого помещения является ордер, в связи с чем обмен жилыми помещениями без оформления его обменными ордерами не влечет за собой никаких юридических последствий в соответствии с действующим законодательством.

При обмене нанимателя с арендатором обмен считается совершенным с момента получения обменного ордера с указанием в нем статуса площади (наем, аренда).

При обмене арендатора или  нанимателя с собственником жилого помещения обмен считается завершенным после надлежащего удостоверения и регистрации договора отчуждения жилого помещения, ранее принадлежавшего собственнику и перешедшего нанимателю или арендатору на основании договора отчуждения с выдачей бывшему собственнику обменного ордера установленного образца на жилое помещение, занимавшееся ранее нанимателем или арендатором.

В случае передачи прав и  обязанностей по договору найма или  аренды в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда собственнику (члену жилищного или жилищно-строительного кооператива) частного жилищного фонда, помимо согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя или арендатора, требуется согласие собственника соответствующего жилищного фонда (государственного, муниципального, общественного) или уполномоченного собственником лица (органа).

Предметом обмена жилыми помещениями  может быть только изолированное  жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат.

Предметом частичного обмена жилыми помещениями может быть часть  жилого помещения, не представляющая собой изолированное жилое помещение, приходящаяся на долю нанимателя, арендатора, члена жилищного или жилищно-строительного кооператива, имеющего право на часть паенакопления, а также собственника при условии, что въезжающие в порядке обмена вселяются в качестве членов семьи, оставшихся проживать в этом помещении либо в качестве участников общей собственности (долевой, совместной).

Обмен жилыми помещениями  может быть совершен между нанимателями, арендаторами, собственниками, членами  жилищных и жилищно-строительных кооперативов, проживающими в одном или разных домах, расположенных как в пределах города, так и за его пределами.

Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения  обменного ордера (обменных ордеров) и оформления договоров отчуждения.

Право собственности на получаемое по обмену жилое помещение  возникает с момента государственной регистрации договора.

Отказ в обмене жилыми помещениями  и его оформлении (выдач обменных ордеров, удостоверении и регистрации договора отчуждения при обмене жилыми помещениями и т.д.) может быть обжалован в судебном порядке.

Принудительный обмен возможен в судебном порядке, если между членами семьи (бывшей семьи) не достигнуто соглашение об обмене жилой площади.

При родственном обмене въезжающий вселяется в качестве члена семьи нанимателя жилого помещения

Обмен жилыми помещениями  может быть признан судом недействительным:

1. если он совершен с нарушением требований, предусмотренных законодательством Российской Федерации;
2. по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ) для признания сделки недействительной.

Требование о признании  обмена жилыми помещениями недействительным может быть заявлено в течение общего срока исковой давности, установленного ГК РФ.

В случае признания обмена жилыми помещениями недействительным стороны  подлежат переселению в ранее  занимаемые жилые помещения.

В тех случаях, когда  обмен жилыми помещениями признан  недействительным вследствие неправомерных  действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (стоимость перевозки вещей, ремонт помещении и т.п.).

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность партнера жилое помещение в обмен на другое. Имеется единственное исключение, когда передаются не права собственности при совершении мены между государственным и муниципальным унитарными предприятиями, а право хозяйственного ведения или оперативного управления (п. 2 ст. 299 ГК РФ).

Мена жилыми помещениями осуществляется, как правило, гражданами-собственниками жилых помещении. Однако все правила мены могут быть распространены и на мену жилыми помещениями, принадлежащими юридическим лицам.

По своей природе мена равносильна  двум встречным куплям-продажам, поскольку к договору мены применяются соответствующие правила о купле-продаже, если они не противоречат правилам и существу мены. Каждая из сторон признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем того жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ) Вместе с тем к договору мены не могут применяться правила о денежных расчетах, регламентированные в нормах купли-продажи, поскольку денежные расчеты при мене не производятся (жилые помещения признаются равными по стоимости – п.1 ст. 568), кроме случая, оговоренного в п. 2 ст. 568. если из договора мены не вытекает иное, обмениваемые жилые помещения признаются равноценными. В случае же, когда в соответствии с договором мены обмениваемые помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах Договор мены вступает в силу с момента государственной регистрации сделки и перехода прав собственности.

4. Дарение и наследование жилья

Дарение является договором, т.е. двухсторонней  сделкой, основанной на взаимном соглашении, по которой даритель безвозмездно передает (или обязуется передать) одариваемому:

1. жилое помещение (комнату, дом, квартиру или долю в ней) в собственность;
2. имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу,
3. либо освобождает (обещает освободить) одариваемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

При наличии встречной передачи имущества, прав или встречного обязательства договор не признается дарением. Обещание подарить все свое имущество или часть его без указания конкретной вещи, права или освобождения от имущественной ответственности ничтожно. Невозможно также дарение на случай смерти. Передача имущества после смерти оформляется завещанием – односторонней сделкой. Но если дарение осуществляется с целью лишить наследников законного права на обязательную долю, то, как и всякая притворная сделка, договор дарения может быть признан недействительным.

Дарение отличается и от прощения долга тем, что предполагает согласие одариваемого принять предложенные ему имущество, права или обязательства. Одариваемый имеет право в  любое время до передачи ему дара отказаться от него. В таком случае договор дарения считается расторгнутым.

Договор дарения жилых помещений  заключается в письменной форме  и подлежит государственной регистрации. Он может быть заключен под условием, которое стимулирует одариваемого к определенному поведению (например, хорошей учебе в вузе) или зависит от соответствующего обстоятельства (свадьбы и др.). Подобные условия являются только предпосылкой (а не встречным условием) вступления в силу обязательств дарителя. Условия могут быть отлагательными и отменительными.

Не допускается дарение жилых помещений.

1. от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
2. работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан,
3. государственным служащим в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
4. в отношениях между коммерческими организациями.

Ограничения дарения жилой недвижимости:

1. юридические лица, которым имущество принадлежит на правах хозяйственного ведения или оперативного управления, могут подарить его только с разрешения собственника;
2. дарение жилья, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности;
3. передача дарителем своего права требования к третьему лицу одаряемому должна совершаться на условиях и в порядке уступки требования (ст. 382-386 ГК РФ). Необходимо уведомить третье лицо о переходе прав к одаряемому;
4. дарение посредством исполнения за одаряемого его обязанностей перед третьим лицом осуществляется с согласия кредитора и в полном объеме, т е путем перевода дарителем на себя долга одаряемого перед третьим лицом,
5. доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна

Отказ от исполнения договора дарения о передаче в будущем не движимости возможен в двух случаях.

1. если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;
2. ввиду невозможности исполнения (гибель вещи) или отмены дарения

Даритель имеет право отменить дарение в случаях

1. если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил телесные повреждения дарителю,
2. если дарение совершено юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем в нарушение закона о банкротстве в течение 6 месяцев, предшествовавших объявлению об их несостоятельности,
3. если он переживет одаряемого (при включении этого условия в договор).

В случае отмены дарения  имущество возвращается дарителю в  том виде, в каком оно существует на момент отмены. Если же недвижимость была отчуждена третьему лицу, то возврат ее невозможен. Если жилое помещение возвращено дарителю по взаимному согласию, то такую ситуацию можно рассматривать как новый договор дарения.

Обязательства дарителя после его  смерти переходят к его наследникам, если иное не предусмотрено в договоре дарения

Наследование – переход после смерти гражданина принадлежащей ему недвижимости к одному или нескольким лицам – возможно по завещанию и по закону, если оно не изменено завещанием