Курс лекций по "Экономике недвижимости"

Другой аспект затрат отражается понятием стоимости замещения, которая определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости. Стоимость замещения выражается издержками на создание объекта функционального аналога.

Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если отсутствуют те или иные условия равновесия. Например, продавец вынужден соглашаться на сделку, уступая в цене, потому что у и нет достаточного времени для выявления реакции рынка. Или для покупателя приобретение именно данного объекта недвижимости имеет особую привлекательность, вызванную, например, налоговым регулированием. На продажную цену оказывает влияние также стоимость и доступность ипотечного кредитования.

3. Основные подходы и методы оценки недвижимости

В теории оценки приносящей доход  недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости. Эти подходы известны как затратный подход, доходный подход и рыночный подход (известный также как подход САП – сравнительный анализ продаж). Рассмотрим сущность и области применимости каждого из трех подходов.

Затратный подход к оценке имущества (недвижимости) основан на применении калькуляции затрат, которые связаны с созданием и приобретением данного вида имущества. При оценке имущества могут применяться различные методы калькуляции стоимости имущества, например калькуляция с помощью анализа статей баланса предприятия. Применяя затратный подход можно использовать как реальные затраты, которые были связаны с покупкой и эксплуатацией конкретного объекта недвижимости, так и затраты, которые необходимы для приобретения аналогичного по свойствам объекта недвижимости.

Затратный подход применяется  в следующих случаях:

1. при технико-экономическом обосновании нового строительства;
2. при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;
3. при выборе профиля объекта недвижимости;
4. при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных различными методами (для получения более обоснованного и достоверного варианта стоимости объекта недвижимости необходимо выполнять различными методами, в том числе и методами, используемыми в затратном подходе);
5. при оценке зданий специального назначения (например, церквей, вокзалов, почты);
6. при оценке объектов недвижимости в «пассивных» секторов рынка (в российских условиях – рынок нежилых помещений);
7. для страхования (при оценке недвижимости для страхования риска предпочтение обычно отдается затратному подходу, так как страховая сумма, сумма страхового взноса и страхового возмещения определяются часто исходя из затрат страхователя).

Затратный подход основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом износа служат приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта.

Затратный подход к оценке объекта  недвижимости реализуется в несколько  этапов:

1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания и сооружения.
2. Рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения.
3. Рассчитываются все виды износа – физический, функциональный и внешний.
4. Вычитается величина общего износа из затрат на воспроизводство или стоимость замещения здания и сооружения (результат этапа 2 минус результат этапа 3).
5. Определяется стоимость объекта недвижимости путем суммирования стоимости земли и стоимости здания и сооружения, полученной на четвертом этапе.

 

Затратный подход обычно применяется в том случае, когда необходимо оценить стоимость всего здания, а не отдельных его частей, например, квартир. Это связано с тем, что методы, используемые для оценки недвижимости, не позволяют достоверно оценить составные элементы оцениваемого объекта.

Как правило, не следует излишне полагаться на затратный подход, однако в ряде случаев применять его целесообразно. Например, в международной практике его используют для оценки объекта недвижимости без стоимости земли, на которой он находится, а также в целях имущественного и подоходного налогообложения, страхования, технико-экономического обоснования нового строительства и т. д.

При оценке реальной стоимости недвижимости с помощью затратного подхода определяют полную стоимость воспроизводства или замещения объекта и из нее вычитают его износ. Причем под полной стоимостью воспроизводства понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту. Полная стоимость замещения – это стоимость строительства в текущих ценах здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Для большинства целей оценки предпочтительнее определять полную стоимость воспроизводства, что позволяет точнее рассчитать продажную стоимость оцениваемого объекта. Однако трудно предположить, что кто-то захочет воспроизвести устаревшее здание со всеми его функциональными недостатками, и приоритет будет отдан зданию с такой же или большей полезностью, но создаваемому по современным стандартам, вкусам и дизайну. Поэтому на практике чаще рассчитывают полную стоимость замещения.

 

Доходный подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение. Различные методы оценки, основанные на доходном подходе, различаются тем, как это отношение определяется. Этим отличаются такие методы оценки, как мультипликатора валовой ренты, метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежных потоков.

Доходный подход заключается в перерасчете потоков будущих доходов в их текущую стоимость. Общий алгоритм расчетов при использовании доходного подхода оценки предусматривает выполнение следующих операций:

1. Определение будущего валового дохода. Основываясь на данных годовых балансовых отчетов по доходам и расходам предприятия за последние 3 года, оценщик определяет валовой доход. При этом определяются:

• потенциальный валовой  доход, т. е. доход, который объект может  принести за год при полной загрузке площадей до вычета операционных издержек. Таким образом, потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности на оцениваемом объекте недвижимости;

• действительный валовой  доход исходя из потенциального валового дохода, из которого вычитаются потери при сборе платежей и добавляется  дополнительный доход от объекта недвижимости (например, от предпринимательской деятельности на территории объекта недвижимости или внутри него).

Например, если оценивается  стоимость гостиницы, то доход собственника будет складываться из стоимости: номеров, услуг ресторанов, услуг по чистке и стирке белья, арендной платы за установленные киоски и магазины. Оценщик должен учесть потенциал развития предпринимателя и отразить его в своем отчете. Покупатель должен знать, что он может увеличить доходы за счет лучшего управления, организации финансового контроля, вовлечения новых производственных мощностей и других факторов. Дополнительные возможности получения дохода, как правило, учитываются заинтересованными сторонами в процессе оценки текущей стоимости.

2. Вычитание операционных издержек. Оценщик анализирует операционные расходы, которые отражены в балансе предприятия. Данный вид издержек отражает затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающие получение валового дохода.

Операционные издержки принято делить на:

• условно-постоянные, не зависящие от степени эксплуатации объекта недвижимости (налог на имущество, страховые взносы и т. д.);

• условно-переменные, которые  изменяются в зависимости от степени  использования и загрузки объекта (плата за коммунальные услуги, уборку, вывоз мусора и т.д.);

• резервы замещения  – на замену в течение экономической  жизни объекта недвижимости отдельных  его элементов (конструктивных, эксплуатационных и интерьерных), особенно тех, которые наиболее подвержены износу (например, кровля, сантехника, лифтовое оборудование).

В случае оценки гостиницы  операционные издержки включают следующие  издержки: стоимость гостиничного номера, зарплату персонала и администрации, расходы на рекламу, ремонт и налоги. Все расходы, за исключением амортизации и стоимости кредита, вычитаются из валового оборота для определения чистого дохода.

3. Определение и корректировка чистого операционного дохода. Корректировка чистого дохода зависит от предпринимателя. Допустим, 70% дохода пойдут на покрытие платы за аренду и другие производственные расходы, в этом случае предприниматель может получить в виде вознаграждения до 30% от валового дохода. При высоком уровне конкуренции доход предпринимателя может сократиться.

Отметим, что в чистом доходе не учитываются расходы по обслуживанию кредитов и амортизационные отчисления.

4. Определение окончательной стоимости недвижимости. При этом могут использоваться методы капитализации доходов, дисконтированных денежных потоков, техника остатка и др.

 

Подход сравнительного анализа продаж (САП) характеризуется анализом рыночных продаж аналогичных и сходных с данным объектом недвижимости. Для того чтобы данный подход был применим в конкретной ситуации, необходимо обладать обширной рыночной информацией о продажах объектов недвижимости, что возможно только при условии высокой развитости рынка недвижимости и его информационной инфраструктуры.

Подход прямого сравнительного анализа продаж – это метод  оценки рыночной стоимости недвижимости исходя из данных о недавних сделках. При этом анализируются реальные рыночные сделки и сравниваются объекты, по которым они проводились, с оцениваемым объектом. Этот подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости больше, чем обойдется приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего такой же полезностью. Поэтому цены, заплаченные за сходные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Обычно между выбранными для сравнения и оцениваемым объектом существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных. В основу этих поправок положен принцип вклада.

Самым распространенным методом в  данном подходе является сравнительный метод. Данный метод основан на предположении принципа замещения, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит сумму большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Основными этапами  данного метода являются:

1. Изучение рынка недвижимости  и выбора объектов – аналогов, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом.

2. Сбор информации по каждому  объекту

3. Сопоставление оцениваемого объекта  и объектов – аналогов по отдельным элементам, корректировка цен продаж внесением поправок.

4. Согласование скорректированных  цен аналогов и определение  реальной рыночной стоимости объекта.

На первом этапе исследуется  информация архивов городских фондов имущества, аудиторских, риэлторских и других структур и проводится выбор аналога.

На втором этапе собирается информация по каждому сопоставимому объекту  по таким характеристикам, как дата продажи, цена сделки, местоположение объекта, полезная площадь объекта недвижимости, размер участка земли под объектом и вокруг него, транспортная доступность, близость к объектам инфраструктуры, наличие связи, комфортность объекта

На третьем этапе сопоставляем аналоги по элементам сравнения  и корректируем цены продаж путем внесения поправок. При корректировке фактических продажных цен сравниваемых объектов поправки производятся от сопоставимого объекта к оцениваемой недвижимости. При этом следует попытаться ответить на вопрос: « За какую сумму был бы продан сравниваемый объект, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый объект?»

 

Итак, мы имеем три основных подхода  к решению задачи оценки недвижимости. Как правило, конкретные методы оценки недвижимости используют не один, а несколько подходов для оценки. Например, при оценке стоимости здания с использованием затратного подхода стоимость материалов, использованных при строительстве здания может быть оценена с использованием рыночных данных. Или, например, при использовании метода сравнительного анализа продаж могут вводиться веса на различные варианты продаж в зависимости от того, какой доход приносил тот или иной объект, сравниваемый с объектом для оценки.

Правильный выбор подхода к  оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация – довольна редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости, за исключением его отдельных сегментов, является несовершенным рынком.

 

9. УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1. Цели и принципы управления недвижимым имуществом