Курс лекций по "Экономике недвижимости"

1. составления брачных контрактов или раздела имущества разводящихся супругов по требованию одного из них,
2. выкупа или иного изъятия недвижимости у собственника для государственных или муниципальных нужд,
3. передачи государственного имущества в доверительное управление или приватизации,
4. реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств,
5. передачи объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципальных образований.

Субъектами отношений при оценке недвижимости выступают:

* с одной стороны – физические  лица и индивидуальные предприниматели,  признанные лицензированными оценщиками;

* с другой стороны – заказчики,  т.е. потребители их услуг.

Оценка – это методически  обоснованное мнение эксперта о стоимости  объекта недвижимости и процесс ее определения (расчета).

Не могут быть признаны лицензированными оценщиками:

1. индивидуальный предприниматель, если он не является профессиональным оценщиком,
2. юридическое лицо, если оно не приняло обязательство привлекать для осуществления оценочной деятельности надлежащего профессионального оценщика,
3. юридическое лицо в организационно-правовой форме открытого акционерного общества.

Право на проведение оценки является безусловным и не зависит от установленного законом порядка статистического учета и бухгалтерской отчетности Оно распространяется и на проведение повторной оценки объекта Оценочная деятельность не относится к функциям риэлтеров.

Оценщик имеет право

1. выбирать и применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами и правилами проведения оценки,
2. требовать от заказчика обеспечения доступа к объекту оценки и предоставления необходимой документации,
3. запрашивать в письменной форме у третьих лиц, включая органы власти, информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением сведении, относящихся к государственной или коммерческой тайне,
4. привлекать на договорной основе к участию в оценке объекта других специалистов и оценщиков, за действия (бездействие) которых он несет ответственность,
5. отказаться от проведения оценки объекта, если заказчик пару шил условия договора.

Оценщик обязан

1. соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законов, иных применимых нормативных актов Российской Федерации и субъектов РФ,
2. сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта в случаях, предусмотренных Законом, иным законодательством Российской Федерации, а также вследствие возникновения иных обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта недвижимости,
3. обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки, и вернуть заказчику полученные от него документы одновременно с передачей ему отчета об оценке,
4. предоставлять заказчику информацию о положении, правилах и уставе, кодексе этики соответствующего уполномоченного органа саморегулируемой организации (некоммерческой организации оценщиков), на действительность аккредитации или членство, в которых ссылается оценщик в своем отчете, а также предоставлять по просьбе заказчика иную информацию о требованиях законодательства об оценочной деятельности;
5. сообщать заказчику о наличии лицензии на занятие оценочной деятельностью в отношении предусмотренной договором об оценке категории объектов оценки;
6. в течение срока, определенного договором об оценке, не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчики в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации;
7. в случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, предоставлять информацию, содержащуюся в хранящемся у него отчете об оценке, правоохранительным, судебным, иным специально уполномоченным государственным органам по их официальному законному требованию;
8. хранить составленные отчеты об оценке объекта оценки в течение трех лет.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта не допускается, если:

1. в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;
2. оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценщика.

Не допускается вмешательство  заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результатов проведения оценки объектов оценки, в том числе путем ограничения круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Денежное или иное вознаграждение профессионального оценщика за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком, на который распространяются общие нормы ГК РФ.

Договор должен содержать:

1. точное описание объекта с указанием его вида;
2. вид определяемой стоимости;
3. сведения о наличии у оценщика соответствующей лицензии;
4. сведения о том, что оценщик является надлежащим профессиональным оценщиком (если договор заключает профессиональный оценщик);
5. сумму вознаграждения оценщика в денежном выражении.

Отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указывается дата проведения оценки объекта оценки, используемые нормативные и инструктивные материалы, включая стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, приводятся иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления стоимости объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

1. дата составления и порядковый номер отчета;
2. основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
3. юридический адрес и (или) адрес постоянного жительства оценщика и сведения, позволяющие идентифицировать его как надлежащего профессионального оценщика;
4. точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты балансодержателя и балансовая стоимость данного объекта оценки;
5. стандарты и правила проведения оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки данного объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
6. последовательность определения рыночной или иной стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
7. перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать  иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости объекта оценки. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, предполагается достоверной и рекомендуемой  для целей совершения сделки с  объектом оценки.

2. Оценочные категории. Виды стоимости

Стоимость – это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Следует различать понятия стоимость, затраты и цена.

Стоимость – это мера того, сколько  предполагаемый покупатель готов заплатить  за оцениваемую собственность.

Затраты – это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект недвижимости, сходный с оцениваемым, или денежные средства, необходимые для воспроизводства собственности.

Цена – это денежные средства, уплачиваемые за собственность.

Виды стоимости недвижимости подразделяются на две группы: стоимость обмена (объективная) и стоимость использования (субъективная).

Стоимость обмена носит объективный характер и предназначена Для проведения операций с недвижимостью на рынке при покупке, продаже, передаче в залог, в том числе и под кредиты, сдаче в аренду и другим функциям.

К стоимости обмена относятся:

1. рыночная стоимость;
2. ликвидационная стоимость;
3. страховая стоимость;
4. залоговая стоимость;
5. арендная стоимость.

Стоимость использования отражает намерения владельца или арендатора. Стоимость использования основана на эффективности использования недвижимости в форме дохода, полезности или удобств.

Стоимость использования (потребительская  стоимость) отражает ценность объекта  недвижимости конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценке потребительской стоимости объекта производится ив из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования проекта и прогнозируются в будущем.

К стоимости использования могут  быть отнесены:

1. инвестиционная стоимость;
2. балансовая стоимость;
3. стоимость для целей налогообложения.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества конкурентном и открытом рынке при соблюдении условия «равновесия», т. е. продавец и покупатель действуют рационально, а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств. Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Ликвидационная стоимость  – представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при его принудительной продаже.

Страховая стоимость объектов недвижимости рассчитывается на основе либо полной восстановитель-вой стоимости, либо полной стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.

Залоговая стоимость есть оценка объекта недвижимости в сфере ипотечного кредитования, осуществляемая по рыночной стоимости.

Инвестиционная стоимость. Капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением. Недвижимое имущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования дохода. Типичный инвестор, вкладывая капитал в недвижимость, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.

Под балансовой стоимостью понимается стоимость имущества, включенная в балансовую ведомость предприятия или организации. Она включает стоимость недвижимости, индексированную на дату переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, утвержденной постановлением правительства, и стоимость вновь возведенных и приобретенных объектов за отчетный период.

Стоимость для целей налогообложения имущества физических и юридических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной, либо восстановительной стоимости объекта.

В России в настоящее время оценка имущества физических лиц в целях  налогообложения производится путем  расчета так называемой инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта, аналогичная понятию затрат) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его «новом» состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций, материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта. Восстановительная стоимость выражается издержками на восстановление точной копии объекта.