Оценка бизнеса ООО ЖСК " Гранд"

Содержание

 

1. Основные  факты и выводы 3

2. Процесс  оценки 12

3. Анализ  объекта оценки и его окружения 13

4. Анализ  объекта оценки 36

5. Оценка  рыночной стоимости бизнеса ООО «ЖСК «Гранд» 55

6. Согласование  результатов 71

Список использованных источников 73

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Основные факты  и выводы

 

1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки

 

Объект оценки	ООО ЖСК «Гранд»
Место нахождения объекта  оценки	г. Красноярск, ул. Батурина, 20.
Итоговая  величина рыночной стоимости объекта  оценки, руб.	115 654,5 тыс. руб.

 

 

1.2. Задание на оценку

 

Объект оценки: ООО ЖСК «Гранд»

Место нахождения: г. Красноярск, ул. Батурина, 20.

Юридический и  почтовый адрес: 660017, г. Красноярск, ул. Ленина 113-207.

Имущественные права  на объект оценки: Общество с ограниченной ответственностью.

Цель оценки: Определение рыночной стоимости.

Предполагаемое  использование результатов оценки и связанные с этим ограничения: определение итоговой рыночной стоимости для совершения сделок купли-продажи.

Вид стоимости: рыночная.

Дата оценки: 2011 г.

Срок проведения оценки: 2011г. по 2011г.

Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка: Информации и документов по обременению объекта оценки не предоставлено.

 

1.3. Сведения о заказчике

 

Заказчик: ООО ЖСК «Гранд»

Реквизиты Заказчика: ООО ЖСК «Гранд», ОКПО 74879605, ИНН 2466122880, ОКВЭД 45.1, ОКУД 0710001.

Место нахождения: г. Красноярск, ул. Батурина, 20.

Юридический и почтовый адрес: 660017, г. Красноярск, ул. Ленина 113-207.

Р/с 40702810731020105555 в Восточно-Сибирском банке Сбербанка РФ г.Красноярска

БИК 040405555 к/с 30101810800000005555

Телефон: (391) 277-06-71, 277-06-70, 277-06-75

Факс: (391) 277-06-71, 277-06-70, 277-06-75

 

1.4. Сведения об оценщике

 

Информация об оценщиках, работающих на основании  трудового договора, сведения о членстве в некоммерческом партнерстве, стаж работы в оценочной деятельности:

Оценочная компания ООО «Флагман-Аудит».

Лицензии:

Лицензия на осуществление  аудиторской деятельности №E 005514 в  области общего аудита. Внесена в  реестр лицензий 30.12.03, продлена до 2013 года.

 

Компания является членом  СРО НП «Аудиторская Ассоциация Содружество», свидетельство о членстве  №1936 от 30.12.2009г., ОРНЗ 10306018517 .

Реквизиты.

Название: ООО «Флагман-Аудит»

Устав: Зарегистрирован администрацией Центрального района г. Красноярска 21.08.00 №1061

Свидетельство о государственной  регистрации: Выдано администрацией Центрального района г. Красноярска серия 6-Б №27194 от 23.08.00

Юридический адрес: 660049, г. Красноярск, ул. Парижской Коммуны, 33, офис 402

Фактический и почтовый адрес: Тот же

Р/счет: №40702810500003351000 в ООО КБ «Стромкомбанк» г. Красноярск, Корр.счет: 30101810200000000816, БИК 040407816

ИНН: 2466087593

Тел./факс: (391) 212-46-37; 252-33-41; 240-51-54

E-mail: kachaev@flagman-audit.ru

Код по ОКПО: 55128262

Код по ОКОНХ: 84400, 84500

Лицензии: На осуществление аудиторской деятельности №E 005514 в области общего аудита. Внесена в реестр лицензий 30.12.03, продлена до 2013 года

Членство: ООО «Флагман-аудит» и сотрудники-аудиторы компании являются членами СРО НП «Аудиторская Ассоциация Содружество» (ОРНЗ 10306018517), директор – член СРО НП «РКА»; оценщики – члены СРО НП «Российского Общества Оценщиков». Вся деятельность застрахована в ОСАО «Ресо-Гарантия» лимитом не менее 1 млн.рублей.

Основные виды деятельности:

• Проведение обязательных и инициативных аудиторских проверок с выдачей аудиторского заключения для ИФНС.
• Ведение бухгалтерского учета, в т.ч. составление и сдача годовых и квартальных отчетов в налоговые органы, органы статистики и внебюджетные фонды.
• Проверка правильности ведения учета с целью выявления ошибок и оперативного их исправления.
• Постановка и восстановление бухгалтерского учета.
• Постановка налогового учета.
• Постановка управленческого учёта. Бюджетирование.
• Консультации по налогообложению и рекомендации по оптимизации налогообложения.
• Бизнес-планирование и финансовый анализ предприятия.
• Автоматизация бухгалтерского учёта.
• Оценка недвижимости (земли, зданий, сооружений), имущества, бизнеса, акций, машин, оборудования и др. Автоэкспертиза.
• Юридические услуги

В области аудита и оценочной  деятельности ООО «Флагман-Аудит» сотрудничает с такими предприятиями как:

• ООО «ЛПЗ «Сегал» (производство, монтаж и реализация строительных конструкций, литейное и прессовое производство),
• ОАО «КЖБМК» (производство железобетонных и металлических конструкций),
• ООО «БФК-Енисей» (производство и монтаж окон, изделий из ПВХ),
• ОАО «Агро-Вит» (оптовая торговля, сдача помещений в аренду),
• ООО «Артек» (окна ПВХ), ЗАО НПК «Катрен», ООО «Сиал-Авто» и ООО «Автотехцентр-Сервис» (автобизнес),
• Муниципальное предприятие СП «Агро» г. Железногорск (тепличное хозяйство),
• ГП КК магазин «Химические реактивы» (фармацевтическая деятельность) и многие другие.

Штат ООО «Флагман-аудит» состоит из выпускников ведущих  Красноярских ВУЗов, более половины персонала компании аттестованы  Центральной аттестационно-лицензионной аудиторской комиссией МФ РФ в  области общего аудита, с выдачей  соответствующих аттестатов. Большинством специалистов компании при окончании  вузов получены дипломы с отличием, есть дипломы лауретата конкурса «Лучший бухгалтер Красноярского  края», «Лучший Аудитор России — 2006», дипломы участника конкурса бизнес-проектов с присвоением 1 места. Средний возраст сотрудников  — 33 года.

Компания работает на рынке  оценки имущества с 2000 года. Специалисты-оценщики имеют как высшее специальное  образование (инженеры-строители, технологи, экономисты), так и образование  в области оценки бизнеса, недвижимого  имущества, машин, оборудования и транспортных средств. Их стаж работы в данной области  составляет более 10 лет.

Специалисты компании имеют  опыт оценки административно-бытовых  зданий, производственных цехов, складов, гаражей, магазинов, помещений банков, квартир, комплексов объектов ГСМ, незавершенного строительства; предприятий, акций, дебиторской  задолженности; автотранспортных средств, речных и воздушных судов; оборудования; здания и сооружения сельского хозяйства, земли, животных.

 

Основание для проведения оценки: Договор № 185  на оказание услуг по оценке стоимости бизнеса  от 30.10.2011 г.

 

 

 

1.5. Ограничения и принятые допущения

 

При выполнении настоящей  работы Оценщик исходил из следующих  предположений и ограничений, являющихся неотъемлемой частью данного Отчета:

1. Настоящий Отчет достоверен и может использоваться только в полном объеме и лишь для цели, указанной в Отчете (см. Раздел 2 «Задание на оценку») и договоре на оказание услуг по оценке.
2. Отчет об оценке и его копии должны быть сшиты и заверены печатью Исполнителя.
3. Заказчик обеспечивает Исполнителя всей необходимой для оценки информацией, включая подтверждающие право собственности документы, данные по всем операциям с объектом оценки или с ним каким-либо образом связанным за весь срок владения им и другое.
4. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов не проводится. Права собственности на оцениваемый объект, а также иные имущественные права, предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально. Объект оценки считается свободным от всех претензий со стороны третьих сторон.
5. Исходные данные, использованные Исполнителем при подготовке отчета, были получены из надежных источников. Тем не менее, Исполнитель не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно делаются ссылки на источник информации.
6. Мнение Исполнителя относительно стоимости действительно только на дату проведения оценки, и лишь для целей, указанных в данном отчете.
7. Исполнитель не несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения.
8. Исполнитель не несет ответственности за дефекты имущества, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как при обычном визуальном осмотре или путем изучения предоставленной документации или другой информации.
9. Исполнитель не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемой собственности.
10. Этот отчет должен рассматриваться как ограниченное исследование, в котором Исполнитель соблюдал все требования к оценке, предусмотренные законодательством и стандартами по оценке.
11. Заключение и отчет об оценке представляют собой точку зрения Исполнителя без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации.
12. Заказчик принимает условие заранее освободить, обезопасить Исполнителя и по его желанию защитить от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к Исполнителю, вследствие легального использования третьими сторонами результатов работы Исполнителя, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества, общей халатности и умышленно неправомочных действий Исполнителя в процессе выполнения обязательств по настоящей работе.
13. Согласно положению настоящего отчета, от исполнителя не требуется проведения дополнительных работ или дачи показаний и присутствия в суде в связи с имуществом, объектами недвижимости или имущественными правами, связанными с объектом оценки, если только не будут заключены иные соглашения.
14. Ни Заказчик, ни Исполнитель не могут использовать отчет или любую его часть иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.
15. Исполнителем вводятся и иные допущения и ограничения по тексту отчета с проведением соответствующих объяснений.

 

1.6. Применяемые стандарты оценочной деятельности

 

Оценка производится, а  отчет составляется в соответствии с:

• Федеральным законом от 29.07.1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
• Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»;
• Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО  №2)»;
• Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»;
• Стандартами СМАО.

 

1.7. Оценочная методология,  термины и определения

 

Применяемые в настоящей  работе понятия, термины и определения  соответствуют положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», а также используемым стандартам оценки.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных.

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) – дата, по состоянию на которую, произведена оценка объекта недвижимости.

Дисконтирование – процесс  приведения ожидаемых будущих потоков  к их текущей стоимости, т.е. в  сопоставимый вид на дату оценки.

Единица сравнения – единица  измерения, общая для оцениваемых  и сопоставимых объектов.

Износ – в оценке любая  потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость  объекта становится меньше стоимости  замещения (воспроизводства).

Имущество – объекты окружающего  мира, обладающие полезностью, и находящиеся  в чьей либо собственности.

Итоговая величина стоимости  объекта оценки - величина стоимости  объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения  результатов расчетов стоимости  объекта оценки при использовании  различных подходов к оценке и  методов оценки.

Корректировки – прибавляемые или вычитаемые суммы, учитывающие  различия между оцениваемым и  сопоставимым объектами .

Ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчуждён в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.