Оценка бизнеса ООО ЖСК " Гранд"

 Метод оценки - способ  расчета стоимости объекта оценки  в рамках одного из подходов  к оценке.

Наилучшее и наиболее эффективное  использование – физически возможное, законодательно разрешенное, финансово  целесообразное использование объекта  недвижимости, приводящее к его максимальной стоимости на рынке.

Недвижимость, или объект недвижимости, или недвижимое имущество, определяется как физический участок  земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения.

Объект оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке.

Отчет об оценке – документ установленной формы, представляемый профессиональным оценщиком заказчику, в котором обосновывается проведенная  оценка стоимости заказанного объекта  недвижимости.

Оценка – деятельность эксперта, обладающего подготовкой, опытом и квалификацией, по систематизированному сбору и анализу рыночных и  нормативных данных, необходимых  для определения стоимости различных  видов имущества на основе действующего законодательства, государственных  стандартов и требований этики оценщика.

Право собственности –  право по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться своим  имуществом, передавать свои полномочия другому лицу, использовать имущество  в качестве залога или обременять его иными способами, передавать свое имущество в собственность  или в управление другому лицу, а также совершать в отношении  своего имущества любые действия, не противоречащие закону.

Право аренды – право  владения и пользования имуществом ввиду вступления в двухсторонние  арендные отношения с собственником  имущества. Объект недвижимости является единым имущественным комплексом, включающим в себя здание вместе со связанным  с ним земельным участком.

Подходы к оценке:

- затратный подход - совокупность  методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления  либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

- сравнительный подход - совокупность методов оценки  стоимости объекта оценки, основанных  на сравнении объекта оценки  с аналогичными объектами, в  отношении которых имеется информация  о ценах сделок с ними;

- доходный подход - совокупность  методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  ожидаемых доходов от объекта  оценки.

Риск ликвидности - это  риск, связанный с невозможностью продать за наличные деньги инвестиционный инструмент (в данном случае – объект жилой недвижимости) в подходящий момент и по приемлемой цене.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Срок экспозиции объекта  оценки - период времени, начиная с  даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним.

Собственность является юридической  концепцией. Собственность представляет собой совокупность частных прав владения

Цена – термин, обозначающий денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за объект оценки или  его аналог. Она является историческим фактом, т.е. относится к определенному  моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена, открыто  или осталась в тайне. В зависимости  от финансовых возможностей, мотивов  или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары и услуги, может не соответствовать  стоимости этих товаров или услуг. Тем не менее, цена является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем и/или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах.

 

2. Процесс оценки

 

2.1. Процесс оценки

 

Процедура оценки объекта  включает в себя нижеследующие этапы.

Выезд оценщика на место, фотосъёмка и осмотр объекта оценки и его  окрестностей;

Проведение интервью и  переговоров со специалистами и  экспертами в области недвижимости.

Сбор специальных данных и их анализ. На данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним объектам. Сбор данных осуществлялся  путем изучения соответствующих  документов, а также анализа имеющихся  баз данных по ценам приближения  на рынке. Выполнен анализ документации по объекту оценки. Определены основные параметры объекта оценки.

При определении стоимости  были рассмотрены  подходы в соответствии со Стандартами оценки: затратный, доходный и сравнительный. Использованы наиболее приемлемые в данном конкретном случае подходы и методы.

Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. После  анализа результатов, полученных разными  подходами, принято окончательное  решение о величине рыночной стоимости.

Подготовка и оформление отчета об оценке. Все  результаты, полученные в предыдущих этапах, сведены воедино  и изложены в виде отчета.

 

2.2.  Подходы  для определения рыночной стоимости  недвижимости

 

Рыночная стоимость объекта  оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В Федеральных стандартах оценки № 1, № 2, № 3, приняты следующие  понятия подходов к оценке и метода оценки.

Затратный подход

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за имущество  больше той суммы, которую нужно  будет потратить на приобретение аналогичного по своим потребительским  характеристикам объекту оценки.

Доходный подход

В основе доходного подхода  лежит принцип ожидания, который  гласит, что все стоимости сегодня  являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода  анализируется возможность имущества  генерировать определенный доход, который  обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной  продажи в конце периода владения.  

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами  на рынке и сравнении оцениваемого объекта с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между  оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи  каждого аналога, как если бы он обладал  теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная  цена дает оценщику возможность сделать  заключение о том, что наиболее вероятная  цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость.

 

3. Анализ объекта  оценки и его окружения

 

3.1. Обзор социально-экономической  ситуации в Красноярском крае

 

Красноярский край - субъект Российской Федерации, расположен в Сибирском федеральном округе, административный центр — Красноярск.

Образован 7 декабря 1934. Граничит с Якутией и Иркутской областью на востоке, с Тувой и Хакасией на юге, с Кемеровской и Томской областями, Ханты-Мансийским и Ямало-Ненецким автономными округами на западе.

Полезные  ископаемые:

В крае сосредоточено более 95 % российских запасов никеля и платиноидов, более 20 % золота, значительные запасы кобальта, нефелиновых руд, магнезитов, исландского шпата, тонких кварцевых песков, тугоплавких глин, графита, 63 вида промышленных металлов и других полезных ископаемых.

В Красноярском крае сосредоточено  большое количество российских запасов угля. Масштабная угледобыча ведётся в Канско-Ачинском бассейне, значительный Тунгусский каменноугольный бассейн, нефтегазовые месторождения Юрубченского блока, крупное Ванкорское нефтегазовое месторождение. В крае открыто 25 месторождений нефти и газа.

Одно из крупнейших в мире Горевское месторождение свинца (42 % российских запасов). Разрабатываются Абагасское железорудное месторождение, Курейское месторождение графита. В Маймеча-Котуйской апатитовой провинции сосредоточен 21 % апатитового сырья России. Перспективно крупнейшее в стране Чуктуконское месторождение редких земель, готово к освоению Пороженское марганцевых руд, алюминиевых (Чадобедская группа месторождений бокситов) и урановых руд (Курагинское и Каратузское месторождения), при Енисейском заливе месторождения газа и газоконденсата Ванкорского блока.

Всего в Красноярском крае обнаружено более 10 тысяч месторождений  и рудопроявлений различных полезных ископаемых.

Климат:

Климат Красноярского края резко континентальный, характерны сильные колебания температур воздуха в течение года. В связи с большой протяжённостью края в меридиональном направлении климат очень неоднороден. Для северных и центральных районов края, где проживает незначительная масса населения, характерен континентальный климат с продолжительной зимой и коротким, в центре, жарким, на севере - прохладным, летом.

На территории края выделяют три климатических пояса: арктический, субарктический и умеренный. В пределах каждого из них заметны изменения климатических особенностей не только с севера на юг, но и с запада на восток. Поэтому выделяются западные и восточные климатические области, граница которых проходит по долине Енисея. Длительность периода с температурой более 10 °C на севере края составляет менее 40 дней, на юге 110 - 120 дней.

Для центральной части  региона, преимущественно равнинной, с островными лесостепями и плодородными почвами, характерны относительно короткое жаркое лето, продолжительная холодная зима, быстрая смена температур. На юге края - тёплое лето и умеренно суровая малоснежная зима. Сухой чистый воздух, обилие солнечных дней летом, целебные воды источников и многочисленных озёр создают благоприятные условия для строительства курортов, санаториев и баз отдыха.

Средняя температура января −36 °C на севере и −18 °C на юге, в июле соответственно +10 °C и +20 °C. В среднем в год выпадает 316 мм осадков, основная часть - летом, в предгорьях Саян 600-1000 мм. Снежный покров устанавливается в начале ноября и сходит к концу марта. В горах Восточного и Западного Саян снег в некоторые годы сохраняется круглый год. Здесь снег лежит на высоте 2400 - 2600 м, в горах Путорана - на высоте 1000 - 1300 м.

Гидрография:

Красноярский край относится  к благополучным по обеспеченности водными ресурсами регионам. С  юга на север протекает одна из крупнейших рек мира — Енисей.

Почвы:

Преобладают мерзлотно-таёжные  и горно-таёжные, а также подзолистые  тайги и горно-тундровые почвы. В лесостепных частях Красноярского  края (Ачинско-Боготольская, Красноярская, Канская и Южная лесостепи) почвы  представлены чернозёмами (главным  образом -выщелоченными и оподзоленными), серыми лесными почвами. Чернозёмные почвы отличает высокая гумусированность.

Растительность:

Площадь лесного фонда  Красноярского края составляет 168,1 млн га. Леса покрывают 69 % территории края. Запасы промышленной древесины оцениваются в 14,4 млрд м³, что составляет 18 % общероссийских запасов древесины. Более половины лесов края приходится на лиственницу, около 17 % на ель и пихту, 12 % на сосну и более 9 % — на кедр. Леса края на 88 % состоят из хвойных пород.

В крае сконцентрировано 10 % российских запасов древесины

Животный  мир:

Промысловое значение имеют: соболь, белка, песец, лисица, горностай, а также дикий северный олень. Популяция дикого северного оленя оценивается в 600 тысяч голов. Всего в крае обитает 342 вида птиц и 89 видов млекопитающих.

В реках края водится около 30 видов промысловых рыб: осётр, стерлядь, таймень, хариус, сиг, другие. В северных районах края обитает около 60 видов рыб.

Экология:

Основной вклад в загрязнение  окружающей среды вносит крупная  промышленность. 17 городов края производят 76,6 % вредных выбросов. Основные выбросы производят Норильск, Красноярск, Ачинск.

Ежегодно в составе  промышленных аэрозолей и газов  в крае образуется до 12,0 млн тонн загрязняющих веществ.

К 2008 году на установках газоочистки улавливается 79 % образованной массы загрязняющих веществ.

На территории Красноярского  края образуется до 290 млн тонн твердых отходов в год. Подавляющая их часть возникает при добыче и первичной переработке полезных ископаемых. Промышленные отходы складируются в 73 накопителях. Доля вторичного использования отходов не превышает 26 %. Жилищно-коммунальное хозяйство производят ежегодно около 1,6 млн тонн в год твердых отходов. В крае действуют 935 санкционированных свалок и всего 10 полигонов соответствует нормативным требованиям. Зарегистрировано свыше 290 несанкционированных свалок.