Оценка бизнеса ООО ЖСК " Гранд"

В 2013 году по базовому сценарию бизнес-плана АИЖК планирует рефинансировать ипотечные кредиты на сумму 67,6 млрд. руб. Из них 46,4 млрд. руб. составит рефинансирование рыночных кредитных продуктов (включая продукт «Новостройка»), а 21,2 млрд. руб. – выкуп специальных кредитных продуктов для отдельных категорий населения. В целом, по прогнозам аналитиков на 2011 год ожидается незначительный рост в сфере жилого строительства в пределах 3-5%.

Красноярский журнал «Деловой квартал» проводит собственный спецпроект, целью которого является анализ рынка  жилищного строительства города Красноярска.  

В рейтинге спецпроекта участвуют  крупнейшие строительные компании Красноярска  и их владельцы, работающие на рынке  жилья.  

На первом этапе подготовки был составлен шорт-лист действующих  участников на основе данных по вводу  жилья, предоставленных Департаментом  градостроительства администрации  Красноярска.  

В шорт-лист вошли компании, которые в 2006-2011 гг. ввели более 87 тыс. кв. м многоквартирного жилья.  

На втором этапе участникам шорт-листа было предложено заполнить  анкету по параметрам деятельности компании.  

Основной ранжирующий  показатель – объем ввода жилья  в 2006-2011 гг., тыс. кв. м.  

Дополнительные показатели - общая площадь объектов, введенных  в эксплуатацию в 2006-2011 гг., тыс. кв. м; площадь объектов на стадии строительства на 01.04.2012, тыс. кв. м.  

Объем вырученных средств  от продажи квартир компаниями рассчитан  аналитической группой «ДК»: за основу были взяты количество введенных  метров и средняя стоимость 1 квадратного  метра жилья за каждый год (2006-2011 гг.).

Места в рейтинге распределились следующим образом (таблица 2.2):

Таблица 3.1 - ТОП-10 строителей Красноярска

№ п/п	Наименование организации	Год начала работы	Руководство	Объем ввода жилых многоквартирных  объектов в 2006-2011 гг., тыс. кв.м.	Объем вырученных средств   от продажи квартир за 2006-2010 гг., млн. руб.	Средняя стоимость 1 кв. м  жилищного многоквартирного строительства  в емком сегменте в 2010 г., руб.	Объем инвестиций в объекты  на стадии строительства в 2011 г., млн. руб.	Кол-во объектов на стадии строительства  в 2012 г.	Количество штатных сотрудников	Компании-сателлиты
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
1	«Монолитхолдинг»	1989	Разим Абасов - председатель Правления	644	25 985	36 000	3224	11	1798	ООО «Монолитстрой»,   ООО «Монолитинвест»,   ООО «Монолитресурс»,   ОАО «Железобетон»
2	«Культбытстрой»	1958	Геннадий Семеняков - генеральный  директор	622	25 350	36 338	3000	28	1782
3	УСК «Сибиряк»		Владимир Егоров - генеральный  директор	436	18 921	39 000	1735	18	1700
4	«Сибагропромстрой»	1991	Саркис Мурадян - председатель Совета директоров	171	6 726	42 500		34	640	Проектное бюро ЗАО «Сибагропромстрой»,   завод «Песчанка»

 

Окончание таблицы 3.1

1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
5	ПСК «Союз»	1989	Юрий Туров - председатель совета директоров	169	5 984	38 000	345	39	380	ООО «Союз-К»
6	ГК «Красстрой»	1993	Владимир Сарченко - генеральный  директор	122	5 176	44 000		6	32	ООО ПКФ «Красстрой-сервис»,   ООО «Красстрой-центр»,   ООО «Жилстройинвест»
7	«Красноярскпромстрой»	1950	Анатолий Савонин - генеральный  директор	105	4 489
8	ЖСК «Гранд»	2004	Елена Токарева - директор	94	3 629
9	ГК SM.CITY   (ООО «Новый город»)	2006	Александр Коропачинский - генеральный  директор	89	3 768	43 000		1	152
10	«ДСК»	1978	Борис Гельфанд - генеральный  директор	87	3 827

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 3.2 - ТОП-7 компаний по общей введенной в эксплуатацию площади

№ п/п	Наименование организации	Общая площадь объектов, введенных в эксплуатацию в 2006-2011 гг., тыс. кв. м	Структура площадей объектов, введенных в эксплуатацию в 2006-2011 гг., по назначению, тыс. кв. м
			Жилищное многоквартирное  строительство	Индивидуальное жилищное строительство	Коммерческая недвижимость	Другое
1	2	3	4	5	6	7
1	«Монолитхолдинг»	789	644	0	145	0
2	«Культбытстрой»	684	622	0	18	44
3	«Сибиряк»	595	436	0	97	62
4	«Сибагропромстрой»	212	171	0	41	0
5	ПСК «Союз»	181,5	169	0,5	12	0
6	ГК «Красстрой»	130	122	0	0	8
7	ГК «СМ.СИТИ» (ООО «Новый Город»)	89	89	0	0	0

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 3.3 - ТОП-7 компаний по перспективному строительству

№ п/п	Наименование организации	Площадь объектов на стадии строительства на 01.04.2012, тыс. кв. м	Структура площадей объектов на стадии строительства на 01.04.2012, тыс. кв. м				Кол-во объектов на стадии строительства  на 01.04.2012
			Жилищное многоквартирное  строительство	Индивидуальное жилищное строительство	Коммерческая недвижимость	Другое
1	2	3	4	5	6	7	8
1	«Сибиряк»	230	186	0	42	2	18
2	«Культбытстрой»	212	176	0	0	36	28
3	ГК «Красстрой»	200	200	0	0	0	6
4	«Монолитхолдинг»	105	102	0	3	0	11
5	«Сибагропромстрой»	78	67	0	0	11	34
6	ПСК «Союз»	45	34	10	1	0	39
7	ГК «СМ.СИТИ»	17	17	0	0	0	1
	(ООО «Новый Город»)

 

 

Мэр города в начале 2011 года отчитался перед городским Советом  за 2011 г. Он заявил: один из показателей  того, что Красноярск успешно пережил  кризис, - восстановление темпов строительства. В прошлом году, по словам градоначальника, застройщикам, наконец, удалось увеличить  объемы строительства. В 2011 г. они сдали 616 тыс. кв. м жилья. Это на треть  больше, чем в кризисном 2010 г.

Для красноярских строителей это заявление мэра стало своеобразным финишным свистком в трудном кризисном  забеге. Антон Глушков, председатель Совета некоммерческого партнерства  «Саморегулируемая корпорация строителей Красноярского края»: «Отрасль вышла  из кризиса и, надо сказать, с минимальными потерями. Со строительного рынка  края ушло всего несколько компаний. Это были небольшие предприятия».  
Единственная неприятная история, которая произошла в строительной отрасли во время кризиса, - уход с рынка «Стройтехники». Компания долгое время входила в пятерку крупнейших застройщиков города, а в 2011 г. была признана банкротом. Строительство 12 жилых домов застройщика заморожено. Весной 2011 г. администрация края совместно с Союзом строителей Красноярского края (ССКК) разработала программу помощи обманутым дольщикам. ССКК взялся достроить три дома «Стройтехники». Первый из них уже сдан в эксплуатацию.

Впервые застройщики заговорили о том, что кризис отступил, осенью 2010 г. К строителям вернулся потребитель. Андрей Клещев, заместитель директора  строительной компании «СибЛидер»: «В кризис спрос на жилье оставался, но люди предпочитали отложить его  до лучших времен. Никто не знал, что  будет завтра, поэтому все предпочитали ждать. В конце прошлого года наступили  те самые «лучшие времена». Банки  снизили ставки по ипотеке до 11-12% годовых, на многих предприятиях вернули  докризисные зарплаты. Народ пошел  к нам».

По данным АН «Кром», в  сентябре 2011 г. спрос и предложение  на новостройки в Красноярске  были в соотношении 85 к 100. К декабрю  эти показатели сравнялись. А уже  весной 2012 г. аналитики рынка недвижимости от удивления разводили руками: спрос  обогнал предложение на 10%. Генеральный  директор ФСК «Готика» Геннадий Тихонов  говорит, что удивляться здесь есть чему: «Такой ситуации не было с 2006 года, когда инвесторы покупали любые  квартиры за любые деньги, лишь бы взять. Никто не думал, что после кризиса  спрос будет настолько высокий, что к нам в буквальном смысле слова выстроятся очереди и менеджерам придется работать без обеда и  по вечерам». При этом строители  отмечают интересный факт: растет спрос  не только на жилье эконом-класса (от 40 тыс. руб. за кв. м). Красноярцы разбирают  и дорогие квартиры (от 50 тыс. руб. за кв. м и выше). Мамед Абасов, первый заместитель председателя правления «Монолитхолдинга»: «Например, квартиры в жилом комплексе класса «комфорт» «Лазурный» практически все реализованы». В результате роста спроса Управление Росреестра по Красноярскому краю зарегистрировало рост числа сделок по «долевке». За первые три месяца 2011 г. в Красноярске были оформлены 1904 сделки участия в долевом строительстве. Для сравнения: за этот же период 2008 г. в городе было зарегистрировано всего 1308 подобных сделок.

Еще один показатель того, что  кризис закончился, - банкиры начали кредитовать застройщиков под щадящий  процент. Мамед Абасов: «Для банков посткризисный период оказался очень  активным. Если раньше они вели себя очень осторожно и даже, я бы сказал, настороженно, то сейчас сами инициируют очень интересные предложения». С  экспертом соглашается Андрей Клещев: «В середине прошлого года один из крупнейших банков города сам пришел к нам. Хотя во время кризиса мы обивали его  пороги».

Как метко выразился один из застройщиков, только альтруисты в  ситуации растущего спроса могли  не повысить цены. Строители быстро сориентировались и, как только «народ пошел», увеличили стоимость «квадрата». В течение года (с апреля 2011 г. по апрель 2012 г.) стоимость квадратного  метра в среднем прибавляла ежемесячно 1%. За год цена выросла примерно на 13%. К апрелю 2012 г. средняя цена кв. м жилья в Красноярске составила 43,5 тыс. руб.

Строители говорят, что к  весне 2012 г. с ценами на красноярском рынке жилья сложилась парадоксальная ситуация. Стоимость «квадрата» на первичном рынке (в том числе  в новостройках на нулевом цикле) стала выше в среднем на 2-3%, чем  на вторичном рынке. Геннадий Тихонов: «Действительно, ситуация уникальная. Обычно в новостройках цена квадрата ниже, и причем значительно —  на 15-20%, чем на вторичном рынке. Этот факт всегда подкупал потенциальных  инвесторов. Многие продавали свои квартиры — вкладывались в долевое, а сами снимали жилье. И, несмотря на такие дополнительные траты, инвесторам удавалось неплохо сэкономить. Сейчас же выгоднее стало покупать вторичное жилье». Такая ситуация сложилась по нескольким причинам. «По большому счету, повысить цены на новое жилье требовал рынок: выросли цены на топливо, повысились энерготарифы. Вторичный же рынок — инертный. Может пройти полгода-год, прежде чем он отреагирует и цены повысятся», — говорит г-н Клещев.

По прогнозам застройщиков, цены на вторичном рынке догонят  цены на первичном уже к концу  этого года. В среднем стоимость  «квадрата» на первичном рынке в  Красноярске к декабрю 2012 г. вырастет на 7-8%. Антон Глушков: «Свою роль сыграет и отложенный спрос на недвижимость, и снижение как минимум вдвое реального предложения на территории края».

Ситуация, при которой  цены и спрос растут день ото дня, не может не радовать строителей. После  тяжелого кризиса для них наступило  время, когда появился шанс выйти  на былую рентабельность бизнеса.

Андрей Клещев: «Для того чтобы увеличить рентабельность, нужно активно строить. Во время кризиса большинство застройщиков не начинали новые проекты. Сегодня практически все, что возводится, было задумано несколько лет назад. Уже к концу этого года город столкнется с существенным дефицитом жилья. Спрос на 20% превысит предложение». Все эксперты, опрошенные «ДК», соглашаются с Андреем Клещевым — строить нужно много и начинать это делать как можно скорее. Но здесь и возникает основная проблема. Антон Глушков: «Сегодня объективно в городе негде вести жилищное строительство. Свободных земельных участков практически нет. К сожалению, массовое строительство таким, каким оно было в 2007-2008 годах, при всем желании быстро не вернется». Существенно усложнила жизнь застройщикам городская власть. Она настоятельно рекомендует строителям отказаться от точечной застройки. Андрей Клещев: «На мой взгляд, совсем губить точечную застройку опасно. Во-первых, объективно в черте городе практически не осталось мест под комплексную застройку. Во-вторых, при условии, что строительство ведет грамотная компания, от точечной застройки все только выигрывают. Застройщик, когда возводит такой дом, благоустраивает территорию вокруг него».