Оценка бизнеса ООО ЖСК " Гранд"

Другим, самым показательным  и сдерживающим фактором восстановления рынка является сектор продажи залоговой  офисной недвижимости банковскими  структурами. Дело в том, что банки, для которых рынок недвижимости является совсем не профильным, устанавливают  сверх завышенные цены на свои объекты, в связи с чем единственными  потенциальными участниками сделок в 2010 году выступали исключительно  крупнейшие корпорации, рассматривающие  покупку офисных помещений исключительно под собственное пользование.

Третьим и не менее важным фактором стагнации рынка являются строительные и инвестиционные компании, которые осуществляли строительство  новых объектов офисной недвижимости в предыдущие годы. Докризисная себестоимость  строительства вынуждает данные компании продавать свои объекты  по ценам выше рыночных, чтобы избежать банкротства. Как и в случае с  продажей залоговой недвижимости, спектр потенциальных покупателей весьма невелик.

В 3 квартале 2011 г., по сравнению  с предыдущим кварталом, на вторичном  рынке коммерческой недвижимости средние  удельные цены выросли по офисным  помещениям на 4,2%, по торговым - на 10%. Средняя  удельная цена для производственно-складских  помещений снизилась  на 7,4%.

В 3 квартале 2011 г., по сравнению  с предыдущим периодом, средние арендные ставки по торговым и производственно-складским  помещениям снизились на 9,3% и 5,2% соответственно, по офисным ставки выросли  на 8,0%.

 

 

Наибольшее количество сделок купли продажи офисной и торговой недвижимости совершается в Центральном, Железнодорожном и Советском  районах города. В остальных районах  такие сделки носят единичный  характер.

Наибольшее количество сделок купли продажи производственно-складской  недвижимости, напротив, совершается  преимущественно не в Центральном  районе, а на окраинах остальных  районов.

Территориальная структура  сделок по аренде нежилой недвижимости более ровно распределена по всем районам г. Красноярска и носит  следующий характер:

- сделки по аренде офисной и торговой недвижимости совершаются достаточно равномерно во всех районах города;

- сделки по аренде производственно-складской недвижимости совершаются преимущественно в Советском, Октябрьском, Железнодорожном районах (там, где размещено большее количество складских и производственных помещений).

В 4 квартале 2011 г. на вторичном рынке коммерческой недвижимости г. Красноярска средняя цена квадратного метра составила: 78 тыс. руб. на офисные помещения, 84 тыс. руб. на торговые помещения, 15 тыс. руб. на производственно-складские помещения. В 4 квартале 2011 г. средняя арендная ставка составила 754 руб. за 1 кв. м на офисные помещения, 1080 руб. на торговые помещения, 223 руб. на производственно-складские помещения.

Как было отмечено выше, в  целом, с точки зрения общеэкономической  ситуации и географического положения, рынок недвижимости г. Красноярска  можно оценить как перспективный  с точки зрения инвестиций в различные  сегменты рынка недвижимости.

В Красноярске слабо выражена общепринятая классификация коммерческой недвижимости. Вместе с тем, на рынке  наблюдается существенная разница  в качественных показателях и  технической оснащенности объектов недвижимости, что выражается в рыночной стоимости этих объектов.

С учетом вышесказанного, можно  сформулировать ряд общих выводов, приведенных далее:

Цены на коммерческую недвижимость являются в настоящее время общедоступной  информацией; происходит дальнейшая систематизация информации о рынке недвижимости.

Дальнейшее увеличение доли привлеченного капитала с целью  инвестирования на рынке недвижимости г. Красноярска.

Структура спроса и предложения  в продаже коммерческой недвижимости все более отражает ситуацию, когда  доминирующие позиции закреплены за такими сегментами, как производственно-складские, торговые и офисные помещения. При  этом доля готового бизнеса и земли  в общей структуре спроса и  предложения не превышает 10-15%.

Повышение цен на жилую  недвижимость от производителя напрямую влияет на цены вторичного рынка не только жилой, но также нежилой недвижимости.

Серьезным фактором развития рынка коммерческой недвижимости является ипотека с длительным сроком кредитования (10-15 лет).

Существенным фактором, формирующим  рынок коммерческой недвижимости, связан с сегментом продажи и аренды земли.

В современных особо нестабильных экономических условиях все участники  рынка (из тех, кто остался в строю), начали работать исходя из новых реалий. А это - падение цен на недвижимость, фактическое сворачивание ипотечной  программы, массовый отток тех клиентов, для которых приобретение недвижимости казалось до недавнего момента хорошим  способом вложения денежных средств. Однако, «кризис кризисом» - но проблема приобретения недвижимости по-прежнему актуальна, поэтому, скорректировавшись сообразно новым  условиям, рынок недвижимости продолжает свою работу.

Таким образом, рынок коммерческой недвижимости г. Красноярска находится  в стадии активного роста. Следующим  шагом его развития станет переход  сегодняшних инвесторов жилой недвижимости в статус инвесторов коммерческой недвижимости.

 

Методы расчета рыночной стоимости объектов недвижимости

 

Затратный подход. Данный подход основан на определении затрат, которые  может понести потенциальный  покупатель недвижимости при строительстве  здания, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским  свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, соответствует полному праву  собственности и равна сумме  рыночной стоимости участка земли  и стоимости нового строительства  улучшений за минусом накопленного износа.

Стоимость нового строительства  улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий  может  выступать в виде восстановительной  стоимости или стоимости замещения.

Как было отмечено выше, восстановительная  стоимость – стоимость строительства  в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта  из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, имеющего все  те же недостатки, что и оцениваемое  здание.

Под накопленным износом  понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими  разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией  этих факторов.

Доходный подход. В основе доходного метода лежит принцип  ожидания, связывающий полезность объекта  собственности со стоимостью прогнозируемых будущих выгод. При реализации данного  метода рассматривается способность  объекта оценки приносить определенный доход, который выражается в двух формах: доход от эксплуатации объекта  и доход от его продажи. Доходный метод основан на технике капитализации  и дисконтирования. Техника капитализации  позволяет на основании данных о  доходе и ставки капитализации на момент оценки или перспективу определить стоимость объекта. Техника дисконтирования  заключается в приведении потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для  получения текущей стоимости  денежного потока как стоимости  приносящего доход объекта.

Сравнительный подход. Подход по сравниваемым продажам определяет рыночную стоимость на основе анализа  недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым  объектом по физическим характеристикам, использованию и доходу, который  они приносят. Этот подход базируется на принципе замещения, согласно которому при наличии нескольких товаров  или услуг с относительно равной полезностью наиболее распространяемым и пользующимся спросом станет товар  с наименьшей ценой.

Сравнительный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок  установит цену для оцениваемого объекта таким же образом, что  и для сопоставимых, конкурентных объектов. Метод прямого сравнительного анализа продаж включает в себя следующие  этапы:

- выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка;

- внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. В той мере, в которой оцениваемый объект отличается от сопоставимых, в цену аналогов должны быть внесены поправки с тем, чтобы определить, за какую цену они были бы проданы, если бы обладали теми же характеристиками, что и оцениваемый объект.

 

Методы рыночной оценки земельных участков

 

В теории оценки, земля рассматривается  с двух сторон: с одной стороны, земля представляет собой природный  ресурс, и оценивается с позиции  возможности выполнения ею функций, не всегда связанных с извлечением  дохода. С другой стороны, земля рассматривается  как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиции полезности и доходности использования конкретного  земельного участка.

Термины «земля» и «земельный участок» имеют разное толкование. Под земельным участком как объектом земельных отношений понимается часть поверхности земли, границы  которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Термин «земля» имеет более широкое  и расхожее понимание.

Объектами оценки являются различные имущественные права  на земельный участок. Такими правами  могут быть: права собственности  на земельный участок, права аренды земельного участка, право собственности  или аренды земельной доли, не выделенной в натуре и другие права.

Главным в оценке земли  является анализ возможности ее наиболее эффективного использования (НЭИ), т.е. получения наибольшего дохода от её использования. Землю можно использовать различными способами, соответственно и отдача от её использования будет  разная. В свою очередь, НЭИ земли  зависит от её целевого назначение и разрешенного использования. При  этом рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое  является наиболее вероятным, физически  возможным, разумно оправданным, соответствующим  требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что  в результате дает максимальную расчетную  величину рыночной стоимости земельного участка.

При изменении целевого назначения (категории земли) участка его  рыночная стоимость также изменяется. Возможно, обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. НЭИ земельного участка может  не совпадать с его текущим  использованием.

Процесс оценки земли заключается  в определении рыночной стоимости  земельного участка методами, изложенными  в «Методических рекомендациях  по определению рыночной стоимости  земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р. При применении методов  оценки исходят из допущения, что объект недвижимости используется наиболее эффективным образом (непременное условие оценки именно рыночной стоимости).

Рыночную стоимость имеют  те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение  определенного времени (принцип  полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения  на рынке и характера конкуренции  продавцов и покупателей (принцип  спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой  величины, срока и вероятности  получения земельной ренты от него (принцип ожидания). При этом под земельной рентой понимается доход за определенный период времени, получаемый от земельного участка при  наиболее эффективном его использовании  без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской  деятельности.

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и  определяется на конкретную дату (принцип  изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения  его правовых характеристик (целевое  назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный  участок).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип  внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его  наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования  земельного участка, являющегося физически  возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости  земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются следующие методы:

метод сравнения продаж;

метод выделения;

метод распределения;

метод капитализации земельной  ренты;

метод остатка;

метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе  основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

На доходном подходе основаны: метод капитализации земельной  ренты, метод остатка, метод предполагаемого  использования.