Оценка бизнеса ООО ЖСК " Гранд"

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 18 Марта 2013 в 10:07, курсовая работа

Описание работы

Специалисты компании имеют опыт оценки административно-бытовых зданий, производственных цехов, складов, гаражей, магазинов, помещений банков, квартир, комплексов объектов ГСМ, незавершенного строительства; предприятий, акций, дебиторской задолженности; автотранспортных средств, речных и воздушных судов; оборудования; здания и сооружения сельского хозяйства, земли, животных.

Содержание работы

1. Основные факты и выводы 3
2. Процесс оценки 12
3. Анализ объекта оценки и его окружения 13
4. Анализ объекта оценки 36
5. Оценка рыночной стоимости бизнеса ООО «ЖСК «Гранд» 55
6. Согласование результатов 71
Список использованных источников 73

Скачать архив (322.28 Кб) Сколько стоит заказать работу?

Файлы: 1 файл

01617_Оценка бизнеса.docx

— 326.68 Кб (Скачать файл)

Окончание таблицы 4.10

А	1	2	3	4
6. Краткосрочные обязательства	517 283	450 005	-67 278	87
7. Коэффициент абсолютной ликвидности (стр.1 / стр.6)	0,019	0,004	0,010	23
8. Коэффициент критической ликвидности (стр.3/стр.6)	0,234	0,407	0,173	174
9. Коэффициент текущей ликвидности (стр.5/стр.6)	0,506	0,583	0,077	115

На конец отчетного периода сложилась следующая ситуация.

Коэффициент абсолютной ликвидности равен 0,004, ниже оптимального значения. Показывает, что 0,4 % краткосрочных обязательств могла быть погашена на эту дату за счет денежных средств, при оптимальном 20 %. Это связано с отсутствием краткосрочных финансовых вложений и недостаточным наличием денежных средств.

Коэффициент критической ликвидности – 0,407, ниже оптимального значения. Срочные обязательства не могут быть погашены за счет имеющихся денежных средств и ожидаемых поступлений от дебиторов.

На конец периода коэффициент текущей ликвидности равен 0,583, что ниже допустимого значения. Это связано с недостатком оборотных средств.

Коэффициенты ликвидности не отвечают нормативному уровню и свидетельствуют о низкой платежеспособности организации.

5. Оценка рыночной стоимости бизнеса ООО «ЖСК «Гранд»

В работе было принято решение об отказе от сравнительного подхода. Метод сделок не может быть применен, так как на рынке купли-продажи бизнеса нет сопоставимых аналогов. Невозможность применения метода отраслевых коэффициентов вытекает из отсутствия ретроспективных статистических данных, отражающих зависимость между ценой предприятий и финансовыми результатами их деятельности.

В рамках затратного подхода, было принято решение о расчете стоимости чистых активов. Метод позволяет определить стоимость предприятия как разность между рыночной стоимостью активов предприятия и его обязательствами.

В рамках доходного подхода выбран метод дисконтированных денежных потоков. Данный метод используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков отличаются от текущих; можно обоснованно определить будущие денежные потоки; прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет; ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной, а оцениваемое предприятие находится на стадии роста или стабильного экономического развития.

Другими словами, метод наиболее применим к приносящим доход компаниям, имеющим неравномерные потоки доходов и расходов, и вполне отвечает условиям, в которых функционирует рассматриваемое предприятие.

Оценка уровня существенности

Существенность (материальность) – это свойство информации, которое делает ее способной влиять на экономические решения разумного пользователя такой информации. Существенность зависит от величины показателя финансовой (бухгалтерской) отчетности и/или ошибки, оцениваемых в случае их отсутствия или искажения. Под уровнем существенности понимается то предельное значение ошибки бухгалтерской отчетности, начиная с которой отчетность перестает быть достоверной, т.е. квалифицированный пользователь этой отчетности с большей степенью вероятности не сможет делать на ее основе правильные выводы и принимать правильные экономические решения. Единые требования, касающиеся концепции существенности установлены федеральным стандартом №4 «Существенность в аудите».

Рассмотрим существенность на уровне финансовой (бухгалтерской) отчетности ООО «ЖСК «Гранд» за 2011 г. Валюта баланса на 1 января 2012г. составляет 606121 тыс. руб. Уровень существенности принимаем в размере 5 % (30 306 тыс. руб.). Статьи, которые не превышают 30 306 млн. руб. принимаем по балансовой стоимости. Корректировка статей баланса заключается в нормализации отдельных статей и в пересчете статей актива в текущие цены. При этом корректировка финансовых отчетов проводится по следующим статьям: основные средства; долгосрочные финансовые вложения; запасы; краткосрочная дебиторская задолженность. Для определения рыночной стоимости отдельных статей баланса выполним следующие этапы:

- сбор информации и анализ исходных данных;

- нормализация статей баланса;

- приведение статей в текущие цены.

Расчет рыночной стоимости основных средств

По состоянию на 1 января 2012 г. остаточная стоимость основных фондов предприятия равна 343957 тыс. руб., в том числе: основные средства – 8955 тыс. руб., незавершенное строительство – 335002 тыс. руб.

Основные средства включают в себя:

Сооружения и передаточные устройства – 51 тыс. руб.

Машины и оборудование – 2984 тыс. руб.

Транспортные средства – 5899 тыс. руб.

Производственный и хозяйственный инвентарь – 21 тыс. руб.

Стоимость внеоборотных активов: основных средств и незавершенного строительства принимаем по балансовой стоимости.

Таблица 5.1 - Анализ среды местоположения объектов оценки

Природные и климатические условия
Климат: резко континентальный, с жарким летом, достаточно суровой зимой и резким суточным колебанием абсолютной влажности и температуры воздуха	Температура: среднегодовая t = +0,5°С; абс. Макс. T = +36°С; абс. Мин. T = -53°С; средняя наиболее холодных суток t = -48°С; средняя наиболее холодной пятидневки t = -43°С; средняя за отопительный период t = -7,1°С (при продолжительности отопительного сезона 234 сут.); средняя наиболее холодного периода t = -22°С Продолжительность периода со среднесуточной температурой 9 °С – 172 сут. Среднемесячная относительная влажность воздуха: наиболее холодного месяца – 70%; наиболее жаркого месяца – 58% Среднее количество осадков за год: 454 мм Суточный минимум осадков – 94 мм Преобладающее направление ветра – ЮЗ
Состояние окружающей среды (основные источники загрязнения и шумов)
Атмосфера	Производственные комплексы и промышленные предприятия (металлургические, химические, деревообрабатывающие и др.)
Водные ресурсы	Предприятия по переработке древесины, угля, химические производства
Почвы	Предприятие по обработке отходов ядерного топлива
Экономика (макроэкономика Красноярского края)
Стадия развития	Неравномерное развитие основных народно-хозяйственных отраслей
Основные отрасли экономики, их состояние и тенденции развития	Металлургическая: стабильное устойчивое состояние, тенденция роста и диверсификации деятельности Горнодобывающая и горнообрабатывающая (в т.ч. разведка полезных ископаемых): устойчивое состояние, тенденция роста и диверсификации деятельности, инвестиционная привлекательность Лесное хозяйство: подъем, инвестиционная привлекательность Химическая промышленность, тяжелая промышленность: спад, федеральная и региональная программы комплексного развития Строительство: подъем, инвестиционная привлекательность Пищевая и легкая промышленность, сфера обслуживания населения: спад, региональная программа комплексного развития
Наличие природных ресурсов	Уникальные запасы и месторождения ресурсов для поддержки основных отраслей экономики
Доступность подготовленного персонала	Обеспеченность кадрами для поддержки основных отраслей экономики Наличие большого количества учебных профильных заведений различного ранга
Транспортная доступность региона	Наличие близко расположенных автомагистралей, ж/д, аэропорта, водных путей
Занятость и доходы населения	Неполная занятость трудоспособного населения вследствие депрессивности экономики в целом по Красноярскому краю Среднегодовые доходы населения в 2-3 раза ниже доходов аналогичных групп центра России
Основные профессиональные группы	Специалисты металлургического производства, геологоразведки и горного дела, химических производств, строительного дела и лесного хозяйства Экономисты, юристы
Обеспеченность работой	Неполная обеспеченность в отдельных отраслях, вынужденное совместительство работников
Тенденции в изменении занятости и доходов	Положительные в связи с подготовкой программ федеральной и региональной поддержки
Рынок недвижимости (общая характеристика на территориях Красноярского края)
Жилая недвижимость	Развитый первичный и вторичный рынок продаж; большой срок экономической жизни сделок; типичные сделки: продажа, аренда, реже – инвестирование
Промышленная недвижимость	Слабо развитый первичный рынок и дефицитный рынок вторичных продаж; средний срок экономической жизни сделок; сделки по аренде, залогу, инвестированию и продаже носят достаточно массовый характер
Офисная недвижимость	Развитый первичный рынок и дефицитный рынок вторичных продаж; большой срок экономической жизни сделок; сделки по аренде, залогу, инвестированию и продаже носят массовый характер
Складская недвижимость	Достаточно развитые: первичный рынок и рынок вторичных продаж; средний срок экономической жизни сделок; массовые сделки: продажа, аренда, залог, инвестирование
Специализированная недвижимость	Развивающийся сегмент рынка (в т.ч. объекты муниципальной собственности)
Выводы	Негативные экономические факторы: - экологическая обстановка осложнена производственными отходами близлежащих производств; - достаточно напряженные российские экономические условия, в т.ч. неустойчивое положение технико-экономических комплексов, тормозят процесс инвестиционных поступлений на развитие Красноярского края; - проблема неплатежей и банкротства крупных предприятий снижает уровень инвестиционной активности, кроме того, приток зарубежных инвестиций сдерживается объективными внешними обстоятельствами Позитивные экономические факторы: - реализация многоэтапной программы развития Красноярского края как перспективного промышленного и территориального центра; - принадлежность к развивающейся промышленной инфраструктуре, которая характеризуется значительным потенциалом природно-сырьевых ресурсов; - высокий инвестиционный потенциал строительного рынка, связанный с принятием программ развития и объединения Красноярского края; - реализация федеральных программ по управлению собственностью; - реализация инвестиционных проектов по строительству поселений для военнослужащих и переселенцев на территории Красноярского края Экономические тенденции обуславливают прогноз изменений на рынке недвижимости территорий Красноярского края: активизация строительного рынка по всем сегментам, постепенное снятие напряженности на сегментах промышленной и специализированной недвижимости, усиление сектора индивидуального жилого строительства

Особенности местоположения объектов оценки обобщены в таблице 5.2.

Таблица 5.2 - Особенности местоположения объектов оценки

Местоположение	Активная зона промышленного административно-промышленного и транспортного сектора Красноярска
Границы	Земельный участок с расположенными на нём зданиями и сооружениями находится на территории города Краснояск
Типичное использование объектов оценки	Объекты производственно-промышленных и специализированных застроек административно-промышленной и транспортной сети Красноярска
Типичное использование окружающей недвижимости	Специализированные здания и сооружения, объекты административно-промышленной и транспортной сети
Тип застройки окружения	С определенными территориальными разрывами
Качество и полнота застройки	Сочетание типовых и индивидуальных застроек с объектами административно-промышленной и транспортной сети Плотность застройки территории выше 65%
Перспектива развития застройки окружения	Проект Краевой программы по развитию инфраструктуры комплексов авиасообщений
Состояние окружающей среды (локальное)	Большая запыленность и загазованность воздуха, загрязненность водоемов, высокий уровень шума, повышенная интенсивность движения транспорта
Благоустройство территории	Соответствие нормам озеленения, освещения, охраны, подъездных путей и автостоянок
Транспортная доступность	Асфальтированные подъездные пути от центральных автомагистралей и пешеходных магистралей Достаточная близость к железнодорожному, водному и автотранспортному сообщениям
Удаленность от центров жизнеобеспечения	Относительная близость к крупным центрам жизнеобеспечения (больницам, школам, магазинам и т.п.)
Положительные характеристики территории	Благоустроенная территория Наличие полного спектра коммуникаций Высокая транспортная доступность, высокая проходимость Включение в инфраструктуру промышленно-обслуживающих центров Красноярского края, достаточная близость к крупным центрам административной и торгово-промышленной зоны Красноярского края

Анализ рынка коммерческой недвижимости

В конце 2009 года аналитики прогнозировали, что в 2010 году одновременно с плавным оздоровлением экономики в целом произойдет улучшение сложившейся ситуации на рынке коммерческой недвижимости в частности. Начало года показало, что прогнозы были оптимистичны. В первом квартале 2010 года тенденция кризисного периода продолжилась: арендодатели, планировавшие начать плавное повышение арендных ставок, были вынуждены смириться с тем фактом, что, повысив цену, они рискуют увеличить объем вакантных площадей на своих объектах. Уровень конкурентного предложения сполна оправдывал данные опасения. Большинство выбрали вариант «лучше синица в руках, чем площади без арендатора».

Тем не менее во втором квартале ситуация стала улучшаться. Тотального повышения уровня арендных ставок не произошло, но арендодатели начали точечное увеличение арендных ставок, при этом подходя к каждому арендатору индивидуально.

Также необходимо отметить, что в 2010 году существенно снизился уровень ввода новых офисных объектов на рынок недвижимости.

Данная тенденция, безусловно, способствовала увеличению спроса на существующие объекты офисной недвижимости в III квартале 2010 года, что повлекло за собой повышение арендных ставок на 5-10% с начала года.

Но едва ли можно назвать эти процессы положительными с точки зрения оздоровления экономики и перспектив на будущее.

В существующих условиях, следует признать тот факт, что последствия мирового кризиса еще не один год будут сказываться на состоянии рынка офисной недвижимости. Однако ситуацию не стоит драматизировать, поскольку с началом 2011 года и в дальнейшем ожидается возобновление строительства объектов офисной недвижимости, по разным причинам приостановленное ранее, а также увеличение деловой активности в целом и постепенное восстановление рынка аренды офисной недвижимости.

Рынок продажи офисной недвижимости.

Ситуация, сложившаяся на рынке продажи офисной недвижимости в 2010 году, носит ярко выраженный послекризисный характер. Низкое количество сделок обусловлено тем, что объекты, реально интересные с точки зрения приобретения, как в качестве готового арендного бизнеса, так и инвестиций в них, в большинстве случаев служат продавцам средством мониторинга ситуации на рынке офисной недвижимости. Многие переговоры приводят стороны в тупик, поскольку заинтересованной в сделке оказывается лишь одна сторона, в то время как вторая ждет повышения стоимости «через месяц-другой» и боится продешевить с продажей.

Информация о работе Оценка бизнеса ООО ЖСК " Гранд"