Оценка бизнеса ООО ЖСК " Гранд"

Элементы затратного подхода  в части расчета стоимости  воспроизводства или замещения  улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

 

Расчет рыночной стоимости  недвижимого имущества  
ООО «ЖСК «Гранд»

 

При определении рыночной стоимости объектов оценки (сооружения, транспортные средства, незавершенное строительство) они рассматривались как единый (неделимый) имущественный комплекс объектов недвижимости, обладающий функциями затратности на восстановление, доходов от возможных рыночных продаж и доходов от использования объектов в производственно-обслуживающей предпринимательской деятельности.

Тем не менее, с целью возможности  определения наиболее вероятной  стоимости объектов оценки в условиях вынужденной реализации (в соответствии с заданием на оценку) стоимость  объектов оценки в данном отчете корректировалась с учетом коэффициентов возможного разукомплектования данных объектов в  составе комплекса.

Расчет рыночной стоимости  недвижимого имущества затратным  подходом

Для расчета рыночной стоимости  имущества затратным подходом используют следующее выражение:

 

Спом. = Сз.у.  +  Св.с. -  И, 

 

где: Спом. - стоимость объекта  оценки; Сз.у. – стоимость земельного участка;  
Св.с. – восстановительная стоимость помещений; И – стоимость накопленного износа.

 

Определение восстановительной  стоимости объектов недвижимости

Величины восстановительных  стоимостей рассчитывались по формуле:

Св.с. = V × Cед. × Ki,

где: V – строительный объём, м3; Сед. – стоимость единицы объёма по данным УПВС;

Кi - поправочные.

Так как незавершенное  строительство  у предприятия  ООО «ЖСК «Гранд» - есть жилой объект недвижимости и износа  по нему нет, то его стоимость определяется на дату составления баланса – 01.01.2012г. и составляет 335002 тыс. руб.

Стоимость основных средств  с учетом износа составляет 8955 тыс. руб.

 

Оценка сравнительным  подходом

 

Основой применения данного  подхода является тот факт, что  стоимость объекта оценки непосредственно  связана с ценой продажи аналогичных  объектов. Каждая сопоставимая продажа  сравнивается с объектом оценки. В  цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты  следующие шаги:

- сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

- проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

- анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

- корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

- согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

При сравнительном анализе  стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных  оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников. Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той  точки зрения, что потенциальный  покупатель прежде, чем принять решение  о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение  и придет к заключению о возможной  цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

Сравнительный подход не применялся, в виду отсутствия информации о сделках  купли-продажи или ценах предложения  в данном регионе, такие сделки обычно носят закрытый характер и являются достаточно редкими в настоящее время, проведенный анализ представлен в разделе Отчета «Обзор рынка строительных организаций».

 

Расчет рыночной стоимости запасов

 

Запасы предприятия представлены различными видами строительных материалов, являющимися высоколиквидными активами, поэтому данную статью баланса принимаем без корректировки – 29054 тыс. руб.

 

Расчет рыночной стоимости дебиторской задолженности

 

Дебиторская задолженность  предприятия является со сроком погашения менее 12 месяцев.

Краткосрочная дебиторская  задолженность равна 181294 тыс. руб. (данные  за 2010 г.). Допускаемый уровень потерь (не полной и/или несвоевременной оплаты) 10%, причем в случае неблагоприятного исхода, вероятность которой (pd) оценивается на уровне 10%, как ожидается, размер неоплаты составит 50% (k = 0,5). подходящей безрисковой ставкой в отношении дебиторской задолженности оцениваемой компании является ставка равная 12%. Осуществим оценку этой дебиторской задолженности посредством отражения рисков в величине ставки дисконтирования.

r = (0.12 + 0.5 * 0.1) / (1-0.5 *0.1) = 0.17 / 0.95 = 0.179

Таким образом, рыночная стоимость  краткосрочной дебиторской задолженности  равна  153769 тыс. руб. (181294 / (1 +  0.179)).

 

Расчет рыночной стоимости краткосрочных финансовых вложений

 

Согласно принципу существенности данная статья баланса корректировке  не подлежит и равна 7408 тыс. руб.

 

Расчет рыночной стоимости денежных средств

 

Статья не подлежит корректировке  и равна 1931 тыс. руб.

 

Расчет рыночной стоимости чистых активов предприятия

 

В таблице 5.3 приведен расчет стоимости чистых активов ООО «ЖСК «Гранд».

Таблица 5.3 – Расчет рыночной стоимости чистых активов

Показатель	Код строки баланса	Балансовая стоимость, тыс. руб.	Рыночная стоимость, тыс. руб.
Нематериальные активы	110	0	0
Основные средства	120	8 955	8 955
Незавершенное строительство	130	335002	335002
Долгосрочные финансовые вложения	140	0	0
Прочие внеоборотные активы	150	0	0
Запасы	210	29 054	29 054
НДС	220	42477	42477
Долгосрочная дебиторская  задолженность	230	0	0
Краткосрочная дебиторская  задолженность	240	181 294	153 769
Краткосрочные финансовые вложения	250	7 408	7 408
Денежные средства	260	1 931	1 931
Прочие оборотные активы	270	0	0
Итого актива для расчета  чистых активов		606 121	578 596
Прочие долгосрочные обязательства	520	0	0
Краткосрочные заемные средства	610	44 172	44 172
Кредиторская задолженность	620	284 300	284 300
Расчеты по дивидендам	630	0	0
Резервы предстоящих расходов	650	18815	18815
Итого пассива для расчета  чистых активов		347 287	347 287
Стоимость чистых активов  акционерного общества		258 834	231 309

 

Рыночная стоимость  ООО «ЖСК «Гранд» составляет 231 309 000 (двести тридцать один миллион триста девять тысяч) рублей.

 

6. Согласование  результатов

 

В результате стоимости бизнеса  получено значенине рыночной стоимости предприятия.

Руководствуясь принципом осторожности Оценщиком принято решение присвоить подходу весовой коэффициент 0,5.

Таким образом, средневзвешенная рыночная стоимость ООО «ЖСК «Гранд» равна:

231 309 000 * 0,5 = 115 654 500 рублей.

Применяемые стандарты оценки: Оценка выполнена в соответствии с Федеральным законом «Об  оценочной деятельности в РФ», Федеральными стандартами оценки, а также стандартами  СМАО.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.12.2009, с изм. от 08.06.2010).
2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 N 146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 16.07.1998) (ред. oт 09.03.2010).
3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (принят ГД ФС РФ 19.07.2000) (ред. от 19.05.2010) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2010).
4. Федеральные стандарты оценки: ФСО № 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО № 2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО  № 3 "Требования к отчету об оценке", утвержденные Минэкономразвития России приказами №№  256, 255, 254 от 20 июля 2007 года.
5. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, №31, ст. 3813; 2002, № 4, ст. 251; № 12, ст. 1093; № 46, ст. 4537; 2003, № 2, ст. 167; № 9, ст. 805; 2004, № 35, ст. 3607; 2006, № 2, ст. 172; № 31, ст. 3456; 2007, № 7, ст. 834; № 29, ст. 3482)
6. Антономов, В.С. Экономика  / В.С. Антономов. – М.: Вита – Пресс, 2012. – 256 с. 
7. Бочкарев В.В. Основные принципы определения залоговой стоимости объекта недвижимости. //Вопросы оценки. 2012. №1. С. 8-12.
8. Галасюк В.В., Мельниченко Д.Е.. Независимая экспертная оценка как способ обеспечения необходимого уровня ликвидности объектов залога. //Вопросы оценки. 2010. №1. С. 18-21.
9. Грибовский С. В. Оценка доходной недвижимости. СПб: Питер, 2008. 436 с.
10. Грибовский С. В.,  Методы капитализации доходов. СПб: Питер, 2008 – 523 с.
11. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Артеменков И.Л. Оценка недвижимости., Учебное издание. 2009. -  492 с.
12. Корниенко А. А., Хомяков В. С. Автоматизированная система оценки стоимости технологического оборудования // Вестник машиностроения. 2011, № 11.
13. Левшин Ф. М. Внешнеторговые цены. М.: Внешторгиздат, 2010.
14. Оценка бизнеса: Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- М.: Финансы и статистика, 2010. –736 с.
15. Оценка имущества: вопросы и ответы. – М.: ИД «Юриспруденция», 2009. – 240 с.
16. Оценка машин и оборудования /Под общей редакцией В.П. Антонова – М.: Институт оценки природных ресурсов, 2008. - 339 с.
17. Оценка рыночной стоимости технологического оборудования. Под ред. Рутгайзера В.М. .М.:  Дело, 2008
18. Периодические издания: журнал «Профиль» (июнь 2010 г.), журнал «Эксперт» (июнь 2010 г.), журнал "Основные средства» (июнь 2010 г.), Журнал «Современная АЗС» (июнь 2010 г.),
19. Ромм А.П. // «Аудиторские ведомости», 2009.-№№ 8-12, 2012. - №№ 1-2
20. Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости». СПбГТУ, СПб., 2009. – 422 с.
21. Усредненные показатели структуры затрат, формирующей восстановительную стоимость технологического оборудования Общие методические основы оценки рыночной стоимости технологического оборудования. М.: РОО, 2009.