Особенности и принципы подходов к оценке недвижимости

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО  ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ТВЕРСКОЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  ТЕХНИЧЕСКИЙ  УНИВЕРСИТЕТ»

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

 

на  тему:

 «Особенности и  принципы подходов к оценке недвижимости»

 

 

 

Выполнил: Кирилов Сергей Вадимович

Проверил: Лебедев Алексей Юрьевич

 

 

 

 

 

 

Тверь 2013 

Содержание

 

 

Введение---------------------------------------------------------------------------------------- 3

Глава I. Теоретические основы определения сущности оценки

  недвижимости-------------------------------------------------------------------------------- 6

1.1.Понятие   недвижимости,   принципы ее  оценки  ------------------------------- 6

1.2.Виды подходов и методы  оценки  недвижимости----------------------------------- 11

1.3. Рыночная необходимость совершенствования   оценки  недвижимости----- 21

Глава II. Использование классических  методов оценки  недвижимости ------- 25

2.1.Характеристика и  показатели  деятельности объекта    недвижимости ---- 25

2.2.Практический расчет    рыночной   стоимости объекта недвижимости-- 30

2.2.1 Характеристика  объекта недвижимости---------------------------------------- 30

2.2.2. Определение  стоимости улучшений---------------------------------------------- 31

2.2.3. Согласование  результатов и их объединение  в итоговую оценку 

стоимости----------------------------------------------------------------------------------------- 36

Глава III. Пути  совершенствования оценки  недвижимости--------------------- 37

3.1. Совершенствование за счет применения  метода оценки предполагаемого проекта реорганизации недвижимости----------------------------------------------------- 37

3.2. Совершенствование за счет применения метода капитализация постоянного дохода, получаемого в течение ограниченного срока----------------------------------- 42

Заключение---------------------------------------------------------------------------------------- 47

Список  литературы------------------------------------------------------------------------- 51

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 
      По мере развития рыночных отношений потребность в оценке недвижимости будет возрастать. Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка объектов собственности (объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям) является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы.

Развитие  рыночной экономики в России привело  к многообразию форм собственности  и возрождению собственника. Появилась  возможность по своему усмотрению распорядиться  принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для  офиса, вложить свои средства в бизнес.

Оценка  стоимости любого объекта собственности  представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения  в денежном выражении стоимости  объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого  им в определенный момент времени  в условиях конкретного рынка. Процесс  оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оценивающего субъекта. Субъектом опенки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками.

Особенностью  процесса оценки стоимости является ее рыночный характер. Это означает, что оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или  приобретение оцениваемого объекта. Она  обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень  и модель конкуренции, экономические  особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макро- и микроэкономическую среду обитания. Основными факторами являются время  и риск. Рыночная экономика отличается динамизмом.

Фактор  времени, пожалуй, - важнейший фактор, влияющий на все рыночные процессы, на цену, на стоимость, на принятие решений. Непродуктивно потраченное время означает потерю денег. Единственный способ избежать этого - заставить капитал работать. Деньги не приносят доход, если лежат «мертвым грузом». При этом важно время получения дохода, поскольку уже полученный доход может быть употреблен для увеличения еще большего дохода. Время получения дохода измеряется интервалами, периодами. Интервал, или период, может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году. Время, в течение которого должны быть выплачены или получены деньги, имеет первостепенное значение в процессе оценки.

Рыночная  стоимость объекта изменяется во времени, под влиянием многочисленных факторов, поэтому она может быть рассчитана на данный момент времени. Завтра рыночная стоимость может  быть уже иной. Следовательно, постоянная оценка и переоценка объектов собственности  в целом являются необходимыми в  условиях рыночной экономики. Другой сущностной чертой рыночной экономики является риск.

Под риском понимаются непостоянство и неопределенность, связанные с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами и т.п. Иными словами, риск - это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций, окажутся больше или меньше прогнозируемых. При оценке важно помнить, что существуют различные виды риска и что ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно безрисковым. Подходы и методы, используемые оценщиком, определяются в зависимости как от особенностей процесса оценки, так и от экономических особенностей оцениваемого объекта, а также от целей и принципов оценки.          

В современных   условиях  оценка  стоимости  недвижимости является  актуальной,  так как определение его   рыночной  стоимости имеет   большое значение  для   инвесторов,  собственников,  акционеров и прочих  заинтересованных   лиц в России.

Целью  курсовой  работы  является исследование особенностей и принципов подходов к оценке недвижимости и   совершенствование методов оценки    недвижимости  на  основании теоретических исследований и практического проведения  оценки.

Для   достижения  поставленной  цели  в  курсовой  работе  решены  следующие  задачи:

• Даны понятие и основные принципы оценки недвижимости;
• выявлены методы оценки стоимости недвижимости;
• изучена необходимость совершенствования оценки существующих подходов в практике оценки недвижимости;
• дана характеристика деятельности недвижимости и место его на рынке;
• проведена  оценка  действующего  недвижимости;
• определены пути по совершенствованию методов оценки недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава I. Теоретические основы определения сущности  оценки    недвижимости

1.1.Понятие  недвижимости,   принципы ее  оценки 

 

Оценка  стоимости недвижимости — это расчет и обоснование стоимости недвижимости на определенную дату. Оценка стоимости недвижимости, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка. Несколько громоздкое, на первый взгляд, определение сущности оценки стоимости раскрывает, тем не менее основные (сущностные) черты данного процесса. [4,с.133].

Оценка стоимости недвижимости — это процесс, то есть для получения результата эксперт оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, характеристик объекта и вы бранных методов.

Вместе  с тем можно выделить общие  для всех случаев этапы оценки, например, определение цели оценки, выбор вида стоимости, подлежащего  расчету, сбор и обработка необходимой  информации, обоснование методов  оценки стоимости; расчет величины стоимости  объекта, внесение поправок; выведение  итоговой величины, проверка и согласование полученных результатов. Ни один из этапов нельзя пропустить или «переставить»  на другое место. Такие «вольности»  приведут к искажению конечного  результата. Отсюда вытекает вторая сущностная характеристика оценки, а именно то, что этот процесс — упорядоченный, то есть все действия совершаются  в определенной последовательности.

Какую стоимость определить, зависит как раз от цели оценки, а также от характеристик оцениваемого объекта. Например, если расчет стоимости недвижимости производится с целью заключения сделки купли продажи, то рассчитывается рыночная стоимость, если же целью оценки является определение стоимости недвижимости в случае его ликвидации, то рассчитывается ликвидационная стоимость.

Оценщик всегда определяет величину стоимости как количество денежных единиц, следовательно, все стоимостные характеристики должны быть выражены количественно, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению.

Оценщик не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта, его технических характеристик, местоположения, генерируемого им дохода, состава и структуры активов и обязательств и т. п. оцениваемого объекта. Он обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, рыночное реноме оцениваемого недвижимости, его макро и микроэкономическую среду обитания, риски, сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные объекты, текущую ситуацию в отрасли и в экономике в целом[5,с.11].

Можно выделить три группы взаимосвязанных принципов  оценки[11,с.27]:

• принципы, основанные на представлениях собственника;
• принципы, связанные с эксплуатацией собственности;
• принципы, обусловленные действием рыночной среды.

Принципы  оценки отражают основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики. В реальной жизни целый ряд  факторов может исказить их действие. Несовершенство рыночных отношений, характерное  для этапа перехода к рыночной экономике, еще больше деформирует  действие принципов оценки. По этим причинам принципы оценки лишь отражают тенденцию экономического поведения  субъектов рыночных отношений, а  не гарантируют определенного поведения. Вместе с тем по мере развития в  нашей стране рыночных отношений  действие объективных принципов  оценки недвижимости будет усиливаться[11,с.28].

Ключевым  критерием стоимости любого объекта  собственности является его полезность. Бизнес обладает стоимостью, если может  быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого  потребителя индивидуальна, но качественно  и количественно определена во времени  и стоимости. Однако как общую  полезность объекта для собственника в рыночной экономике можно выделить его способность приносить доход. Полезность недвижимости — это его способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

Из принципа полезности вытекает еще один принцип  оценки — принцип ожидания, или  предвидения. Конечно, прошлое и  настоящее недвижимости важны, однако его экономическую оценку определяет его будущее. Прошлое и настоящее  недвижимости являются лишь исходной основой, ключом к пониманию будущего. Полезность любого недвижимости, недвижимости определяется тем, во сколько сегодня  оцениваются прогнозируемые будущие  выгоды (доходы). На оценке недвижимости непосредственно сказываются представление  о чистой отдаче от функционирования недвижимости и ожидаемая выручка  от его пере продажи. При этом очень  важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего дохода. Однако ожидания относительно дохода могут меняться. Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

Вторая  группа принципов оценки обусловлена  эксплуатацией собственности и  связана с представлением производителей[11,с.29].

Доходность  любой экономической деятельности определяется четырьмя факторами недвижимости: землей, рабочей силой, капиталом  и управлением. Доходность недвижимости — это результат действия всех четырех факторов, поэтому стоимость  недвижимости как системы определяется на основе оценки дохода. Для оценки недвижимости нужно знать вклад  каждого фактора в формирование дохода недвижимости. Отсюда следует  принцип вклада, который сводится к следующему: включение любого дополнительного  актива в систему недвижимости экономически целесообразно, если получаемый прирост  стоимости недвижимости больше затрат на приобретение этого актива.

Каждый  фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и  управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику.

Остаточная  продуктивность может быть результатом  того, что земля дает возможность  пользователю извлекать максимальные до ходы или до предела уменьшать  затраты. Например, предприятие будет  оценено выше, если земельный участок  способен обеспечивать более высокий  доход или если его расположение позволяет минимизировать затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала. Это принцип  остаточной продуктивности.