Особенности и принципы подходов к оценке недвижимости

Изменение того или иного фактора недвижимости может увеличивать или уменьшать  стоимость объекта. Из этого важного  положения экономической теории вытекает еще один принцип оценки недвижимости, содержание которого можно  свести к следующему: по мере добавления ресурсов к основным факторам недвижимости чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться  быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки  общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это  замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода и называется принципом предельной производительности.

Наибольшая  эффективность недвижимости достигается  при объективно обусловленной пропорциональности факторов недвижимости. Различные элементы системы недвижимости должны быть согласованы  между собой по пропускной способности  и другим характеристикам. Добавление какого-либо элемента в систему, приводящее к нарушению пропорциональности, приводит к росту стоимости недвижимости[16,с.14].

При оценке стоимости недвижимости необходимо учитывать принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно которому максимальный доход от недвижимости можно получить при соблюдении оптимальных  величин факторов недвижимости.

Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров недвижимости потребностям рынка. Так, если предприятие  является слишком большим для  удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или  товаров.

Третья  группа принципов напрямую обусловлена  действием рыночной среды.

Ведущим фактором, влияющим на ценообразование  в рыночной экономике, является соотношение  спроса и предложения. Если спрос  и предложение находятся в  равновесии, то цены остаются стабильными  и могут совпадать со стоимостью, особенно в условиях современного рынка.

В долгосрочном аспекте спрос и предложение  являются относительно эффективными факторами  в определении направления изменения  цен. Но в короткие промежутки времени  факторы спроса и предложения  могут и не иметь возможности  эффективно работать на рынке недвижимости предприятий. Рыночные искажения могут  быть следствием монопольного положения  собственников. Кроме того, на этот рынок могут влиять государственные  механизмы контроля. Например, органы власти могут установить контроль над  продажей предприятий[18,с.34].

Как уже  отмечалось, полезность определена во времени и пространстве. Рынок  учитывает эту определенность прежде всего через цену. Если предприятие соответствует рыночным стандартам, характерным в конкретное время для данной местности, то цена на него будет колебаться вокруг среднерыночного значения; если же объект не соответствует требованиям рынка, то это, как правило, отражается через более низкую цену на данное предприятие. С действием та кой закономерности связан другой принцип — принцип соответствия, согласно которому недвижимости, не соответствующие требованиям рынка по оснащенности недвижимости, технологии, уровню доходности и т. д., скорее всего будут оценены ниже среднего.

С принципом  соответствия связаны принципы регрессии  и прогрессии. Регрессия имеет  место, когда предприятие характеризуется  излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого недвижимости, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость  и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет  место, когда в результате функционирования соседних объектов, например, объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного пред приятия скорее всего окажется выше его стоимости.

Содержание принципа конкуренции сводится к следующему: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

Стоимость недвижимости определяется не только внутренними факторами, но во многом — внешними. Стоимость недвижимости, его недвижимости в значительной мере зависит от состояния внешней  среды, степени политической и экономической  стабильности в стране. Следовательно, при оценке недвижимости необходимо учитывать принцип зависимости  от внешней среды[5,с.25].

Принцип экономического разделения гласит, что  имущественные права следует  разделить и соединить таким  образом, чтобы увеличилась общая  стоимость объекта.

Результатом такого анализа является определение  наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, иначе  говоря, определение направления  использования собственности пред приятия юридически, технически осуществимо и обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого недвижимости. В этом заключается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Данный принцип применяется, если оценка проводится в целях реструктурирования. Если ее целью является определение стоимости действующего недвижимости без учета возможных измерений, то данный принцип не применяется[11,с.30].

1.2.Виды подходов и методы  оценки  недвижимости

В соответствии со стандартами  подход к оценке стоимости рассматривается как общий способ определения стоимости, в рамках которого используется один или более методов оценки, а метод оценки стоимости (appraisal method) определен как способ определения стоимости, который варьируется в зависимости от подхода к оценке стоимости. В теории и практике оценки недвижимости уже разработаны соответствующие подходы и методы, которые достаточно подробно представлены в ряде зарубежных и российских публикаций [18,с.23]. На основе этих и других публикаций представляется возможным некоторое упорядочение подходов и методов к оценке стоимости недвижимости, представленное в таблице 1.

Таблица 1

Подходы и методы оценки стоимости недвижимости и особенности

их применения

Продолжение табл.1

Анализ сущности и условий  применения приведенных в таблице методов оценки недвижимости позволяет сделать следующие заключения. Сущность подходов к оценке стоимости недвижимости к настоящему времени четко определена в соответствующих нормативных документах.

Затратный подход или подход на основе активов  это общий способ определения стоимости недвижимости и/или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных непосредственно на исчислении стоимости активов недвижимости за вычетом обязательств  [14,с.172].

Доходный подход  это  общий способ определения стоимости  недвижимости и/или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных на пересчете ожидаемых доходов [14,с.173].

Рыночный подход  это  общий способ определения стоимости  недвижимости и/или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных на сравнении данного недвижимости с аналогичными, уже проданными, капиталовложениями[14,с.174].

Сущность каждого метода в общем виде достаточно подробно представлена в современной экономической  литературе по вопросам оценки стоимости  недвижимости [3, 5,30,24].

Относительно предпочтительности подходов к оценке недвижимости в формирующейся теории существуют разные точки зрения. Общепризнанно, что предпочтительность подходов к оценке недвижимости зависит от целей оценки.

Ни один из приведенных  в таблице 1 подходов и методов не является взаимоисключающим. Напротив, они дополняют друг друга. Не допускается применение затратного подхода в качестве единственного к оценке доходного недвижимости. Применение затратного подхода в качестве единственного к оценке недвижимости должно быть аргументировано оценщиком. Обычно при оценке недвижимости в зависимости от целей оценки, выбранной стоимости (стоимость действующего недвижимости или стоимость недвижимости по активам), поставленных условий, состояния самого объекта и состояния экономической среды используют сочетание двух-трех методов, наиболее подходящих в данной ситуации. До сих пор, когда речь заходит о стоимости того или иного недвижимости, наибольшее доверие у многих вызывают цифры, найденные с помощью расчета его чистых активов - разницы между общей стоимостью активов, скорректированной с учетом рыночных цен на активы данных видов и общей суммой обязательств. Это обусловлено как субъективными, так и объективными факторами: затратно-восстановительный подход долгое время оставался в нашей стране практически единственным.

Конкретное использование  методов оценки стоимости недвижимости во многом зависит от условий оценки, определяемых, в свою очередь, особенностями объекта оценки и целями оценки. Так, метод компании-аналога и метод сделок применяются, если обеспечена репрезентативность выбора аналогов объекта оценки и другой используемой информации.

Применение метода компании-аналога  допускается в случае использования, как минимум, трех аналогов объекта  оценки по каждому используемому  ценовому мультипликатору, метода сделок  как минимум, двух аналогов объекта  оценки по каждому используемому  ценовому мультипликатору.

Использование представленных в таблице 1 методов оценки стоимости недвижимости предполагает использование большого количества информации и четкого выполнения многочисленных процедур [18, с. 145].

Для оценки недвижимости методами доходного подхода используются бухгалтерская отчетность, аудиторские заключения, данные бухгалтерского учета, в том числе информация о размерах выплачиваемых акционерным обществом дивидендов, информация о реализуемых инвестиционных проектах, прочая информация о финансовых и производственных показателях недвижимости за прошедшие отчетные периоды; бизнес-планы; результаты анкетирования и проведения интервью с руководством; информация об экономической ситуации и тенденциях развития отраслей, к которым относится оцениваемое предприятие, об экономической ситуации и тенденциях развития региона, в котором расположено оцениваемое предприятие; информация о рисках, связанных с деятельностью недвижимости[16].