Особенности и принципы подходов к оценке недвижимости

Выбор подходов и методов  оценки стоимости недвижимости зависит от целого ряда факторов. Причем каждый фактор действует не изолированно, а в совокупности, при которой влияние одних факторов усиливает или ослабляет влияние других.

Среди факторов, обусловливающих  выбор подходов и методов оценки стоимости недвижимости, следует назвать следующие[19,с.20]:

• цель оценки недвижимости;
• источник формирования дохода;
• характер деятельности недвижимости и состояние его активов;
• возможность получения необходимого количества данных определенного качества и достоверности, использование которых предполагает тот или иной метод.

Рассмотрим более подробно влияние каждого из этих факторов на выбор подходов и методов оценки стоимости недвижимости. Оценка недвижимости может преследовать различные цели. Выбор метода оценки недвижимости напрямую зависит от целей, в которых она проводится. Для целей управления стоимостью недвижимости может использоваться несколько методов оценки, и, соответственно, несколько показателей стоимости. Эти показатели не подлежат интегрированию, они анализируются отдельно, сравниваются между собой и служат для принятия различных управленческих решений [1,с.176]. Цели оценки очень разнообразны, что и обусловило их упорядочение. Одну из возможных классификаций существующих целей оценки недвижимости со стороны различных субъектов приводит В.В. Павловец (таблица 2) [12,с.159].

Как следует из приведенной  таблицы 2, цели оценки недвижимости достаточно разнообразны и, в первую очередь, вследствие заинтересованности в такой оценке не только самого недвижимости, но и  различных субъектов, действующих  во внешней среде недвижимости, которые  в той или иной мере связаны  с ним.

Оценка стоимости недвижимости очень тесно связана с таким  фактором, как источник дохода. Ведь на рынке платят только за те активы, которые приносят доход от их использования. Существует два источника формирования дохода: доход от деятельности недвижимости и доход от распродажи активов  недвижимости.

В соответствии с источником дохода выделены два вида стоимости[12,с.266]:

• стоимость действующего недвижимости, формирование которой осуществляется из предположения, что предприятие продолжает свою деятельность и будет приносить прибыль;
• стоимость недвижимости по активам, формирование которой осуществляется из предположения, что предприятие будет расформировано или ликвидировано, и поэтому оценивается поэлементно.

Таблица 2

Цели оценки недвижимости

Стоимость действующего недвижимости рассматривается как стоимость единого имущественного комплекса и определяется в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося недвижимости. Оценка стоимости отдельных объектов недвижимости заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего недвижимости [4, с. 246].

В стоимость действующего недвижимости помимо стоимости имущественного комплекса включается и стоимость нематериальных ресурсов недвижимости, в которой следует различать стоимость нематериальных активов недвижимости и стоимость его возможностей.

Наиболее уместен для оценки действующего недвижимости доходный подход. Это косвенно подтверждается тем, что в рамках данного подхода используются два метода: капитализации дохода и дисконтирования будущих доходов, а в положениях руководства к применению международных стандартов оценки сформулировано следующее: «Стоимость недвижимости, как действующего, выражает стоимость некоторого сложившегося недвижимости и выводится путем капитализации его прибыли» [5,с.8].

Методы затратного подхода  не учитывают факт продолжающегося  функционирования недвижимости, его инвестиционный характер как товара, который определяется предполагаемыми будущими доходами. Методы рыночного подхода определяют рыночную стоимость недвижимости и не могут применяться при оценке стоимости действующего недвижимости, рассчитываемой для конкретного пользователя (собственника). В зависимости от цели и предполагаемого источника дохода в результате применения различных методов оценки недвижимости может быть получена ликвидационная, обоснованная рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости.

При этом одно и то же предприятие  на одну и ту же дату обладает разной стоимостью в зависимости от целей  его оценки, и, соответственно, от использованных методов оценки. Обоснованная рыночная стоимость - это стоимость недвижимости как системы элементов (активов), и установить ее можно суммированием стоимости элементов (активов) и возможностей недвижимости в части его нематериальных ресурсов[10,с.19].

В.В. Павловец считает, что обоснованная рыночная стоимость отражает и стоимость действующего недвижимости, и стоимость недвижимости по активам [12, с. 9].

Ликвидационная стоимость  представляет собой стоимость элементов (активов), входящих в систему (предприятие), то есть стоимость продажи активов  недвижимости за вычетом общей суммы обязательств и затрат на продажу. Она отражает стоимость недвижимости по активам.

Инвестиционная стоимость  отражает стоимость недвижимости как элемента системы высшего порядка (подсистемы). Ее можно представить как стоимость элементов (активов), системного эффекта первого порядка (нематериальные ресурсы) и системного эффекта высшего порядка (корпоративный эффект). Эта обоснованная стоимость недвижимости для конкретного или предполагаемого владельца учитывает прирост прибыли от использования ноу-хау, планов реорганизации и пр. предполагаемого владельца.

Балансовую и рыночную стоимость недвижимости В.В. Павловец не включает в классификацию на том основании, что они не являются полноценными стоимостями. Балансовая стоимость включает только часть активов недвижимости, то есть те активы, что включены в бухгалтерский баланс, а рыночная стоимость отражает прошлое состояние объекта как стоимость произошедшей сделки [12, с. 13].

Каждая из рассмотренных  стоимостей недвижимости может быть получена соответствующими методами. Если целью оценки является определение ликвидационной стоимости, то применение методов сравнительного или рыночного подхода и методов доходного подхода не имеет смысла. А вот инвестиционная стоимость будет определяться методами доходного подхода. Изучение сущности подходов к оценке стоимости недвижимости позволило установить их достоинства и недостатки, представленные в таблице 3.

Таблица 3

Достоинства и недостатки подходов к оценке стоимости недвижимости

Продолжение табл.3

Как показывают данные таблицы 3, безупречных и пригодных на любой случай методов оценки недвижимости не существует. Каждому из них присущи как достоинства, так и недостатки. Именно этот факт еще раз подтверждает высказанную ранее мысль, что эффективность применения методов оценки недвижимости зависит от их соответствия целям оценки и особенностям недвижимости, выступающего объектом оценки. Несмотря на периодически разгорающуюся острую полемику о достоинствах одних и недостатках других, все методы по существу имеют одну идеологическую основу: новая стоимость создается тогда, когда отдача на предоставленный инвесторами капитал превышает ожидаемую доходность от вложений с аналогичным риском.

1.3.Рыночная  необходимость совершенствования оценки  недвижимости

Сравнительный подход обладает рядом  некоторых преимуществ и недостатков, которые должен учитывать профессиональный эксперт-оценщик.

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик  ориентируется на фактические цены купли-продажи сходных предприятий. В данном случае цена определяется рынком, так как оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими  сопоставимость аналога с оцениваемым  объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость  недвижимости на основе произведенных им расчетов[24,с.97].

Сравнительный подход базируется также  на ретроинформации и, следовательно, отражает фактически достигнутые предприятием (бизнесом) результаты производственно-финансовой деятельности, в то время как доходный подход ориентирован лишь на прогнозы относительно будущих доходов. Еще одним достоинством сравнительного подхода является реальное отражение спроса и предложения на объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки более точно учитывает ситуацию на рынке[21,с.25].

Вместе с тем сравнительный  подход имеет ряд существенных недостатков, ограничивающих его использование  в современной оценочной практике. Во-первых, базой для расчета при  данном подходе являются достигнутые  в прошлом финансовые результаты, следовательно, метод игнорирует перспективы  развития недвижимости в перспективе на будущее. Во-вторых, сравнительный подход возможен только при наличии самой разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию (бизнесу), но и по большому числу сходных предприятий, отобранных оценщиком в качестве аналогов. Получение дополнительной информации от предприятий аналогов является достаточно сложным и очень дорогостоящим процессом.