Особенности и принципы подходов к оценке недвижимости

В-третьих, эксперт-оценщик должен делать многочисленные и довольно сложные  корректировки, вносить поправки в  итоговую величину и промежуточные  расчеты, требующие серьезного обоснования. Это связано с тем, что в  реальной практике не существует абсолютно одинаковых предприятий. Поэтому эксперт-оценщик обязан выявить эти различия и определить пути их нивелирования в процессе определения итоговой величины стоимости.

Возможность применения сравнительного подхода в реальной экономической  практике в первую очередь зависит  от наличия активного финансового  рынка, поскольку указанный подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках. Второе условие -- это открытость рынка или доступность финансовой информации, необходимой оценщику. Третьим необходимым условием является наличие специальных служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию, а формирование соответствующего банка данных может облегчить работу оценщика, поскольку сравнительный подход является достаточно трудоемким и дорогостоящим[25,с.48].

В отличие от метода дисконтирования, метод капитализации предполагает, что в будущем все доходы недвижимости будут либо одного размера, либо будут иметь постоянную величину среднегодовых темпов роста. Подобный подход, в определенной степени более прост, поскольку не требуется составления средне- и долгосрочных прогнозов доходов. Однако время метода, основанного на капитализации дохода, придет несколько позже: когда наступит этап стабильного развития страны. На сегодняшний день применение капитализации в оценке недвижимости ограничено кругом крупнейших российских предприятий с относительно стабильными доходами, находящихся на стадии зрелости своего жизненного цикла, рынок сбыта которых устоялся и не претерпит значительных изменений в долгосрочной временной перспективе.

Однако нельзя не отметить, что  рекомендуемые методы решения подобных задач имеют существенные, иногда неустранимые недостатки: метод дисконтирования  денежных потоков недвижимости вообще не пригоден для определения его стоимости; метод прямой капитализации фактических доходов недвижимости существенно искажает оценку стоимости такого бизнес-объекта обычно в сторону занижения; из-за проблем с обеспечением достоверного осовременивания разновременных затрат не позволяют получать корректные оценки стоимости недвижимости методы затратного подхода к решению задач подобного рода. Метод сравнительного (рыночного) подхода к вопросам оценки стоимости предприятий в большинстве случаев оказывается неприемлемым, так как выбор аналогов оцениваемого недвижимости и обоснование правильности сделанного выбора весьма и весьма затруднительны, из-за того, что каждое предприятие по своему уникально, а статистика продаж родственных объектов крайне ограничена[17,с.234].

Пропагандируемый в последнее  время метод определения стоимости  проблемных предприятий с использованием реальных опционов не выдерживает конструктивной критики, вряд ли заслуживает серьезного научного обсуждения и должен быть оставлен на совести тех, кто его  предлагает.

Несмотря на принципиальные недостатки, явную ошибочность некоторых предположений, перечисленные выше методы оценки стоимости предприятий сегодня широко применяются на практике. Частая довольно аргументированная критика этих методов в соответствующих статьях и литературе оставляется без внимания, никак не сказывается на работе оценщиков и экспертов отчетов о результатах оценки стоимости предприятий, не отражается в разрабатывающихся либо уточняемых стандартах проведения такой оценки. Честно заблуждающиеся люди и откровенные мошенники почти в любом деле были всегда, есть сегодня и будут завтра и послезавтра. Их реальный вклад в накопление разрушительной энергии возникшего мирового экономического кризиса и будущих кризисов очевиден. Основные причины повсеместного практического применения профессиональными оценщиками недостаточно корректных, вызывающих серьезную критику, а иногда и просто негодных методов определения рыночной стоимости предприятий[19,с.22]:

•  видимость научной обоснованности этих методов, правильности решения рассматриваемой задачи, создаваемая в расчете на простаков-дилетантов, недостаточно экономически и математически подкованных пользователей и экспертов выдаваемых оценок;

•  сравнительно небольшая фактическая трудоемкость определения стоимости предприятий этими методами при достаточно высоких размерах оплаты труда профессиональных оценщиков;

•  посещение и тщательная экономическая (хозяйственная) диагностика, всестороннее обследование организационного, технического, технологического, экономического, финансового и социального состояния, уровня менеджмента оцениваемого объекта на самом объекте не обязательны (был бы бизнес-план и бухгалтерский отчет недвижимости, общие сведения о нем, и все можно сделать не выходя из кабинета);

•  возможность практически неограниченного манипулирования величиной получаемых результатов оценки стоимости предприятий в угоду требованиям заказчиков оценки зачастую в ущерб обществу и государству;

•  существующие международные, европейские и отечественные стандарты оценки стоимости предприятий не отличаются глубокой научной проработанностью и высоким качеством, провоцируют появление ошибочных оценок (не исключено, что разработка таких стандартов до появления более корректных методов решения рассматриваемых оценочных задач является преждевременной).

За неимением лучшего, в условиях относительной безвыходности сложившегося положения, нами был выбран и соответствующим  образом рационализирован метод  прямой капитализации годового чистого  дохода недвижимости в рамках общеизвестного доходного подхода к определению его рыночной стоимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава II. Использование классических  методов оценки  недвижимости 2.1.Характеристика и показатели  деятельности  объекта недвижимости

 

В качестве объекта исследования в настоящей курсовой работе принята  гостиница ООО «Хит-Парк», которая находится по адресу:  Тверская область, г. Вышний Волочек, ул. Баумана, 16. Изначально гостиница представляла собой ведомственный медицинский  профилакторий  при фабрике «Пролетарский Авангард».  Комплекс зданий  был построен в   1980 году  и принят в эксплуатацию в 14.02.1981 года. Впоследствии в связи с ликвидацией завода, профилакторий был продан в частную собственность и реорганизован в гостиничное предприятие «Лантир». В 2004 году гостиница сменила частного собственника и название – «Хит-Парк».

В настоящее время гостиничный  комплекс  «Хит-Парк» осуществляет свою деятельность в форме открытого  общества с ограниченной ответственностью. Полное название  общества: общество  с ограниченной ответственностью ООО «Хит-Парк». Официальное  сокращенное название: ООО «Хит-Парк». Место нахождения общества - Тверская область, г. Вышний Волочек, ул. Баумана, 16.

Рассматриваемое предприятие  является самостоятельной хозяйственной  единицей, действующей на основе полного хозяйственного расчета, самофинансирования и самоокупаемости, обладает  полной самостоятельностью в распоряжении прибылью, выполняет возложенные на него обязанности и пользуется правами, связанными с этой деятельностью. Данное общество в своей деятельности руководствуется Уставом, действующим законодательством Российской Федерации и  обязательными для исполнения актами исполнительных органов власти.

ООО «Хит-Парк» является юридическим лицом по законодательству РФ, вследствие чего отвечает по своим  обязательствам всем своим имуществом, от своего имени может приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде, а также имеет свой товарный знак с изображением своей эмблемы и другие необходимые реквизиты.

Основными целями  создания  и деятельности общества являются –  извлечение прибыли путем осуществления производственно-хозяйственной деятельности для удовлетворения потребности потребителя во временном  проживании в гостинице и опосредующим его различными услугами.

Основные направления  деятельности общества:

• предоставление услуг по проживанию в гостинице;
• предоставление услуг по организации питания в гостинице;
• предоставление ряда дополнительных услуг.

ООО «Хит-Парк» представляет собой 3-х этажную гостиницу на 120 мест с номерами разного типа, включает в себя кафе на 70 посадочных мест, 2 банкетных зала, сауну и  тренажерный зал. На первом этаже  расположены стойка администратора, прачечная и помещения, сдаваемые в аренду (салон красоты). На втором и третьем – гостиничные номера различных категорий от стандарта до люкса.

В состав гостиницы входит:

-главный корпус, 1980 года  постройки, стены кирпичные, перекрытия  железобетонные, крыша плоская совмещенная с рулонным покрытием;

-вспомогательный корпус, одноэтажное здание 1980 года постройки,  стены кирпичные, перекрытия железобетонные, крыша плоская совмещенная с  рулонным покрытием (котельная  на газовом топливе);

-станция технического  обслуживания автомобилей, 1980 года  постройки, 56 кв.м.;

-трансформаторная подстанция;

Гостиничный комплекс расположен в красивом и живописном месте с уникальным и прекрасно сохранившимся природным ландшафтом, окружен прилегающим лесным массовом, находится в 300 метрах от Вышневолоцкого водохранилища. Имеет хорошие и удобные подъездные пути для автомобильного транспорта, которые оборудованы необходимыми дорожными знаками,  рядом с гостиницей находится  остановка общественного транспорта, что облегчает доступ к ней.

Технические аспекты гостиницы  представлены в таблице (таблица  4).

 

Таблица 4

Технические аспекты гостиницы ООО «Хит-Парк»

Технические аспекты
Общая площадь территории гостиницы: -основная -вспомогательная	2423 кв.м. 1538,4 884,6
Ср. внутренняя высота жилых  помещений	2.6 м
Число этажей	3
Площадь земельного участка	15095 кв. м.

 

При выборе участка для  строительства гостиницы проводился всесторонний анализ его качеств  с точки зрения функционально-технических, санитарно-гигиенических и эксплуатационных требований. Кроме соответствия нормативным  требованиям к земельным участкам, было учтено требование удобного размещения по отношению к магистральным  автодорогам, недалеко проходит трасса Москва-Санкт-Петербург. Для обеспечения  благоприятных условий для отдыха туристов и наибольшей изоляции номеров  от пыли и шума автодороги, зона отдыха гостиницы размещается  на небольшом  отдалении  от нее (100 м).

При благоустройстве участка  вокруг гостиницы, (его площадь составляет 15095 кв. м.) были использованы элементы ландшафтной архитектуры, здание гостиницы  и прилегающая территория органично дополняют друг друга, сохраняя  при этом черты городского пейзажа. Оформление фасада здания подчеркивает престижность и авторитет гостиницы, внешний вид гостиницы  и ее интерьер эстетически и художественно выразителен, выполнены в едином  цветовом  решении.

Анализ внутреннего устройства гостиницы позволяет сделать  вывод о том, что гостиничное  здание представляет собой сложный  комплекс помещений разного профиля, оснащенных предметами мебели и инженерно-техническим  оборудованием. Гостиница оборудована системами противопожарной защиты; электрическое, газовое, водопроводное и канализационное оборудование, а также системы естественного и искусственного освещения установлены в соответствии с  Правилами технической эксплуатации гостиниц и их оборудования.

Все помещения гостиницы  можно подразделить на жилые, административные, общественные и хозяйственно-технические. Административные помещения включают в себя кабинет дирекции, бухгалтерию, ресепшн. Общественные помещения включают вестибюльную группу (это прежде всего коридоры, холлы, лестничные пролеты и площадки, вестибюль гостиницы); два банкетных зала, кафе, тренажерный зал, сауну. К группе хозяйственно-технических помещений можно отнести  складские, рабочие комнаты, бельевую, сушилку, мастерскую по ремонту мебели и оборудования. К жилым помещениям можно отнести номера всех категорий.

В настоящее время в  гостинице 26 номеров на 90 мест (таблица 2). Все номера имеют удобную мебель (кровать, ковролин, прикроватная тумбочка, шкаф с полками, вешалками и плечиками), вешалка для верхней одежды и головных уборов, стул, кресло для отдыха, письменный стол с рабочим креслом; журнальный столик. Большинство номеров имеют холодильник, телевизор. Санузел оснащен: зеркалом большого размера, полка для туалетных принадлежностей, душ, 2 полотенца, туалетные принадлежности. Все номера оборудованы противопожарными системами безопасности.

Выделяются разнообразные  виды номеров:

1) Двухместный номер люкс  класса

  В двухкомнатном номере  люкс класса спальня и зал,  кожаная мебель, душевая кабинка, телевизор со спутниковой связью, а также обеденный стол, холодильник, посуда, электроприборы. Смена постельного белья производится 1 раз в 3 дня.

  2) Одноместный номер  люкс класса

 Одноместный номер  люкс класса оснащен мягкой  мебелью, большим телевизором со спутниковой связью, кондиционером, душевой кабинкой, холодильником, посудой, электроприборами. Смена постельного белья производится 1 раз в 3 дня.