Особенности и принципы подходов к оценке недвижимости

3) Полулюкс

В полулюксе полутороспальная кровать, мягкая мебель, большой телевизор, холодильник, посуда душевая кабинка. Смена постельного белья производится 1 раз в 3 дня.

4) Улучшенный двухместный  номер

Улучшенный двухместный  номер мягкой мебелью, большим телевизором, душевой кабинкой, холодильником. Смена  постельного белья производится 1 раз в 5 дней

5) Номер стандарт

Одноместный номер стандарт оснащен полуторными кроватями, телевизором, мягкой мебелью. Смена  белья 1 раз в неделю.

6) Номера  эконом класса

Номера оснащены односпальными  кроватями, телевизором, санузлом, душем. Смена постельного белья 1 раз  в неделю.

Таблица 5

Категории номеров и их стоимость

Категория номера	Кол-во номеров	Цена за одно место  в сутки, в руб.
2 –местный люкс	1	2800
1-местный люкс	2	2300
Полулюкс	4	1800
Улучшенный 2-местный	4	1200
Номер стандарт	10	700
Номер эконом	7	500

 

Однако данные цены не постоянны, а корректируются в зависимости  от фактора сезонности. Структура цен на проживание в гостинице, их анализ  наиболее целесообразно рассмотреть при изучении конкурентной среды.

 

 

 

 

 

 

 

2.2.Практический  расчет    рыночной   стоимости  объекта недвижимости

2.2.1 Характеристика  объекта недвижимости

 

Определим рыночную стоимость  здания гостиницы ООО «Хит-Парк». Описание объекта оценки представлено в таблице 6.

Таблица 6

Описание объекта оценки

Показатель	Объект
Наименование объекта	Гостиница
Тип объекта оценки	Отдельный материальный объект
Состав оцениваемого объекта	Земельный участок площадью 0,62 га Здание — гостиница
Балансовая стоимость  объекта оценки на 01.01.2012	34363 тыс.руб.
Собственник объекта оценки	ООО «Хит-Парк»
Цель оценки	Определение рыночной стоимости  для учета объекта в составе  активов недвижимости
Ценность в качестве исторического, культурного и архитектурного объекта	Не выявлена
Опасности, вызванные окружающей средой	Отсутствуют

 

В целях оценки устанавливаются  следующие допущения и ограничения:

1) оцениваемые права собственности  рассматривались свободными от каких либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете;

2) при проведении оценки  предполагалось отсутствие каких-  либо скрытых факторов, влияющих  на стоимость оцениваемого недвижимости, и на оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов;

3) при проведении оценки  предполагалось, что объект недвижимости  соответствует всем санитарным и экологическим нормам, соблюдены все правила и нормы противопожарной безопасности, охраны помещений и ценностей, безопасности проведения работ и иные аналогичные нормы;

4) мнение оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки.

Оценщик не несет ответственности  за изменение социальных, экономических, физических факторов и изменения местного или федерального законодательства, которые могли произойти после даты оценки и повлиять на рыночную стоимость и доходность оцениваемого объекта.

На дату оценки земельный  участок принадлежит заказчику  на правах аренды, поэтому в целях  оценки учитывается стоимость права  аренды земельного участка. Для этого  определим затраты на отвод земельного участка под строительство. Эта  сумма для объекта оценки составляет 350 тыс. руб.

 

2.2.2. Определение  стоимости улучшений

 

В современной практике оценки используются три основных подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнительный, доходный.

Расчет стоимости объекта  с использованием затратного подхода.

В общем случае она имеет  следующий вид:

Сзп=Сз+ПИ+КИ+ПП+Ин,

где —Сз- стоимость земельного участка (градостроительный сбор)

ПИ — прямые издержки (стоимость непосредственно строительства);

КИ — косвенные издержки (предстроительные расходы, налоги и т.д.);

ПП — прибыль предпринимателя;

Ин— накопленный износ.

Прямые издержки на дату оценки составляют 2939158 руб. Необходимо учитывать расходы, которые инвестор понесет перед началом строительства (согласование разного рода технических условий и оплата за тепло и электроэнергию). Назовем их предстроительными расходами.

В Вышнем Волочке стоимость 1 гкал = 862,3 тыс. руб., а 1 кВт — 3,174 тыс. руб.

Для оцениваемого объекта  запроектированы следующие мощности:

— общее количество тепла  на объект — 0,3 гкал;

— расчетная мощность по электроэнергии — 50 кВт.

Тогда выкуп мощностей  составит:

— по теплу - 258690 руб. (0,3 х 862 300);

— по электроэнергии — 158700 руб. (50 х 3174).

Итого 417390 руб. (158700 + 258690).

Рассчитаем  прибыль предпринимателя. Отвод  земельного участка, строительство на нем зданий и сдача их в эксплуатацию с оформлением праворегистрирующей документации — все это услуги девелопера. На основании проведенного анализа доходности недвижимости девелоперов на рынке Вышнего Волочка прибыль инвестора может составить около 20% к общим строительным затратам. Этот доход отражает вознаграждение, которое требует типичный инвестор за риск, связанный с реализацией аналогичного инвестиционного проекта по строительству объекта, аналогичного оцениваемому. Итак, прибыль предпринимателя (ПП) составит: ПП = 20% х (2939158 + 417390) = 671310 (руб.). Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки приведен в табл. 7.

Таблица 7

Расчет полной восстановительной  стоимости объекта оценки

Параметр	Величина, руб.
Градостроительный сбор	350 000
Стоимость строительства  в ценах на дату оценки с учетом НДС	1939158
Оплата за мощности	417390
Прибыль инвестора	671310
Полная восстановительная  стоимость на дату оценки	3027858

 

 Таким  образом, строительство аналога  объекта оценки в адекватных  условиях обойдется в сумму 3027858 руб. (стоимость земли — 350 000 руб., стоимость построек (оцениваемой части) — 2 677 858 руб.).

Определим накопленный износ. В общем случае износ определяется по формуле:

И=1-(1-Ифиз)+(1-Ифун)+(1-Ивнеш).

 Различают три типа  износа:

1) физический износ –Ифиз;

2) функциональный износ- Ифун;

3) внешний износ -Ивнеш;

Способом устранения физического износа являются ремонтно-восстановительные работы, а для функционального устаревания — реконструкция.

Расчет физического износа склада приведен в таблице 8.

Таблица 8

Расчет физического износа гостиницы

Элемент здания	Удельный вес элемента, %	Расчет удельного веса элемента, %	Физический износ, %	Средне-взвешеное значение физического износа, %
Фундаменты	10	10	23	2,3
Стены и перегородки	21	21	24	5,04
Покрытия	24	24	27	6,5
Полы	9	3/6	34/26	1,02/1,56
Кровля	4	4	40	1,6
Проемы	8	8	40	3,2
Отделка внутренняя	4	4	45	1,8
Разные работы	2	2	24	0,48
Санитарно-технические устройства	12	12	40	4,8
Электроосвещение	6	6	35	2,1
Итого	—	—	—	30,4
Коэффициент перехода от физического износа к его стоимостному значению	1,25
Итого физический износ здания, руб.	1017586

 

Рассчитаем физический  износ:

Ифиз=2 677 858*30,4%*1,25=1017586 руб.

Функциональный износ. Осмотр гостиниц в других районах города выявил, что планировка и дизайн объекта являются типовыми, поэтому функциональный износ отсутствует.

Внешний износ. Учитывая то, что объект оценки находится в рекреационной зоне, и это соответствует наиболее эффективному его использованию как гостиничного комплекса, можно сказать, что внешний износ отсутствует.

Таким образом, по состоянию  на дату оценки износ гостиничного здания составляет 1017586 руб.

Тогда стоимость объекта  оценки составляет: 350 000 + 2677858 - 1017586 =

=2010272 (руб.).

Определенная затратным  подходом стоимость объекта оценки на 20 декабря 2010 г. округленно составила 2000 000 руб.

Расчет стоимости объекта  посредством сравнительного подхода.

Сначала подбирается информация о недавних продажах подобных объектов. Результаты их сравнения с объектом оценки представлены в таблице 9.

Таблица 9

Данные о сопоставимых продажах гостиниц

Характеристика	Объект	Аналог	Аналог	Аналог
объекта	оценки	№ 1	№ 2	№ 3
Цена продажи, приведенная по времени, руб.		4267858	5892341	4156782
Условия финансирования	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства
Корректировка	—	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена,  руб.	—	4267858	5892341	4156782
Условия продажи (чистота сделки)	Продажа на открытом рынке	Продажа на открытом рынке	Продажа на открытом рынке	Продажа на открытом рынке
Корректировка	—	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена,  руб.	—	4267858	5892341	4156782
Местоположение	Район Московский	Район Заволжский	Район Центральный	Район Первомайский
Корректировка	—	1,00	1,1	0,9
Скорректированная цена, . руб.	—	4267858	6481575	3741104
Состояние объекта	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Отличное
Корректировка	—	1,00	1,00	1,1
Скорректированная цена,  руб.	—	4267858	6481575	4115214
Наличие парковки	Есть	Есть	Есть	Есть
Корректировка	—	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена,  руб.	—	4267858	6481575	4115214
Отклонение от целевого использования	Нет	Нет	Нет	Нет
Корректировка	—	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена,  руб.	—	4267858	6481575	4115214
Вес, %	—	40	20	40
Итого стоимость объекта оценки,  руб.	4649544