Особенности и принципы подходов к оценке недвижимости

Чем больше значение мультипликатора  Р/Е поглощающей компании по сравнению с аналогичным показателем поглощаемой компании и различие в объемах получаемой прибыли, тем значительнее увеличение мультипликатора Р/Е поглощающей компании в результате присоединения.

Если ориентироваться на краткосрочную  перспективу, то многие сделки по слиянию приводят к «разводнению» прибыли на акцию и с этой точки зрения будут признаны неэффективными. Однако «разводнение» может быть компенсировано, если различие в темпах роста прибыли между двумя компаниями значительное, а цена, выплачиваемая с учетом большего значения мультипликатора Р/Е, рассматривается как инвестиции, рассчитанные на несколько лет.

Процесс реструктуризации недвижимости объективно необходим в условиях динамично развивающейся экономики.

Экономический смысл реструктуризации можно определить как обеспечение  эффективного использования производственных ресурсов, приводящее к увеличению стоимости недвижимости. В качестве критерия эффективности проводимых преобразований выступает изменение стоимости недвижимости. Базовой моделью расчета стоимости недвижимости в целях реструктуризации выступает Метод дисконтированных денежных потоков. 

Источники увеличения стоимости недвижимости можно разделить на внутренние и внешние.  

Внутренние стратегии создания стоимости основаны на анализе источников формирования денежного потока недвижимости: операционной, инвестиционной и финансовой деятельности. 

Внешние стратегии создания стоимости  формируют три направления реструктуризации:

• стратегическая реорганизация;
• реорганизация предприятий в случае несостоятельности (банкротства);
• реорганизация с целью предотвращения угрозы захвата.

 

 Оценка стоимости недвижимости в целях реструктуризации подразумевает оценку «как есть», исходя из данных о текущем состоянии недвижимости и оценку предполагаемого проекта реструктуризации на основе прогнозируемых денежных потоков с учетом синергического эффекта.

 

3.2. Совершенствование за счет применения метода капитализация постоянного дохода, получаемого в течение ограниченного срока

 

Предварительная оценка недвижимости может оказаться  гораздо более точной, если снять одно из двух весьма грубых допущений, используемых при капитализации постоянного (среднего) дохода, который будто бы можно получать с недвижимости в течение неограниченно длительного периода времени, а именно: допущение о неограниченно длительном сроке полезной жизни недвижимости.

Тогда бизнес оценивается как приносящий некоторый  постоянный (на уровне среднего) доход Аср, однако срок n недвижимости (количество лет, кварталов или месяцев, в течение которых можно получать этот доход) фиксирован.

К минимально требуемой доходности с каждого  рубля вложений в такой бизнес естественно предъявить требование, чтобы он приносил за единичный период (год, квартал, месяц) столько же, сколько  может приносить сравнимая по рискам (пускаемая при невложении рубля ограниченных средств) инвестиционная альтернатива (0, плюс обеспечил бы возврат вложенных средств - так, как это было бы, если бы инвестиция делалась в сопоставимую по рискам облигацию, которую можно, после истечения срока п, перепродать, если этот срок меньше срока до ее погашения - но перепродать с дополнительной прибылью, еще раз возмещающей затраты на ее приобретение.

Иначе говоря, применительно к ограниченному  сроку вложения средств в рассматриваемый бизнес наряду с нормой текущего дохода с него (ставкой дисконта 0 в данном случае в определение оценочной (обоснованной рыночной) стоимости недвижимости вводится норма возврата капитала, а точнее - норма накопления средств для возврата капитала путем повторной его перепродажи.

Именно  их сумма представляет собой общую  норму постоянного дохода с рубля  капиталовложения в подобный бизнес, которая должна применяться для  капитализации ограниченного во времени (сроком n) постоянного дохода с недвижимости.

Капитализация постоянного дохода, получаемого  за ограниченный период времени, является методом оценки некоторых вполне реальных бизнесов, которые способны обеспечивать в течение определенного количества лет (кварталов, месяцев) действительно постоянный доход - например, бизнес по сдаче в аренду (с постоянной арендной платой) недвижимости. Причем после того, как объект недвижимости будет использован для сдачи в аренду, он может быть перепродан - что вполне соответствует схеме доходов в описывавшейся выше инвестиционной альтернативе, т. е. альтернативном способе вложения тех же средств, что используются для покупки недвижимости на основе недвижимости.

Возможные формулы капитализации получаемого  за ограниченный срок n постоянного дохода Aср можно представить в виде следующих моделей:

Модель Инвуда

Модель Хоскальда

Модель  Ринга

В этих формулах (моделях) по-разному выражается норма  возврата капитала. В моделях Инвуда и Хоскальда она понимается как тот ежегодный (ежеквартальный, ежемесячный) дополнительный доход с каждого вложенного в бизнес рубля, который, если его по мере получения вкладывать в тот же бизнес (с тем же риском, отражаемым присущей данному бизнесу нормой текущего дохода i - модель Инвуда) или просто на страхуемый банковский депозит либо в гособлигации (без риска, т. е. по безрисковой норме текущего дохода R - модель Хоскальда), должен к истечению срока п накопить фонд возмещения ранее вложенного в бизнес капитала. Соответственно, норма возврата капитала в этих моделях именуется фактором фонда возмещения (1 /5„).

Рассчитывается  этот показатель следующим образом.

Для модели Инвуда:                            Для модели Хоскальда:

Модель  Ринга выставляет гораздо более  простое требование к норме дополнительного дохода для возмещения вложенного в бизнес капитала: бизнес должен дополнительно равномерными долями возмещать ожидаемую к истечению срока п стоимость перепродажи используемого в бизнесе недвижимости (выгоду, которая теряется из-за отсутствия планирования такой перепродажи), что соответствует требованию к текущему доходу приносить с каждого рубля в бизнесе еще столько рублей (копеек), скольким будет равна ожидаемая к сроку п будущая рыночная стоимость недвижимости, приобретавшегося в начале недвижимости на один рубль. Так что D в модели Ринга - это будущая стоимость (FutureValue) каждого рубля (или недвижимости на один рубль), изначально вложенного в оцениваемый бизнес.

Модели  Инвуда и Хоскальда применимы для оценки тех бюджетов, в которых значительна доля специальных активов, экономически (морально) изнашиваемых за время осуществления недвижимости. По окончании недвижимости их нельзя перепродать и таким образом вернуть вложенный в бизнес капитал. Именно поэтому к бизнесу предъявляются требования зарабатывать для инвестора в каждом году (квартале, месяце) остаточного срока недвижимости не только норму текущего дохода, но и, сверх того, норму возврата капитала, которую можно было бы «подвкладывать» на рисковый или безрисковый депозит, накопляя таким образом сумму, необходимую для возврата вложенного в бизнес капитала. Расчет остаточной стоимости недвижимости тогда осуществляется в сравнении с альтернативой вложения тех же средств в депозит, с которого начисляемые проценты снимают.

Необходимо  подчеркнуть, что все перечисленные  модели капитализации ограниченного во времени постоянного дохода, если применять их некорректно, могут существенно занижать обоснованную оценку рыночной стоимости недвижимости, так как выставляют достаточно жесткие минимальные требования к доходу с рубля, вложенного в бизнес.

Согласно  ранее рассматривавшейся методологии доходного подхода к оценке недвижимости, величина, получаемая по любой из указанных моделей, должна быть в принципе равна сумме отдельно рассчитанных по адекватной ставке дисконта текущих стоимостей серии постоянных доходов (текущей стоимости обычного аннуитет. Однако она может оказаться меньшей.

Так, если в модели Инвуда норму возврата капитала определять (как это иногда делают), ориентируясь не на норму текущего дохода (которая предъявляется к оцениваемому бизнесу, когда нужное для него имущество используется в качестве основных фондов), а на более высокую норму дохода на рынке перепродажи этого недвижимости как нового (с сегодняшним его износом), то при достаточно коротком сроке  жизни недвижимости его оценка окажется необоснованно низкой, так как рост знаменателя в факторе возмещения не компенсирует рост его числителя. В таких случаях, по сути, забывают, что тогда речь идет о двух взаимно исключающих друг друга недвижимостих: либо имущество продавать (один бизнес), либо его не продавать и использовать для выпуска продукции, обеспечивающей некоторое время постоянный доход на уровне Аср (другой бизнес). В результате норма возврата капитала завышается и оценка недвижимости занижается.

В модели Ринга (особенно применительно к  промышленным недвижимостим) может быть недоучтено неминуемое после истечения определенного времени уценивание необходимых для недвижимости специальных активов (специального технологического оборудования, ноу-хау и пр.) в результате их экономического износа (падения спроса на продукцию, которую можно выпускать с их использованием). Это приводит к завышению величины D и занижению оценки недвижимости.

Модель  Хоскальда занижает стоимость недвижимости, если срок его жизни достаточно велик, так как недоучитывает риски возможного перевложения накапливаемых с недвижимости средств в рискованные инвестиционные альтернативы (в том числе в возможное расширение того же недвижимости с тем же уровнем рисков), а не в безрисковые инвестиционные инструменты типа страхуемых банковских депозитов или государственных облигаций. Другими словами, фактор возмещения (норма возврата капитала) при больших сроках в этой модели получается всегда неоправданно высоким, так как при его расчете (в знаменателе) используется ставка R, которая по определению меньше ставки i.

Наоборот, при коротких сроках жизни недвижимости с постоянным доходом модель Хоскальда может завышать его оценочную стоимость.

 

 

 

 

 

 

Заключение

Данная  курсовая  работа по  совершенствованию   методов оценки  стоимости недвижимости  показала,  что для реализации  устранения  возникающих проблем при   использовании того или иного   подхода необходимо проанализировать   использование  подходов  и   делать  поправки   в  соответствии с  требованиями  времени  и  обстоятельствами  оценки.

Ни один из приведенных  подходов и методов не является взаимоисключающим. Напротив, они дополняют друг друга. Не допускается применение затратного подхода в качестве единственного к оценке доходного недвижимости. Применение затратного подхода в качестве единственного к оценке недвижимости должно быть аргументировано оценщиком. Обычно при оценке недвижимости в зависимости от целей оценки, выбранной стоимости (стоимость действующего недвижимости или стоимость недвижимости по активам), поставленных условий, состояния самого объекта и состояния экономической среды используют сочетание двух-трех методов, наиболее подходящих в данной ситуации. До сих пор, когда речь заходит о стоимости того или иного объекта недвижимости, наибольшее доверие у многих вызывают цифры, найденные с помощью расчета его чистых активов =разницы между общей стоимостью активов, скорректированной с учетом рыночных цен на активы данных видов и общей суммой обязательств. Это обусловлено как субъективными, так и объективными факторами: затратно-восстановительный подход долгое время оставался в нашей стране практически единственным.

Конкретное использование  методов оценки стоимости недвижимости во многом зависит от условий оценки, определяемых, в свою очередь, особенностями объекта оценки и целями оценки. Так, метод компании-аналога и метод сделок применяются, если обеспечена репрезентативность выбора аналогов объекта оценки и другой используемой информации.

Среди факторов, обусловливающих  выбор подходов и методов оценки стоимости недвижимости, следует назвать следующие:

• цель оценки недвижимости;
• источник формирования дохода;
• характер деятельности недвижимости и состояние его активов;
• возможность получения необходимого количества данных определенного качества и достоверности, использование которых предполагает тот или иной метод.

К  недостаткам  затратного  подхода  можно  отнести  следующее:

• Приводит к заниженной стоимости чистых активов;
• Необходима рыночная переоценка всех основных фондов;
• Не учитывает стоимость нематериальных ресурсов недвижимости;
• Не учитывает перспектив в деятельности недвижимости и, соответственно, будущих результатов деятельности;
• Необходимость большого количества корректировок, связанных с непрозрачностью бухгалтерской отчетности.

К  недостаткам  доходного  подхода можно  отнести  следующее:

• Предполагает трудоемкий прогноз;
• Сложность осуществления долгосрочного планирования;
• Частично носит вероятностный характер.

К  недостаткам  сравнительного(рыночного) подхода  можно  отнести следующее:

• Основан на прошлом, нет учета будущих ожиданий;
• Необходим целый ряд поправок;
• Необходимо использовать труднодоступные данные;

• Отсутствие адекватной базы для сравнения с аналогами.

В связи с этим проведенный  анализ подходов и методов оценки стоимости недвижимости позволяет получить определенное представление о них и условиях их применения. Логика развития и накопленный к опыт комплексного внедрения методов "управления по стоимости" диктуют необходимость расширения этой концепции.