Особенности и принципы подходов к оценке недвижимости

Просто удивительно, что несмотря на принципиальные недостатки, явную ошибочность некоторых предположений, перечисленные выше методы оценки стоимости предприятий сегодня широко применяются на практике. Частая довольно аргументированная критика этих методов в соответствующих статьях и литературе оставляется без внимания, никак не сказывается на работе оценщиков и экспертов отчетов о результатах оценки стоимости предприятий, не отражается в разрабатывающихся либо уточняемых стандартах проведения такой оценки. Честно заблуждающиеся люди и откровенные мошенники почти в любом деле были всегда, есть сегодня и будут завтра и послезавтра. Их реальный вклад в накопление разрушительной энергии возникшего мирового экономического кризиса и будущих кризисов очевиден.

За неимением лучшего, в условиях относительной безвыходности сложившегося положения, нами был выбран и соответствующим образом рационализирован метод прямой капитализации годового чистого дохода недвижимости в рамках общеизвестного доходного подхода к определению его рыночной стоимости.

Известно, что в нашей стране рынок средних и крупных предприятий, в отличие от рынка их ценных бумаг, практически не существует. Другими  словами, рыночную капитализацию таких  предприятий определить можно, а  их ресурсную рыночную стоимость отсутствующая рука рынка методами сравнительного подхода к решению такой задачи установить не позволяет.

Исторически метод дисконтированных потоков был разработан для оценки акций и облигаций. Инвесторы в эти ценные бумаги вынуждены быть пассивными: имея только ожидания, подобные инвесторы не располагают никакими средствами улучшить процентную ставку или дивиденды, которые они получают. Конечно, акции или облигации можно продать, но это будет лишь замена одного пассивного инвестора другим.

При оценке предполагаемого проекта реорганизации, необходимо составить прогноз будущих денежных потоков, которые предположительно будут получены после завершения сделки. 

Оценка стоимости недвижимости в целях реструктуризации подразумевает  оценку «как есть», исходя из данных о  текущем состоянии недвижимости и оценку предполагаемого проекта  реструктуризации на основе прогнозируемых денежных потоков с учетом синергического эффекта.

Предварительная оценка недвижимости может оказаться  гораздо более точной, если снять одно из двух весьма грубых допущений, используемых при капитализации постоянного (среднего) дохода, который будто бы можно получать с недвижимости в течение неограниченно длительного периода времени, а именно: допущение о неограниченно длительном сроке полезной жизни недвижимости.

Капитализация постоянного дохода, получаемого  за ограниченный период времени, является методом оценки некоторых вполне реальных бизнесов, которые способны обеспечивать в течение определенного количества лет (кварталов, месяцев) действительно постоянный доход - например, бизнес по сдаче в аренду (с постоянной арендной платой) недвижимости. Причем после того, как объект недвижимости будет использован для сдачи в аренду, он может быть перепродан - что вполне соответствует схеме доходов в описывавшейся выше инвестиционной альтернативе, т. е. альтернативном способе вложения тех же средств, что используются для покупки недвижимости на основе недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

 

1. Абдуллаева, Н.А. Проблемы  использования  некоторых методов  оценки  недвижимости/Вопросы экономики,№5, 2010,с.45
2. Гараникова, Л.Ф. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Л.Ф. Гараникова. Изд. 1-е. Тверь: ТГТУ, 2007. 140 с.
3. Григорьев В. В., Федотова М А Оценка недвижимости: теория и практика. М : Инфра-М, 2009. С.133.
4. Григорьев В., Островкин И. Оценка предприятий. Имущественный подход. – М.: Дело, 2009.
5. Григорьев В. В., Федотова М А Оценка недвижимости: теория и практика. М : Инфра-М, 2009. С.133.
6. Егерев, И.А. Совершенствование методов оценки стоимости  предприятий в современных условиях/ Финансовый директор,№6, 2010, с.56
7. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В./Оценка недвижимости. -СПб.:Питер, 2010., 416с.
8. Значение реальных оценок для привлечения инвесторов/ Вопросы экономики,№8, 2010,/25-36с./
9. Ковалев А. П. Оценка стоимости активной части основных фондов. М.: Финстатинформ, 2010, 453с.
10. Линг Р. Основы анализа и оценки недвижимости»:Учебное пособие. М.: ИНФРА-М.- 2010.
11. Оценка недвижимости / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.:Финансы и статистика, 2004. 736 с.
12. Павловец В.В. Введение в оценку стоимости недвижимости.
13. Проблемы оценки стоимости фирмы, Экономика и жизнь, № 5, 2010, /18-25с/ Трофимов П.И.
14. Ревуцкий Л.Д. Ценность и стоимость недвижимости: понятия и показатели. - М.: // «Аудиторские ведомости», № 1, 2010. С. 77 - 84 .
15. Ревуцкий Л.Д. Обоснованная, справедливая и формальная оценки недвижимости и других бизнес-объектов. - М.: // «Вопросы оценки», № 4, 2010. С. 23 - 28.
16. Ревуцкий Л.Д. Потенциал и стоимость недвижимости. - М.: «Перспектива», 1997. 128 с.
17. Ревуцкий Л.Д. Экономический износ недвижимости и методы его определения. - М.: // «Имущественные отношения в Российской федерации», № 3, 2010. С. 90 - 93.
18. Сарычев И.П., Стоимость современной компании, Вопросы экономики, № 1, 2010,/12-19с./
19. Сажина М. Зарубежный опыт оценки основных средств/Российский экономический журнал № 8, 2010 год,/19-27с/
20. Семина И.А.. Оценка активной части недвижимости/ Экономист, № 5, 2010, /42-57с/
21. Томин С.А. Проблемы оценки стоимости фирмы, Экономика и жизнь, № 5, 2010, /18-25с/
22. Трофимов П.И. Значение реальных оценок для привлечения инвесторов/ Вопросы экономики,№8, 2010,/25-36с./
23. Федотова Н.А.Использование метода сделок в современных условиях/ Российский  экономический журнал, № 3,2010, с.51
24. Шумаков И.В. Современные оценки недвижимости/ Экономическая жизнь №5, 2010,/56-68с./
25. Щербаков, В. А.Оценка стоимости недвижимости (недвижимости) / В.А. Щербаков,Н.А. Щербакова. — М. : Омега-Л, 2010. — 288 с.